【正文】 或調(diào)整參數(shù)。 測(cè)量和監(jiān)控裝置檢定周期（見(jiàn)下表）序號(hào)器具名稱(chēng)使用場(chǎng)所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢（客戶(hù)有異議時(shí)外檢）2電壓表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢4功率因素表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調(diào)等重要設(shè)備一年一次外檢消防、生活水泵等設(shè)備一年一次自檢6水表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢（客戶(hù)有異議時(shí)外檢）8水溫計(jì)/表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢9米尺檢測(cè)工具一年一次自檢10卡尺檢測(cè)工具一年一次外檢11萬(wàn)用表檢測(cè)工具一年一次外檢（主要用表）12兆歐表檢測(cè)工具一年一次外檢13數(shù)字鉗形表檢測(cè)工具一年一次外檢14高壓驗(yàn)電筆檢測(cè)工具一年二次外檢15絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢5. 支持性文件《物業(yè)服務(wù)監(jiān)視和測(cè)量控制程序》 6. 質(zhì)量記錄表格 《測(cè)量器具臺(tái)賬表》 AAA 項(xiàng)目所有員工均有責(zé)任將房屋和設(shè)備的狀態(tài)、缺陷向設(shè)施設(shè)備維護(hù)部門(mén)報(bào)告。鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲引起較多混凝土塊松脫剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重，扣45分。起殼，裂縫普遍嚴(yán)重，集水嚴(yán)重，需翻修解決，扣3分。油漆少量泛銹，扣45分。（二）公共部位照明、開(kāi)關(guān)、插座等（5）公共照明基本完好、開(kāi)關(guān)、插座等零件個(gè)別損壞，扣2分。5. 支持性文件無(wú)6. 質(zhì)量記錄表格《房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)報(bào)表》 AAA施工設(shè)計(jì)資料(地質(zhì)報(bào)告書(shū)；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程查驗(yàn)記錄；沉降觀測(cè)記錄；其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄等)；其它應(yīng)保存的工程資料。 設(shè)施設(shè)備外委管理檔案：……保存期限為“長(zhǎng)期”。 接管的工程檔案應(yīng)按專(zhuān)業(yè)進(jìn)行分類(lèi)，建立工程檔案總目錄，每盒檔案內(nèi)建立該盒資料分目錄。 檔案必須保存在安全的場(chǎng)所，做好防火、防盜、防潮、防蟲(chóng)鼠、放損壞、防變形工作，檔案室內(nèi)必須設(shè)置滅火器。3. 職責(zé) 公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定年度節(jié)能降耗目標(biāo)、節(jié)能降耗的管理方案，明確各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備節(jié)能運(yùn)行的管控方法。 項(xiàng)目應(yīng)定期檢測(cè)能源計(jì)量器具，保證各種計(jì)量器具的準(zhǔn)確完好。 在負(fù)荷不超過(guò)額定值的情況下，盡量減少變壓器的投用數(shù)量，輪換啟用兩臺(tái)變壓器中的一臺(tái)；保持電容補(bǔ)償柜隨時(shí)處于最佳工作狀態(tài)，以降低電能損耗。 合理調(diào)整噴泉出水壓力和出水量；景觀水池可種植能夠改善水質(zhì)的旱傘草、睡蓮、香蒲、荷花、鳶尾、野慈姑、金魚(yú)草水生植物，盡量減少水池的清洗、換水頻次，避免不必要的水資源浪費(fèi)。 項(xiàng)目應(yīng)將公共能耗的年度管理指標(biāo)，下發(fā)到設(shè)施設(shè)備維護(hù)部，部門(mén)應(yīng)將年度指標(biāo)分解到月，并做好每月的能耗統(tǒng)計(jì)分析工作，及時(shí)查找超出計(jì)劃指標(biāo)的原因，提出應(yīng)對(duì)方法。4. 管理要點(diǎn) 機(jī)房包括：強(qiáng)電井、給排水管井、生活水泵房、水箱間、消防水泵房、空調(diào)機(jī)房、冷熱交換機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、弱電井、電梯機(jī)房、消防監(jiān)控室、發(fā)電機(jī)房等。 做好機(jī)房的防水、防潮、堵塞漏洞等工作，主要設(shè)備機(jī)房如高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機(jī)房設(shè)置擋鼠板，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)。4. 要點(diǎn) 外委范圍 技術(shù)含量高、專(zhuān)業(yè)度高、復(fù)雜程度高的設(shè)備：如電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)等。 設(shè)備設(shè)施改造、土建裝修、裝飾類(lèi)A. 對(duì)于依靠物業(yè)公司自身配置難以完成的設(shè)備設(shè)施改造、化糞池清掏、幕墻玻璃更換、土建施工、裝飾裝修等項(xiàng)目，各項(xiàng)目可以根據(jù)實(shí)際情況委托專(zhuān)業(yè)公司完成。5. 支持性文件《供應(yīng)商管理辦法》 AAA﹒JY10 (C/1)6. 