【正文】 1 / 145精編物業(yè)工程工作手冊(cè)第一章 公司簡(jiǎn)介 3第二章 新職員上崗提示 4第一節(jié) 服務(wù)理念 ................................................................................................................4第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識(shí) ........................................................................................4第三節(jié) 在服務(wù)過(guò)程中的注意事項(xiàng) ....................................................................................4第三章 工程維修人員崗位職責(zé) 5第一節(jié) 工程主管崗位職責(zé) ................................................................................................5第二節(jié) 工程維修人員 崗位職責(zé) ........................................................................................5第四章 工程設(shè)備管理制度 6第一節(jié) 維修班工作制度 ..................................................................................................6第二節(jié) 維修班交接班制度 ..............................................................................................9第三節(jié) 工具管理制度 ......................................................................................................9第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定 ............................................................................................11第五節(jié) 房屋維護(hù)制度 ....................................................................................................11第六節(jié) 空置房檢查制度 ................................................................................................15第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度 ....................................................................................15第八節(jié) 緊急事件處理程序 ............................................................................................15第九節(jié) 定期檢查項(xiàng)目一覽表 ........................................................................................17第十節(jié) 配電室工作制度 ................................................................................................19第十一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)工作制度 ....................................................................................22第十二節(jié) 電梯管理制度 ................................................................................................24第十三節(jié) 中央空調(diào)管理制度 ........................................................................................25第十四節(jié) 水泵房工作流程 ............................................................................................26第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度 ....................................................................................29第五章 常用維修工具使用方法 302 / 145第一節(jié) 萬(wàn)用表 ................................................................................................................30第二節(jié) 鉗形表 ................................................................................................................33第三節(jié) 場(chǎng)強(qiáng)儀 ................................................................................................................35第六章 維修工作安全注意事項(xiàng) 39第七章 電氣防火、防爆措施 40第一節(jié) 電氣火災(zāi)的起因 ................................................................................................40第二節(jié) 電氣設(shè)備的滅火方法 ........................................................................................41第八章 工作流程 43第一節(jié) 配電室工作程序 ................................................................................................43第二節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)管理程序 ........................................................................................44第三節(jié) 風(fēng)機(jī)房工作程序 ................................................................................................47第四節(jié) 電梯工作程序 ....................................................................................................48第五節(jié) 中央空調(diào)管理程序 ............................................................................................55第六節(jié) 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程 ............................................................................62第七節(jié) 二次供水管理規(guī)定 ............................................................................................64第八節(jié) 安防工作程序 ....................................................................................................65第九節(jié) 給排水系統(tǒng)工作制度 ........................................................................................66第十節(jié) 給排水維護(hù)工作程序 ........................................................................................69第十一節(jié) 土建維修工作程序 ........................................................................................73第十二節(jié) 特約服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................................77第十三節(jié) 公區(qū)水電維修流程 ........................................................................................79第十四節(jié) 空置房管理工作程序 ....................................................................................80第十五節(jié) 裝飾裝修管理制度 ........................................................................................81第十六節(jié) 工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ............................................................86第十七節(jié) 缺陷設(shè)備運(yùn)行工作程序 ................................................................................94第十八節(jié) 監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序 ............................................................................96第十九節(jié) 計(jì)量糾紛處理工作程序 ................................................................................98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理 99 第二十一節(jié) 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理 1053 / 145第一章 公司簡(jiǎn)介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務(wù)理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識(shí) 一、花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)。二、消費(fèi)就是追求心理、生理上的滿(mǎn)足感、優(yōu)越感、自尊感。三、業(yè)主總是對(duì)的。四、我的理由是最重要最緊迫的。第三節(jié) 在服務(wù)過(guò)程中的注意事項(xiàng) 一、三人以上對(duì)話(huà)，要用互相都懂的語(yǔ)言。二、不允許模仿他人的語(yǔ)言、聲調(diào)和談話(huà)。4 / 145三、不允許聚堆閑聊，高聲喧嘩或高聲呼喊另一人。四、不與住戶(hù)爭(zhēng)辯。五、不講有損公司形象的言語(yǔ)。六、不允許在任何場(chǎng)合以任何借口頂撞、諷刺、議論業(yè)主。七、不講粗言惡語(yǔ)或使用歧視、污辱性的語(yǔ)言。第三章 工程維修人員崗位職責(zé)第 一 節(jié) 工 程 主 管 崗 位 職 責(zé)一、在管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)小區(qū)工程維修管理工作。二、負(fù)責(zé)組織制定本小區(qū)設(shè)備，維修保養(yǎng)計(jì)劃、工程改造計(jì)劃、設(shè)備購(gòu)置計(jì)劃、設(shè)備更新計(jì)劃，并組織實(shí)施。三、組織制定各崗位職責(zé)和操作規(guī)程。四 、根據(jù)小區(qū)設(shè)備設(shè)施實(shí)際情況,制定人員編制和能耗、物耗計(jì)劃,并進(jìn)行能耗、物耗控制,降低運(yùn)行及維修成本。五、負(fù)責(zé)新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗(yàn)收工作。 六、負(fù)責(zé)小區(qū)裝修管理和空置房管理工作。七、負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)工作,并協(xié)助相關(guān)部門(mén)進(jìn)行大、中修及工程改造。八、加強(qiáng)與業(yè)主（住戶(hù)）的溝通和聯(lián)系，做好客戶(hù)投訴的解釋、處理工作。九、同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門(mén)保持良好的關(guān)系，并配合其工作。十、組織員工培訓(xùn),不斷提高下屬員工的服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，防止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故。十一、堅(jiān)持“養(yǎng)護(hù)重于維修”的原則,督促下屬進(jìn)行有計(jì)劃的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。十二、負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工的考評(píng)工作。5 / 145十 三 、 完 成 管 理 處 主 任 交 辦 的 其 他 任 務(wù) 。第 二 節(jié) 工 程 維 修 人 員 崗 位 職 責(zé)一 、 負(fù) 責(zé) 公 共 設(shè) 施 、 設(shè) 備 的 檢 查 、 維 護(hù) 、 保 養(yǎng) 、 檢 修 工 作 。二、作好設(shè)備運(yùn)行記錄及巡檢記錄