【正文】 第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱 重慶同興工業(yè)園B區(qū)三期經(jīng)適房（山水庭源）二、項(xiàng)目地址本工程位于重慶市北碚區(qū)蔡家組團(tuán)同興工業(yè)園——鳳林大道，周邊交通便捷，開(kāi)放型的山體公園與之相鄰，對(duì)面即是“鳳林小學(xué)”，周邊條件相當(dāng)成熟。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 重慶同興工業(yè)園區(qū)B區(qū)三期經(jīng)適房總建設(shè)面積78750平方米，四、地上建筑物狀況 ，設(shè)計(jì)高層住宅建筑8棟、高層商業(yè)綜合樓建筑1棟、多層配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑4棟。五、項(xiàng)目由來(lái) 第二部分 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 %?！　?jù)統(tǒng)計(jì)。，%，%。，%。，%。　　重慶市房地產(chǎn)投資增速保持較高位區(qū)間運(yùn)行，一是由于去年二季度以來(lái)，公租房建設(shè)全面推進(jìn)，增量注入及同期基數(shù)的影響；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，主城及周邊區(qū)縣商品房仍存一定剛性需求；三是相關(guān)規(guī)定要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地兩年內(nèi)必須動(dòng)工建設(shè)，對(duì)住房建設(shè)要求在3年內(nèi)完工等，使20082009年購(gòu)地企業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定開(kāi)發(fā)，成為促動(dòng)房地產(chǎn)投資較高位運(yùn)行的重要因素?！　⊥瑫r(shí)，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控、差別信貸利率、二手房交易稅收以及各地限購(gòu)等政策共同作用下，房地產(chǎn)投資增速已明顯放緩。 上半年重慶市房地產(chǎn)業(yè)“雙軌制”逐步推進(jìn)，公租房步入“邊建設(shè)、邊投放”良性循環(huán)，助推作用不減。從開(kāi)發(fā)情況看，%。從銷(xiāo)售情況看，%。值得一提的是，6月份8個(gè)公租房項(xiàng)目集中開(kāi)工，上半年共計(jì)開(kāi)工公租房700萬(wàn)平方米。同時(shí)，公租房?jī)纱螕u號(hào)成功配租30469戶，受惠群眾近10萬(wàn)。第三部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（一）區(qū)位獨(dú)特 組團(tuán)（園區(qū)）位于重慶市主城區(qū)“北上戰(zhàn)略”的主要拓展區(qū)，是江北區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū) “四北六方”聯(lián)合打造重慶市北部增長(zhǎng)極的產(chǎn)業(yè)高地，是重慶市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)的重要增長(zhǎng)極。（二）交通便捷組團(tuán)（園區(qū)）交通條件十分便捷，距市委、市政府所在地25公里、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里、重慶北站18公里、寸灘港22公里。境內(nèi)有一條黃金水道（嘉陵江蔡家組團(tuán)段將建設(shè)1個(gè)1000噸級(jí)多用途泊位和1個(gè)2000噸級(jí)散貨泊位）、二條輕軌線（6號(hào)線、6號(hào)支線）、三條鐵路（遂渝線、襄渝線、全國(guó)鐵路3號(hào)線。其中，遂渝線在蔡家設(shè)立客運(yùn)站，每天定時(shí)發(fā)送列車(chē)30對(duì)，年客運(yùn)能力1000萬(wàn)人次）、四條陸上快速通道（渝合高速、110省道、重慶中環(huán)快速干道、重慶市繞城高速）經(jīng)過(guò)該地區(qū)，擁有重慶市北部水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)集聚優(yōu)勢(shì)。（三）生態(tài)怡人 組團(tuán)（園區(qū)）自然山水條件得天獨(dú)厚，處于重慶市主城上風(fēng)上水地段，一面靠山、三面環(huán)水、要素密集、景觀絕佳、環(huán)境優(yōu)美，是一塊未被破壞、適宜集中連片大規(guī)模開(kāi)發(fā)的風(fēng)水寶地。（四）基礎(chǔ)良好 組團(tuán)（園區(qū)）建設(shè)用地條件得天獨(dú)厚，土地相對(duì)平坦開(kāi)闊，工程地質(zhì)條件較好。目前擁有220KV（玉皇觀）、110KV（蔡家）變電站各1座，％（，）；重慶市天然氣主管道貫穿該片區(qū)，日供氣50萬(wàn)立方米（，）；有同興、蔡家水廠，日供水能力5萬(wàn)噸以上（，）；有垃圾發(fā)電廠、污水處理廠；通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋該片區(qū)。2010年前，計(jì)劃投入120億元（2007年確保投入12億元，用于連貫組團(tuán)（園區(qū)）內(nèi)外道路、橋梁和工業(yè)企業(yè)所需土地利用的“七通一平”建設(shè)）。