【正文】 。三、協(xié)助工程主管巡視裝修。四、及時(shí)處理報(bào)修工作。五、完成水電氣抄表工作。六、為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。第四章 工程設(shè)備管理制度第一節(jié) 維修班工作制度一、認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等記錄，對(duì)重大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)工程主管。二、認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交工程主管。三、在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿。四、遇自來(lái)水爆管、煤氣事故等急修，則在接到通知后 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，無(wú)法立即處理者，須立即報(bào)告工程主管。五、在辦公區(qū)等地維修時(shí)，不得高聲喧嘩。六、在接到管理處下發(fā)《派工單》或通知后，應(yīng)立即前往處理。七、愛(ài)護(hù)工具及設(shè)備，服從班長(zhǎng)調(diào)度。八、嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程。九、按照工程部編制的《設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃》進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)。十、按期完成管理處安排的工作任務(wù)。6 / 145派 工 單 NO：00001備注：此表分三聯(lián)：第一聯(lián)：財(cái)務(wù)、第二聯(lián)：客戶、第三聯(lián)：存根顧客姓名 聯(lián)系電話 服務(wù)地址服務(wù)項(xiàng)目部門 派單人 約定服務(wù)時(shí) 間 年 月 日 時(shí) 分需用材料 型號(hào)規(guī)格 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注發(fā)單時(shí)間 年 月 日 時(shí) 分收費(fèi)金額 元 □已收 □未收服務(wù)質(zhì)量： □非常滿意 □滿意 □不滿意服務(wù)范圍物品及設(shè)施：□完好 □損壞 □丟失業(yè)主簽字：業(yè)主意見(jiàn)其它意見(jiàn)：服務(wù)人員簽字 服務(wù)完成時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分7 / 145 設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表部門： 編制人： 年 月 日 編號(hào)：序號(hào) 檢查保養(yǎng)項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 備注1 高壓配電柜預(yù)防性試驗(yàn)、檢修等　2 低壓配電柜檢修、調(diào)試等　3 變壓器檢修、測(cè)絕緣等　　4 發(fā)電機(jī)檢修、更換機(jī)油等　5 給水泵潤(rùn)滑、緊固螺絲、電機(jī)測(cè)絕緣等　6 消防泵潤(rùn)滑、緊固螺絲、電機(jī)測(cè)絕緣及試運(yùn)行（包括電機(jī)）　7 風(fēng)機(jī)潤(rùn)滑、調(diào)整皮帶等及試運(yùn)行　　8 二次給水池清洗、消毒等　9 二次給水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修（變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等）　10 純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)　11 純凈水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修　12 循環(huán)水泵潤(rùn)滑、電機(jī)測(cè)絕緣等　13 循環(huán)水系統(tǒng)檢修（過(guò)濾器、閥門、控制柜、投加裝置等）　14 火災(zāi)探測(cè)器清潔、實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)　15消防聯(lián)動(dòng)控制柜檢修（按鈕、信號(hào)燈檢查、線路板、聯(lián)動(dòng)功能試驗(yàn)）　16 防火卷簾門電器元件線路檢查　　17防火卷簾門機(jī)械元件除銹、加油等　　18 排煙風(fēng)機(jī)加油、檢查電器元件等　19 鍋爐系統(tǒng)檢修（主機(jī)、水泵、閥門、管道、換熱器等）　　20 冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修　　21 閥門螺桿除銹、防銹　22 水泵、電機(jī)檢修　23 主機(jī)蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢 24 壓力表、溫度計(jì)校正、更換 25 弱電系統(tǒng)檢查8 / 145第二節(jié) 維修班交接班制度一、著整齊工作服，提前 10 分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場(chǎng)。二、接班人員必須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗。三、嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時(shí)交接班。四、嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項(xiàng)工作制度。五、接班人員應(yīng)主動(dòng)詢問(wèn)交班人員上班情況及核查值班記錄。六、交接班時(shí)如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，由接班人在班長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下共同處理。七、接班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點(diǎn)，并簽署巡查意見(jiàn)。八、交接班內(nèi)容包括：，事故處理情況；；，接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。第三節(jié) 工具管理制度一、領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》 ，實(shí)行工具報(bào)損制度。二、領(lǐng)用者應(yīng)愛(ài)護(hù)工具，對(duì)損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新。三、對(duì)大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報(bào)損制度，并按照財(cái)務(wù)相關(guān)制度及《采購(gòu)控制程序》進(jìn)行。四、對(duì)工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，誰(shuí)丟失誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償。五、對(duì)于公用工具及大件工具應(yīng)由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理。六、對(duì)在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報(bào) (同時(shí)將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領(lǐng)取。