【正文】 若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴(yán)禁合閘”警示牌。檢修后各類開關(guān)要及時(shí)復(fù)位。（十二）維修中，嚴(yán)禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致。特殊情況下，須請(qǐng)示公司經(jīng)理。（六）電梯正常運(yùn)行時(shí)，嚴(yán)禁將檢修開關(guān)作為正常運(yùn)行開關(guān)使用。并關(guān)閉操作箱。3. 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。（五） 運(yùn)行異常1. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)監(jiān)控中心保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防狀態(tài)，電梯維修人員應(yīng)當(dāng)迅速關(guān)閉無(wú)消防功能的電梯。57 / 1455. 下底坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無(wú)關(guān)人員靠近。(六) 維護(hù)保養(yǎng)1. 維修保養(yǎng)時(shí)一般應(yīng)切斷電源，以免觸電、卷入引輪造成人身傷亡和設(shè)備事故。3. 保持良好的照明和通風(fēng)，保持機(jī)房?jī)?nèi)溫度適宜，保持門窗開啟靈活無(wú)破損。2. 按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動(dòng)后松手，電梯進(jìn)入手動(dòng)狀態(tài)運(yùn)行。四、操作注意事項(xiàng)（一）全自動(dòng)運(yùn)行1. 進(jìn)入停放在基站的電梯內(nèi)，打開轎廂內(nèi)的操作箱。避免貨物損壞53 / 145轎廂內(nèi)壁。（十五）維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞。（六）嚴(yán)禁電梯正常運(yùn)行時(shí)將安全回路和保護(hù)回路元件如安全窗開關(guān)、安全鉗開關(guān)等用機(jī)械或電氣方法短接。（十三） 更換保險(xiǎn)管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險(xiǎn)管（絲） 。(五) 每日按照要求對(duì)電梯進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。設(shè)備啟動(dòng)完畢，再巡視一次，觀察各種設(shè)備進(jìn)行是否正常。年保養(yǎng)50 / 145第三節(jié) 風(fēng)機(jī)房工作程序一、維修人員每周一次對(duì)風(fēng)機(jī)房設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，并填寫《巡視記錄》 。三、運(yùn)行操作規(guī)程（一）在發(fā)電機(jī)運(yùn)行前須進(jìn)行機(jī)油、冷卻水量、燃油量等各項(xiàng)檢查。（五） 保持良好的通風(fēng)和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進(jìn)行隔離，以防止小動(dòng)物進(jìn)出。(六) 發(fā)電機(jī)不準(zhǔn)超負(fù)荷運(yùn)行。（六）停電檢測(cè)（修）高壓設(shè)備時(shí)，必須先對(duì)系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗(yàn)電，待確認(rèn)無(wú)電、并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修。（三）當(dāng)火勢(shì)繼續(xù)蔓延擴(kuò)大，可能波及到其他設(shè)備時(shí)，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母綦x措施，必要時(shí)可用砂土堵?lián)跤突?，并設(shè)法切斷此類設(shè)備的電源。（四）禁止用手直接接觸電纜鋼甲，也不準(zhǔn)移動(dòng)電纜。（四） 如遇帶電導(dǎo)線斷落地面，應(yīng)劃出警戒區(qū)，防止跨人。剪斷空中電線時(shí)，剪斷的位置應(yīng)選擇在電源方向的支持物上，防止電線剪斷后落地造成短路或觸電傷人事故。九、單相接地故障。42 / 145第七章電氣防火、防爆措施第一節(jié) 電氣火災(zāi)的起因一、安裝、接線疏忽引起的相間短路。有必要時(shí)，插座可以裝低，但離地不應(yīng)低于 15㎝。(二) 讀數(shù)：置儀器于場(chǎng)強(qiáng)指示狀態(tài)，調(diào)整相應(yīng)頻段，即指示出相應(yīng)場(chǎng)強(qiáng)值。其中，5～65MHz 為上行頻段， 65～ 87MHz 為過(guò)渡頻段，87～108MHz 為廣播頻段，110～1000MHz 為模擬電視、數(shù)字電視、數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)頻段。當(dāng)鉗形電流表夾入一相交流線路時(shí)，在鐵心中產(chǎn)生磁場(chǎng)，可動(dòng)鐵片受此磁場(chǎng)的作用而偏轉(zhuǎn)，從而帶動(dòng)指針指示出被測(cè)電流的數(shù)值。進(jìn)行電流測(cè)量時(shí)需連接紅色測(cè)試棒到“A”或“10A”端。 2． 測(cè)量結(jié)果可保持或保存，并通過(guò)專用接口輸出到中央處理器進(jìn)行分析處理。 4. 當(dāng)被測(cè)交支流電壓超過(guò) 500V 時(shí)，應(yīng)將紅色測(cè)試棒插入“2500V”插孔內(nèi)“開關(guān)置于 500V 位置上） ，這時(shí)的量程范圍是 0～2500V。(三) 指針式萬(wàn)用表使用注意事項(xiàng) 1. 為了保證操作人員的人身安全或不影響測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確程度，測(cè)量時(shí)不準(zhǔn)手觸及測(cè)試棒的金屬部分。