【正文】 第二章 廣州****新城簡(jiǎn)介****新城位于廣州市天河?xùn)|部的文教區(qū)，整個(gè)小區(qū)占地面積逾80萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)124萬平方米，為廣州市區(qū)超大型國(guó)際豪宅社區(qū)。4. 小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，目的在于為小區(qū)全體業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。2． 入住前如需進(jìn)行內(nèi)部裝修，敬請(qǐng)?jiān)旈啞堆b修手冊(cè)》，并按有關(guān)手續(xù)及規(guī)定向管理公司辦理裝修申報(bào)手續(xù)。4. 若僅搬出少量物品，請(qǐng)?zhí)崆?日在管理公司辦理“放行條”手續(xù)（詳情參閱第六章第三項(xiàng)）。6． 凡因違反上述規(guī)定而導(dǎo)致的后果，管理公司除不負(fù)責(zé)外，還會(huì)向當(dāng)事人追討因此而產(chǎn)生的一切損失。管理公司要求車主要購(gòu)買車輛保險(xiǎn)（失竊和意外損壞）方允許辦理申請(qǐng)停車手續(xù)，并在繳費(fèi)后向管理公司領(lǐng)取停車證及停車場(chǎng)規(guī)則說明。三、 搬運(yùn)物品的規(guī)定1. 如需搬運(yùn)大件或貴重物品出小區(qū)，應(yīng)提前1天知會(huì)管理公司，并辦理放行手續(xù)，以確保業(yè)主/住戶的財(cái)產(chǎn)安全。2. 小區(qū)內(nèi)空調(diào)機(jī)、窗花及防盜門等的安裝需按照管理公司規(guī)定的制作樣式及安裝規(guī)范統(tǒng)一執(zhí)行。2. 如因業(yè)主/住戶的行為直接導(dǎo)致本單元及其他單元的保險(xiǎn)成為無效或令該等保險(xiǎn)的保金提高，則有關(guān)業(yè)主/住戶須承擔(dān)全部責(zé)任并賠償一切有關(guān)的損失十二、 神位及鞭炮各業(yè)主/住戶不得在門口、陽臺(tái)顯眼處或公眾地方設(shè)置神位、燃點(diǎn)香燭或燃點(diǎn)鞭炮。6. 管理公司工作人員有權(quán)進(jìn)入天臺(tái)和首層花園進(jìn)行公共設(shè)施設(shè)備維修及消防檢查等管理工作。第九章 保 安一、 小區(qū)保安小區(qū)的保安工作由管理公司經(jīng)過培訓(xùn)的保安隊(duì)伍負(fù)責(zé)，并配備性能良好的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，可視門鈴防盜系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)和先進(jìn)的通訊設(shè)備，提供24小時(shí)的全天候優(yōu)良服務(wù)。六、 機(jī)動(dòng)車輛如違反以上規(guī)定，管理公司有權(quán)根據(jù)小區(qū)規(guī)定作出處罰。d） 必須確保自己身處安全位置，如火勢(shì)蔓延無法控制時(shí)，應(yīng)立即撤退安全地方，等候消防人員到場(chǎng)，或在保安人員指引下疏散。1. 當(dāng)?shù)群蛑甘緯r(shí)：a） 仍須保持鎮(zhèn)定。三、 消防報(bào)警系統(tǒng)1. 手動(dòng)警報(bào)系統(tǒng)的使用在消防栓旁設(shè)有印了“火警打碎玻璃”字樣的破玻報(bào)警開關(guān)，發(fā)生火警時(shí)，可將最近的破玻報(bào)警開關(guān)玻璃打碎，火警鐘便會(huì)長(zhǎng)鳴而管理公司控制中心亦會(huì)即時(shí)收到訊息。6. 吸煙時(shí)須提高警惕，切勿將未完全熄滅之煙蒂棄于垃圾桶內(nèi)。在小區(qū)全面停電時(shí)，后備照明系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)，如因火災(zāi)原因停電需疏散小區(qū)內(nèi)人士，保安員會(huì)通知并組織有關(guān)人員撤離。2. 臺(tái)風(fēng)吹襲時(shí)，遠(yuǎn)離玻璃門窗。業(yè)主可將有關(guān)之裝修圖紙、資料交管理公司審核，以確保有關(guān)工程不違反《業(yè)主公約》及其他小區(qū)規(guī)則。四、 圖紙經(jīng)批閱后將退回給有關(guān)業(yè)主并附帶管理公司的審批評(píng)語，如業(yè)主裝修工程規(guī)模屬于消防局監(jiān)管范圍，則業(yè)主要將設(shè)計(jì)圖紙、資料向消防局申請(qǐng)報(bào)建，經(jīng)消防部門批準(zhǔn)后，方可向管理公司申請(qǐng)開工。七、 裝修工程期間，業(yè)主必須1. 督導(dǎo)裝修承建商跟隨指定程序施工及向裝修商闡明此裝修規(guī)則并確保其遵守規(guī)則；2. 容許管理公司或其聘用之職員或代理人隨時(shí)進(jìn)入裝修地方檢視工程進(jìn)行情況；八、 裝修完工后，業(yè)主須向管理公司報(bào)告完工日期，并填寫《室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收表》（附表七），管理公司當(dāng)在七天內(nèi)檢查有關(guān)業(yè)主是否按章裝修。管理公司將按照業(yè)主交還工作證的實(shí)際數(shù)目退還按金。三、 各業(yè)主所聘的裝修承建商在進(jìn)行工程時(shí)有任何疏忽而造成公共地方或設(shè)備損毀，有關(guān)業(yè)主、裝修商必須負(fù)責(zé)賠償損失。九、 施工時(shí)須盡量提供足夠防御措施以減少裝修期內(nèi)引致之塵埃及噪音，避免對(duì)小區(qū)內(nèi)之其他業(yè)主及住戶造成干擾及不便。