【正文】 何建筑物；不得改變?nèi)魏尾糠郑òㄗ≌瑔卧┑耐庥^；不得在“****新城”任何公共地方和天臺、陽臺加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶和封閉陽臺。2. 不能改變單元外露的窗戶、欄桿及陽臺原有的色彩，以維護“****新城”整齊美觀。不得在管理者指定位置以外的任何地方的窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機或其他固定設(shè)施，如違反規(guī)定，管理者有權(quán)于任何時間拆去加建物而無須事先通知該業(yè)主，且有關(guān)費用及責(zé)任由該業(yè)主承擔。3. 負責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水系統(tǒng)暢通完好，以免溢水后對其他單元用戶造成損失。4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分的水、電或煤氣等的輸入及輸出管道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施；各業(yè)主若因此等行為引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，又或因在單元內(nèi)制造不合理聲響和震蕩，妨礙或損害他人及其財產(chǎn)而導(dǎo)致他人的訴訟、索賠和要求時，由該業(yè)主對此訴訟、索賠負全部責(zé)任。5. 各單元的業(yè)主，只能將其單元按上述土地出讓合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作（或容許作）非法或不道德用途使用，或在單元內(nèi)進行（或容許進行）任何足以妨礙或侵擾其他業(yè)主的行為。6. 業(yè)主如飼養(yǎng)任何寵物，須嚴格按照政府及管理者訂立的有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并報管理者備案。7. 不得在單元內(nèi)舉行葬禮、打齋、宗教儀式及嚴重干擾其他住戶的類似活動，不得將單元作齋堂、殯儀館及類似用途。8. 除非得到管理者的書面同意，不得在樓宇內(nèi)進行任何足以導(dǎo)致樓宇所購的保險全部或部分失效，或引致保險費增加的行為。9. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共非指定的地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物；不得把垃圾廢物拋出窗外；不得在公共區(qū)域內(nèi)作出任何行為導(dǎo)致對其他業(yè)主及使用者構(gòu)成干擾、不方便或損害。10. 未經(jīng)向管理者申報并獲批準，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大所用電、煤氣、給排水裝置和中央空調(diào)的負荷；也不得進行任何可能影響或損毀“****新城”及其內(nèi)各單元的水、電、煤氣、通訊的供應(yīng)系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)工程的行為。11. 在獲得管理者書面同意后，各業(yè)主可以在不違反公約和管理規(guī)則，并應(yīng)在取得有關(guān)政府部門同意的前提下，自費在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起“****新城”或有關(guān)樓宇任何的結(jié)構(gòu)性破壞，及干預(yù)“****新城”內(nèi)的樓宇、公共設(shè)施的任何部分的使用。如業(yè)主在安裝增加附屬物時未獲得管理者和政府有關(guān)部門的同意，則管理者有權(quán)將有關(guān)加建物拆除，一切相關(guān)費用由該業(yè)主負責(zé)。12. 各業(yè)主應(yīng)對自身或其租客、受許可人、代理人、雇員、受邀請人、顧客訪客的行為，向發(fā)展商、管理者、其他業(yè)主或任何有關(guān)人員負責(zé)。因上述人員的行為，由于疏忽、不當或錯誤而發(fā)生的損害、損失，該業(yè)主必須支付所有因此而產(chǎn)生的費用和賠償。在前述情況下，如損害或損失是由管理者負責(zé)修復(fù)、補償?shù)模瑒t費用由管理者收?。环枪芾碚哓撠?zé)修復(fù)、補償?shù)?，則費用由受影響的業(yè)主或代支費用者收取。13. 不得在“****新城”或其單元內(nèi)儲存易燃、易爆、有毒或過重的物品，也不得在上述地方燃燒任何燃料或物質(zhì)導(dǎo)致發(fā)出過量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“****新城”的防火系統(tǒng)。14. 不得在單元大門或窗口安裝不符合管理公司規(guī)定的鐵閘或窗花，也不得改變其單元向公共地方的大門窗戶的外觀顏色。15. 