2. 測(cè)量電流電壓。指針式萬(wàn)用表的表頭面板上印有多種符號(hào)、刻度線和數(shù)值。工作人員還應(yīng)做好純凈水房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施等衛(wèi)生管理工作。d) 做好《水泵房運(yùn)行記錄》 。七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)狀態(tài)，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。七、保持良好室內(nèi)照明及通風(fēng)、門窗開啟靈活無(wú)破損。十四、保管好電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。六、對(duì)安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時(shí)處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。十一、每周日清潔一次柴油發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、門窗，設(shè)備設(shè)施表面用手摸情況下無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕，油漆完好、整潔光亮；十二、發(fā)電機(jī)在運(yùn)行中操作人員不得擅離職守。二、遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生。九、停電作業(yè)時(shí)，須在開關(guān)或刀閘操作機(jī)構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌。16 / 145第九節(jié) 定期檢查項(xiàng)目一覽表周期 序號(hào) 檢查內(nèi)容1 梁、柱、板主體2 墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3 頂棚4 樓梯、扶手5 公共門窗6 屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7 樓板、地面磚每年8 所有消防栓(11 月底至 12 月上旬)1 天臺(tái)扶欄、避雷帶半年2 公共防盜網(wǎng)1 散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2 通風(fēng)口每季3 5%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)1 水箱、水池2 信報(bào)箱3 上、下雨污水管4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)每月5 消防栓半月 1 公用電器每周 1 電子對(duì)講門1 馬賽克外墻面，清洗一次八年2 室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年 1 飾面和抹面1 室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2 頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3 樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次三至四年4 上下雨、污水管四年油漆一次1 天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2 電子對(duì)講門刷漆一次二年3 木門、窗油漆一次1 木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2 信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3 房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次一年4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次1 明、暗溝(全面檢查)半年2 給排水管道(含綠化用水管閥)1 電纜溝蓋板每季2 雨、污水井、蓋17 / 1453 化糞池4 高壓鈉燈、汞燈5 室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月 噴水池1 室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌每周2 車棚、車架每天 兒童游樂(lè)設(shè)施1 道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2 垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站隨時(shí)檢查3 室外各類圍墻護(hù)欄4 其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》 ，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也應(yīng)及時(shí)維修。第八節(jié) 緊急事件處理程序一、為了對(duì)緊急事件進(jìn)行有效控制和及時(shí)處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度。第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度一、為了有效對(duì)共用設(shè)施使用狀況進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到公司規(guī)定完好率，制訂本制度。五、加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。四、若業(yè)主要自行購(gòu)買維修材料，需耐心向業(yè)主說(shuō)明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯(cuò)而造成損失。