【正文】 ....................................................................64第八節(jié) 安防工作程序 ....................................................................................................65第九節(jié) 給排水系統(tǒng)工作制度 ........................................................................................66第十節(jié) 給排水維護(hù)工作程序 ........................................................................................69第十一節(jié) 土建維修工作程序 ........................................................................................73第十二節(jié) 特約服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................................77第十三節(jié) 公區(qū)水電維修流程 ........................................................................................79第十四節(jié) 空置房管理工作程序 ....................................................................................80第十五節(jié) 裝飾裝修管理制度 ........................................................................................81第十六節(jié) 工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ............................................................86第十七節(jié) 缺陷設(shè)備運(yùn)行工作程序 ................................................................................94第十八節(jié) 監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序 ............................................................................96第十九節(jié) 計(jì)量糾紛處理工作程序 ................................................................................98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理 99 第二十一節(jié) 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理 1053 / 145第一章 公司簡(jiǎn)介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務(wù)理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識(shí) 一、花錢買服務(wù)。五、不講有損公司形象的言語(yǔ)。 六、負(fù)責(zé)小區(qū)裝修管理和空置房管理工作。第 二 節(jié) 工 程 維 修 人 員 崗 位 職 責(zé)一 、 負(fù) 責(zé) 公 共 設(shè) 施 、 設(shè) 備 的 檢 查 、 維 護(hù) 、 保 養(yǎng) 、 檢 修 工 作 。三、在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿。6 / 145派 工 單 NO：00001備注：此表分三聯(lián)：第一聯(lián)：財(cái)務(wù)、第二聯(lián)：客戶、第三聯(lián)：存根顧客姓名 聯(lián)系電話 服務(wù)地址服務(wù)項(xiàng)目部門 派單人 約定服務(wù)時(shí) 間 年 月 日 時(shí) 分需用材料 型號(hào)規(guī)格 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注發(fā)單時(shí)間 年 月 日 時(shí) 分收費(fèi)金額 元 □已收 □未收服務(wù)質(zhì)量： □非常滿意 □滿意 □不滿意服務(wù)范圍物品及設(shè)施：□完好 □損壞 □丟失業(yè)主簽字：業(yè)主意見其它意見：服務(wù)人員簽字 服務(wù)完成時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分7 / 145 設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表部門： 編制人： 年 月 日 編號(hào)：序號(hào) 檢查保養(yǎng)項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 備注1 高壓配電柜預(yù)防性試驗(yàn)、檢修等　2 低壓配電柜檢修、調(diào)試等　3 變壓器檢修、測(cè)絕緣等　　4 發(fā)電機(jī)檢修、更換機(jī)油等　5 給水泵潤(rùn)滑、緊固螺絲、電機(jī)測(cè)絕緣等　6 消防泵潤(rùn)滑、緊固螺絲、電機(jī)測(cè)絕緣及試運(yùn)行（包括電機(jī)）　7 風(fēng)機(jī)潤(rùn)滑、調(diào)整皮帶等及試運(yùn)行　　8 二次給水池清洗、消毒等　9 二次給水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修（變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等）　10 純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)　11 純凈水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修　12 循環(huán)水泵潤(rùn)滑、電機(jī)測(cè)絕緣等　