【正文】 （*號為主力戶型）價(jià) 格小區(qū) 配套社區(qū) 配套發(fā) 展商南方明珠花 園東海大道南側(cè)明珠大道以北,由三棟小高層和六棟多層組成*121 4956M2*221 80M2 *321 91 M2多層價(jià)格31383338元/ M2,均價(jià)3200元/ M2中心花園、幼兒園、戲水池、網(wǎng)球場、商場位于鹽田新區(qū)規(guī)劃區(qū)，目前生活不便利鹽田港房地產(chǎn)開發(fā)公 司東海岸天利明園東海大道后方陸城9C區(qū)規(guī)劃占地面積4萬M2， M2,由兩座十三層塔樓組成單房 39M2 11 46 M2 *12 57 M2 21 6971M2 22 82 M235004500元/ M2,均價(jià)3950元/ M2底層商鋪,（規(guī)劃中有泳池、會所）同上深圳天源通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東部陽光深鹽路北側(cè)占地面積20320 M2，建筑面積55833 M2，由七棟帶電梯小高層組成12 41 M2 *22 5570M2 *32 8089M2 53 185 M2 躍式四五房125153 M236004600元/ M2,均價(jià)4100元/ M2大型超市、幼兒園、保健中心、中庭花園、亞熱帶園林式泳池、羽毛球場、閱讀室及兒童會所等農(nóng)貿(mào)市場、海山公園目前周邊生活便利程度一般深圳市大禹投資發(fā)展有發(fā)公司東埔福苑沙鹽路與公園路交匯處占地面積6492 M2，建筑面積31424 M2，由119層兩棟建筑組成*公寓 26 M2 *11 36 M2 22 6771M2 32 8591M246007100元/ M2，均價(jià)5250元/ M2底層商場、裙樓設(shè)空中花園周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達(dá)深圳市東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司海天一色雅居臨 海 路由三棟高十層的精品住宅組成，建筑面積18700 M212 4348M2 22 6066M2 *322 80113M2復(fù)式120214M256007800元/ M2，均價(jià) 復(fù)式910013600元/ M2底層超市、簡單會所周邊屬新開發(fā)片區(qū)，目前生活不便利中信集 團(tuán)翠堤雅居新填海區(qū)占地6342㎡，建筑面積12800㎡，2棟9層三房129㎡四房144㎡五房167㎡均價(jià)6600元/ ㎡位于新填海區(qū)，生活較不便利，但海濤小學(xué)近在咫尺深圳市東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司碧海藍(lán)天明苑深鹽路與海濤路交匯處占地11202㎡，建筑面積76314㎡，3棟32層二房6467㎡三房8498㎡四房133137㎡五房176179㎡六房197271㎡均價(jià)5400元/ ㎡周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達(dá)深圳市東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司水云間大梅沙海濱公園旁㎡，建筑面積18363㎡，1棟12層復(fù)式一房一廳55㎡二房一廳70㎡均價(jià)7500元/ ㎡靠近大梅沙海濱公園，生活配套不便利深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鹽田區(qū)總體戶型結(jié)構(gòu)如下表戶型公寓及一房二房三房四房五房及復(fù)式面積（㎡）2555559080120120140140以上比例10%20%40%20%10%三、鹽田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢：總的看來，鹽田房地產(chǎn)的前景是非?？春玫?