【正文】 C. 籃球場網球場的維護。f. 雨污水管道每半年檢查1次，如有堵塞須及時清理。地面無壞損及嚴重污漬；墻面、頂面乳膠漆無起皮、大面積色差、污跡和劃痕；地腳線無脫落及損壞；天花無缺少及嚴重污染、顏色一致。B. 要求：a. 項目根據燈的種類、使用性質和部位，制定檢查周期、維護保養(yǎng)要求。 公共區(qū)域的門窗A. 種類：防火通道門、管井門、新風機房門、管理及設備用房門、公共區(qū)域消防栓門、天面門（包括閉門器、門鎖及門框）、排煙風機房的百葉窗等。g. 檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。 房屋及設施管理 樓宇外立面A. 種類：寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等所管理建筑物的外墻，包含外墻乳膠漆、墻磚、石材、幕墻玻璃、鋼架等。 各運行設備應制定相應的操作規(guī)程、維保規(guī)程，以規(guī)范設備運行操作、維修保養(yǎng)的流程；對于設備較少的營地項目，可根據實際情況制定相應的制度和規(guī)程。 2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目房屋及設施設備的管理。 采購設備應按照公司相關規(guī)定進行采購。 報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。 停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)和功能的損壞。5. 支持性文件 《設施設備維護安全管理辦法》 AAA需緊急使用維修資金的，應立即啟動《維修資金緊急使用預案》。 事故報告 設施設備維護員發(fā)現設備異?；蚬收虾?，應第一時間采取緊急措施予以處理，并立即報告上級領導。3. 工作職責 項目設施設備維護員負責事故后的及時處理、搶險和報告。D. 工程完工后，由公司經營拓展部組織公司品質監(jiān)察部、綜合管理部、工程技術部、財務資產部、項目負責人及工程施工單位、產品供應商進行驗收，并填寫《工程/產品完工驗收表》。 外委分類 設備維保類A. 按照國家和行業(yè)的相關要求，電梯和消防系統(tǒng)必須委托具有相關資質的專業(yè)公司進行維護、維修、保養(yǎng)和檢測；對于視頻監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、空調系統(tǒng)等專業(yè)化程度較高的設備，項目可以根據實際情況確定是否需要委托相應專業(yè)單位進行維保。GCJLGC1301（C/1）設施設備專項外委管理辦法1. 目的規(guī)范設施設備的外委及其它工程外委的管理。 主要設備機房如高低壓配電房、發(fā)電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調機房必須建立相應的機房管理制度，并懸掛上墻，明確機房的管理要求和標準。GCJLGC1201（C/1） 《公共能耗實際用量統(tǒng)計表》 AAA 節(jié)氣部分的管理 使用燃氣的項目，應建立燃氣使用管理制度，明確燃氣的安全、節(jié)能管理。 按計劃實施設備的維保，保證設備正常、經濟的運行方式。 新接管的項目，在滿足基本照度和業(yè)主/客戶要求的情況下，盡量減少燈具的數量，采用節(jié)能燈具（有條件的項目可采用LED等高效節(jié)能光源）。 做好節(jié)能降耗的宣傳工作，使每一名員工都能明白節(jié)能的重要性并自覺參與節(jié)能降耗工作；任何員工發(fā)現有不合理的浪費能源現象，均應制止并向項目領導匯報。借閱人不得轉借、涂改、增刪、污損資料，到期后應及時歸還。 公文檔案應單獨建立檔案盒，按收發(fā)文的時間先后順序建立目錄。 部門質量管理體系檔案：包括部門制定的管理制度、作業(yè)指導書、操作規(guī)程以及其它支持性文件資料等文件。保存期限為“永久”。3. 職責 項目設施設備維護部負責制度的組織與實施。（三）公共廁所衛(wèi)生潔具（5）設備完好，零件稍有損壞，扣2分。少量面磚、地磚起殼，裂縫、粉刷層脫落等，扣46分。大面積起殼，裂縫，剝落，嚴重損壞影響外觀，扣1015分。二屋 面10（一）屋平面、天臺（7）防水層基本完好，雖有細縫及少量起殼，但不滲水，扣2分。 