經(jīng)適房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 因此，建議本項(xiàng)目采用房產(chǎn)開發(fā)模式。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》和《損益表》。銷售收入再投入 銷售收入再投入從項(xiàng)目有銷售收入時(shí)開始，直到項(xiàng)目銷售完畢。改變土地用途，然后以銀行貸款支付地價(jià)款至項(xiàng)目拍賣，以拍賣收入償還銀行貸款及利息。本項(xiàng)目假定按此一至三年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，至項(xiàng)目開始第二年需貸款5,000萬元，至項(xiàng)目開始第三年按年等額還本付息，至項(xiàng)目開始第四年還清貸款。運(yùn)作期間費(fèi) 。%。實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時(shí)需改變土地用途為商住用地。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2011年7月開始啟動(dòng)破產(chǎn)清理程序，工期約為2年。二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位規(guī)劃要求數(shù)值備注總占地面積㎡其其中建筑占地面積㎡道路廣場(chǎng)占地面積㎡綠化占地面積㎡其他占地面積㎡總建筑面積㎡計(jì)算容積率面積㎡1按功能性質(zhì)分其其中其中居住建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡物管用房面積㎡位于4樓住宅1F社區(qū)活動(dòng)用房面積㎡位于4住宅1F幼兒園㎡垃圾站㎡公廁㎡入口門衛(wèi)用房18地下車庫及設(shè)備用房㎡不計(jì)入容積率2按地上地下分其中地上建筑面積㎡不得大于196875地下建筑面積㎡建筑密度㎡不得大于40％不計(jì)入容積率容積率綠地率％不得小于30％地下建筑面積不計(jì)入容積率居住總套數(shù)套2987居住總?cè)藬?shù)人7468停車位個(gè)㎡718地上：463地下：255㎡第六部分 項(xiàng)目開發(fā)方案一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（一）對(duì)土地開發(fā)模式 只需對(duì)地塊上的建筑物拆除，達(dá)到拍賣要求即可。二、項(xiàng)目運(yùn)作方案 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，可以采取土地開發(fā)方案或者房產(chǎn)開發(fā)方案。同時(shí)，該片區(qū)現(xiàn)有中安翡翠湖、水天花園、香溪美林等高檔住宅區(qū)，紅鼎高爾夫等高檔娛樂設(shè)施?！ ≈貞c市房地產(chǎn)投資增速保持較高位區(qū)間運(yùn)行，一是由于去年二季度以來，公租房建設(shè)全面推進(jìn)，增量注入及同期基數(shù)的影響；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，主城及周邊區(qū)縣商品房仍存一定剛性需求；三是相關(guān)規(guī)定要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地兩年內(nèi)必須動(dòng)工建設(shè)，對(duì)住房建設(shè)要求在3年內(nèi)完工等，使20082009年購地企業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定開發(fā)，成為促動(dòng)房地產(chǎn)投資較高位運(yùn)行的重要因素。第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱 重慶同興工業(yè)園B區(qū)三期經(jīng)適房（山水庭源）二、項(xiàng)目地址本工程位于重慶市北碚區(qū)蔡家組團(tuán)同興工業(yè)園——鳳林大道，周邊交通便捷，開放型的山體公園與之相鄰，對(duì)面即是“鳳林小學(xué)”，周邊條件相當(dāng)成熟。 同時(shí)，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控、差別信貸利率、二手房交易稅收以及各地限購等政策共同作用下，房地產(chǎn)投資增速已明顯放緩。 組團(tuán)（園區(qū)）自然山水條件得天獨(dú)厚，處于重慶市主城上風(fēng)上水地段，一面靠山、三面環(huán)水、要素密集、景觀絕佳、環(huán)境優(yōu)美，是一塊未被破壞、適宜集中連片大規(guī)模開發(fā)的風(fēng)水寶地。（五）人才充足兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)，具體為：（一）房產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)重慶目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項(xiàng)目不只進(jìn)行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，還進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，將給君恒建設(shè)公司帶來良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。（二）對(duì)房產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)方案設(shè)想 ，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團(tuán)。整個(gè)工程分一期進(jìn)行。為了便于計(jì)算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。 若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則總投資為4,。不可預(yù)見費(fèi)。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銀行貸款還本付息結(jié)算表》、《銀行貸款還本付息計(jì)算表》。其啟動(dòng)資金使用計(jì)劃如下：序號(hào)項(xiàng)目2011年2012年小計(jì)1管理費(fèi)用(萬元)合計(jì)(萬元) 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一）投資組合方式 本項(xiàng)目總投資為萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為2年。%。（四）財(cái)務(wù)分析損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 。附表一、土地開發(fā)模式附表表一 總投資與成本估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目2011年小計(jì)1土地成本2管理費(fèi)用3其他費(fèi)用1,4財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)表二 資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱2011年合計(jì)1總投資2資金籌措4,自有資金1,銀行貸款2,銷售收入二、房產(chǎn)開發(fā)模式附表一 總投資與成本估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)得房成本(萬元)備注商業(yè)住宅車位1開發(fā)成本土地費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)及前期開發(fā)費(fèi)工程建安費(fèi)3,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公建配套費(fèi)運(yùn)作期間費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)2開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用取開發(fā)成本1至6項(xiàng)的3%財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用其他費(fèi)用3總投資4每平方米得房成本(元/平方米)X表二 詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按比例）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)金額(萬元)合計(jì)比例2011年2012年2013年1總投資100%%%%開發(fā)成本100%%%%土地費(fèi)用100%%設(shè)計(jì)費(fèi)及前期開發(fā)費(fèi)100%%%%工程建安費(fèi)100%%%%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)100%%%%公建配套費(fèi)100%%%運(yùn)作期間費(fèi)100%%%%不可預(yù)見費(fèi)100%%%%開發(fā)費(fèi)用100%%%%
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