在發(fā)展商或管理者指定的地方安裝指定類型的空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)采用低噪設(shè)備并妥善處理水滴問題，不得造成對其他住戶的干擾或樓宇的損害。違反公約規(guī)定的業(yè)主須對由此而導(dǎo)致的損失負責(zé)并支付一切有關(guān)費用。16. 違反公約規(guī)定的業(yè)主須對因其行為疏忽、不當或錯誤而導(dǎo)致的發(fā)展商、管理者、其它業(yè)主或任何有關(guān)人員的損失負責(zé)并支付一切有關(guān)費用。第四章 管 理一、 一般事項：1． ****新城”住宅小區(qū)管理處（具體是“定義”第9條）受開發(fā)商委托，按照政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，對本物業(yè)實施專業(yè)管理，同時承擔為業(yè)權(quán)（使用）人提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)的責(zé)任。2. 管理公司是為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供物業(yè)管理服務(wù)，而非僅為個別業(yè)權(quán)（使用）人提供私人服務(wù)，故所有業(yè)權(quán)（使用）人應(yīng)尊重管理公司為全體業(yè)權(quán)（使用）人提供管理服務(wù)的公共職能。二、 管理者的權(quán)力及責(zé)任 在不觸犯業(yè)主整體權(quán)利的情況下，管理者有權(quán)對“****新城”進行有效的管理、美化和維修，并為此負責(zé)。其中包括下列事項：1） 檢查、視察“****新城”，必要時包括所有單元的內(nèi)部。2） 每一位業(yè)主或其使用者應(yīng)嚴格按照裝修規(guī)則，完成其單元的裝修工程（包括機電工程）。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕此類人員進入“****新城”住宅小區(qū)，且在管理者認為有必要的情況下，有權(quán)將其逐出“****新城”住宅小區(qū)。裝修期間，管理者有權(quán)進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該業(yè)主負責(zé)，而與其他業(yè)主及管理者無關(guān)。管理者有權(quán)在適當?shù)臅r候，對裝修規(guī)則進行修正。裝修者需按規(guī)則繳交裝修保證金給管理者（裝修保證金無利息），管理者根據(jù)裝修規(guī)則的條款可將此保證金作有關(guān)應(yīng)用。3） 裝修保證金并無利息，由管理者應(yīng)用于補償業(yè)主因其單元違規(guī)裝修引起的所有損失；4） 業(yè)（用）戶裝修完工，經(jīng)物業(yè)管理公司檢查驗收，沒有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施、亂倒亂放等現(xiàn)象，裝修保證金于檢查合格之日起15個工作日內(nèi)無息退回業(yè)（用）戶；如款項需補償前述損失，則在計算及扣除補償后，余款盡速發(fā)還該業(yè)主。5） 根據(jù)“****新城”日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。6） 根據(jù)本公約，制訂及修改“****新城”用戶守則、裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效形式督促業(yè)主和用戶遵守。7） 維修、管理、清潔、更新、涂漆及裝飾公共地方及設(shè)施。如有需要管理者或者聘用的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人士，可進入“****新城”任何單元進行有關(guān)工作，出現(xiàn)緊急情況時應(yīng)事前發(fā)出通知。8） 負責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督員工完成各項管理工作和保障各項管理預(yù)算。9） 根據(jù)“****新城”實際情況，負責(zé)建立健全財務(wù)管理制度，編制“****新城”管理預(yù)算。10） 處理所有對“****新城”管理的投訴及各項維修工程，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因“匯 景新城”管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。11） 負責(zé)“****新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的保安工作，保持****新城的正常秩序，盡力使 業(yè)主或用戶免遭騷擾。12） 對各項管理職責(zé)定期或在發(fā)展商及業(yè)主委員會合理要求時作出檢討和總結(jié)，并對改善“****新城”管理或增加服務(wù)項目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會提出建議并遞交有關(guān)報告。