十五、 未辦理動(dòng)火證的裝修單元禁止一切動(dòng)火行為，違例者管理公司有權(quán)停止該單元之裝修工程并視情節(jié)輕重作出處罰。十三、 承建商進(jìn)場(chǎng)時(shí)須辦理用具設(shè)備、包裹或材料登記，若需搬離小區(qū)，應(yīng)先到管理公司辦理放行證。八、 為使電梯能夠安全使用，保護(hù)業(yè)主及其他使用者的安全，并減少損耗，維護(hù)廣大業(yè)主的利益，禁止使用電梯搭載貨物。第四章 裝修施工規(guī)則一、 各業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須留意在加設(shè)或更改室內(nèi)裝置時(shí)不可影響樓宇結(jié)構(gòu)及公共設(shè)備，建筑物的外墻絕對(duì)不能更改，如內(nèi)墻必須拆除或更改，事先亦必須得到物業(yè)管理公司的書面批準(zhǔn)。各業(yè)主應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)辦理工作證，并繳付工作證按金及手續(xù)費(fèi)。8. 為小區(qū)保安及裝修工程質(zhì)量著想，業(yè)主必須向管理公司提供所雇用的承建商資料，如：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修資質(zhì)證、法人代表證明、裝修工程預(yù)算費(fèi)用表、裝修工程圖樣/圖紙等合法及有效之裝修商證明文件。二、 圖紙、資料業(yè)主向管理公司提供單元之平面圖，設(shè)備分布圖及詳述：1. 注明所有間格，列明需鉆鑿及更改結(jié)構(gòu)位置及材料安裝方法（注意：某些更改可能須要政府審批）；2. 重型家用電器、家俱的位置及重量資料；3. 地面設(shè)計(jì)資料，尤其是升高/或鉆鑿地臺(tái)；4. 廚房或浴室之給排水及防水等設(shè)計(jì)，施工及接駁改造原有管道之方法及所用材料。管理公司方面亦會(huì)按《業(yè)主公約》之授權(quán)擬定及不時(shí)修訂本手冊(cè)并貫徹執(zhí)行其內(nèi)容，以維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主之利益。5） 及早將花盆、栽種植物之器皿及露臺(tái)家具等搬入室內(nèi)。2. 在情況許可下，檢查單位內(nèi)的供電斷路裝置，證實(shí)保險(xiǎn)絲燒斷或漏電開關(guān)因短路而跳到關(guān)閉的位置。4. 切勿自行更改單元內(nèi)之電路裝置。c） 不要攜帶笨重物品。c） 把消防龍頭手柄轉(zhuǎn)至與龍頭成一直線，即可射水滅火。b） 通知管理公司、保安監(jiān)控中心，或致電11 9報(bào)警。四、 機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，如損壞路面、綠化花木、房屋及公用設(shè)施，除照價(jià)賠償外，還要根據(jù)情節(jié)輕重給予處罰。三、管理費(fèi)的調(diào)整管理公司根據(jù)政府有關(guān)政策的改變和物價(jià)指數(shù)變化，有權(quán)根據(jù)客觀條件和物業(yè)實(shí)際情況，修訂管理費(fèi)預(yù)算，按法律程序通過後，公布執(zhí)行。4. 住戶花園使用人必須保持花園的可觀賞性，自覺維護(hù)園內(nèi)綠化，如該業(yè)戶委托管理公司代為維護(hù)，則需繳納一定的花園維護(hù)費(fèi)用。若發(fā)現(xiàn)阻塞上述通道或占用公共地方情況，請(qǐng)有關(guān)業(yè)主自覺將物品移走，如拒不執(zhí)行，物業(yè)管理公司將不再通知物主而將物品移走，物業(yè)管理公司除不負(fù)責(zé)一切損失外，更將向有關(guān)業(yè)主/住戶索償有關(guān)清理費(fèi)用。四、 宣傳及銷售未經(jīng)管理公司批準(zhǔn)，禁止在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行任何形式的宣傳或銷售活動(dòng)，希望業(yè)主/住戶與管理公司合作，共同抵制該類活動(dòng)，以確保小區(qū)安寧和安全。二、 公共地方的清潔服務(wù)1. 業(yè)主/住戶必須將日常垃圾用垃圾袋裝好封閉，并放在指定的位置，不可隨意棄置于小區(qū)公共地方，如違反規(guī)定，管理公司將派人清理并向該業(yè)主/住戶收取有關(guān)費(fèi)用，并視情節(jié)輕重處以適當(dāng)罰款。水費(fèi)由管理公司根據(jù)各單元的水表計(jì)量和實(shí)際發(fā)生公共用水損耗計(jì)算收費(fèi)。4． 在使用電梯過程中如遇問題或異常故障，請(qǐng)立即通知管理公司，以便對(duì)電梯采取必要的維修及處理。2. 繳清有關(guān)應(yīng)付未付帳項(xiàng)（若有），包括管理費(fèi)、電費(fèi)、停車費(fèi)及其他租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)費(fèi)等。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對(duì)管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購(gòu)置之物業(yè)，從而保值并升值?！?***新城”住宅小區(qū)在入住率達(dá)50%時(shí)，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。