質(zhì)量記錄表格 《外委設(shè)備維修監(jiān)督記錄表》 AAA 設(shè)備因技術(shù)狀況不好而安排的臨時(shí)檢修。 項(xiàng)目發(fā)生設(shè)備事故后隱瞞或不按實(shí)上報(bào)事故的，公司應(yīng)追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照取證，調(diào)查設(shè)備損壞情況，取得有關(guān)數(shù)據(jù)，需要保留的損壞件必須保留，直到事故處理后方可處理。 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目提出的設(shè)備停用、報(bào)廢申請(qǐng)進(jìn)行核查，并確定是否需要重新購(gòu)置。參與鑒定的人員應(yīng)包括：業(yè)主代表、公司工程技術(shù)部、公司經(jīng)營(yíng)管理部、項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和其他專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。 設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。GCJLGC1601（C/1） 《設(shè)備停用申請(qǐng)表》 AAA 設(shè)備管理內(nèi)容：是指對(duì)大廈、小區(qū)配套的供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)等設(shè)備及附屬設(shè)施的維護(hù)、維修。 根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)，制定設(shè)施設(shè)備的年度檢修計(jì)劃及計(jì)劃的執(zhí)行。e. 玻璃幕墻的維護(hù)見(jiàn)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)JGJ10296《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》。d. 伸縮縫封閉嚴(yán)密，無(wú)滲漏。b. 保潔員工在日常工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)向主管或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部報(bào)告。f. 總平高桿路燈、草坪燈須粘貼設(shè)施標(biāo)識(shí)。c. 各種橋架蓋板完好，無(wú)缺失。C. 地庫(kù)照明要保持合理的照度，既能滿(mǎn)足照明需求，又避免浪費(fèi)。F. 會(huì)所內(nèi)的標(biāo)識(shí)、安全提示標(biāo)牌要齊全；各場(chǎng)所的注意事項(xiàng)、活動(dòng)項(xiàng)。 地庫(kù)A. 地庫(kù)排水溝要求通暢，無(wú)堵塞現(xiàn)象。B. 要求：a. 消防主管道表面必須用紅色箭頭標(biāo)識(shí)水流方向；送排風(fēng)管道用紅色箭頭標(biāo)識(shí)風(fēng)向；供水主管道表面必須用藍(lán)色箭頭標(biāo)識(shí)水流方向。d. 照明部分甲級(jí)寫(xiě)字樓和物業(yè)服務(wù)等級(jí)4級(jí)以上的住宅每日巡查1次，其它項(xiàng)目每周巡查1次，日常巡查由秩序維護(hù)和保潔員負(fù)責(zé)，有問(wèn)題要及時(shí)修復(fù)。 公共衛(wèi)生間及茶水間A. 種類(lèi)：寫(xiě)字樓、工業(yè)廠(chǎng)房各樓層衛(wèi)生間、茶水間和住宅公共衛(wèi)生間。b. 天面進(jìn)行維護(hù)、維修時(shí)注意保護(hù)航標(biāo)燈、防雷帶、衛(wèi)星接收系統(tǒng)，不得破壞防水層。c. 嚴(yán)禁客戶(hù)/業(yè)主在外立面安裝破壞外立面整體效果或者具有安全隱患的裝置。 建立設(shè)備機(jī)房、設(shè)備間、樓宇外立面、衛(wèi)生間、消防通道、地下室停車(chē)場(chǎng)、樓層通道、屋面等公共區(qū)域建筑面積的臺(tái)帳。4. 概念 房屋及設(shè)施設(shè)備管理：是指對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及更新改造,以充分發(fā)揮房屋及配套設(shè)施設(shè)備的使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，提高物業(yè)的適用性、耐久性、安全性、環(huán)保性和經(jīng)濟(jì)性。 經(jīng)查驗(yàn)符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳、建立卡片等進(jìn)行日常管理。 設(shè)備的購(gòu)置管理 設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。 設(shè)備的報(bào)廢 當(dāng)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部確定設(shè)備已無(wú)修復(fù)、改造價(jià)值時(shí)應(yīng)予以報(bào)廢。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目對(duì)設(shè)備的管理。 事故發(fā)生后，必須保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 對(duì)于設(shè)備損失金額在500元以上，造成系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行，且造成人員較大傷害的的設(shè)備事故，屬于重大設(shè)備人身傷害事故，必須立即上報(bào)公司工程技術(shù)部和分管副總等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4. 