六、對(duì)在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報(bào) (同時(shí)將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領(lǐng)取。六、交接班時(shí)如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，由接班人在班長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下共同處理。八、嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程。六、為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。十一、堅(jiān)持“養(yǎng)護(hù)重于維修”的原則,督促下屬進(jìn)行有計(jì)劃的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。三、組織制定各崗位職責(zé)和操作規(guī)程。二、不允許模仿他人的語(yǔ)言、聲調(diào)和談話。三、業(yè)主總是對(duì)的。七、不講粗言惡語(yǔ)或使用歧視、污辱性的語(yǔ)言。八、加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作。三、協(xié)助工程主管巡視裝修。五、在辦公區(qū)等地維修時(shí)，不得高聲喧嘩。三、嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時(shí)交接班。三、對(duì)大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報(bào)損制度，并按照財(cái)務(wù)相關(guān)制度及《采購(gòu)控制程序》進(jìn)行。 工具領(lǐng)用登記表序號(hào)：工具名稱 型號(hào)規(guī)格 單位 數(shù)量 價(jià)格 領(lǐng)用 人 領(lǐng)用時(shí)間 備 注10 / 145第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定一、接到特約維修派工單后，15 分鐘內(nèi)若不能按時(shí)到達(dá)業(yè)主家中，應(yīng)向客服人員說(shuō)明原因，客服人員還需將原因即時(shí)告之業(yè)主。二、各管理處維修班應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 ，確保新建工程交付質(zhì)量。二、定期由維修班對(duì)空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》 。七、對(duì)影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工。六、處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理。六、值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求。巡檢內(nèi)容：每天 2 次 早上 9：009：30 下午 14：0014：30（1） 變壓器運(yùn)行溫度是否超溫（85 。七、嚴(yán)禁在發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)食、吸煙。三、嚴(yán)格按照《電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表》對(duì)電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，并作好記錄。十一、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作。四、消防設(shè)備完好，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。生活水泵隔日進(jìn)行輪換運(yùn)行。（新增加的）a) 水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。二、純凈水房電器及管路系統(tǒng)平時(shí)應(yīng)置于自動(dòng)工作狀態(tài)，所有操作應(yīng)有明確的標(biāo)識(shí)、簡(jiǎn)單明了。32 / 145第五章常用維修工具使用方法第一節(jié) 萬(wàn)用表 萬(wàn)用表主要用來(lái)測(cè)量交流電壓、直流電壓、直流電流和直流電阻，有些萬(wàn)能表還可以測(cè)量音頻電平、交流電流、電容、電感及晶體管的 β 值等，可分為指針式和數(shù)字式兩大類。先估計(jì)被測(cè)交流電壓的高低，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于適當(dāng)?shù)牧砍蹋☉?yīng)盡量使指針偏移至滿刻度的 2/3 以上） 。測(cè)量前應(yīng)先校正歐姆零點(diǎn)，即將兩測(cè)試棒短路，旋動(dòng)“調(diào)零旋鈕”使指針與電阻刻度線的“0”刻度重合（若旋動(dòng)”調(diào)零旋鈕“已無(wú)法使指針指”0“，則說(shuō)明表內(nèi)電池電壓不足） 。 ”位置，使表頭短路并使內(nèi)部線路處于關(guān)斷狀態(tài)以保護(hù)萬(wàn)用表。數(shù)字式萬(wàn)用表是以直流數(shù)字電壓表（由量程開關(guān)選擇器、A/D 轉(zhuǎn)換器、顯示驅(qū)動(dòng)電路和液晶顯示器組成，可將模擬直流電壓信號(hào)轉(zhuǎn)換為數(shù)字信號(hào)并在液晶顯示屏上顯示出來(lái)）為核心，加上各種轉(zhuǎn)換電路（有 AC/DC 轉(zhuǎn)換器、I/V 轉(zhuǎn)換器、Ω/V 轉(zhuǎn)換器等）組成。 6． 與指針式萬(wàn)用表一般只在電阻測(cè)量時(shí)才需要電源不同，數(shù)字式萬(wàn)用表所有的測(cè)量都需要電源。當(dāng)鉗形電流表夾入一相交流線路時(shí)，在鉗形電流表的環(huán)狀鐵心中感應(yīng)產(chǎn)生交變磁通，磁通穿過(guò)鉗形電流表的二次繞組，感應(yīng)出二次電勢(shì)，于是在鉗形電流表的二次回路表頭內(nèi)產(chǎn)生二次電流，從而根據(jù)電流戶感器的變流比測(cè)量出被測(cè)電流。