經(jīng)適房項目可行性研究報告-文庫吧
2025-04-21 01:23 本頁面
【正文】 ％地下建筑面積不計入容積率居住總套數(shù)套2987居住總?cè)藬?shù)人7468停車位個㎡718地上：463地下：255㎡第六部分 項目開發(fā)方案一、項目開發(fā)建設(shè)方案（一）對土地開發(fā)模式 只需對地塊上的建筑物拆除，達到拍賣要求即可。（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)方案設(shè)想 ，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側(cè)開發(fā)為一至二幢首2層或3層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設(shè)的實際需要，擬將整個項目分兩期進行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤價位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高售價作好準備。第二期開發(fā)北面組團。建設(shè)進度計劃 本項目預計從2011年7月開始啟動破產(chǎn)清理程序，工期約為2年。整個工程分一期進行。（1）土地整理及前期開發(fā)進度 本項目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時間預計為2011年10月至2012年4月。同時開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。（2）一期開發(fā)進度 開發(fā)組團，預計時間為2011年10月至2013年10月。二、項目經(jīng)營方案 項目經(jīng)營方案主要針對房產(chǎn)開發(fā)模式。根據(jù)目前重慶市房地產(chǎn)的實際情況，本項目的經(jīng)營方案初步設(shè)想為：三、項目投資方案 見項目第八部分《項目資金籌措》。第七部分 項目投資估算一、土地開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算。實際出讓地價預估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時需改變土地用途為商住用地。為了便于計算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。（2）地價估算該地塊出讓時每畝地價預計=+，則出讓時地價預計=33畝=2,。萬元。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來計算出讓金補差額的。（二）開發(fā)費用測算管理費用 ，從2011年7月至2013年底，共計1315萬元。其他費用 其他費用為破產(chǎn)啟動費用1,200萬元及其他可能尚需費用100萬元，合計為1,300萬元（備注：雖然1,200萬元是先期墊付，后期土地拍賣后無償返還的啟動費用，但由于考慮到該筆費用具有不確定性，因此在實際測算時，將該筆費用納入了成本）。財務費用 假定公司自有資金為1,360萬元左右，則資金缺口為2,+85萬元+1,300萬元1,360萬元=2,，需向銀行申請流動資金貸款2,900萬元，貸款6個月。%。 若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則總投資為4,。具體見土地開發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算土地成本 。前期開發(fā)費及設(shè)計費 。工程建安費 工程建安費預計為4?；A(chǔ)設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費預計為3350萬元。公建配套費 。運作期間費 。不可預見費。（二）開發(fā)費用測算管理費用管理費用取開發(fā)成本1至3項的3%計算，合計為=533703%=。銷售費用 銷售費用取銷售收入的3%計算， 3%=。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銷售費用估算表》。財務費用 ，利息費用的計算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟評價標準按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后利息按全年計算，還款當年按年末償還，照全年計息，即 =（年初借款本息累計+本年借款247。2）貸款年利率 ，一至三年（含三年）%。本項目假定按此一至三年期貸款基準利率計算，至項目開始第二年需貸款5,000萬元，至項目開始第三年按年等額還本付息，至項目開始第四年還清貸款。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銀行貸款還本付息結(jié)算表》、《銀行貸款還本付息計算表》。 。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》。 第八部分 項目資金籌措一、土地開發(fā)模式投資方案 本項目若只進行土地整理，整個建設(shè)經(jīng)營期為2年半。本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動費用、管理費用、其他可能尚需的啟動資金。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。，改變土地用途，然后以銀行貸款支付地價款至項目拍賣，以拍賣收入償還銀行貸款及利息。其啟動資金使用計劃如下：序號項目2011年2012年小計1管理費用(萬元)合計(萬元) 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一）投資組合方式 本項目總投資為萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為2年。為了降低融資壓力，有助資金流通，降低開發(fā)風險，使項目順利開發(fā)，擬采取組合投資方案。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入再投入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動費用、其他土地整理可能尚需的啟動費用、前期管理費用，有收入的第一年按銷售收入的35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于投資，此外還缺少的資金，則向銀行貸款。（二）資金運作方式 在項目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動費用、管理費用、前期工程費，至項目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時，以銀行貸款支付地價及當年的部分工程費用，當住宅樓可以預售時，以預售收入實現(xiàn)滾動開發(fā)，使整個項目投資完成。自有資金 整個項目的自有資金為1360萬元，%，分兩年投入。其投入計劃如下：項目2011年2012年2013合計自有資金(萬元) 銀行貸款 銀行貸款計劃共有一筆，共計貸款2,，%。銷售收入再投入 銷售收入再投入從項目有銷售收入時開始，直到項目銷售完畢。，%。其投入計劃如下：項目2011年2012年2013年合計銷售收入再投入(萬元) 第九部分 經(jīng)濟與社會效益分析一、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析（一）銷售單價的估算住宅銷售單價的確定（1）用成本法確定銷售價格的下限 。（2）建議銷售單價 本項目住宅的銷售單價建議為每平方米3900元（2011年單價）。假定每年住宅的單價上漲7%，則本項目住宅的銷售單價如下：項目2011年2012年2013年住宅銷售價格(元/平方米)390041734465商業(yè)銷售單價的確定 假定商業(yè)
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