要點(diǎn) 設(shè)備事故定義：凡正式投入使用的設(shè)備，在使用中不論何種原因造成的零件、構(gòu)件損壞使設(shè)備運(yùn)行突然中斷者，稱(chēng)為設(shè)備事故。由項(xiàng)目或工程技術(shù)部選定專(zhuān)業(yè)公司后，協(xié)助公司經(jīng)營(yíng)部簽訂檢測(cè)維保合同。D. 公司工程技術(shù)部協(xié)助經(jīng)營(yíng)部與投標(biāo)單位進(jìn)行談判，確定合同條款。 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對(duì)外委單位的管理。 有人值守的空調(diào)機(jī)房、配電房等主要機(jī)房，須建立值班記錄。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項(xiàng)目對(duì)各類(lèi)機(jī)房的管理。 應(yīng)定期檢查用氣設(shè)施和管道，避免燃?xì)庑孤?水泵、水箱/池、給水管路、閘閥、水嘴無(wú)損壞，無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。 無(wú)人值守的設(shè)備機(jī)房、設(shè)備間等房間應(yīng)隨時(shí)關(guān)閉照明開(kāi)關(guān)，有人值守的機(jī)房日常開(kāi)啟值班區(qū)域照明，巡視時(shí)開(kāi)啟機(jī)房?jī)?nèi)照明，巡視完畢后及時(shí)關(guān)閉。 各項(xiàng)目每月定期上報(bào)水電氣的公共能耗總用量，公司工程技術(shù)部要建立各項(xiàng)目能耗檔案，跟蹤項(xiàng)目的能耗情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)跟進(jìn)處理。GCJLGC1102（C/1） 《檔案目錄表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—02（C/1） 《文件/記錄借閱登記表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—03（C/1） 《文件更改申請(qǐng)表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—04（C/1） 《文件復(fù)制申請(qǐng)表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—05（C/1） 《文件/記錄銷(xiāo)毀登記表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—06（C/1） 《冊(cè)封條模板》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—09（C/1） 《各部門(mén)存檔資料明細(xì)表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—10（C/1）公共能耗管理及考核制度1. 目的科學(xué)規(guī)范公司各項(xiàng)目的能耗管理，加強(qiáng)項(xiàng)目的能耗控制，降低能耗成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。 檔案盒冊(cè)封的樣式按照公司品質(zhì)部統(tǒng)一下發(fā)的格式制作。保存期限為“2年”。 維修保養(yǎng)檔案：設(shè)備大修、更新改造記錄，設(shè)備日常維修、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；保存期限為“長(zhǎng)期”。 工程檔案：包括:物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建設(shè)工程開(kāi)工許可證；用地紅線(xiàn)圖等)。七路 面10（一）道路飾面、明溝、窨井等（10）道路飾面少量裂縫、起殼，明溝稍有裂縫，但不影響流水，窨井蓋不平整，有缺損，扣24分。少量地方銹蝕嚴(yán)重，保溫缺損及滲漏，扣3分。門(mén)窗腐爛，翹裂變形，開(kāi)關(guān)失靈，五金殘缺，損壞超過(guò)10%，扣710分。（二）屋面上的壓頂、泛水、天溝、地磚等（3）稍有起殼，裂縫，扣1分。 設(shè)備 房屋評(píng)分細(xì)則：序號(hào)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)分值評(píng) 分 細(xì) 則一承重結(jié)構(gòu)18（一）框架、剪力墻鋼砼等（18）個(gè)別地方混凝土塊剝落，不影響結(jié)構(gòu)牢固，各種節(jié)點(diǎn)稍有稀縫，扣1分。3. 職責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)和房屋完好率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)評(píng)定。 各項(xiàng)目應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)裝置的日常使用維護(hù)，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過(guò)檢定周期、失效、損壞的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)及時(shí)送相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn)或更換。 工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測(cè)量工具不準(zhǔn)或損壞時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，以便安排進(jìn)行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見(jiàn)前不得再用于管理現(xiàn)場(chǎng)。