(五) 在測(cè)量時(shí)，應(yīng)將被測(cè)導(dǎo)線置于鉗形電流表的鉗口中央，以免產(chǎn)生較大誤差，同時(shí)要注意鉗口應(yīng)咬合良好。(三) 檢查交流電源線、轉(zhuǎn)接頭等是否完備。第六章維修工作安全注意事項(xiàng)一、判斷電線或用電設(shè)備是否帶電，必須用試電器（或測(cè)電筆等） ，決不允許用手去觸摸。四、在電力線路附近，不要安裝收音機(jī)、電視機(jī)的天線，不放風(fēng)箏；不要在帶電設(shè)備周圍使用鋼板尺，嚴(yán)禁用銅絲代替熔絲。六、線路實(shí)際載流量超過(guò)設(shè)計(jì)載流量。（四）切斷電源的地點(diǎn)要選擇恰當(dāng)，防止切斷電源后影響火災(zāi)的撲救。但因水能導(dǎo)電，必須采取適當(dāng)安全措施后才能進(jìn)行滅火。當(dāng)敷設(shè)在溝中的電纜發(fā)生燃燒時(shí)，與其并排敷設(shè)的電纜若有燃燒的可能，也應(yīng)切斷電源。迅速組織人員到現(xiàn)場(chǎng)撲救；同時(shí)趕快打火警電話，使消防人員盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行撲救。(三) 送（停）電操作時(shí)，必須關(guān)上開關(guān)柜門。(三) 操作時(shí)嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)操作運(yùn)行手冊(cè)要求進(jìn)行操作，并及時(shí)開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫。整個(gè)發(fā)電機(jī)的啟動(dòng)運(yùn)行必須嚴(yán)格遵照“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行，不允許帶負(fù)荷啟動(dòng)，在投入負(fù)荷前，必須認(rèn)真地對(duì)冷卻系統(tǒng)、潤(rùn)滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進(jìn)行檢查，在確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后，迅速手動(dòng)啟運(yùn)發(fā)電機(jī)。（九） 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)及機(jī)房的清潔衛(wèi)生，做到無(wú)積塵、水漬、油漬。（四）燃油系統(tǒng)：請(qǐng)確定油箱是否加滿柴油、油路是否暢通。(二)) 開機(jī)指啟動(dòng)風(fēng)機(jī)等其它各種設(shè)備，使系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)，向通風(fēng)區(qū)域送風(fēng)。(二) 電梯維修人員應(yīng)按照《電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表》定期對(duì)電梯進(jìn)行檢查。(十) 維修時(shí)，如機(jī)房無(wú)人必須鎖上機(jī)房門。52 / 145（四）當(dāng)電梯發(fā)生困人事故時(shí)，必須先救人，然后進(jìn)行維修。（八）井道中作業(yè)時(shí)，必須戴安全帽。（十三）維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復(fù)到原始狀態(tài)（正常運(yùn)行狀態(tài)） ，并清理干凈工作現(xiàn)場(chǎng)，保證清潔。（三）非特殊情況下不允許將客梯作為貨梯使用，避免損壞轎廂。電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運(yùn)行狀態(tài)。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動(dòng)關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運(yùn)行。4. 任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙。2. 當(dāng)發(fā)生地震時(shí)根據(jù)震前預(yù)報(bào)由電梯維修人員關(guān)閉所有電梯，地震后開啟時(shí)由專業(yè)電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行安全檢測(cè)確認(rèn)無(wú)異常后，方可運(yùn)行。6. 在底坑作業(yè)時(shí)，首先開亮底坑燈，按下底坑急停開關(guān)，必須佩帶安全帽。4. 電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。2. 非工作人員進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)工程主管和管理處主任批準(zhǔn)后，由電梯維修人員陪同，方可進(jìn)入。電梯呈開門狀態(tài)。（八）電梯鑰匙必須由維修部和保安部負(fù)責(zé)管理使用，任何單位和個(gè)人不得私自加配和使用。裝貨時(shí)注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運(yùn)行平穩(wěn)。（十四）維修中無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯(cuò)時(shí)的距離。（五）需要手動(dòng)盤車時(shí)，須先關(guān)斷總電源開關(guān)，然后將轎廂就近平層。(十二) 檢修時(shí)的短接跨線，完工后必須拆除。(四) 嚴(yán)禁在電梯運(yùn)行中開啟廳門。風(fēng)機(jī)啟動(dòng)要先開送風(fēng)機(jī)，后開回風(fēng)機(jī)以防室內(nèi)出現(xiàn)負(fù)壓。四、運(yùn)行檢查及保養(yǎng)周期48 / 145保養(yǎng)檢查周期保養(yǎng)檢查項(xiàng)目運(yùn)行8 小時(shí)每周或運(yùn)行 50