，根據(jù)深圳市城市規(guī)劃，鹽田將建設(shè)成為代表深圳的、全國首屈一指的濱海旅游城，鹽田新區(qū)和沙頭角將憑借其無與倫比的自然條件優(yōu)勢建設(shè)成為藍(lán)色濱海住區(qū)，隨著梧桐山隧道的解凍和東部大通道的開通，鹽田房地產(chǎn)將會其房地產(chǎn)走勢如下： 開發(fā)類型方面表現(xiàn)為兩大類，一是鹽田新區(qū)和沙頭角以吸納住家為主，二是梧桐山風(fēng)景區(qū)和東部沿海區(qū)開發(fā)渡假類物業(yè)（酒店、別墅、休閑療養(yǎng)所等等）； 整體價(jià)格有逐年提升的表現(xiàn)，沙頭角鎮(zhèn)的價(jià)格將較為平穩(wěn)，東部風(fēng)景區(qū)高價(jià)物業(yè)的開發(fā)是提升整體價(jià)格的主要原因； 除本地需求外，香港人將在一段時(shí)期內(nèi)成為本區(qū)房地產(chǎn)的主要客戶來源，市內(nèi)的消費(fèi)者對本區(qū)的認(rèn)知度還有待提高，如果交通問題得到及時(shí)改善并在區(qū)域宣傳方面下足功夫，則這個(gè)時(shí)期不會太長；營 銷 策 劃 篇一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡介天富花園位于沙頭角公園路與金融路交匯處，一期已建成兩棟17層商住樓，二期擬建一棟33層高的商住樓，1—2層為商場，3—33層為住宅，共224套住宅，其中平面200套，復(fù)式24套，主力戶型為90平方米以上的三房二廳。建筑技術(shù)指標(biāo)占地面積： M2總建筑面積： M2其中計(jì)入容積率面積: M2不計(jì)容積率面積: M2建筑容積率: 建筑覆蓋率:50%棟數(shù):1棟層數(shù):33層停車位:70個(gè)項(xiàng)目周邊配套情況（1）購物場所:新一佳、沙頭角商場、7ELEVEN、臨街服裝店、中英街等（2）菜市場：沙頭角肉菜市場（3）郵政:郵電局（4）醫(yī)療衛(wèi)生:田心門診、崇德堂藥店、一致藥店（5）文體娛樂:沙頭角影劇院、體育中心 、東和公園（6）金融政券：中國銀行、工行、農(nóng)行、建行、招行（7）文化教育：田心小學(xué)、沙頭角中學(xué)（8）酒店餐飲：海山賓館（9）交通：中巴\425 468 430 512 440 458大巴\103 205 202 208 358 360 364二、項(xiàng)目綜合評價(jià)SWQT分析（1）S優(yōu)勢聚焦A深圳二次創(chuàng)業(yè)為鹽田房地產(chǎn)的發(fā)展帶來一個(gè)暫新的時(shí)代。20012005年將是深圳市開始二次創(chuàng)業(yè)著手高起點(diǎn)規(guī)劃的第一個(gè)五年計(jì)劃，深圳將朝著國際化大都市大步邁進(jìn)，鹽田被明確定位為以港口、旅游為兩大支柱產(chǎn)業(yè)的濱海旅游城，與城市建設(shè)息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)將走上規(guī)模開發(fā)的道路；B近一年來，政府對本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度加強(qiáng)，本地各開發(fā)商也開始自覺地組織聯(lián)盟，在對外宣傳方面已初步形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，特別是2000年下半年以來，在國地局鹽田分局的組織下進(jìn)行了一系列“藍(lán)色鹽田”的猛勢宣傳，全市人民對鹽田的建設(shè)表示出極大的關(guān)注；C本項(xiàng)目地處沙頭角中心地段,屬沙頭角最繁華區(qū)域, 是目前沙頭角鎮(zhèn)生活設(shè)施最完備的區(qū)域，學(xué)校、商場、體育中心、影劇院、公園近在咫尺，購物、娛樂、休閑舉步之間一網(wǎng)打盡，隨著東部鹽田的建設(shè),這里將是東部衛(wèi)星城的中心，物業(yè)保值、升值潛力大；D鹽田區(qū)背倚風(fēng)景秀麗的梧桐山，南望廣闊無垠的碧海藍(lán)天，是真正體現(xiàn)深圳海濱城市特色的罕有高尚住宅區(qū)，本項(xiàng)目高28層，北望青山綠樹，南面盡覽香港新界秀麗山景，堪稱無敵山景海景住宅；E外銷是本區(qū)域房地產(chǎn)最重要的一個(gè)市場。