設備評分以系統(tǒng)為單位，并按照《設備運行狀態(tài)月報表》上設備每項所占比例進行統(tǒng)計，然后每項結果相加等于總設備完好率。GCJLGC0903（C/1） 《檢測設備、儀器周期送檢計劃表》 AAA 供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電筆等有強檢要求的專用工器具，由相關責任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關專業(yè)單位檢定。對一般指示性儀表可自行進行檢定。4. 程序要點 編號規(guī)則——(0000………開始) 設備設施序號 設備設施類別編號項目代碼 設備類別代碼DYG低壓配電柜 FJ風機GL鍋爐 DJ對講系統(tǒng)KZ電氣控制柜 DT電梯B水泵 BYQ變壓器KT空調 GYG高壓配電柜FDJ發(fā)電機 XF消防設備AF安防設備 LY樓宇自控設備 設施類別代碼CP草坪燈 TY庭院燈TS特色燈柱 SS射樹燈DM地埋燈 SX水下燈HT花臺燈 S射燈YS延時 B壁燈QB蹺板 T筒燈D吊燈 XD吸頂MHQ滅火器 XHS消火栓GC樓宇外立面光彩照明 5. 支持性文件無6. 質量記錄表格《設備設施標識卡》 AAA5. 支持性文件無6. 質量記錄表格 《設備維修記錄表》 AAA 各系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目由相關負責人制訂，并提交項目設施設備維護部負責人統(tǒng)籌、審閱后上報公司工程技術部備案。 緊急搶修：是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，一般是偶然發(fā)生，不具有預見性。GCJLGC0601（C/1）房屋及設施設備維修管理辦法1. 目的保證公司各項目房屋共用部位及共用設施設備的完好，明確房屋及設施設備的維修管理程序。4. 程序要點 計劃的類別 設施設備維護部年度工作計劃 設施設備維護部月度工作總結和下月工作計劃 計劃的編制 每年12月份由項目部設施設備管理部門依據合同約定服務標準，相關設施設備養(yǎng)護規(guī)范，編制下年度設施設備管理的年度工作計劃，內容包括設施設備的維護保養(yǎng)、改造；部門管理制度的完善；安全、計量器具的外檢；設施設備的管理培訓、技術培訓、應急預案培訓等；以及其它完善管理措施的工作內容等。 定期進行設備操作的安全培訓，滅火器具的使用培訓、應急預案的演練培訓及消防系統(tǒng)的操作培訓等安全培訓，并留下質量記錄。 對于特殊作業(yè)（高空、電氣、起吊、鍋爐等），各專業(yè)主管須根據相關作業(yè)規(guī)程并結合具體工作特點，制定有效可行的安全防護措施，以保證人身及設備安全。 設施設備維護部各專業(yè)工作人員，必須持證上崗，熟悉本崗位職責，掌握相關專業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和安全技術措施。GCJLGC0407（C/1） 《公共設備設施移交清單》 AAA 設備試壓、試運行合格報告。 項目部應跟進不合格項的整改情況，直至整改合格后方可簽字確認正式接管。 樓宇的實物查驗，應注意：對每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查；電梯、水泵、空調、風機、停車場系統(tǒng)等設備須進行開機運行查驗，并將檢查結果記錄在相應的查驗記錄中。 如果開發(fā)商要求對住宅項目的非公共區(qū)域進行分戶查驗，經公司領導同意后制定分戶查驗標準和方案。5. 支持性文件無6. 質量記錄表格無物業(yè)承接查驗管理辦法1. 目的規(guī)范公司對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗程序、方法和標準，確保物業(yè)接管查驗工作得到有效控制。 跟進施工過程，熟悉管線走向，查驗施工質量和瑕疵，提出整改建議。4. 工作要點 早期介入的期限一般是設計規(guī)劃階段到正式接管查驗前1個月，公司新接項目根據開發(fā)商要求視實際情況確定。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司新接管的在建項目。工程技術員崗位職責1. 崗位名稱：工程技術員2. 部 門：工程技術部3. 組織關系： 直接上級：工程技術部主任 經常性聯絡：各項目設施設備維護部責任人4. 職責 協助工程技術部主任開展工作，服從部門主任工作安排。 