13 循環(huán)水系統(tǒng)檢修（過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等）　14 火災(zāi)探測(cè)器清潔、實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)　15消防聯(lián)動(dòng)控制柜檢修（按鈕、信號(hào)燈檢查、線路板、聯(lián)動(dòng)功能試驗(yàn)）　16 防火卷簾門電器元件線路檢查　　17防火卷簾門機(jī)械元件除銹、加油等　　18 排煙風(fēng)機(jī)加油、檢查電器元件等　19 鍋爐系統(tǒng)檢修（主機(jī)、水泵、閥門、管道、換熱器等）　　20 冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修　　21 閥門螺桿除銹、防銹　22 水泵、電機(jī)檢修　23 主機(jī)蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢 24 壓力表、溫度計(jì)校正、更換 25 弱電系統(tǒng)檢查8 / 145第二節(jié) 維修班交接班制度一、著整齊工作服，提前 10 分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場(chǎng)。第三節(jié) 工具管理制度一、領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》 ，實(shí)行工具報(bào)損制度。九、絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測(cè)量工具定期送檢。七、將《派工單》返回辦公室，并做好維修記錄。11 / 145定期檢查項(xiàng)目一覽表周期 序號(hào) 檢查內(nèi)容1 梁、柱、板主體2 墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3 頂棚4 樓梯、扶手5 公共門窗6 屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7 樓板、地面磚每年8 所有消防栓(11 月底至 12 月上旬)1 天臺(tái)扶欄、避雷帶半年2 公共防盜網(wǎng)1 散水坡、雨檐臺(tái)、連廊2 通風(fēng)口每季3 5%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)1 水箱、水池2 信報(bào)箱3 上、下雨污水管4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)每月5 消防栓半月 1 公用電器每周 1 電子對(duì)講門1 馬賽克外墻面，清洗一次八年2 室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年 1 飾面和抹面1 室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2 頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3 樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次三至四年4 上下雨、污水管四年油漆一次1 天臺(tái)鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2 電子對(duì)講門刷漆一次二年3 木門、窗油漆一次1 木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2 信報(bào)箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3 房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))每年重噴寫一次一年4 設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次1 明、暗溝(全面檢查)半年2 給排水管道(含綠化用水管閥)1 電纜溝蓋板2 雨、污水井、蓋每季3 化糞池12 / 1454 高壓鈉燈、汞燈5 室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月 噴水池1 室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌每周2 車棚、車架每天 兒童游樂設(shè)施1 道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)2 垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站隨時(shí)檢查3 室外各類圍墻護(hù)欄4 其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》 ，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時(shí)維修。五、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。四、接緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。 三、高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；四、上班時(shí)間禁止飲酒或酒后上班。十二、每周清潔一次配電室內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、門窗、設(shè)備設(shè)施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、油漆完好、整潔光亮。五、運(yùn)行中做好《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》 。24 / 145發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄序號(hào)：發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間 操作方式日期 啟動(dòng) 停機(jī) 自動(dòng) 手動(dòng)運(yùn)行電流（A）運(yùn)行電壓（V）蓄電池電壓（A）冷卻水溫度（℃）機(jī)油壓力（MPa）油溫（℃）操作人運(yùn)行時(shí)間 運(yùn)行情況 備注25 / 14526 / 145第十二節(jié) 電梯管理制度一、遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，按照安全操作規(guī)程操作，杜絕事故發(fā)生。