【正文】 第二章 廣州****新城簡介****新城位于廣州市天河?xùn)|部的文教區(qū)，整個小區(qū)占地面積逾80萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達124萬平方米，為廣州市區(qū)超大型國際豪宅社區(qū)。4. 小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，目的在于為小區(qū)全體業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。2． 入住前如需進行內(nèi)部裝修，敬請詳閱《裝修手冊》，并按有關(guān)手續(xù)及規(guī)定向管理公司辦理裝修申報手續(xù)。4. 若僅搬出少量物品，請?zhí)崆?日在管理公司辦理“放行條”手續(xù)（詳情參閱第六章第三項）。6． 凡因違反上述規(guī)定而導(dǎo)致的后果，管理公司除不負責(zé)外，還會向當事人追討因此而產(chǎn)生的一切損失。管理公司要求車主要購買車輛保險（失竊和意外損壞）方允許辦理申請停車手續(xù)，并在繳費后向管理公司領(lǐng)取停車證及停車場規(guī)則說明。三、 搬運物品的規(guī)定1. 如需搬運大件或貴重物品出小區(qū)，應(yīng)提前1天知會管理公司，并辦理放行手續(xù)，以確保業(yè)主/住戶的財產(chǎn)安全。2. 小區(qū)內(nèi)空調(diào)機、窗花及防盜門等的安裝需按照管理公司規(guī)定的制作樣式及安裝規(guī)范統(tǒng)一執(zhí)行。2. 如因業(yè)主/住戶的行為直接導(dǎo)致本單元及其他單元的保險成為無效或令該等保險的保金提高，則有關(guān)業(yè)主/住戶須承擔(dān)全部責(zé)任并賠償一切有關(guān)的損失十二、 神位及鞭炮各業(yè)主/住戶不得在門口、陽臺顯眼處或公眾地方設(shè)置神位、燃點香燭或燃點鞭炮。6. 管理公司工作人員有權(quán)進入天臺和首層花園進行公共設(shè)施設(shè)備維修及消防檢查等管理工作。第九章 保 安一、 小區(qū)保安小區(qū)的保安工作由管理公司經(jīng)過培訓(xùn)的保安隊伍負責(zé)，并配備性能良好的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，可視門鈴防盜系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)和先進的通訊設(shè)備，提供24小時的全天候優(yōu)良服務(wù)。六、 機動車輛如違反以上規(guī)定，管理公司有權(quán)根據(jù)小區(qū)規(guī)定作出處罰。d） 必須確保自己身處安全位置，如火勢蔓延無法控制時，應(yīng)立即撤退安全地方，等候消防人員到場，或在保安人員指引下疏散。1. 當?shù)群蛑甘緯r：a） 仍須保持鎮(zhèn)定。三、 消防報警系統(tǒng)1. 手動警報系統(tǒng)的使用在消防栓旁設(shè)有印了“火警打碎玻璃”字樣的破玻報警開關(guān)，發(fā)生火警時，可將最近的破玻報警開關(guān)玻璃打碎，火警鐘便會長鳴而管理公司控制中心亦會即時收到訊息。6. 吸煙時須提高警惕，切勿將未完全熄滅之煙蒂棄于垃圾桶內(nèi)。在小區(qū)全面停電時，后備照明系統(tǒng)會自動啟動，如因火災(zāi)原因停電需疏散小區(qū)內(nèi)人士，保安員會通知并組織有關(guān)人員撤離。2. 臺風(fēng)吹襲時，遠離玻璃門窗。業(yè)主可將有關(guān)之裝修圖紙、資料交管理公司審核，以確保有關(guān)工程不違反《業(yè)主公約》及其他小區(qū)規(guī)則。四、 圖紙經(jīng)批閱后將退回給有關(guān)業(yè)主并附帶管理公司的審批評語，如業(yè)主裝修工程規(guī)模屬于消防局監(jiān)管范圍，則業(yè)主要將設(shè)計圖紙、資料向消防局申請報建，經(jīng)消防部門批準后，方可向管理公司申請開工。七、 裝修工程期間，業(yè)主必須1. 督導(dǎo)裝修承建商跟隨指定程序施工及向裝修商闡明此裝修規(guī)則并確保其遵守規(guī)則；2. 容許管理公司或其聘用之職員或代理人隨時進入裝修地方檢視工程進行情況；八、 裝修完工后，業(yè)主須向管理公司報告完工日期，并填寫《室內(nèi)裝修工程竣工驗收表》（附表七），管理公司當在七天內(nèi)檢查有關(guān)業(yè)主是否按章裝修。管理公司將按照業(yè)主交還工作證的實際數(shù)目退還按金。三、 各業(yè)主所聘的裝修承建商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方或設(shè)備損毀，有關(guān)業(yè)主、裝修商必須負責(zé)賠償損失。