【正文】 若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴(yán)禁合閘”警示牌。檢修后各類開關(guān)要及時復(fù)位。（十二）維修中，嚴(yán)禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致。特殊情況下，須請示公司經(jīng)理。（六）電梯正常運行時，嚴(yán)禁將檢修開關(guān)作為正常運行開關(guān)使用。并關(guān)閉操作箱。3. 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。（五） 運行異常1. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時監(jiān)控中心保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防狀態(tài)，電梯維修人員應(yīng)當(dāng)迅速關(guān)閉無消防功能的電梯。57 / 1455. 下底坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。(六) 維護保養(yǎng)1. 維修保養(yǎng)時一般應(yīng)切斷電源，以免觸電、卷入引輪造成人身傷亡和設(shè)備事故。3. 保持良好的照明和通風(fēng)，保持機房內(nèi)溫度適宜，保持門窗開啟靈活無破損。2. 按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動后松手，電梯進入手動狀態(tài)運行。四、操作注意事項（一）全自動運行1. 進入停放在基站的電梯內(nèi)，打開轎廂內(nèi)的操作箱。避免貨物損壞53 / 145轎廂內(nèi)壁。（十五）維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞。（六）嚴(yán)禁電梯正常運行時將安全回路和保護回路元件如安全窗開關(guān)、安全鉗開關(guān)等用機械或電氣方法短接。（十三） 更換保險管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險管（絲） 。(五) 每日按照要求對電梯進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。設(shè)備啟動完畢，再巡視一次，觀察各種設(shè)備進行是否正常。年保養(yǎng)50 / 145第三節(jié) 風(fēng)機房工作程序一、維修人員每周一次對風(fēng)機房設(shè)施設(shè)備進行巡查，并填寫《巡視記錄》 。三、運行操作規(guī)程（一）在發(fā)電機運行前須進行機油、冷卻水量、燃油量等各項檢查。（五） 保持良好的通風(fēng)和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進行隔離，以防止小動物進出。(六) 發(fā)電機不準(zhǔn)超負荷運行。（六）停電檢測（修）高壓設(shè)備時，必須先對系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗電，待確認無電、并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修。（三）當(dāng)火勢繼續(xù)蔓延擴大，可能波及到其他設(shè)備時，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母綦x措施，必要時可用砂土堵?lián)跤突穑⒃O(shè)法切斷此類設(shè)備的電源。（四）禁止用手直接接觸電纜鋼甲，也不準(zhǔn)移動電纜。（四） 如遇帶電導(dǎo)線斷落地面，應(yīng)劃出警戒區(qū)，防止跨人。剪斷空中電線時，剪斷的位置應(yīng)選擇在電源方向的支持物上，防止電線剪斷后落地造成短路或觸電傷人事故。九、單相接地故障。42 / 145第七章電氣防火、防爆措施第一節(jié) 電氣火災(zāi)的起因一、安裝、接線疏忽引起的相間短路。有必要時，插座可以裝低，但離地不應(yīng)低于 15㎝。(二) 讀數(shù)：置儀器于場強指示狀態(tài)，調(diào)整相應(yīng)頻段，即指示出相應(yīng)場強值。其中，5～65MHz 為上行頻段， 65～ 87MHz 為過渡頻段，87～108MHz 為廣播頻段，110～1000MHz 為模擬電視、數(shù)字電視、數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)頻段。當(dāng)鉗形電流表夾入一相交流線路時，在鐵心中產(chǎn)生磁場，可動鐵片受此磁場的作用而偏轉(zhuǎn)，從而帶動指針指示出被測電流的數(shù)值。進行電流測量時需連接紅色測試棒到“A”或“10A”端。 2． 測量結(jié)果可保持或保存，并通過專用接口輸出到中央處理器進行分析處理。 4. 當(dāng)被測交支流電壓超過 500V 時，應(yīng)將紅色測試棒插入“2500V”插孔內(nèi)“開關(guān)置于 500V 位置上） ，這時的量程范圍是 0～2500V。(三) 指針式萬用表使用注意事項 1. 為了保證操作人員的人身安全或不影響測量結(jié)果的準(zhǔn)確程度，測量時不準(zhǔn)手觸及測試棒的金屬部分。2. 測量電流電壓。指針式萬用表的表頭面板上印有多種符號、刻度線和數(shù)值。工作人員還應(yīng)做好純凈水房內(nèi)設(shè)備設(shè)施等衛(wèi)生管理工作。d) 做好《水泵房運行記錄》 。七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動狀態(tài)，所有操作標(biāo)志簡單明確。七、保持良好室內(nèi)照明及通風(fēng)、門窗開啟靈活無破損。十四、保管好電梯機械鑰匙、操作面板鑰匙和機房鑰匙。六、對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。十一、每周日清潔一次柴油發(fā)電機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、門窗，設(shè)備設(shè)施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕，油漆完好、整潔光亮；十二、發(fā)電機在運行中操作人員不得擅離職守。二、遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生。九、停電作業(yè)時，須在開關(guān)或刀閘操作機構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌。16 / 145第九節(jié) 定期檢查項目一覽表周期 序號 檢查內(nèi)容1 梁、柱、板主體2 墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3 頂棚4 樓梯、扶手5 公共門窗6 屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7 樓板、地面磚每年8 所有消防栓(11 月底至 12 月上旬)1 天臺扶欄、避雷帶半年2 公共防盜網(wǎng)1 散水坡、雨檐臺、連廊2 通風(fēng)口每季3 5%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)1 水箱、水池2 信報箱3 上、下雨污水管4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)每月5 消防栓半月 1 公用電器每周 1 電子對講門1 馬賽克外墻面，清洗一次八年2 室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年 1 飾面和抹面1 室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂一次2 頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3 樓梯、扶手全面修補粉刷一次三至四年4 上下雨、污水管四年油漆一次1 天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2 電子對講門刷漆一次二年3 木門、窗油漆一次1 木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2 信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3 房屋標(biāo)識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次一年4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次1 明、暗溝(全面檢查)半年2 給排水管道(含綠化用水管閥)1 電纜溝蓋板每季2 雨、污水井、蓋17 / 1453 化糞池4 高壓鈉燈、汞燈5 室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月 噴水池1 室外建筑小品、標(biāo)識牌每周2 車棚、車架每天 兒童游樂設(shè)施1 道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2 垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站隨時檢查3 室外各類圍墻護欄4 其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》 ，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。第八節(jié) 緊急事件處理程序一、為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度。第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度一、為了有效對共用設(shè)施使用狀況進行監(jiān)控，達到公司規(guī)定完好率，制訂本制度。五、加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。四、若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失。六、對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報 (同時將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領(lǐng)取。六、交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，由接班人在班長領(lǐng)導(dǎo)下共同處理。八、嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程。六、為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。十一、堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)工作。三、組織制定各崗位職責(zé)和操作規(guī)程。二、不允許模仿他人的語言、聲調(diào)和談話。三、業(yè)主總是對的。七、不講粗言惡語或使用歧視、污辱性的語言。八、加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作。三、協(xié)助工程主管巡視裝修。五、在辦公區(qū)等地維修時，不得高聲喧嘩。三、嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時交接班。三、對大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報損制度，并按照財務(wù)相關(guān)制度及《采購控制程序》進行。 工具領(lǐng)用登記表序號：工具名稱 型號規(guī)格 單位 數(shù)量 價格 領(lǐng)用 人 領(lǐng)用時間 備 注10 / 145第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定一、接到特約維修派工單后，15 分鐘內(nèi)若不能按時到達業(yè)主家中，應(yīng)向客服人員說明原因，客服人員還需將原因即時告之業(yè)主。二、各管理處維修班應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》 ，確保新建工程交付質(zhì)量。二、定期由維修班對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》 。七、對影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工。六、處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。六、值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求。巡檢內(nèi)容：每天 2 次 早上 9：009：30 下午 14：0014：30（1） 變壓器運行溫度是否超溫（85 。七、嚴(yán)禁在發(fā)電機房內(nèi)進食、吸煙。