基于偏最小二乘法分析我國房價的主要影響因素-文庫吧
2025-06-03 18:34 本頁面
【正文】 ost of real estate developers.Keywords ：the average price of mercial housing sales the average disposable ine of urban residents PLS目錄一 引言…………………………………………………………………………….5二 現(xiàn)狀…………………………………………………………………………….5三 影響我國房價的主要因素…………………………………………………….6四 偏最小二乘法的基本原理與方法…………………………………………….7五 建模的具體過程……………………………………………………………….7 數(shù)據(jù)的選擇與處理………………………………………………….….…..7 模型的建立…………………………………………………….…………..8 模型的分析………………………………………………………….……..9六 結(jié)論…………………………………………………………………………….11七 意見與建議…………………………………………………………………….12參考文獻…………………………………………………………………………..14一， 引言中國的房地產(chǎn)業(yè)今年來的供求嚴重失衡問題越來越明顯，各種房價的集體飛速上升，反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟的不協(xié)調(diào)。中國房地產(chǎn)在短時間內(nèi)發(fā)展迅速，同時也會帶來很嚴重的問題，因此進一步了解影響房地產(chǎn)的各種因素并加以調(diào)控，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是有很大的幫助的。但是在分析房價變動的時候，有很多的變量，當牽扯到自變量較多時，我們很難找到一組自變量，他們之間相互沒有聯(lián)系；或者說當所取的樣本點數(shù)量小于自變量的個數(shù)時，都會引起多重共線性。這個時候，如果在多源回歸分析中，如果采用普通的最小二乘方法，變量之間的多重共線性就會嚴重影響參數(shù)估計，擴大模型誤差，并破壞模型的穩(wěn)健性。當個變量集合內(nèi)部存在較高程度的相關(guān)性時，用偏最小二乘回歸建模，比對因變量做多元回歸更加有效，其結(jié)論更加可靠，整體性更強。二， 現(xiàn)狀根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的20032012年度的數(shù)據(jù)，我們做出圖1和圖2。從圖1中我們可以看到近十年來全國房屋平均銷售價格在不斷的上升，而且除了2008年一年，別的所有年份的增長速度都非常的迅速，再加上2003年的基數(shù)比較大，所以在2012年的時候，房價已經(jīng)非常之高了。圖2是近十年來城鎮(zhèn)居民平均可支配收入的變化，在這個圖像中，我們可以觀察到人均收入的增加也是很可觀的，但是這些數(shù)據(jù)包括了很多的其他因素，包括一直存在的“二八法則”，能夠真實反正廣大人民群眾的平均收入的數(shù)據(jù)要遠遠低于這個數(shù)據(jù)，再加上近十年來物價水平的提高的程度，可以得到結(jié)論，近十年來城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長速度肯定要低于近十年來全國房屋平均售價。所以說廣大人民買房的壓力越來遠大。所以，判斷和分析影響房價的原因就變的很有必要了。圖1圖2三， 影響我國房價的主要因素影響房屋價格的因素眾多，但是從經(jīng)濟學的角度來看，價格的變動是從供給與需求之間的關(guān)系來確定的，需求是指居民對房屋的購買需要，而供給只是房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身利益的最大化，投入相應的資金來開發(fā)房地產(chǎn)。因此從影響居民需求的因素還有影響房地產(chǎn)開發(fā)商的因素綜合考慮。影響因素在一起可以歸納包括：1， 城鎮(zhèn)居民平均可支配收入。城鎮(zhèn)居民可支配收入是反映居民生活水平的一個重要指標，指城鎮(zhèn)居民戶用于最終消費支出和其他非義務性支出及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入?？芍涫杖刖唧w構(gòu)成是：家庭總收入扣除交納的個人所得稅、個人交納的社會保障費及調(diào)查戶的記賬補貼后的收入。家庭總收入包括所有家庭成員在調(diào)查期得到的工薪收入、經(jīng)營凈收入、財產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入的總和，不包括出售財物和借貸收入。這項指標的數(shù)據(jù)直接影響居民消費水平的高低，可支配收入的增加會使得居民的儲蓄增加，這樣會大大增加居民買房的熱情和能力。2， 五年以上住房公積金貸款利率。貸款利率是根據(jù)貸款的信用情況等綜合評價的,根據(jù)信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定貸款利率水平,如果各方面評價良好，不同銀行執(zhí)行的房貸利率有所差別。一般來說，剛剛參加工作的人很少能夠在短時間內(nèi)儲存夠買一套房子的錢，所以住房公積金貸款就會變得很常見，如果住房公積金到款利率低，則說明在未來還款的時候，個人可以償還最少數(shù)額的利息。因此，低的住房公積金貸款利率也會增加居民的購房熱情。3， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額是指境內(nèi)所有的房地產(chǎn)開發(fā)商在一年內(nèi)投資于建設房產(chǎn)的所有資金的總和。這個數(shù)據(jù)的高低可以影響到一年內(nèi)國內(nèi)新增住房面積的量。并且因為供給量的提升，會在房地產(chǎn)開發(fā)商之間產(chǎn)生競爭，從而引起價格的相對降低。這樣對于有購房預期的居民來說，可以大大增加購房的選擇區(qū)間，并且相對來說，可以使得全國房價的平均數(shù)降低。4， 土地交易價格指數(shù)。土地交易價格指數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設單位在進行商品房開發(fā)之前，為取得土地的使用權(quán)而實際支付的價格的變動趨勢和程度的相對數(shù)。不包括土地的后繼開發(fā)費用、稅費、各種手續(xù)費和拆遷費等。它包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服務用房等其他綜合用地四部分。土地交易價格指數(shù)的計算，是以上一年各類用地的成家額占全市土地總成交額的比重作為權(quán)數(shù)，采用加權(quán)算術(shù)平均法計算出來的。這個數(shù)據(jù)會影響房地產(chǎn)開發(fā)商用于開發(fā)房產(chǎn)的成本，并且可以對最終的房價產(chǎn)生一定的影響，如果這個數(shù)據(jù)較低，這會使得全國平均房價的降低。5， 建筑材料購進價格指數(shù)。建筑材料購進價格指數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)商或者其他建設單位進行商品房開發(fā)時，購進的所有建筑材料時所支付的建個的變動趨
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