九、 施工時須盡量提供足夠防御措施以減少裝修期內(nèi)引致之塵埃及噪音，避免對小區(qū)內(nèi)之其他業(yè)主及住戶造成干擾及不便。十五、 未辦理動火證的裝修單元禁止一切動火行為，違例者管理公司有權(quán)停止該單元之裝修工程并視情節(jié)輕重作出處罰。十三、 承建商進場時須辦理用具設(shè)備、包裹或材料登記，若需搬離小區(qū)，應(yīng)先到管理公司辦理放行證。八、 為使電梯能夠安全使用，保護業(yè)主及其他使用者的安全，并減少損耗，維護廣大業(yè)主的利益，禁止使用電梯搭載貨物。第四章 裝修施工規(guī)則一、 各業(yè)主進行室內(nèi)裝修，必須留意在加設(shè)或更改室內(nèi)裝置時不可影響樓宇結(jié)構(gòu)及公共設(shè)備，建筑物的外墻絕對不能更改，如內(nèi)墻必須拆除或更改，事先亦必須得到物業(yè)管理公司的書面批準。各業(yè)主應(yīng)指定專人負責(zé)辦理工作證，并繳付工作證按金及手續(xù)費。8. 為小區(qū)保安及裝修工程質(zhì)量著想，業(yè)主必須向管理公司提供所雇用的承建商資料，如：營業(yè)執(zhí)照、裝修資質(zhì)證、法人代表證明、裝修工程預(yù)算費用表、裝修工程圖樣/圖紙等合法及有效之裝修商證明文件。二、 圖紙、資料業(yè)主向管理公司提供單元之平面圖，設(shè)備分布圖及詳述：1. 注明所有間格，列明需鉆鑿及更改結(jié)構(gòu)位置及材料安裝方法（注意：某些更改可能須要政府審批）；2. 重型家用電器、家俱的位置及重量資料；3. 地面設(shè)計資料，尤其是升高/或鉆鑿地臺；4. 廚房或浴室之給排水及防水等設(shè)計，施工及接駁改造原有管道之方法及所用材料。管理公司方面亦會按《業(yè)主公約》之授權(quán)擬定及不時修訂本手冊并貫徹執(zhí)行其內(nèi)容，以維護小區(qū)全體業(yè)主之利益。5） 及早將花盆、栽種植物之器皿及露臺家具等搬入室內(nèi)。2. 在情況許可下，檢查單位內(nèi)的供電斷路裝置，證實保險絲燒斷或漏電開關(guān)因短路而跳到關(guān)閉的位置。4. 切勿自行更改單元內(nèi)之電路裝置。c） 不要攜帶笨重物品。c） 把消防龍頭手柄轉(zhuǎn)至與龍頭成一直線，即可射水滅火。b） 通知管理公司、保安監(jiān)控中心，或致電11 9報警。四、 機動車輛進入小區(qū)內(nèi)，如損壞路面、綠化花木、房屋及公用設(shè)施，除照價賠償外，還要根據(jù)情節(jié)輕重給予處罰。三、管理費的調(diào)整管理公司根據(jù)政府有關(guān)政策的改變和物價指數(shù)變化，有權(quán)根據(jù)客觀條件和物業(yè)實際情況，修訂管理費預(yù)算，按法律程序通過後，公布執(zhí)行。4. 住戶花園使用人必須保持花園的可觀賞性，自覺維護園內(nèi)綠化，如該業(yè)戶委托管理公司代為維護，則需繳納一定的花園維護費用。若發(fā)現(xiàn)阻塞上述通道或占用公共地方情況，請有關(guān)業(yè)主自覺將物品移走，如拒不執(zhí)行，物業(yè)管理公司將不再通知物主而將物品移走，物業(yè)管理公司除不負責(zé)一切損失外，更將向有關(guān)業(yè)主/住戶索償有關(guān)清理費用。四、 宣傳及銷售未經(jīng)管理公司批準，禁止在小區(qū)內(nèi)進行任何形式的宣傳或銷售活動，希望業(yè)主/住戶與管理公司合作，共同抵制該類活動，以確保小區(qū)安寧和安全。二、 公共地方的清潔服務(wù)1. 業(yè)主/住戶必須將日常垃圾用垃圾袋裝好封閉，并放在指定的位置，不可隨意棄置于小區(qū)公共地方，如違反規(guī)定，管理公司將派人清理并向該業(yè)主/住戶收取有關(guān)費用，并視情節(jié)輕重處以適當罰款。水費由管理公司根據(jù)各單元的水表計量和實際發(fā)生公共用水損耗計算收費。4． 在使用電梯過程中如遇問題或異常故障，請立即通知管理公司，以便對電梯采取必要的維修及處理。2. 繳清有關(guān)應(yīng)付未付帳項（若有），包括管理費、電費、停車費及其他租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)費等。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購置之物業(yè)，從而保值并升值?！?***新城”住宅小區(qū)在入住率達50%時，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責(zé)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。表決時如有過半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項除外）；如贊同票數(shù)和反對票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會會議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。