九、出現(xiàn)火警時(shí)，應(yīng)及時(shí)停用電梯﹝消防電梯除外﹞，將消防電梯降至一樓，使之處于消防狀態(tài)。三、運(yùn)行中若出現(xiàn)停電等異常情況，應(yīng)立即停機(jī)。三、保持良好的通風(fēng)及照明，門窗開啟正常無破損。十、管道每年年底 12 月至次年 1 月進(jìn)行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵。巡檢內(nèi)容：① 水泵有無異常響聲或大的振動(dòng)；② 電機(jī)和控制柜有無異常氣味或超溫；③ 電壓電流表指示是否正常，信號(hào)燈是否正常；29 / 145④ 控制元器件是否正常工作；⑤ 機(jī)械水壓表是否正常；⑥ 壓力罐、閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線；⑦ 過濾器是否需要清洗或更換過濾芯；⑧ 回閥、浮球閥、液位控制器是否運(yùn)行可靠；⑨ 排水井是否有堵塞現(xiàn)象；⑩ 防小動(dòng)物設(shè)施是否完好。七、純凈水系統(tǒng)專職操作人員按設(shè)備說明于每年 12 月份編制水房消毒、清洗年計(jì)劃，每年消毒、清洗不少于四次?？潭染€下的幾行數(shù)字是與選擇開關(guān)的不同擋位相對(duì)位應(yīng)的刻度值。將兩測(cè)試棒串聯(lián)在被測(cè)電路中，被測(cè)電流應(yīng)從紅色33 / 145測(cè)試棒流入，其他操作方法與測(cè)量直流電壓相似。不準(zhǔn)帶電測(cè)量直流電阻。 6. 萬用表的紅色測(cè)試棒一般插入“+”插孔，黑色測(cè)試棒插入“－”插孔。除了指針式萬用表的測(cè)量種類外，數(shù)字式萬用表一般還有通斷聲響檢測(cè)、二極管正向?qū)妷簻y(cè)量，有的則增加了電容容量測(cè)量、頻率測(cè)量、溫度測(cè)量等功能。此外，還有一些種類的測(cè)量?jī)x表也有鉗式系列，將結(jié)合相應(yīng)種類儀表分別進(jìn)行介紹。(三) 要選擇合適的量程，防止小量程檔測(cè)量大電流使儀表?yè)p壞。 一、使用前的準(zhǔn)備工作(一) 若儀器長(zhǎng)時(shí)間未用（超過三個(gè)月）應(yīng)先對(duì)儀器蓄電池放電，按下儀器電源開關(guān)，打開儀器的電視監(jiān)視器 1 至 2 個(gè)小時(shí)就可作到完全放電。(三)長(zhǎng)時(shí)間不用應(yīng)將蓄電池的電放凈。塑料護(hù)套線連接處應(yīng)加接線盒。四、斷路器（熔斷器）的額定電流選擇偏大。（二） 有配電室的單位，可先斷開主斷路器；無配電室的單位，先斷開負(fù)載斷路器，后拉開隔離開關(guān)。應(yīng)選用不導(dǎo)電的滅火劑如 IG54七氟丙烷、二氧化碳、哈龍或干粉滅火劑等進(jìn)行滅火。（六） 滅火時(shí)，滅火器和帶電體之間應(yīng)保持足夠的安全距離。也可用其他適當(dāng)?shù)臏缁鹌鲹錅?，但不宜用干粉、沙子、泥土滅火，以免增加修?fù)的困難。第八章工作流程第一節(jié) 配電室工作程序一、工作規(guī)程(一) 送電前認(rèn)真檢查各高低壓開關(guān)是否斷開，然后再按高壓開關(guān)－低壓總開關(guān)－各分路開關(guān)送電，停電則相反。46 / 145第二節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)管理程序一、安全規(guī)程(一) 為確保發(fā)電機(jī)在市電停電時(shí)能可靠地運(yùn)行，確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)，必須嚴(yán)格按照本文件“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行工作。二、運(yùn)行管理規(guī)程（一） 非工作人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安47 / 145排人員陪同方可進(jìn)入。（七） 分析運(yùn)行各項(xiàng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，重大異常情況及時(shí)報(bào)告工程主管及管理處主任解決。冷卻水量應(yīng)位于水箱開口處往下約 5cm 位置。 (三) 配電盤、各種電器接線頭是否有松脫發(fā)熱現(xiàn)象，儀表動(dòng)作是否正常。檢查完畢后才離開風(fēng)機(jī)室。(八) 手動(dòng)盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時(shí)注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處。（二）維修時(shí)須嚴(yán)格遵守《電梯安全操作規(guī)程》及電梯維修有關(guān)規(guī)定，并在電梯基站廳門前設(shè)置“電梯維修，請(qǐng)勿靠近”等告示牌。在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開限速器張緊安全開關(guān)及底坑檢修急停開關(guān)。（十一）除維修工作需要，嚴(yán)禁使用慢車。（二）電梯嚴(yán)禁運(yùn)載易燃易爆的危險(xiǎn)物品及國(guó)家規(guī)定禁運(yùn)的任何物品。避免電梯超載運(yùn)行。2. 將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“自動(dòng)”狀態(tài)。2．電梯維修人員每周按照《電梯檢查保養(yǎng)表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄，督促外委電梯公司按照合同要求進(jìn)行相關(guān)的工作。6. 因電梯維修保養(yǎng)造成停機(jī)，應(yīng)在一樓放置告示牌。4. 在機(jī)頂做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。2. 因維修保養(yǎng)停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。4. 保持機(jī)房?jī)?nèi)整潔，不準(zhǔn)堆放雜物。3. 客梯以承載商場(chǎng)部分貨物進(jìn)出及公司工作人員上下大樓為主。打開轎內(nèi)照明開關(guān)，將風(fēng)扇開關(guān)打開，使風(fēng)扇正常運(yùn)行。（五）廳門開啟后，人員在進(jìn)入轎廂前，必須首先確認(rèn)轎廂是否停在該