七、對(duì)于損壞的工具由管理處定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字)。八、對(duì)于專用工具應(yīng)由專人管理，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行賠償，如屬自然損壞則按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度辦理。九、絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測(cè)量工具定期送檢。9 / 145說(shuō)明：：O 完好，F(xiàn) 維修完成，U 需修理；；、評(píng)定； 20 日將此表報(bào)送到工程管理部。 工具領(lǐng)用登記表序號(hào)：工具名稱 型號(hào)規(guī)格 單位 數(shù)量 價(jià)格 領(lǐng)用 人 領(lǐng)用時(shí)間 備 注10 / 145第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定一、接到特約維修派工單后，15 分鐘內(nèi)若不能按時(shí)到達(dá)業(yè)主家中，應(yīng)向客服人員說(shuō)明原因，客服人員還需將原因即時(shí)告之業(yè)主。二、維修人員需自帶鞋套，需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。三、若一時(shí)無(wú)法完成，需向業(yè)主講明原因，請(qǐng)業(yè)主諒解，并約定（下次）上門時(shí)間。四、若業(yè)主要自行購(gòu)買維修材料，需耐心向業(yè)主說(shuō)明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯(cuò)而造成損失。五、嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈(zèng)和向業(yè)主索取報(bào)酬。六、維修結(jié)束后，請(qǐng)業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見(jiàn)，并請(qǐng)業(yè)主到客服中心繳納特約服務(wù)費(fèi)，若維修人員收費(fèi)后需將收費(fèi)票據(jù)交給業(yè)主。七、將《派工單》返回辦公室，并做好維修記錄。第五節(jié) 房屋維護(hù)制度一、為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護(hù)資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度。二、各管理處維修班應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 ，確保新建工程交付質(zhì)量。三、維修班依據(jù)《定期檢查項(xiàng)目一覽表》對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》 ，及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免問(wèn)題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作。四、定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造。五、加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。六、建立健全房屋檔案，定期對(duì)房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。七、對(duì)二次裝修的管理，依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)進(jìn)行管理。11 / 145定期檢查項(xiàng)目一覽表周期 序號(hào) 檢查內(nèi)容1 梁、柱、板主體2 墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3 頂棚4 樓梯、扶手5 公共門窗6 屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7 樓板、地面磚每年8 所有消防栓(11 月底至 12 月上旬)1 天臺(tái)扶欄、避雷帶半年2 公共防盜網(wǎng)1 散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2 通風(fēng)口每季3 5%消防栓的開(kāi)箱試水(循環(huán)檢查)1 水箱、水池2 信報(bào)箱3 上、下雨污水管4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)每月5 消防栓半月 1 公用電器每周 1 電子對(duì)講門1 馬賽克外墻面，清洗一次八年2 室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年 1 飾面和抹面1 室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2 頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3 樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次三至四年4 上下雨、污水管四年油漆一次1 天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2 電子對(duì)講門刷漆一次二年3 木門、窗油漆一次1 木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2 信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3 房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次一年4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次1 明、暗溝(全面檢查)半年2 給排水管道(含綠化用水管閥)1 電纜溝蓋板2 雨、污水井、蓋每季3 化糞池12 / 1454 高壓鈉燈、汞燈5 室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月 噴水池1 室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌每周2 車棚、車架每天 兒童游樂(lè)設(shè)施1 道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2 垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站隨時(shí)檢查3 室外各類圍墻護(hù)欄4 其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》 ，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也應(yīng)及時(shí)維修。13 / 145定期檢查記錄表管理處: 檢查日期: 序號(hào): 檢查項(xiàng)目 檢查部位 檢查情況記錄 檢查人 處理結(jié)果 備注14 / 145第六節(jié) 空置房檢查制度一、為了確?？罩梅康耐旰?，制訂本制度。二、定期由維修班對(duì)空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》 。三、對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問(wèn)題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)商通知施工單位處理；要求對(duì)處理結(jié)果形成書面記錄。