二、 會所的設(shè)施 會所可就其附屬園地、設(shè)施（包括游泳池、網(wǎng)球場、咖啡廳和游樂場所等）向會員提供各種收費的康樂服務(wù)。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。2） 管理者須妥當?shù)乇４婀芾硎罩つ俊９芾碣M按金1） “****新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用通知書后，在規(guī)定的時間內(nèi)繳交三個月的管理費作為管理費押金。2） 管理者有權(quán)對欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“****新城”的公共設(shè)施，或于“****新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費為止。不論單元是空置、被占用或出租等，該單元業(yè)主須負責(zé)繳交管理費及其他應(yīng)繳付的費用。3） 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費等。遇年度管理預(yù)算不足以支付所有管理開支時，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過。10） 對所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞進行清疏。2） 確保所有“****新城”業(yè)主或用戶依照“****新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正確使用所占用的“****新城”部分，如有“****新城”業(yè)主或用戶違反“****新城”土地出讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者追討賠償及有關(guān)費用。D. 對任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中止對該單元的服務(wù)，并禁止有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。19） 節(jié)假日期間可修飾“****新城”外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。12） 對各項管理職責(zé)定期或在發(fā)展商及業(yè)主委員會合理要求時作出檢討和總結(jié)，并對改善“****新城”管理或增加服務(wù)項目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會提出建議并遞交有關(guān)報告。5） 根據(jù)“****新城”日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。其中包括下列事項：1） 檢查、視察“****新城”，必要時包括所有單元的內(nèi)部。13. 不得在“****新城”或其單元內(nèi)儲存易燃、易爆、有毒或過重的物品，也不得在上述地方燃燒任何燃料或物質(zhì)導(dǎo)致發(fā)出過量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“****新城”的防火系統(tǒng)。8. 除非得到管理者的書面同意，不得在樓宇內(nèi)進行任何足以導(dǎo)致樓宇所購的保險全部或部分失效，或引致保險費增加的行為。三、 業(yè)主的責(zé)任1. 不得改變業(yè)權(quán)物業(yè)（單元）的樓宇結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、擴建、拆除任何建筑物；不得改變?nèi)魏尾糠郑òㄗ≌瑔卧┑耐庥^；不得在“****新城”任何公共地方和天臺、陽臺加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶和封閉陽臺。有自覺維護公共場所（地）、道路、通道、平臺的整潔、美觀、衛(wèi)生、暢通及完好的義務(wù)。轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方有遵守本項約定并預(yù)先知會受讓（租賃）方的義務(wù)。4. 業(yè)主須依時繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關(guān)公共設(shè)施使用的費用。7. 可根據(jù)本公約第五章規(guī)定，罷免或變換管理者。