表決時(shí)如有過半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項(xiàng)除外）；如贊同票數(shù)和反對(duì)票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)會(huì)議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。二、 會(huì)所的設(shè)施 會(huì)所可就其附屬園地、設(shè)施（包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳和游樂場(chǎng)所等）向會(huì)員提供各種收費(fèi)的康樂服務(wù)。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。2） 管理者須妥當(dāng)?shù)乇４婀芾硎罩つ俊９芾碣M(fèi)按金1） “****新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用通知書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳交三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理費(fèi)押金。2） 管理者有權(quán)對(duì)欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動(dòng)，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“****新城”的公共設(shè)施，或于“****新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費(fèi)為止。不論單元是空置、被占用或出租等，該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費(fèi)及其他應(yīng)繳付的費(fèi)用。3） 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費(fèi)等。遇年度管理預(yù)算不足以支付所有管理開支時(shí)，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過。10） 對(duì)所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞進(jìn)行清疏。2） 確保所有“****新城”業(yè)主或用戶依照“****新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正確使用所占用的“****新城”部分，如有“****新城”業(yè)主或用戶違反“****新城”土地出讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者追討賠償及有關(guān)費(fèi)用。D. 對(duì)任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中止對(duì)該單元的服務(wù)，并禁止有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。19） 節(jié)假日期間可修飾“****新城”外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。12） 對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期或在發(fā)展商及業(yè)主委員會(huì)合理要求時(shí)作出檢討和總結(jié)，并對(duì)改善“****新城”管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)提出建議并遞交有關(guān)報(bào)告。5） 根據(jù)“****新城”日常運(yùn)作，建立一套完整的管理工作程序，并在實(shí)施中不斷完善。其中包括下列事項(xiàng)：1） 檢查、視察“****新城”，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。13. 不得在“****新城”或其單元內(nèi)儲(chǔ)存易燃、易爆、有毒或過重的物品，也不得在上述地方燃燒任何燃料或物質(zhì)導(dǎo)致發(fā)出過量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“****新城”的防火系統(tǒng)。8. 除非得到管理者的書面同意，不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以導(dǎo)致樓宇所購(gòu)的保險(xiǎn)全部或部分失效，或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為。三、 業(yè)主的責(zé)任1. 不得改變業(yè)權(quán)物業(yè)（單元）的樓宇結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物；不得改變?nèi)魏尾糠郑òㄗ≌瑔卧┑耐庥^；不得在“****新城”任何公共地方和天臺(tái)、陽臺(tái)加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶和封閉陽臺(tái)。有自覺維護(hù)公共場(chǎng)所（地）、道路、通道、平臺(tái)的整潔、美觀、衛(wèi)生、暢通及完好的義務(wù)。轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方有遵守本項(xiàng)約定并預(yù)先知會(huì)受讓（租賃）方的義務(wù)。4. 