四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見(jiàn)和完成時(shí)間。第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度一、為了有效對(duì)共用設(shè)施使用狀況進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到公司規(guī)定完好率，制訂本制度。二、工程主管負(fù)責(zé)本制度實(shí)施督導(dǎo)工作，具體執(zhí)行《定期檢查項(xiàng)目一覽表》 ；三、工程主管應(yīng)每周不少于兩次全域巡視檢查。四、工程主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并做好巡視記錄。五、巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。六、管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺(jué)參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)報(bào)修。七、對(duì)影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工。八、對(duì)一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可安排委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。九、做好巡視檢修相關(guān)記錄。第八節(jié) 緊急事件處理程序一、為了對(duì)緊急事件進(jìn)行有效控制和及時(shí)處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度。二、緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電15 / 145梯困人、重大設(shè)備事故等。三、緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清楚。四、接緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。五、人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任。六、處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理。七、以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫事件處理記錄并存檔。八、緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報(bào)行為，一經(jīng)查實(shí)謊報(bào)行為，將嚴(yán)肅處理。16 / 145第九節(jié) 定期檢查項(xiàng)目一覽表周期 序號(hào) 檢查內(nèi)容1 梁、柱、板主體2 墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3 頂棚4 樓梯、扶手5 公共門窗6 屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7 樓板、地面磚每年8 所有消防栓(11 月底至 12 月上旬)1 天臺(tái)扶欄、避雷帶半年2 公共防盜網(wǎng)1 散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2 通風(fēng)口每季3 5%消防栓的開(kāi)箱試水(循環(huán)檢查)1 水箱、水池2 信報(bào)箱3 上、下雨污水管4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)每月5 消防栓半月 1 公用電器每周 1 電子對(duì)講門1 馬賽克外墻面，清洗一次八年2 室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年 1 飾面和抹面1 室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2 頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3 樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次三至四年4 上下雨、污水管四年油漆一次1 天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2 電子對(duì)講門刷漆一次二年3 木門、窗油漆一次1 木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2 信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3 房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次一年4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次1 明、暗溝(全面檢查)半年2 給排水管道(含綠化用水管閥)1 電纜溝蓋板每季2 雨、污水井、蓋17 / 1453 化糞池4 高壓鈉燈、汞燈5 室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月 噴水池1 室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌每周2 車棚、車架每天 兒童游樂(lè)設(shè)施1 道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2 垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站隨時(shí)檢查3 室外各類圍墻護(hù)欄4 其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》 ，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也應(yīng)及時(shí)維修。18 / 145第十節(jié) 配電室工作制度一、未經(jīng)工程主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室（外人進(jìn)入必須有工程人員陪同） 。二、密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好《配電室值班運(yùn)行記錄》 。 三、高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；四、上班時(shí)間禁止飲酒或酒后上班。五、檢修、倒、合閘時(shí)應(yīng)嚴(yán)格填寫《配電室工作票》 ；。六、值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求。 七、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時(shí)，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班。八、在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報(bào)告工程主管。九、停電作業(yè)時(shí)，須在開(kāi)關(guān)或刀閘操作機(jī)構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌。十、值班途中不得睡覺(jué)，不得無(wú)故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。十一、