【正文】 （4） 高舉環(huán)境和奧運牌。青島氣候宜人，是為數(shù)不多適合人類居住的城市之一。尤其是青島獲得奧運分會場資格之后，市政府加大對規(guī)劃的投入，對環(huán)境的整改，給人以耳目一新的感覺。（5） 放量發(fā)展。在2004年到2007年之間僅僅在浮山后估計有近80萬平方米的開發(fā)量，對于我們項目具有極大的沖擊力和殺傷力。（6） 消費者對項目的看法。目前在青島置業(yè)的客戶仍然偏愛多層這一建筑形式，對于高層目前只能是在卻是沒有更好的選擇情況之下，或者項目在性價比比較高的情況下才進行購買。通過這次的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項目主要問題有以下幾點問題：（1） 該處項目周邊都擁有完善的配套，如大型購物場所，娛樂場所等。但是無論項目如何扎堆，周邊配套如何完善，會所這一形式必不可少，幾乎是千篇一律。但是通過近年房地產(chǎn)會所運營情況看，這種形式已經(jīng)成為開發(fā)商的“雞肋”。（2） 雖然自然條件適宜居住，但由于在該處置業(yè)者大多數(shù)為外地人，再加上大量投資者看好該處的升值潛力在此處投資，使得該區(qū)域的入住率一直不高。這也是各種配套不完善的另一原因。由于沒有大量的消費者，使得即使在此處設立各種消費場所也不會有成規(guī)模的市場。（3） 小區(qū)主題不明確。作為青島市的高檔社區(qū)，這一區(qū)域的小區(qū)仍然沿用大青島的山水概念。以單一的“水景”、“山景”為賣點。這就使得能看到小區(qū)內(nèi)水景或者是山景的房子價格特別高，而看不到水景和山景的房子價格較低，并且戶型非常優(yōu)秀。由于同質(zhì)性異常嚴重和價格的差異，使得整個小區(qū)的消費群體整體檔次差異較大，對于消費者沒有核心的吸引力，對于開發(fā)商沒有核心競爭力。從另外一個角度來看開發(fā)商在進行市場消費群精確定位困難重重。如果一旦出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控出現(xiàn)，價格戰(zhàn)的產(chǎn)生和爆發(fā)是必然的趨勢。（4） 戶型以大面積為主。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)該區(qū)域項目的戶型大多以大戶型為主，動輒150㎡甚至于200㎡，良好的地理位置必然決定該處單位面積房價較高，這使得總房價過高。以下為個樓盤具體情況進行綜合分析：（一）城建浮山后項目項目名稱湖光山色開發(fā)商青島城市建設集團股份有限公司地理位置青島市浮山新區(qū)的東南部占地面積300畝價格5300元總戶數(shù)2000戶型面積72－171平方米建筑密度30％總建筑面積28萬平方米綠化率40％容積率小區(qū)配套智能化社區(qū)，綜合會所、商業(yè)步行街、幼兒園、網(wǎng)球場、健身長廊等生活配套設施。綜合描述在項目中央有面積約為15000平方米的天然湖泊，給予充分運用。規(guī)劃以湖為中心，充分發(fā)揮山地特色，利用自然地形地貌創(chuàng)造了豐富的空間。湖光山色一期23個樓座于2004年8月30日交付，二期17個樓座已開工建設，二期以高層為主。項目名稱陽光山色開發(fā)商青島城市建設集團股份有限公司地理位置遼陽西路北側(cè)占地面積174畝總戶數(shù)戶型面積85—150平方米價格初步估計5500元總建筑面積13．8萬平方米綠化率容積率小區(qū)配套小區(qū)內(nèi)設置幼兒園、社區(qū)中心等綜合描述合理利用地形特點，低建筑密度、多層次立體綠化的，外立面采用造型完美、色彩協(xié)調(diào)的建筑風格，與多層次的綠化融于一體，充分體現(xiàn)了青島山地住宅的特點，是人們理想的花園式居住小區(qū)。目前現(xiàn)正在建設中。項目名稱春光山色開發(fā)商青島城市建設集團股份有限公司地理位置浮山后八小區(qū)村莊改造工程占地面積總戶數(shù)價格5300元總建筑面積31萬平方米（）綠化率容積率小區(qū)配套綜合描述由于是舊村改造項目，政府必然有相關政策進行傾斜，同時成本相對比較低。又是政府舊村改造的示范代表。建筑設計美觀大方，戶型設計實用科學。該小區(qū)正在建設中。項目名稱曙光山色開發(fā)商青島城市建設集團股份有限公司地理位置浮山后五小區(qū)村莊改造工程占地面積總戶數(shù)價格5300元總建筑面積綠化率容積率小區(qū)配套綜合描述和春光山色有異曲同工置妙。建筑設計方面采取豐韻美觀實用的原則，在一定程度上提升了島城康居家庭的居住層次城建福州路項目項目名稱福林華庭開發(fā)商青島城市建設集團股份有限公司地理位置福州北路占地面積35．1總戶數(shù)戶型面積70－135平方米總建筑面積8萬綠化率容積率小區(qū)配套綜合描述小區(qū)由6座小高層、高層錯落有致地組成，高、中、低的高層群體組合。綜合評價：作為目前浮山后要價最高和規(guī)劃最優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目，它的出現(xiàn)是青島市房地產(chǎn)向價格高檔化發(fā)展的一種嘗試。