【正文】 售樓處和樣板房的包裝來提高本物業(yè)在本區(qū)域的檔次；綜合評價及建議鹽田房地產(chǎn)今后幾年將會逐漸升溫，在這個上升時期開發(fā)物業(yè)必定會享有很大的升值空間。這主要是因為該區(qū)域依托其得天獨厚的自然資源優(yōu)勢，在物業(yè)開發(fā)上走高檔旅游度假物業(yè)的路子，且獲得了市場較高的認(rèn)同。（一）戶型：通過我司市調(diào)人員對鹽田區(qū)各樓盤戶型的調(diào)查，獲得了鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場總體戶型結(jié)構(gòu)比例，如下表：戶型公寓及一房二房三房四房五房及復(fù)式面積（㎡）2555559080120120140140以上比例10%20%40%20%10%由表中可以看出，三房是鹽田房地產(chǎn)市場的主力戶型，其次就是兩房及四房。依托這一海洋主題，鹽田房地產(chǎn)市場以濱海物業(yè)為主打方向，開發(fā)商們在物業(yè)規(guī)劃及對外宣傳方面也統(tǒng)一了口徑，明晰了“藍(lán)色鹽田”的片區(qū)定位，而濱海風(fēng)情對于眾多的白領(lǐng)置業(yè)者具有很強(qiáng)的誘惑力，這為鹽田的房地產(chǎn)開發(fā)提供了強(qiáng)有力的市場支撐。城市建設(shè)遵循三結(jié)合的原則：與旅游相結(jié)合——旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，層層遞進(jìn)，逐浪推高；與高新技術(shù)相結(jié)合——建設(shè)生態(tài)型高新技術(shù)走廊，吸引大批世界級高科技機(jī)構(gòu)前來設(shè)立研究開發(fā)基地；與教育相結(jié)合——建成深圳第二高級中學(xué)，國際集裝箱管理學(xué)院，港人子弟校等。我司在深入考慮了項目的開發(fā)現(xiàn)狀之后，決定把本策劃案的重點放在物業(yè)包裝及營銷推廣上，力爭把本樓盤打造成2002年深圳房地產(chǎn)市場的經(jīng)典暢銷樓盤。經(jīng)過兩年多的發(fā)展，現(xiàn)今的鹽田房地產(chǎn)市場與兩年前相比已發(fā)生了一些變化，這些變化反映在房地產(chǎn)市場的各個方面，并對成功開發(fā)鹽田的房地產(chǎn)項目起著非常大的影響。水路方面，依托鹽田港海港口岸，擁有便捷的出海通道；陸路方面，南有沙頭角口岸直通香港，北有疏港鐵路和惠鹽高速公路通往東莞和惠州，西有梧桐山雙向隧道和羅沙一級公路連接市中心，東有鹽壩高速公路通往大鵬半島和惠陽。眾多開發(fā)商的入駐使鹽田房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)素、規(guī)模及推盤數(shù)量都較以往有了很大的提高，而大量新盤靚盤的推出對凝聚片區(qū)人氣、提升片區(qū)形象具有非常大的推動作用。同時，隨著深圳第二次創(chuàng)業(yè)計劃的實行，將會有越來越多的人來深圳工作、生活，這將為鹽田房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多的潛在客戶群。沙頭角的房地產(chǎn)市場均價大致在6000元/㎡左右，可媲美福田中心區(qū)的房地產(chǎn)價格，這主要是由于該區(qū)域開發(fā)較早，各方面的配套比較齊全，交通相對比較便利，商業(yè)氛圍較佳，且未來的發(fā)展?jié)摿薮?，從而為該處的房地產(chǎn)價格提供了有力的市場支撐。