業(yè)主須依時(shí)繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關(guān)公共設(shè)施使用的費(fèi)用。7. 可根據(jù)本公約第五章規(guī)定，罷免或變換管理者。用途：“****新城”的住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設(shè)備用房及公共設(shè)施用房外，其余作園林綠化區(qū)域使用。27．業(yè)主委員會(huì) 指各業(yè)主按照本公約第六章不時(shí)召開的由業(yè)主大會(huì)上委任或選出的業(yè)主代表機(jī)構(gòu)。19．土地出讓合同 指土地使用者與廣州市房地產(chǎn)管理部門簽訂的有償出讓“****新城”所占地塊的土地使用權(quán)的批文、文件和有關(guān)合同。11．維修基金 指發(fā)展商或業(yè)主繳交的用于維修、替換物業(yè)公共部分和公共設(shè)備的款項(xiàng)。3．發(fā)展商 指廣州********集團(tuán)有限公司。6．綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃在“****新城”所屬地塊或平臺(tái)上實(shí)施綠化的地區(qū)。14．業(yè)主 指物業(yè)的所有權(quán)人。22．管理費(fèi)預(yù)算 指根據(jù)業(yè)主公約，住戶手冊(cè)和有關(guān)法規(guī)規(guī)定為“****新城”準(zhǔn)備的管理費(fèi)的預(yù)算。根據(jù)政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽署“****新城”小區(qū)“業(yè)主公約”，并依約遵守。3. 在不影響“****新城”建筑結(jié)構(gòu)及外觀下，對(duì)其名下單元進(jìn)行裝修整理，但必須遵守小區(qū)管理公司有關(guān)裝修規(guī)則。9. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復(fù)；有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司，按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理收支帳目。7. 業(yè)主有義務(wù)支付在其物業(yè)轉(zhuǎn)讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理公司聯(lián)系之前的所有管理費(fèi)及其它應(yīng)繳納的費(fèi)用。12. 各項(xiàng)物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)用支出，將隨自然損耗以及社會(huì)物價(jià)指數(shù)的增升而呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。15. 有承擔(dān)自有物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的義務(wù)，業(yè)主如請(qǐng)管理公司對(duì)其業(yè)權(quán)范圍內(nèi)的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，則應(yīng)承擔(dān)支付有關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。3. 負(fù)責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水系統(tǒng)暢通完好，以免溢水后對(duì)其他單元用戶造成損失。11. 在獲得管理者書面同意后，各業(yè)主可以在不違反公約和管理規(guī)則，并應(yīng)在取得有關(guān)政府部門同意的前提下，自費(fèi)在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起“****新城”或有關(guān)樓宇任何的結(jié)構(gòu)性破壞，及干預(yù)“****新城”內(nèi)的樓宇、公共設(shè)施的任何部分的使用。違反公約規(guī)定的業(yè)主須對(duì)由此而導(dǎo)致的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)費(fèi)用。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。如有需要管理者或者聘用的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人士，可進(jìn)入“****新城”任何單元進(jìn)行有關(guān)工作，出現(xiàn)緊急情況時(shí)應(yīng)事前發(fā)出通知。管理者有權(quán)拖離或扣留違反管理規(guī)則停放的車輛，并向該車車主收取拖車及扣車費(fèi)以及相關(guān)欠款利息和手續(xù)費(fèi)。21） 采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約、住戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)或其他規(guī)章制度的規(guī)定。b. 管理者可以業(yè)主或“****新城”管理處名義投保及支付費(fèi)用。5） 保持公共地方及公共設(shè)施的照明系統(tǒng)運(yùn)作良好。12） 安排“****新城”管理員、保安及工人的日常工作程序。三、 管理費(fèi)各業(yè)主須在每月的第一個(gè)工作日預(yù)先繳交其單元該月應(yīng)繳交的管理費(fèi)。6） 清潔“****新城”公共地方的費(fèi)用。公共地方及公共設(shè)施