三、嚴(yán)格按照《電梯維修保養(yǎng)計劃表》對電梯進行維修、保養(yǎng)，并作好記錄。十一、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作。四、消防設(shè)備完好，機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。生活水泵隔日進行輪換運行。（新增加的）a) 水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。二、純凈水房電器及管路系統(tǒng)平時應(yīng)置于自動工作狀態(tài)，所有操作應(yīng)有明確的標(biāo)識、簡單明了。32 / 145第五章常用維修工具使用方法第一節(jié) 萬用表 萬用表主要用來測量交流電壓、直流電壓、直流電流和直流電阻，有些萬能表還可以測量音頻電平、交流電流、電容、電感及晶體管的 β 值等，可分為指針式和數(shù)字式兩大類。先估計被測交流電壓的高低，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于適當(dāng)?shù)牧砍蹋☉?yīng)盡量使指針偏移至滿刻度的 2/3 以上） 。測量前應(yīng)先校正歐姆零點，即將兩測試棒短路，旋動“調(diào)零旋鈕”使指針與電阻刻度線的“0”刻度重合（若旋動”調(diào)零旋鈕“已無法使指針指”0“，則說明表內(nèi)電池電壓不足） 。 ”位置，使表頭短路并使內(nèi)部線路處于關(guān)斷狀態(tài)以保護萬用表。數(shù)字式萬用表是以直流數(shù)字電壓表（由量程開關(guān)選擇器、A/D 轉(zhuǎn)換器、顯示驅(qū)動電路和液晶顯示器組成，可將模擬直流電壓信號轉(zhuǎn)換為數(shù)字信號并在液晶顯示屏上顯示出來）為核心，加上各種轉(zhuǎn)換電路（有 AC/DC 轉(zhuǎn)換器、I/V 轉(zhuǎn)換器、Ω/V 轉(zhuǎn)換器等）組成。 6． 與指針式萬用表一般只在電阻測量時才需要電源不同，數(shù)字式萬用表所有的測量都需要電源。當(dāng)鉗形電流表夾入一相交流線路時，在鉗形電流表的環(huán)狀鐵心中感應(yīng)產(chǎn)生交變磁通，磁通穿過鉗形電流表的二次繞組，感應(yīng)出二次電勢，于是在鉗形電流表的二次回路表頭內(nèi)產(chǎn)生二次電流，從而根據(jù)電流戶感器的變流比測量出被測電流。(五) 在測量時，應(yīng)將被測導(dǎo)線置于鉗形電流表的鉗口中央，以免產(chǎn)生較大誤差，同時要注意鉗口應(yīng)咬合良好。(三) 檢查交流電源線、轉(zhuǎn)接頭等是否完備。第六章維修工作安全注意事項一、判斷電線或用電設(shè)備是否帶電，必須用試電器（或測電筆等） ，決不允許用手去觸摸。四、在電力線路附近，不要安裝收音機、電視機的天線，不放風(fēng)箏；不要在帶電設(shè)備周圍使用鋼板尺，嚴(yán)禁用銅絲代替熔絲。六、線路實際載流量超過設(shè)計載流量。（四）切斷電源的地點要選擇恰當(dāng)，防止切斷電源后影響火災(zāi)的撲救。但因水能導(dǎo)電，必須采取適當(dāng)安全措施后才能進行滅火。當(dāng)敷設(shè)在溝中的電纜發(fā)生燃燒時，與其并排敷設(shè)的電纜若有燃燒的可能，也應(yīng)切斷電源。迅速組織人員到現(xiàn)場撲救；同時趕快打火警電話，使消防人員盡快趕到現(xiàn)場進行撲救。(三) 送（停）電操作時，必須關(guān)上開關(guān)柜門。(三) 操作時嚴(yán)格按照發(fā)電機操作運行手冊要求進行操作，并及時開啟風(fēng)機進行降溫。整個發(fā)電機的啟動運行必須嚴(yán)格遵照“運行操作規(guī)程”進行，不允許帶負荷啟動，在投入負荷前，必須認真地對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進行檢查，在確認無問題后，迅速手動啟運發(fā)電機。（九） 負責(zé)發(fā)電機及機房的清潔衛(wèi)生，做到無積塵、水漬、油漬。（四）燃油系統(tǒng)：請確定油箱是否加滿柴油、油路是否暢通。(二)) 開機指啟動風(fēng)機等其它各種設(shè)備，使系統(tǒng)運轉(zhuǎn)，向通風(fēng)區(qū)域送風(fēng)。(二) 電梯維修人員應(yīng)按照《電梯維修保養(yǎng)計劃表》定期對電梯進行檢查。(十) 維修時，如機房無人必須鎖上機房門。52 / 145（四）當(dāng)電梯發(fā)生困人事故時，必須先救人，然后進行維修。（八）井道中作業(yè)時，必須戴安全帽。（十三）維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復(fù)到原始狀態(tài)（正常運行狀態(tài)） ，并清理干凈工作現(xiàn)場，保證清潔。（三）非特殊情況下不允許將客梯作為貨梯使用，避免損壞轎廂。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運行狀態(tài)。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運行。4. 任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。2. 當(dāng)發(fā)生地震時根據(jù)震前預(yù)報由電梯維修人員關(guān)閉所有電梯，地震后開啟時由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行。6. 在底坑作業(yè)時，首先開亮底坑燈，按下底坑急停開關(guān)，必須佩帶安全帽。4. 電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報告。2. 非工作人員進入機房，須經(jīng)工程主管和管理處主任批準(zhǔn)后，由電梯維修人員陪同，方可進入。電梯呈開門狀態(tài)。（八）電梯鑰匙必須由維修部和保安部負責(zé)管理使用，任何單位和個人不得私自加配和使用。裝貨時注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運行平穩(wěn)。（十四）維修中無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。（五）需要手動盤車時，須先關(guān)斷總電源開關(guān)，然后將轎廂就近平層。(十二) 檢修時的短接跨線，完工后必須拆除。(四) 嚴(yán)禁在電梯運行中開啟廳門。風(fēng)機啟動要先開送風(fēng)機，后開回風(fēng)機以防室內(nèi)出現(xiàn)負壓。四、運行檢查及保養(yǎng)周期48 / 145保養(yǎng)檢查周期保養(yǎng)檢查項目運行8 小時每周或運行 50