用途：“****新城”的住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設(shè)備用房及公共設(shè)施用房外，其余作園林綠化區(qū)域使用。27．業(yè)主委員會 指各業(yè)主按照本公約第六章不時召開的由業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主代表機構(gòu)。19．土地出讓合同 指土地使用者與廣州市房地產(chǎn)管理部門簽訂的有償出讓“****新城”所占地塊的土地使用權(quán)的批文、文件和有關(guān)合同。11．維修基金 指發(fā)展商或業(yè)主繳交的用于維修、替換物業(yè)公共部分和公共設(shè)備的款項。3．發(fā)展商 指廣州********集團有限公司。6．綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)部門批準的規(guī)劃在“****新城”所屬地塊或平臺上實施綠化的地區(qū)。14．業(yè)主 指物業(yè)的所有權(quán)人。22．管理費預(yù)算 指根據(jù)業(yè)主公約，住戶手冊和有關(guān)法規(guī)規(guī)定為“****新城”準備的管理費的預(yù)算。根據(jù)政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽署“****新城”小區(qū)“業(yè)主公約”，并依約遵守。3. 在不影響“****新城”建筑結(jié)構(gòu)及外觀下，對其名下單元進行裝修整理，但必須遵守小區(qū)管理公司有關(guān)裝修規(guī)則。9. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復(fù)；有權(quán)要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理收支帳目。7. 業(yè)主有義務(wù)支付在其物業(yè)轉(zhuǎn)讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理公司聯(lián)系之前的所有管理費及其它應(yīng)繳納的費用。12. 各項物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費用支出，將隨自然損耗以及社會物價指數(shù)的增升而呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。15. 有承擔(dān)自有物業(yè)維修養(yǎng)護費用的義務(wù)，業(yè)主如請管理公司對其業(yè)權(quán)范圍內(nèi)的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，則應(yīng)承擔(dān)支付有關(guān)費用的義務(wù)。3. 負責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水系統(tǒng)暢通完好，以免溢水后對其他單元用戶造成損失。11. 在獲得管理者書面同意后，各業(yè)主可以在不違反公約和管理規(guī)則，并應(yīng)在取得有關(guān)政府部門同意的前提下，自費在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起“****新城”或有關(guān)樓宇任何的結(jié)構(gòu)性破壞，及干預(yù)“****新城”內(nèi)的樓宇、公共設(shè)施的任何部分的使用。違反公約規(guī)定的業(yè)主須對由此而導(dǎo)致的損失負責(zé)并支付一切有關(guān)費用。裝修期間，管理者有權(quán)進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。如有需要管理者或者聘用的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人士，可進入“****新城”任何單元進行有關(guān)工作，出現(xiàn)緊急情況時應(yīng)事前發(fā)出通知。管理者有權(quán)拖離或扣留違反管理規(guī)則停放的車輛，并向該車車主收取拖車及扣車費以及相關(guān)欠款利息和手續(xù)費。21） 采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約、住戶手冊、裝修手冊或其他規(guī)章制度的規(guī)定。b. 管理者可以業(yè)主或“****新城”管理處名義投保及支付費用。5） 保持公共地方及公共設(shè)施的照明系統(tǒng)運作良好。12） 安排“****新城”管理員、保安及工人的日常工作程序。三、 管理費各業(yè)主須在每月的第一個工作日預(yù)先繳交其單元該月應(yīng)繳交的管理費。6） 清潔“****新城”公共地方的費用。公共地方及公共設(shè)施