【正文】 15施工用電1416施工用水安裝費(fèi)17平基土石方及環(huán)境整治11018水土流失防治費(fèi)019地形測量費(fèi)120放線測量費(fèi)121電力勘察設(shè)計(jì)費(fèi)0三建安工程費(fèi)用25211基礎(chǔ)、主體及水電安裝費(fèi)2321 2防盜門購置、安裝費(fèi)用15 3門窗安裝費(fèi)74 4消防工程63 5電梯設(shè)備購置、安裝工程費(fèi)41 6柴油發(fā)電機(jī)組設(shè)備及安裝費(fèi)7 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用1501小區(qū)配電室安裝0 2小區(qū)景觀綠化工程（含小區(qū)道路，管網(wǎng)）146 3生化池4 五管理費(fèi)（一至四項(xiàng)2%）60 六利息（一至四項(xiàng)%工期/270%）139 七行政建設(shè)規(guī)費(fèi)1551城市建設(shè)配套費(fèi)145 2建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi)1 3建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)0 4散裝水泥專項(xiàng)基金0 5人防易地建設(shè)費(fèi)2 6人防易地建設(shè)費(fèi)消防費(fèi)4 7地籍測繪費(fèi)（2985/戶）1文件規(guī)定8房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)（3元/平方米）1 文件規(guī)定已減半9權(quán)屬登記費(fèi)（2985/戶80元/戶）1 文件規(guī)定已減半10住宅用地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)（2985戶7元/戶）0 文件規(guī)定已減半八利潤（一至四項(xiàng)3%）91 九稅金（一至八項(xiàng)合計(jì)%）194 十合計(jì)3594編制說明：1；2；%；地上33層住宅，共2987戶?？傮w而言，本項(xiàng)目是可行的。（三）成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目成本費(fèi)用采用分?jǐn)傂问健Ｗ杂匈Y金 整個項(xiàng)目的自有資金為1360萬元，%，分兩年投入。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他可能尚需的啟動資金。財(cái)務(wù)費(fèi)用 ，利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評價標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后利息按全年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即 =（年初借款本息累計(jì)+本年借款247?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計(jì)為3350萬元。其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為破產(chǎn)啟動費(fèi)用1,200萬元及其他可能尚需費(fèi)用100萬元，合計(jì)為1,300萬元（備注：雖然1,200萬元是先期墊付，后期土地拍賣后無償返還的啟動費(fèi)用，但由于考慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測算時，將該筆費(fèi)用納入了成本）。根據(jù)目前重慶市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的經(jīng)營方案初步設(shè)想為：三、項(xiàng)目投資方案 見項(xiàng)目第八部分《項(xiàng)目資金籌措》。本期推出的樓盤價位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高售價作好準(zhǔn)備。綠地率：不小于30%。蔡家組團(tuán)目前人流量比較少，街道較亂、影響市區(qū)的氛圍。組團(tuán)（園區(qū)）區(qū)域內(nèi)人力資源成本約為1萬元/人?年，大大低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)。目前擁有220KV（玉皇觀）、110KV（蔡家）變電站各1座，％（，）；重慶市天然氣主管道貫穿該片區(qū)，日供氣50萬立方米（，）；有同興、蔡家水廠，日供水能力5萬噸以上（，）；有垃圾發(fā)電廠、污水處理廠；通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋該片區(qū)。（三）生態(tài)怡人同時，公租房兩次搖號成功配租30469戶，受惠群眾近10萬。%。五、項(xiàng)目由來 第二部分 重慶房地產(chǎn)市場概況 ，%。從開發(fā)情況看，%。（二）交通便捷組團(tuán)（園區(qū)）交通條件十分便捷，距市委、市政府所在地25公里、江北國際機(jī)場15公里、重慶北站18公里、寸灘港22公里。包括全程代辦國土、城建、規(guī)劃、工商、稅務(wù)等入駐手續(xù)；為入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套融資擔(dān)保和人力資源開發(fā)、水電氣供給等要素的供配服務(wù)，以及確需退出時的退出服務(wù)。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由于地塊目前尚無規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，為了便于測算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：凈用地面積：120畝?？紤]到本項(xiàng)目市場推廣計(jì)劃及小區(qū)建設(shè)的實(shí)際需要，擬將整個項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)。同時開展前期市場調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建等工作。萬元。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算土地成本 。（二）開發(fā)費(fèi)用測算管理費(fèi)用管理費(fèi)用取開發(fā)成本1至3項(xiàng)的3%計(jì)算，合計(jì)為=533703%=。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。（2）建議銷售單價 本項(xiàng)目住宅的銷售單價建議為每平方米3900元（2011年單價）。 總體評價指標(biāo)：年投資利潤率=（利潤總額／總投資／8）100% =（／／8）100% =%自有資金年投資利潤率=（利潤總額／自有資金／8）100% =（／2000／8）100% =107% 建設(shè)經(jīng)營期各段評價指標(biāo)： （1）建設(shè)期（2011年至2013年）部分的投資利潤率=（利潤總額／總投資）100% =（／）100% =% 從本項(xiàng)目以上的幾個靜態(tài)指標(biāo)來看，銷售期的投資利潤率偏低，總體年平均投資利潤率保持在13%以上，故從投資利潤率角度分析來看是可行的。 配套項(xiàng)目部分工程成本核算表序號項(xiàng)目名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)單位成本(元/m2)合計(jì)成本(萬元)備注一社區(qū)服務(wù)站2521　1前期工程費(fèi)用193　3工程建安費(fèi)2521　4市政配套費(fèi)145　二物管用房面積2521三社區(qū)活動用房面積2521四幼兒園2521五公廁2321六合計(jì)　　　 　編制說明：%；社區(qū)服務(wù)站包括門衛(wèi)室、垃圾站。二、項(xiàng)目評估結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險很低，但有一定的政策風(fēng)險。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總銷售