沙頭角緊鄰香港新界，中英街享譽(yù)海內(nèi)外，香港人對沙頭角的認(rèn)知度較高，本區(qū)域是港人北上置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，外銷量將占較高的比重。（2）W劣勢聚焦A交通不便是阻礙鹽田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最重要的原因之一，梧桐山隧道一直以來是人們心里面一條不可逾越的鴻溝，本地商品房主要靠本地人和香港人消化，市內(nèi)居民對本區(qū)域商品房的認(rèn)可度低，不過隨著明年梧桐山隧道免費(fèi)通行政策的執(zhí)行，這一點(diǎn)將在一定程度上得到改善；B由于本區(qū)域城市規(guī)模與其它區(qū)域相比較小，市政配套較滯后，生活不是很方便，給人郊外小鎮(zhèn)的感覺，缺乏都市的氛圍，這也是難以吸引市內(nèi)人前往鹽田置業(yè)的主要原因之一；C本項(xiàng)目周邊建筑多為農(nóng)民房和舊廠房及辦公房，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，視覺污點(diǎn)多，與當(dāng)前大型高尚社區(qū)的居住潮流相悖，缺乏小區(qū)環(huán)境是本項(xiàng)目的一個(gè)最突出的弱點(diǎn)；D高層住宅曾經(jīng)是地位的象征而受到人們的追捧，但近幾年來漸漸受到人們的冷落，主要是因?yàn)橛袘粜碗y以設(shè)計(jì)完美、使用率低、上下樓易發(fā)生阻塞、管理費(fèi)高等缺點(diǎn)，目前高層較之小高層和多層空置嚴(yán)重，主要空置單位表現(xiàn)在高層單位；E戶型設(shè)計(jì)有一定的缺陷，三房二廳的廳采光不夠好，視野較窄；（3）O威脅點(diǎn)A在吸引市內(nèi)置業(yè)者方面，同為濱海城區(qū)，南山是最大的競爭者，南山已發(fā)展成為工商、貿(mào)易、金融、科技教育異常發(fā)達(dá)的新興城區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)具備規(guī)模開發(fā)之勢，尤其是98年以來，隨著招商海、蔚藍(lán)海岸等大型高尚住宅區(qū)的開發(fā)以來，南山物業(yè)的形象已得到了迅速的提升，“市內(nèi)工作南山置業(yè)”的現(xiàn)象開始被越來越多的人接受，鹽田目前還不具備與南山相抗衡的實(shí)力，鹽田若想從南山“口中”分得一杯羹汁亦非易事（怎樣與南山爭奪濱海住宅這塊蛋糕是今后鹽田房地產(chǎn)急須正視的問題）；B從區(qū)域內(nèi)來看，本區(qū)商品房雖比其它區(qū)域供應(yīng)量少得多，但同時(shí)人口規(guī)模、就業(yè)規(guī)模也小得多，商品房的需求量小，前幾年鹽田每年在售的樓盤只有一至兩個(gè)，單靠本地居民和少量香港人就可以順利消化，而現(xiàn)在隨著東部大開發(fā)戰(zhàn)略的出臺，鹽田的房地產(chǎn)規(guī)模開始擴(kuò)大，內(nèi)部競爭逐漸激烈，鹽田現(xiàn)正發(fā)售的樓盤有七八個(gè)，爭奪外來市場已成必然之勢，本區(qū)樓盤對本項(xiàng)目造成的威脅可分為兩方面：（I） 鹽田新區(qū)規(guī)模開發(fā)對沙頭角舊城改造項(xiàng)目發(fā)起有力挑戰(zhàn)，新區(qū)雖然目前市政配套有待建設(shè)，人氣有待培養(yǎng)，但其高起點(diǎn)規(guī)劃和規(guī)模優(yōu)勢不容小視，今后一兩年必定成為深圳房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一；（II） 沙頭角東南面山景、海景物業(yè)是目前本項(xiàng)目最大競爭者，東部陽光、海天一色雅居等高品質(zhì)住宅擁有真正無敵海景、大社