負責組織公司工程技術部年度工作計劃的編制，組織審核各項目年度工作計劃、設備設施維保計劃。GCJLGC1601(C/1) 113 AAAGCJLGC1101(C/1) 105 AAAGCJLGC0703(C/1) 96 AAAGCJLGC0408(C/1) 86 AAAGC17(C/1) 523. 工程技術部質量記錄表 77 AAAGC09(C/1) 2房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則 AAAGC01(C/1) 6 AAAGC06(C/1) 20 AAAGC14(C/1) 43 AAAGCJLGC0405(C/1) 83 AAAGCJLGC0601(C/1) 91 AAAGCJLGC0903(C/1) 10儀器周期送檢計劃表 AAAGCJLGC1301(C/1) 110 AAA2. 組織架構工程技術部主任崗位職責1. 崗位名稱：工程技術部主任2. 部 門：工程技術部3. 組織關系： 直接上級：公司副總 直屬下級：工程技術員 經常性聯絡：各部門主任、各項目經理、各項目設施設備維護部責任人4. 職責 負責公司工程技術部全面管理工作。 定期組織檢查各項目設備設施完好狀態(tài)、工作手冊的執(zhí)行情況，以及節(jié)能管理等方面的工作進行總結、分析、評估和督促工作。 負責前期介入項目圖紙審核，提出物業(yè)管理需求和建議。 工程技術部負責協調各專業(yè)工程師或各項目專業(yè)技術骨干（土建、裝修、強電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通）對早期介入項目各專業(yè)口的前期介入指導工作。 收集項目圖紙、資料。 工程技術部和項目部提交的建議報告和需求函必須存檔。 項目部負責人或設施設備維護部主管負責制定承接查驗方案和工作計劃，準備查驗所需要的工器具、圖紙資料及質量記錄表格以及對人員的培訓等工作。 早期介入階段中的工程施工跟進檢查可視為前期的預查驗，在預查驗期間可重點跟進早期提出問題的整改情況。 承接查驗的結果 設備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好，在《鑰匙承接查驗表》上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理臺賬并存檔。 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。GCJLGC0404（C/1） 《公共設備設施查驗初檢表》 AAA 各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。 所有機房、設備間、水箱間、倉庫、工作間等須按標準配置足夠的消防器具，消防系統(tǒng)功能完好，并在醒目位置設置警示標識，在無人時必須將門窗鎖好。 建立設備缺陷登記制度，設備存在缺陷，影響正常的運行時，應對缺陷設備進行登記，并上報主管領導采取措施予以盡快解決。GCJLGC0504（C/1）設施設備維護管理工作計劃實施細則1. 目的為了規(guī)范公司各項目設施設備的管理，督促項目部按公司要求制定設施設備的維護保養(yǎng)計劃并按計劃實施，便于公司和項目部監(jiān)督檢查設施設備維護保養(yǎng)工作的開展情況。 計劃的執(zhí)行和督導 各項目設施設備維護部每月按年度計劃和月度計劃開展設施設備的維護保養(yǎng)和管理等工作，項目部根據月度計劃和總結檢查監(jiān)督月度工作的完成情況，并應納入項目對部門的月度考核。 公司工程技術部負責檢查維保計劃及維保維修的實施情況。維保計劃包括由項目工程人員實施的工作和技術改造、外包維修等工作。 如因緊急維修對業(yè)戶產生影響時，須立即通知項目項目負責人，并由客戶服務部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。WXWYJLKF0703（C/1）設施設備分類和編碼規(guī)定1. 目的為了規(guī)范公司所管項目設施設備的分類和編碼，便于對設施設備日常的維修、保養(yǎng)和管理。4. 管理要點 凡本公司所管理項目內的公共設備設施的計量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。 測量和監(jiān)控裝置是項目管理的一個重要部分，未經許可，任何人均不得擅自改變