【正文】 C. 籃球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)的維護(hù)。f. 雨污水管道每半年檢查1次，如有堵塞須及時(shí)清理。地面無壞損及嚴(yán)重污漬；墻面、頂面乳膠漆無起皮、大面積色差、污跡和劃痕；地腳線無脫落及損壞；天花無缺少及嚴(yán)重污染、顏色一致。B. 要求：a. 項(xiàng)目根據(jù)燈的種類、使用性質(zhì)和部位，制定檢查周期、維護(hù)保養(yǎng)要求。 公共區(qū)域的門窗A. 種類：防火通道門、管井門、新風(fēng)機(jī)房門、管理及設(shè)備用房門、公共區(qū)域消防栓門、天面門（包括閉門器、門鎖及門框）、排煙風(fēng)機(jī)房的百葉窗等。g. 檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時(shí)處理。 房屋及設(shè)施管理 樓宇外立面A. 種類：寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的外墻，包含外墻乳膠漆、墻磚、石材、幕墻玻璃、鋼架等。 各運(yùn)行設(shè)備應(yīng)制定相應(yīng)的操作規(guī)程、維保規(guī)程，以規(guī)范設(shè)備運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的流程；對(duì)于設(shè)備較少的營(yíng)地項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的制度和規(guī)程。 2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目房屋及設(shè)施設(shè)備的管理。 采購(gòu)設(shè)備應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場(chǎng)所，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)和功能的損壞。5. 支持性文件 《設(shè)施設(shè)備維護(hù)安全管理辦法》 AAA需緊急使用維修資金的，應(yīng)立即啟動(dòng)《維修資金緊急使用預(yù)案》。 事故報(bào)告 設(shè)施設(shè)備維護(hù)員發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常或故障后，應(yīng)第一時(shí)間采取緊急措施予以處理，并立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。3. 工作職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)員負(fù)責(zé)事故后的及時(shí)處理、搶險(xiǎn)和報(bào)告。D. 工程完工后，由公司經(jīng)營(yíng)拓展部組織公司品質(zhì)監(jiān)察部、綜合管理部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)資產(chǎn)部、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及工程施工單位、產(chǎn)品供應(yīng)商進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫《工程/產(chǎn)品完工驗(yàn)收表》。 外委分類 設(shè)備維保類A. 按照國(guó)家和行業(yè)的相關(guān)要求，電梯和消防系統(tǒng)必須委托具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)、維修、保養(yǎng)和檢測(cè)；對(duì)于視頻監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等專業(yè)化程度較高的設(shè)備，項(xiàng)目可以根據(jù)實(shí)際情況確定是否需要委托相應(yīng)專業(yè)單位進(jìn)行維保。GCJLGC1301（C/1）設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)外委管理辦法1. 目的規(guī)范設(shè)施設(shè)備的外委及其它工程外委的管理。 主要設(shè)備機(jī)房如高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、生活水泵房和消防水泵房、空調(diào)機(jī)房必須建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度，并懸掛上墻，明確機(jī)房的管理要求和標(biāo)準(zhǔn)。GCJLGC1201（C/1） 《公共能耗實(shí)際用量統(tǒng)計(jì)表》 AAA 節(jié)氣部分的管理 使用燃?xì)獾捻?xiàng)目，應(yīng)建立燃?xì)馐褂霉芾碇贫?，明確燃?xì)獾陌踩⒐?jié)能管理。 按計(jì)劃實(shí)施設(shè)備的維保，保證設(shè)備正常、經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式。 新接管的項(xiàng)目，在滿足基本照度和業(yè)主/客戶要求的情況下，盡量減少燈具的數(shù)量，采用節(jié)能燈具（有條件的項(xiàng)目可采用LED等高效節(jié)能光源）。 做好節(jié)能降耗的宣傳工作，使每一名員工都能明白節(jié)能的重要性并自覺參與節(jié)能降耗工作；任何員工發(fā)現(xiàn)有不合理的浪費(fèi)能源現(xiàn)象，均應(yīng)制止并向項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。借閱人不得轉(zhuǎn)借、涂改、增刪、污損資料，到期后應(yīng)及時(shí)歸還。 公文檔案應(yīng)單獨(dú)建立檔案盒，按收發(fā)文的時(shí)間先后順序建立目錄。 部門質(zhì)量管理體系檔案：包括部門制定的管理制度、作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程以及其它支持性文件資料等文件。保存期限為“永久”。3. 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)制度的組織與實(shí)施。（三）公共廁所衛(wèi)生潔具（5）設(shè)備完好，零件稍有損壞，扣2分。少量面磚、地磚起殼，裂縫、粉刷層脫落等，扣46分。大面積起殼，裂縫，剝落，嚴(yán)重?fù)p壞影響外觀，扣1015分。二屋 面10（一）屋平面、天臺(tái)（7）防水層基本完好，雖有細(xì)縫及少量起殼，但不滲水，扣2分。 設(shè)備評(píng)分以系統(tǒng)為單位，并按照《設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表》上設(shè)備每項(xiàng)所占比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后每項(xiàng)結(jié)果相加等于總設(shè)備完好率。