20012005年將是深圳市開始二次創(chuàng)業(yè)著手高起點規(guī)劃的第一個五年計劃，深圳將朝著國際化大都市大步邁進(jìn)，鹽田被明確定位為以港口、旅游為兩大支柱產(chǎn)業(yè)的濱海旅游城，與城市建設(shè)息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)將走上規(guī)模開發(fā)的道路；B近一年來，政府對本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度加強(qiáng)，本地各開發(fā)商也開始自覺地組織聯(lián)盟，在對外宣傳方面已初步形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，特別是2000年下半年以來，在國地局鹽田分局的組織下進(jìn)行了一系列“藍(lán)色鹽田”的猛勢宣傳，全市人民對鹽田的建設(shè)表示出極大的關(guān)注；C本項目地處沙頭角中心地段,屬沙頭角最繁華區(qū)域, 是目前沙頭角鎮(zhèn)生活設(shè)施最完備的區(qū)域，學(xué)校、商場、體育中心、影劇院、公園近在咫尺，購物、娛樂、休閑舉步之間一網(wǎng)打盡，隨著東部鹽田的建設(shè),這里將是東部衛(wèi)星城的中心，物業(yè)保值、升值潛力大；D鹽田區(qū)背倚風(fēng)景秀麗的梧桐山，南望廣闊無垠的碧海藍(lán)天，是真正體現(xiàn)深圳海濱城市特色的罕有高尚住宅區(qū)，本項目高28層，北望青山綠樹，南面盡覽香港新界秀麗山景，堪稱無敵山景海景住宅；E外銷是本區(qū)域房地產(chǎn)最重要的一個市場。建議推廣名為：南海麗島其含義為：A獨具南國風(fēng)情特色的濱海住宅；B頗具浪漫色彩，迎合都市人的口味；C具有震撼力的字眼，給予廣告平面設(shè)計較大的空間；D體現(xiàn)了地理特征；廣告主題語——藍(lán)色生活、藍(lán)色夢想2項目包裝A工地現(xiàn)場采用大型噴繪圖，以濃厚的藍(lán)色為主色調(diào)來渲染海景住宅的生活色彩；B售樓處是項目包裝的重點，采用以“海底世界”噴繪圖作為背景，用大型海洋小品組群（類似水族館的形式）和海底世界圖片展來裝飾現(xiàn)場。此建議是基于鹽田區(qū)大多樓盤的銷售周期較長，如東和大廈、東部陽光、東埔福苑等，這反映了鹽田內(nèi)需不足的事實，為了盡快回籠資金，早日實現(xiàn)利益，所以建議走“平價路線”。（這一種付款方式非常有吸引力，其意義不僅僅在于降低了門檻，讓那些手頭資金較少的客戶輕松置業(yè)，更在于這些人將會大大增加現(xiàn)場人氣，對整個銷售帶來巨大的推動作用，建議這種方式一定要采用）十、物業(yè)賣點整合 深圳市真正的高尚濱海住宅樓——鹽田的腹心地段無敵海景山景住宅； 獨具魅力、個性張揚的“海洋文化”樓盤； 沙頭角核心地段、配套最齊全、生活最便利的住宅。 商場內(nèi)部結(jié)構(gòu)較差，柱網(wǎng)間距過小，最大間距才6M，小間距僅有2M。依據(jù)： 沙頭角缺乏主題商場，人們購買中檔服裝沒有去處，市場需求很大。營 銷 執(zhí) 行 篇一、營銷推廣（一）銷售前提條件（1）銷售資料的準(zhǔn)備（VI系統(tǒng)、售樓書、戶型單張、宣傳單張、認(rèn)購須知、模型、展板）。而“良好的開始是成功的一半”，故何時入市，怎樣入市值得慎重思考，并應(yīng)遵循以下原則：（1）準(zhǔn)備充分后入市在施工進(jìn)度形象佳、銷售物料準(zhǔn)備充分、銷售人員培訓(xùn)完畢、銷售賣場包裝到位，并且在客戶儲備達(dá)到較為理想的時候方可入市，切忌盲目入市。