【正文】 ％地下建筑面積不計(jì)入容積率居住總套數(shù)套2987居住總?cè)藬?shù)人7468停車(chē)位個(gè)㎡718地上：463地下：255㎡第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案（一）對(duì)土地開(kāi)發(fā)模式 只需對(duì)地塊上的建筑物拆除，達(dá)到拍賣(mài)要求即可。（二）對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)方案設(shè)想 ，擬將小區(qū)開(kāi)發(fā)為小高層組團(tuán)。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線(xiàn)一側(cè)開(kāi)發(fā)為一至二幢首2層或3層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)建設(shè)的實(shí)際需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團(tuán)。這樣可以使首期買(mǎi)家享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤(pán)價(jià)位不宜太高，以吸引買(mǎi)家，樹(shù)立形象，為二期提高售價(jià)作好準(zhǔn)備。第二期開(kāi)發(fā)北面組團(tuán)。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2011年7月開(kāi)始啟動(dòng)破產(chǎn)清理程序，工期約為2年。整個(gè)工程分一期進(jìn)行。（1）土地整理及前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)間預(yù)計(jì)為2011年10月至2012年4月。同時(shí)開(kāi)展前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建等工作。（2）一期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 開(kāi)發(fā)組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為2011年10月至2013年10月。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案主要針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。根據(jù)目前重慶市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案初步設(shè)想為：三、項(xiàng)目投資方案 見(jiàn)項(xiàng)目第八部分《項(xiàng)目資金籌措》。第七部分 項(xiàng)目投資估算一、土地開(kāi)發(fā)模式總投資估算（一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算。實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時(shí)需改變土地用途為商住用地。為了便于計(jì)算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。（2）地價(jià)估算該地塊出讓時(shí)每畝地價(jià)預(yù)計(jì)=+，則出讓時(shí)地價(jià)預(yù)計(jì)=33畝=2,。萬(wàn)元。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來(lái)計(jì)算出讓金補(bǔ)差額的。（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算管理費(fèi)用 ，從2011年7月至2013年底，共計(jì)1315萬(wàn)元。其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用1,200萬(wàn)元及其他可能尚需費(fèi)用100萬(wàn)元，合計(jì)為1,300萬(wàn)元（備注：雖然1,200萬(wàn)元是先期墊付，后期土地拍賣(mài)后無(wú)償返還的啟動(dòng)費(fèi)用，但由于考慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測(cè)算時(shí)，將該筆費(fèi)用納入了成本）。財(cái)務(wù)費(fèi)用 假定公司自有資金為1,360萬(wàn)元左右，則資金缺口為2,+85萬(wàn)元+1,300萬(wàn)元1,360萬(wàn)元=2,，需向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款2,900萬(wàn)元，貸款6個(gè)月。%。 若開(kāi)發(fā)方案為土地開(kāi)發(fā)模式，則總投資為4,。具體見(jiàn)土地開(kāi)發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》。二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式總投資估算（一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算土地成本 。前期開(kāi)發(fā)費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi) 。工程建安費(fèi) 工程建安費(fèi)預(yù)計(jì)為4?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計(jì)為3350萬(wàn)元。公建配套費(fèi) 。運(yùn)作期間費(fèi) 。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算管理費(fèi)用管理費(fèi)用取開(kāi)發(fā)成本1至3項(xiàng)的3%計(jì)算，合計(jì)為=533703%=。銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用取銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算， 3%=。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表《銷(xiāo)售費(fèi)用估算表》。財(cái)務(wù)費(fèi)用 ，利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后利息按全年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即 =（年初借款本息累計(jì)+本年借款247。2）貸款年利率 ，一至三年（含三年）%。本項(xiàng)目假定按此一至三年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，至項(xiàng)目開(kāi)始第二年需貸款5,000萬(wàn)元，至項(xiàng)目開(kāi)始第三年按年等額還本付息，至項(xiàng)目開(kāi)始第四年還清貸款。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表《銀行貸款還本付息結(jié)算表》、《銀行貸款還本付息計(jì)算表》。 。具體見(jiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》。 第八部分 項(xiàng)目資金籌措一、土地開(kāi)發(fā)模式投資方案 本項(xiàng)目若只進(jìn)行土地整理，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為2年半。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他可能尚需的啟動(dòng)資金。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。，改變土地用途，然后以銀行貸款支付地價(jià)款至項(xiàng)目拍賣(mài)，以拍賣(mài)收入償還銀行貸款及利息。其啟動(dòng)資金使用計(jì)劃如下：序號(hào)項(xiàng)目2011年2012年小計(jì)1管理費(fèi)用(萬(wàn)元)合計(jì)(萬(wàn)元) 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式投資方案（一）投資組合方式 本項(xiàng)目總投資為萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為2年。為了降低融資壓力，有助資金流通，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，擬采取組合投資方案。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、其他土地整理可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用、前期管理費(fèi)用，有收入的第一年按銷(xiāo)售收入的35%用于投資，第二年按銷(xiāo)售收入的54%用于投資，此外還缺少的資金，則向銀行貸款。（二）資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、前期工程費(fèi)，至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時(shí)，以銀行貸款支付地價(jià)及當(dāng)年的部分工程費(fèi)用，當(dāng)住宅樓可以預(yù)售時(shí)，以預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，使整個(gè)項(xiàng)目投資完成。自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為1360萬(wàn)元，%，分兩年投入。其投入計(jì)劃如下：項(xiàng)目2011年2012年2013合計(jì)自有資金(萬(wàn)元) 銀行貸款 銀行貸款計(jì)劃共有一筆，共計(jì)貸款2,，%。銷(xiāo)售收入再投入 銷(xiāo)售收入再投入從項(xiàng)目有銷(xiāo)售收入時(shí)開(kāi)始，直到項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢。，%。其投入計(jì)劃如下：項(xiàng)目2011年2012年2013年合計(jì)銷(xiāo)售收入再投入(萬(wàn)元) 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析一、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析（一）銷(xiāo)售單價(jià)的估算住宅銷(xiāo)售單價(jià)的確定（1）用成本法確定銷(xiāo)售價(jià)格的下限 。（2）建議銷(xiāo)售單價(jià) 本項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售單價(jià)建議為每平方米3900元（2011年單價(jià)）。假定每年住宅的單價(jià)上漲7%，則本項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售單價(jià)如下：項(xiàng)目2011年2012年2013年住宅銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米)390041734465商業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)的確定 假定商業(yè)