GCJLGC0903（C/1） 《檢測(cè)設(shè)備、儀器周期送檢計(jì)劃表》 AAA 供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗(yàn)電筆等有強(qiáng)檢要求的專用工器具，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個(gè)月上報(bào)班長(zhǎng)，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。對(duì)一般指示性儀表可自行進(jìn)行檢定。4. 程序要點(diǎn) 編號(hào)規(guī)則——(0000………開始) 設(shè)備設(shè)施序號(hào) 設(shè)備設(shè)施類別編號(hào)項(xiàng)目代碼 設(shè)備類別代碼DYG低壓配電柜 FJ風(fēng)機(jī)GL鍋爐 DJ對(duì)講系統(tǒng)KZ電氣控制柜 DT電梯B水泵 BYQ變壓器KT空調(diào) GYG高壓配電柜FDJ發(fā)電機(jī) XF消防設(shè)備AF安防設(shè)備 LY樓宇自控設(shè)備 設(shè)施類別代碼CP草坪燈 TY庭院燈TS特色燈柱 SS射樹燈DM地埋燈 SX水下燈HT花臺(tái)燈 S射燈YS延時(shí) B壁燈QB蹺板 T筒燈D吊燈 XD吸頂MHQ滅火器 XHS消火栓GC樓宇外立面光彩照明 5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格《設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)卡》 AAA5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格 《設(shè)備維修記錄表》 AAA 各系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目由相關(guān)負(fù)責(zé)人制訂，并提交項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌、審閱后上報(bào)公司工程技術(shù)部備案。 緊急搶修：是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，一般是偶然發(fā)生，不具有預(yù)見性。GCJLGC0601（C/1）房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理辦法1. 目的保證公司各項(xiàng)目房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的完好，明確房屋及設(shè)施設(shè)備的維修管理程序。4. 程序要點(diǎn) 計(jì)劃的類別 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部年度工作計(jì)劃 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃 計(jì)劃的編制 每年12月份由項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門依據(jù)合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)規(guī)范，編制下年度設(shè)施設(shè)備管理的年度工作計(jì)劃，內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、改造；部門管理制度的完善；安全、計(jì)量器具的外檢；設(shè)施設(shè)備的管理培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)等；以及其它完善管理措施的工作內(nèi)容等。 定期進(jìn)行設(shè)備操作的安全培訓(xùn)，滅火器具的使用培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案的演練培訓(xùn)及消防系統(tǒng)的操作培訓(xùn)等安全培訓(xùn)，并留下質(zhì)量記錄。 對(duì)于特殊作業(yè)（高空、電氣、起吊、鍋爐等），各專業(yè)主管須根據(jù)相關(guān)作業(yè)規(guī)程并結(jié)合具體工作特點(diǎn)，制定有效可行的安全防護(hù)措施，以保證人身及設(shè)備安全。 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部各專業(yè)工作人員，必須持證上崗，熟悉本崗位職責(zé)，掌握相關(guān)專業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和安全技術(shù)措施。GCJLGC0407（C/1） 《公共設(shè)備設(shè)施移交清單》 AAA 設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告。 項(xiàng)目部應(yīng)跟進(jìn)不合格項(xiàng)的整改情況，直至整改合格后方可簽字確認(rèn)正式接管。 樓宇的實(shí)物查驗(yàn)，應(yīng)注意：對(duì)每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查；電梯、水泵、空調(diào)、風(fēng)機(jī)、停車場(chǎng)系統(tǒng)等設(shè)備須進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行查驗(yàn)，并將檢查結(jié)果記錄在相應(yīng)的查驗(yàn)記錄中。 如果開發(fā)商要求對(duì)住宅項(xiàng)目的非公共區(qū)域進(jìn)行分戶查驗(yàn)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后制定分戶查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方案。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格無物業(yè)承接查驗(yàn)管理辦法1. 目的規(guī)范公司對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)接管查驗(yàn)工作得到有效控制。 跟進(jìn)施工過程，熟悉管線走向，查驗(yàn)施工質(zhì)量和瑕疵，提出整改建議。4. 工作要點(diǎn) 早期介入的期限一般是設(shè)計(jì)規(guī)劃階段到正式接管查驗(yàn)前1個(gè)月，公司新接項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)商要求視實(shí)際情況確定。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司新接管的在建項(xiàng)目。工程技術(shù)員崗位職責(zé)1. 崗位名稱：工程技術(shù)員2. 部 門：工程技術(shù)部3. 組織關(guān)系： 直接上級(jí)：工程技術(shù)部主任 經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4. 職責(zé) 協(xié)助工程技術(shù)部主任開展工作，服從部門主任工作安排。 負(fù)責(zé)組織公司工程技術(shù)部年度工作計(jì)劃的編制，組織審核各項(xiàng)目年度工作計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃。GCJLGC1601(C/1) 113 AAAGCJLGC1101(C/1) 105 AAAGCJLGC0703(C/1) 96 AAAGCJLGC0408(C/1) 86 AAAGC17(C/1) 523. 工程技術(shù)部質(zhì)量記錄表 77 AAAGC09(C/1) 2房屋完好率統(tǒng)計(jì)規(guī)則 AAAGC01(C/1) 6 AAAGC06(C/1) 20 AAAGC14(C/1) 43 AAAGCJLGC0405(C/1) 83 AAAGCJLGC0601(C/1) 91 AAAGCJLGC0903(C/1) 10儀器周期送檢計(jì)劃表 AAAGCJLGC1301(C/1) 110 AAA2. 組織架構(gòu)工程技術(shù)部主任崗位職責(zé)1. 崗位名稱：工程技術(shù)部主任2. 部 門：工程技術(shù)部3. 組織關(guān)系： 直接上級(jí)：公司副總 直屬下級(jí)：工程技術(shù)員 經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各部門主任、各項(xiàng)目經(jīng)理、各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4. 職責(zé) 負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)部全面管理工作。 定期組織檢查各項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施完好狀態(tài)、工作手冊(cè)的執(zhí)行情況，以及節(jié)能管理等方面的工作進(jìn)行總結(jié)、分析、評(píng)估和督促工作。 負(fù)責(zé)前期介入項(xiàng)目圖紙審核，提出物業(yè)管理需求和建議。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)工程師或各項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)骨干（土建、裝修、強(qiáng)電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通）對(duì)早期介入項(xiàng)目各專業(yè)口的前期介入指導(dǎo)工作。 收集項(xiàng)目圖紙、資料。 工程技術(shù)部和項(xiàng)目部提交的建議報(bào)告和需求函必須存檔。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)制定承接查驗(yàn)方案和工作計(jì)劃，準(zhǔn)備查驗(yàn)所需要的工器具、圖紙資料及質(zhì)量記錄表格以及對(duì)人員的培訓(xùn)等工作。 早期介入階段中的工程施工跟進(jìn)檢查可視為前期的預(yù)查驗(yàn)，在預(yù)查驗(yàn)期間可重點(diǎn)跟進(jìn)早期提出問題的整改情況。 承接查驗(yàn)的結(jié)果 設(shè)備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好，在《鑰匙承接查驗(yàn)表》上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理臺(tái)賬并存檔。 隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。GCJLGC0404（C/1） 《公共設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)初檢表》 AAA 各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。 所有機(jī)房、設(shè)備間、水箱間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等須按標(biāo)準(zhǔn)配置足夠的消防器具，消防系統(tǒng)功能完好，并在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，在無人時(shí)必須將門窗鎖好。 建立設(shè)備缺陷登記制度，設(shè)備存在缺陷，影響正常的運(yùn)行時(shí)，應(yīng)對(duì)缺陷設(shè)備進(jìn)行登記，并上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)采取措施予以盡快解決。GCJLGC0504（C/1）設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理工作計(jì)劃實(shí)施細(xì)則1. 目的為了規(guī)范公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的管理，督促項(xiàng)目部按公司要求制定設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并按計(jì)劃實(shí)施，便于公司和項(xiàng)目部監(jiān)督檢查設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的開展情況。 計(jì)劃的執(zhí)行和督導(dǎo) 各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月按年度計(jì)劃和月度計(jì)劃開展設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和管理等工作，項(xiàng)目部根據(jù)月度計(jì)劃和總結(jié)檢查監(jiān)督月度工作的完成情況，并應(yīng)納入項(xiàng)目對(duì)部門的月度考核。 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)檢查維保計(jì)劃及維保維修的實(shí)施情況。維保計(jì)劃包括由項(xiàng)目工程人員實(shí)施的工作和技術(shù)改造、外包維修等工作。 如因緊急維修對(duì)業(yè)戶產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知項(xiàng)目項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并由客戶服務(wù)部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。WXWYJLKF0703（C/1）設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定1. 目的為了規(guī)范公司所管項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的分類和編碼，便于對(duì)設(shè)施設(shè)備日常的維修、保養(yǎng)和管理。4. 管理要點(diǎn) 凡本公司所管理項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的計(jì)量?jī)x表、檢測(cè)儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測(cè)量工具均屬定期檢測(cè)的范圍。 測(cè)量和監(jiān)控裝置是項(xiàng)目管理的一個(gè)重要部分，未經(jīng)許可，任何人均不得擅自改變