【正文】 15施工用電1416施工用水安裝費17平基土石方及環(huán)境整治11018水土流失防治費019地形測量費120放線測量費121電力勘察設(shè)計費0三建安工程費用25211基礎(chǔ)、主體及水電安裝費2321 2防盜門購置、安裝費用15 3門窗安裝費74 4消防工程63 5電梯設(shè)備購置、安裝工程費41 6柴油發(fā)電機組設(shè)備及安裝費7 四基礎(chǔ)設(shè)施費用1501小區(qū)配電室安裝0 2小區(qū)景觀綠化工程（含小區(qū)道路，管網(wǎng)）146 3生化池4 五管理費（一至四項2%）60 六利息（一至四項%工期/270%）139 七行政建設(shè)規(guī)費1551城市建設(shè)配套費145 2建設(shè)工程規(guī)劃綜合費1 3建設(shè)工程綜合服務(wù)費0 4散裝水泥專項基金0 5人防易地建設(shè)費2 6人防易地建設(shè)費消防費4 7地籍測繪費（2985/戶）1文件規(guī)定8房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費（3元/平方米）1 文件規(guī)定已減半9權(quán)屬登記費（2985/戶80元/戶）1 文件規(guī)定已減半10住宅用地權(quán)屬調(diào)查費（2985戶7元/戶）0 文件規(guī)定已減半八利潤（一至四項3%）91 九稅金（一至八項合計%）194 十合計3594編制說明：1；2；%；地上33層住宅，共2987戶?？傮w而言，本項目是可行的。（三）成本費用估算本項目成本費用采用分?jǐn)傂问?。自有資金 整個項目的自有資金為1360萬元，%，分兩年投入。資金運作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動費用、管理費用、其他可能尚需的啟動資金。財務(wù)費用 ，利息費用的計算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評價標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后利息按全年計算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計息，即 =（年初借款本息累計+本年借款247?；A(chǔ)設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費預(yù)計為3350萬元。其他費用 其他費用為破產(chǎn)啟動費用1,200萬元及其他可能尚需費用100萬元，合計為1,300萬元（備注：雖然1,200萬元是先期墊付，后期土地拍賣后無償返還的啟動費用，但由于考慮到該筆費用具有不確定性，因此在實際測算時，將該筆費用納入了成本）。根據(jù)目前重慶市房地產(chǎn)的實際情況，本項目的經(jīng)營方案初步設(shè)想為：三、項目投資方案 見項目第八部分《項目資金籌措》。本期推出的樓盤價位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高售價作好準(zhǔn)備。綠地率：不小于30%。蔡家組團(tuán)目前人流量比較少，街道較亂、影響市區(qū)的氛圍。組團(tuán)（園區(qū)）區(qū)域內(nèi)人力資源成本約為1萬元/人?年，大大低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)。目前擁有220KV（玉皇觀）、110KV（蔡家）變電站各1座，％（，）；重慶市天然氣主管道貫穿該片區(qū)，日供氣50萬立方米（，）；有同興、蔡家水廠，日供水能力5萬噸以上（，）；有垃圾發(fā)電廠、污水處理廠；通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋該片區(qū)。（三）生態(tài)怡人同時，公租房兩次搖號成功配租30469戶，受惠群眾近10萬。%。五、項目由來 第二部分 重慶房地產(chǎn)市場概況 ，%。從開發(fā)情況看，%。（二）交通便捷組團(tuán)（園區(qū)）交通條件十分便捷，距市委、市政府所在地25公里、江北國際機場15公里、重慶北站18公里、寸灘港22公里。包括全程代辦國土、城建、規(guī)劃、工商、稅務(wù)等入駐手續(xù)；為入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套融資擔(dān)保和人力資源開發(fā)、水電氣供給等要素的供配服務(wù)，以及確需退出時的退出服務(wù)。第五部分 項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃設(shè)計要點 由于地塊目前尚無規(guī)劃設(shè)計條件，為了便于測算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：凈用地面積：120畝?？紤]到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設(shè)的實際需要，擬將整個項目分兩期進(jìn)行開發(fā)。同時開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。萬元。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算土地成本 。（二）開發(fā)費用測算管理費用管理費用取開發(fā)成本1至3項的3%計算，合計為=533703%=。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。（2）建議銷售單價 本項目住宅的銷售單價建議為每平方米3900元（2011年單價）。 總體評價指標(biāo)：年投資利潤率=（利潤總額／總投資／8）100% =（／／8）100% =%自有資金年投資利潤率=（利潤總額／自有資金／8）100% =（／2000／8）100% =107% 建設(shè)經(jīng)營期各段評價指標(biāo)： （1）建設(shè)期（2011年至2013年）部分的投資利潤率=（利潤總額／總投資）100% =（／）100% =% 從本項目以上的幾個靜態(tài)指標(biāo)來看，銷售期的投資利潤率偏低，總體年平均投資利潤率保持在13%以上，故從投資利潤率角度分析來看是可行的。 配套項目部分工程成本核算表序號項目名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)單位成本(元/m2)合計成本(萬元)備注一社區(qū)服務(wù)站2521　1前期工程費用193　3工程建安費2521　4市政配套費145　二物管用房面積2521三社區(qū)活動用房面積2521四幼兒園2521五公廁2321六合計　　　 　編制說明：%；社區(qū)服務(wù)站包括門衛(wèi)室、垃圾站。二、項目評估結(jié)論本項目財務(wù)風(fēng)險很低，但有一定的政策風(fēng)險。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總銷售