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項(xiàng)目對(duì)測(cè)量和監(jiān)控裝置的管理。GCJLGC0703（C/1） 《設(shè)施設(shè)備管理檢查表》 AAA 事后維修和緊急維修 設(shè)備發(fā)生故障或性能降低到不能滿(mǎn)足使用要求時(shí)，或者設(shè)施損壞較大，必須進(jìn)行維修時(shí)，項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)盡快制定維修方案，確定維修費(fèi)用和時(shí)間，落實(shí)維修所需要的材料，以最短的時(shí)間進(jìn)行維修處理。合同金額大于2000元的外包必須經(jīng)公司合同評(píng)審流程進(jìn)行。3. 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、維修計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的組織實(shí)施。 各項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門(mén)月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃在月底報(bào)告該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并同時(shí)上報(bào)公司工程技術(shù)部審核。GCJLGC0502（C/1） 《工作票》 AAA 空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理都必須制定相應(yīng)的管理制度和操作規(guī)程、應(yīng)急處理流程和預(yù)案。 未經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管批準(zhǔn)，任何外來(lái)人員（包括外部門(mén)、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉(cāng)庫(kù)等），如有來(lái)訪(fǎng)者，必須辦理登記手續(xù)，并有值班人員陪同監(jiān)護(hù)。3. 職責(zé) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全管理制度、操作規(guī)程，公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)制度、規(guī)程等安全作業(yè)文件的審核，檢查落實(shí)情況。GCJLGC0402（C/1） 《樓層公共設(shè)施查驗(yàn)表》 AAA 所有的各專(zhuān)業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。C. 設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類(lèi)設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備承接查驗(yàn)清單中。 對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法的培訓(xùn)。 項(xiàng)目部成立后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)安排工程人員熟悉項(xiàng)目土建、安裝、給排水、供配電等系統(tǒng)，并跟進(jìn)設(shè)施設(shè)備的安裝過(guò)程，記錄發(fā)現(xiàn)的缺陷和瑕疵。 工程建議的實(shí)施及跟進(jìn) 工程技術(shù)部提出的書(shū)面工程建議報(bào)告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司分管副總審核蓋公司印章后，以書(shū)面或郵件方式提交開(kāi)發(fā)商。從物業(yè)使用和管理角度，對(duì)總平布置、行人和車(chē)輛動(dòng)線(xiàn)、崗?fù)ぴO(shè)置、垃圾中轉(zhuǎn)站、外立面、綠化保潔取水、排水設(shè)施、公共照明、設(shè)備機(jī)房、設(shè)備的選型等方面提出建議和物業(yè)需求。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段到項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施安裝階段由公司工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)圖紙的審核和建議及工程運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用估算；正式接管查驗(yàn)前、項(xiàng)目部成立后由項(xiàng)目部具體實(shí)施早期介入工作。 定期到各項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)施設(shè)備管理方面的檢查、考核、培訓(xùn)。 負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目對(duì)各外包設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及外包單位的監(jiān)督管理。主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及工程體系文件的建立和完善；督促項(xiàng)目編制年度、月度設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及計(jì)劃的實(shí)施。GCJLGC1202(C/1) 108 AAAGCJLGC0901(C/1) 100、計(jì)量器具檢測(cè)記錄表 AAAGCJLGC0503(C/1) 89（箱）清洗及消毒記錄表 AAAGCJLGC0403(