對于我們項目來說，它的一期銷售完畢是不利的。首先，在質(zhì)量差距不大的情況下，項目在整體規(guī)劃和戶形設計所占比例是較高的；其次，湖光山色的出現(xiàn)，進一步提高了該區(qū)域小區(qū)的檔次，同時在一定程度上也封殺了客戶進行投資利潤空間。第三，城建集團通過對于項目的運作，使客戶對于浮山后的整體局面又有了一個全新的認識。第四，下一步城建集團必將以湖光山色為基準，迅速展開其它項目的啟動，時間基本和我們目前的項目時間相差無幾，而且通過湖光山色這個項目城建集團已經(jīng)具備在市場瞬間積聚客戶的能力。這樣對于我們目前的項目威脅性較大。第五，在2005年和2007年在浮山后城建集團的開發(fā)量不會低于60萬。（二）青島星洲世源置業(yè)有限公司浮山后項目四季景園：項目名稱河馬石四季景園開發(fā)商青島星洲世源置業(yè)有限公司地理位置合肥路、勁松三路交匯口占地面積243畝價格5000元總戶數(shù)1820總車位數(shù)1456個戶型面積40－130平方米總建筑面積21萬平方米綠化率40％容積率小區(qū)配套智能化社區(qū)，多重安保設施綜合描述在規(guī)劃設計上，注重營建社區(qū)濃郁的文化氛圍，打造園林式的均質(zhì)生活環(huán)境。使樓座景觀、采風、采光方面基本上達到和諧一致。社區(qū)建筑以及建筑規(guī)劃上，改變傳統(tǒng)北入口入戶方式，從南入口入戶，“花園洋房”的感受，讓客戶對陽光、花園、舒適體會更深。道路采用內(nèi)環(huán)封閉魚骨型路網(wǎng)體系，縮短步行回家距離，符合人體生理要求?？臻g排布錯落布局、景觀規(guī)劃層次有序，空間布局更趨合理性獨有創(chuàng)新設計。以日本櫻花文化長廊帶形景觀主軸和田園風光帶形景觀次軸為主線，同時貫穿數(shù)個景觀中心，共創(chuàng)環(huán)境空間的均好性和親和性。小區(qū)內(nèi)劃分為四大組團，每一組團都有相應的主題景觀，做到四季有景、四季景致不同，打造園林式的生活環(huán)境。從而在價格上做到均衡一致，銷售速度以及利潤獲取方面均有較高的優(yōu)勢。綜合評價：目前這個項目是濟南的開發(fā)商進行運作，同時這是一個比較神秘的項目。雖然已經(jīng)開工，但沒有進行大規(guī)模宣傳，據(jù)說是內(nèi)部已經(jīng)預訂差不多了。經(jīng)過這樣預定，肯定會有炒家進行操作，幾次炒房之后，該處房價肯定會繼續(xù)增加，據(jù)說會和湖光山色持平。在2005年到2006年間開發(fā)量21萬平方米（三）海信項目項目名稱海信浮山后項目開發(fā)商青島海信房地產(chǎn)股份有限公司地理位置勁松一路以東，勁松三路以西，遼陽西路以南占地面積總戶數(shù)建筑密度％價格5500元總建筑面積69279萬平方米綠化率38％容積率小區(qū)配套幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點，生活配套齊備綜合描述擁有良好的自然地勢，地塊地勢南高北低，落差約10米，遠眺浮山森林公園，有很好的自然景觀。項目規(guī)劃設計將充分利用地勢落差和區(qū)內(nèi)天然湖，規(guī)劃成一個小高層、高層相結(jié)合的現(xiàn)代住宅小區(qū)。小區(qū)住宅以小高層、高層為主，戶型以套二及套三戶型為主，建筑風格簡潔明快，立面設計現(xiàn)代感強。項目名稱海信都市華彩開發(fā)商青島海信房地產(chǎn)股份有限公司地理位置福州路與寧夏路交匯處占地面積187畝價格6000元總戶數(shù)254戶型120－140 140－160 160－180 180－300總建筑面積4．6萬總車位143容積率3．68小區(qū)配套綜合描述都市華彩由三座高層住宅及一棟2層綜合樓組成。建筑造型流暢動感，徹底擺脫了混凝土的呆板形象，其中值得一提的是創(chuàng)新性“葉式”建筑造型，滿足戶戶朝南的居住要求，并使社區(qū)及城市景觀的均好性達到極至，為該地段營造出一個空間層次豐富優(yōu)美的城市景觀。位于島城中央生活區(qū)（CLD），緊鄰中央商務區(qū)（CBD），據(jù)2008奧帆賽場僅3公里之遙。項目名稱海信半山蘭亭開發(fā)商青島海信房地產(chǎn)股份有限公司地理位置隆德路占地面積377．4畝總戶數(shù)戶型1185價格8500元總建筑面積30190萬綠化率容積率小區(qū)配套綜合描述項目建筑形態(tài)為純多層住宅，由6層花園洋房結(jié)合4層疊拼HOUSE組成，其中6層住宅的戶型面積約140平方米左右，4層疊拼HOUSE戶型面積約185平方米左右。半山蘭亭利用地塊獨特的坡地地勢，營造出了富有層次感的臺地庭園景觀園藝空間。項目名稱海信燕島國際公寓開發(fā)商青島海信房地產(chǎn)股份有限公司地理位置澳門路（奧運賽場東側(cè)）占地面積808．4畝總戶數(shù)719戶建筑密度%停車位地下停車位550個，立體車位300個總建筑面積綠化率%容積率2．26價格13000元小區(qū)配套