同時(shí)，該片區(qū)現(xiàn)有中安翡翠湖、水天花園、香溪美林等高檔住宅區(qū)，紅鼎高爾夫等高檔娛樂(lè)設(shè)施。（五）人才充足 組團(tuán)（園區(qū)）已主動(dòng)聚集西南大學(xué)、重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、重慶儀表材料研究所、重慶國(guó)際企業(yè)孵化器北碚孵化園等市內(nèi)外大專(zhuān)院校、科研院所和重點(diǎn)骨干企業(yè)的人才于組團(tuán)（園區(qū)）開(kāi)發(fā)建設(shè)。僅區(qū)內(nèi)就有各類(lèi)科研機(jī)構(gòu)67個(gè)，高等院校4所，部屬研究所3所，職業(yè)學(xué)校數(shù)十所，中央、市屬大中型企業(yè)幾十個(gè)，各類(lèi)研究人員近萬(wàn)人，企業(yè)發(fā)展所需人力資源可得到有力保障。組團(tuán)（園區(qū)）區(qū)域內(nèi)人力資源成本約為1萬(wàn)元/人?年，大大低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)。（六）環(huán)境寬松組團(tuán)（園區(qū)）管委會(huì)堅(jiān)持“三個(gè)用心”（用心想事、用心謀事、用心干事）和“兩個(gè)最”（企業(yè)效益空間最大、投資人團(tuán)隊(duì)幸福指數(shù)最高）為宗旨，著力建設(shè)“高效廉潔”、“城市化和工業(yè)化良性互動(dòng)”的服務(wù)型管委會(huì)，構(gòu)筑開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)服務(wù)通道，為入駐企業(yè)提供入駐、運(yùn)行、退出三段合一的全程代辦服務(wù)。包括全程代辦國(guó)土、城建、規(guī)劃、工商、稅務(wù)等入駐手續(xù)；為入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套融資擔(dān)保和人力資源開(kāi)發(fā)、水電氣供給等要素的供配服務(wù)，以及確需退出時(shí)的退出服務(wù)。努力營(yíng)造“親商、富商、聚商”的良好氛圍，以一流的服務(wù)、一流的環(huán)境、一流的信譽(yù)為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二、項(xiàng)目劣勢(shì)市區(qū)到蔡家組團(tuán)兩江新區(qū)正在發(fā)展階段，段商業(yè)氛圍的提升還需較長(zhǎng)的時(shí)間。蔡家組團(tuán)目前人流量比較少，街道較亂、影響市區(qū)的氛圍。第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案一、項(xiàng)目運(yùn)作主體 為了更好地進(jìn)行投融資，運(yùn)作項(xiàng)目，建議以重慶金謀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在重慶渝中區(qū)注冊(cè)。二、項(xiàng)目運(yùn)作方案 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，可以采取土地開(kāi)發(fā)方案或者房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)，具體為：（一）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 根據(jù)重慶目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項(xiàng)目不只進(jìn)行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)€進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將給君恒建設(shè)公司帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。而且，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將使恒建設(shè)公司在重慶的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由于地塊目前尚無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，為了便于測(cè)算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：凈用地面積：120畝。容積率：。建筑密度：不大于40%。綠地率：不小于30%。其他按有關(guān)規(guī)定。二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位規(guī)劃要求數(shù)值備注總占地面積㎡其其中建筑占地面積㎡道路廣場(chǎng)占地面積㎡綠化占地面積㎡其他占地面積㎡總建筑面積㎡計(jì)算容積率面積㎡1按功能性質(zhì)分其其中其中居住建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡物管用房面積㎡位于4樓住宅1F社區(qū)活動(dòng)用房面積㎡位于4住宅1F幼兒園㎡垃圾站㎡公廁㎡入口門(mén)衛(wèi)用房18地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房㎡不計(jì)入容積率2按地上地下分其中地上建筑面積㎡不得大于196875地下建筑面積㎡建筑密度㎡不得大于40％不計(jì)入容積率容積率綠地率％不得小于30