13） 清理及拆除任何違法或不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物、安裝物、擺放的貨物及雜物，并 向應(yīng)負責(zé)的人征收及追索清除費和因此而發(fā)生的有關(guān)費用。14） 控制“****新城”及其所屬地塊范圍內(nèi)的所有車輛（包括機動車和自動車的停放和行駛。管理者有權(quán)拖離或扣留違反管理規(guī)則停放的車輛，并向該車車主收取拖車及扣車費以及相關(guān)欠款利息和手續(xù)費。15） 在所有有關(guān)“****新城”的法律訴訟中受全體業(yè)主的委托，代理全體業(yè)主參與訴訟、仲裁或調(diào)解（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。16） 防止任何人在任何不合法、違反本公約以及未經(jīng)管理者書面同意的方式下占有“****新城”的任何部分。17） 采取一切必要措施以遵守政府對于“****新城”的要求。18） 防止任何人對“****新城”的公共設(shè)施進行破壞，并受全體業(yè)主委托，代理全體業(yè)主對破壞者進行索賠。19） 節(jié)假日期間可修飾“****新城”外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。如管理者認為必要，可以組織“****新城”內(nèi)的文娛活動。20） 聘請、解聘、撤換及付酬給律師、建筑商、會計所、測計所或其他專業(yè)顧問、承建商、承判商、工人、代理人、清潔工人或其工作人員。21） 采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約、住戶手冊、裝修手冊或其他規(guī)章制度的規(guī)定。其方法包括但不限于：A. 在“****新城”內(nèi)或有關(guān)樓宇內(nèi)的顯著地方公布違約單元號及其違約情節(jié)。B. 書面或口頭通知違約業(yè)主糾正錯誤。在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤的行為，如屬緊急情況，可不必書面通知。C. 通過民事訴訟向各違約業(yè)主追討公約及其他規(guī)章制度規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項。D. 對任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中止對該單元的服務(wù)，并禁止有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。E. 管理者認為合適的其他合法行為。a. 制訂各種公共設(shè)施的使用規(guī)則及各項服務(wù)的合理收費標準。b. 管理者可以業(yè)主或“****新城”管理處名義投保及支付費用。投保項目可包括火險、第三者責(zé)任保險、勞動保險等與業(yè)主和小區(qū)有關(guān)的保險。c. 公共地方的清潔工作應(yīng)由管理者安排清潔人員在適當?shù)臅r間進行。d. 采取適當?shù)姆烙胧苊狻?***新城”的公共地方及設(shè)施受臺風(fēng)或暴雨及惡劣天氣破壞。 管理“****新城”公共地方及公共設(shè)施1） 安排保養(yǎng)、維修、改善及更新“****新城”的公共地方及公共設(shè)施。2） 確保所有“****新城”業(yè)主或用戶依照“****新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正確使用所占用的“****新城”部分，如有“****新城”業(yè)主或用戶違反“****新城”土地出讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者追討賠償及有關(guān)費用。3） 在有合理需要時，在“****新城”的公共地方、公共設(shè)施及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當?shù)墓こ獭?） 更換公共地方及公共設(shè)施處的破損玻璃、門窗或設(shè)備。5） 保持公共地方及公共設(shè)施的照明系統(tǒng)運作良好。6） 保持“****新城”中密閉的公共地方及公共設(shè)施的通風(fēng)系統(tǒng)運作良好及必要時作適當維修。7） 保持“****新城”的公共地方及公共設(shè)施清潔、衛(wèi)生及美觀。8） 阻止任何廢物棄置于“****新城”的公共地方或公共設(shè)施內(nèi)，負責(zé)清除“****新城”公共地方和公共設(shè)施的垃圾。9） 采取適當措施防止“****新城”任何公共地方或公共設(shè)施受阻塞。10） 對所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞進行清疏。