【正文】 、衡陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2002007年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項目，只經(jīng)過12年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。衡陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份2004200520062007商品房施工面積（萬平方米）其中新開工面積（萬平方米）新開工面積增幅%%%%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析年 份200520062007商品房施工面積（萬平方米）增幅 14．08%24．90%12．12%年 份20052006 2007商品房施工面積（萬平方米）增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。衡陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2008年衡陽樓市分析① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2008年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房價依然有一定的上漲空間。. 銷售預(yù)測項目需求分析本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項目銷售目標(biāo)群定位本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預(yù)計可購房8001000套。2）衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機械技術(shù)學(xué)校、衡陽財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強的購買能力。④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進(jìn)行為期3個月的蓄客期，計劃儲備客戶3000批以上。 銷售計劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。① 銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，㎡，；② 銷售進(jìn)度本項目預(yù)計2008年10月初開盤：l 開盤后一個月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；l 開盤后三個月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，；l 開盤后六個月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，；l 開盤后九個月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，；l 開盤后十二個月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。 銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。，,。2007年開始進(jìn)入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007年6月份時，,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。2） 衡陽樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3） 項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤ 營銷活動l 活動一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。l 活動二：“廣州炒房團衡陽購房動”。l 活動三：“百年衡陽湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。l 活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。l 活動五：系列名人講座。l 活動六：衡陽人說衡陽大型文化論壇媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。l 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。l 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。l 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。l 衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。 l 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。l 短信推廣：一般一個月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。l 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。第3章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項目總占地面積20,，總建筑面積為65,，%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(13號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,，地下停車場面積10,842平方米）。. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。土地權(quán)屬類別和土地狀況本項目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。. 項目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況