此后一直到年底都將是一個非常完整的銷售周期，房地產(chǎn)營銷最講究銷售過程的連貫性，主張在一個相對集中的時間段內(nèi)制造一個銷售高潮，追求“短、平、快”的銷售效果。C、形成良好的物業(yè)形象，形成較好的口碑。銷售前期工作的內(nèi)容和時間安排建議如下表：序號內(nèi) 容日 期發(fā)展商方面1確定銷售代理公司4月5日2廣告公司和裝修公司的確定及介入4月20日3配合代理公司進(jìn)行售樓培訓(xùn)(提供相關(guān)培訓(xùn)資料)4月17日—4月25日4審定售樓處裝修設(shè)計方案4月255售樓處施工4月27日—6月3日6圍墻制作4月26日—5月1日7廣告計劃方案的審定（代理公司提供全程方案及監(jiān)控實施）5月1日—5月5日8審定樣板房裝修設(shè)計方案5月5日9樣板房家私訂做5月1日—6月20日10售樓處修建裝飾及現(xiàn)場辦公用品的采購5月15日—5月28日11前期廣告發(fā)布計劃、方案及預(yù)算的確認(rèn)5月21日12工藝飾品的采購5月21日5月28日13售樓書設(shè)計方案審核及制作完成5月25日14銷售處、樣板房的保安、清潔工的人員配置5月28日15銀行按揭的申請6月15日16樣板房及創(chuàng)意房裝修完工6月中旬17開盤前現(xiàn)場包裝6月15日6月29日銷售商方面1協(xié)助開發(fā)商確定廣告公司和裝修公司4月20日前2提出售樓處基本布置方案和現(xiàn)場賣場及圍墻包裝建議4月21日3參與審核廣告推廣議案和廣告計劃5月1日4參與審核售樓處設(shè)計方案4月23日5協(xié)助修訂及完善裝修設(shè)計方案4月25日6樣板房設(shè)計方案的審議5月5日7開展前期售樓專業(yè)知識培訓(xùn)工作4月25日—5月25日a樓盤百問百答設(shè)計及相關(guān)資料準(zhǔn)備4月25日—5月1日b售樓人員上崗綜合技能培訓(xùn)5月3日—5月23日c售樓人員考核5月24日—5月25日8協(xié)助樣板房家私訂做5月16月5日9協(xié)助工藝飾品的采購5月21日5月28日10協(xié)助售樓處辦公用具的采購及現(xiàn)場布展5月26日11銷售人員進(jìn)場6月1日12提交正式開盤實施方案6月10日6月15日13監(jiān)控先期軟硬廣告的聯(lián)動實施6月15日—7月15日14開盤前現(xiàn)場包裝6月16日—6月29日廣告公司、裝修公司、展板制作商方面1負(fù)責(zé)制定整體廣告策略推廣議案4月20—4月25日2負(fù)責(zé)制定媒介發(fā)布執(zhí)行計劃4月20日—4月30日3樓盤標(biāo)志、圍墻設(shè)計及制作4月204月25日4提交售樓處設(shè)計方案4月25日5售樓書最終設(shè)計方案的確定及制作4月27日—5月27日6展板設(shè)計及制作5月3日—5月20日7階段性廣告計劃方案5月3日—5月20日8提交樣板房設(shè)計的修改方案5月5日9其它售樓資料的設(shè)計（價格表、付款方式、認(rèn)購書、認(rèn)購須知等）5月20日5月25日10其它一些相關(guān)廣告產(chǎn)品的制作（宣傳單張等）5月30日6月10日11樓體條幅的制作6月1日—6月512開盤期相關(guān)系列廣告報版的制作6月3日—6月15日13開盤前現(xiàn)場包裝6月15日—6月29日14開盤前廣告定版6月20日銷售計劃進(jìn)度表銷售期時間銷售率（%）銷售資金回籠額（萬元）認(rèn)購期6月7982開盤期7月1014048月131825熱銷期9月14196610月131825強(qiáng)銷期11月10140412