11） 保持“****新城”的所有公共設(shè)備、機械（包括****新城的保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水等系統(tǒng)）的性能良好和運作正常。當有需要或在方便的情況下，管理者可與第三者訂立合約，維修上述設(shè)備、機械或器材。12） 安排“****新城”管理員、保安及工人的日常工作程序。根據(jù)公約、用戶守則或其它制度的有關(guān)條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設(shè)施：A. 裝卸貨區(qū)；B. 垃圾收集站及垃圾車停放處；C. 花園、花槽、水池及其他文娛設(shè)施；D. 車輛出入口、車道、停車場、公共階梯、人行道、路燈、欄桿、圍墻及公共場地。管理“****新城”財務(wù)1） 負責(zé)“****新城”的財務(wù)管理及帳務(wù)處理，正確地運用“****新城”管理帳戶收取管理費及業(yè)主須付款項，定期復(fù)審結(jié)存，以確保有足夠資金維護必要的開支。2） 財務(wù)管理包括編制每年的“****新城”管理預(yù)算，并盡可能使“****新城”的開支及運作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。每年的年度預(yù)算須于年度前提交給發(fā)展商或業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后方可實施。遇年度管理預(yù)算不足以支付所有管理開支時，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過。3） 每月定期向單元業(yè)主、租客或用戶收取管理費及其他應(yīng)繳費用，并定期審核收繳情況以確保所有業(yè)主、用戶準時履行其財務(wù)上的責(zé)任。對于逾期不繳交有關(guān)費用的業(yè)主或租客，管理者在提出適當?shù)木婧螅幸浴?***新城”全體業(yè)主的名義向欠款者提出法律訴訟。三、 管理費各業(yè)主須在每月的第一個工作日預(yù)先繳交其單元該月應(yīng)繳交的管理費。管理費由發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書之日起計算。根據(jù)已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準的年度預(yù)算或者政府批準的管理費收取標準，管理者可從“****新城”管理帳戶中支付有關(guān)管理“****新城”的基本費用。上述所提及的費用包括（但不限于）：1） “****新城”各大樓、綠化區(qū)、電梯、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)及門控系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)的日常保養(yǎng)。2） 本公約第四章第（四）節(jié)規(guī)定管理者酬金（在任何情況下，此項須為業(yè)主最先繳付的管理費用）。3） 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費等。4） 購買或租賃所有必須的機械及器材的支出。5） 聘請法律、會計、工程、機械等專業(yè)人士的費用。6） 清潔“****新城”公共地方的費用。7） “****新城”及各樓宇外墻裝飾的費用。8） 行政辦公支出及政府的稅費。9） 其他為管理“****新城”的合理支出等。管理者應(yīng)定期公布管理帳目，并張貼于“****新城”告示欄。不論單元是空置、被占用或出租等，該單元業(yè)主須負責(zé)繳交管理費及其他應(yīng)繳付的費用。對于發(fā)展商尚未售出或租出而管理份額業(yè)已分配單元，發(fā)展商只須負責(zé)及支付有關(guān)單元的二分之一的管理費用；該單元售出或出租后，有關(guān)單元的管理費用則須由有關(guān)業(yè)主或租客按規(guī)定繳付。除上述第四章第（三）節(jié)第2款的規(guī)定之外，經(jīng)發(fā)展商和業(yè)主委員會的同意或者獲政府的批準，對“****新城”的維修、更新、改造所需的費用可另行向各業(yè)主收取。公共地方及公共設(shè)施所耗費的水、電、煤氣按實際需向各業(yè)主或使用人分攤收取。上述第四章第（三）節(jié)第2款規(guī)定的項目以外的服務(wù)項目，管理者可向業(yè)主或使用人提供有償服務(wù)。管理費及其他費用包括欠款利息的追收：業(yè)主欠繳管理費或其它根據(jù)公約規(guī)定應(yīng)繳付的費用時，管理者應(yīng)向各業(yè)主發(fā)出書面通知，詳列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可采取法律手段向該業(yè)主追繳應(yīng)付款項。所有管理費、公共水電分攤費及其它根據(jù)公約或其他規(guī)章制度應(yīng)付的款項，均須按期清繳。任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付款項的到期