【正文】 區(qū)多層住宅成交價今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價比第二季度又上升了 %，除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三季度多層住宅成交 萬平方米，比第二季度增加 %，另外，該區(qū)有部分別墅（第三季度約 8900 平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價。圖 １ ： 廣 州 市 原 八 區(qū) 商 品 住 宅 成 交 均 價 走 勢30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004(人 民 幣 )元 /平 方 米高 層 住 宅多 層 住 宅9 / 99 政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導意義，對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展。? 金融政策? 銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》的出臺銀監(jiān)會于 2022 年 9 月 2 日再對房地產(chǎn)業(yè)開出全面慎貸令——《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》 。 《指引》內(nèi)容包括：? 明確規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的要求；? 首次明確規(guī)定：確保商業(yè)銀行對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用；? 對個人貸款則規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出不得超過月收入 50%。這一政策的推出，對房地產(chǎn)市場的影響如下：? 有效保障了購房者的利益，指引加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)；? 進一步提高房地產(chǎn)的準入門檻，嚴重擠壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機制，對資金實力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大；? 促使融資渠道多元化，新政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會融資，促進信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購、合作發(fā)展將會不斷出現(xiàn)；? 外來資金逐漸流入房地產(chǎn)市場，融資渠道的多元化，也促進了外來的資金流入房地產(chǎn)市場，活躍了房地10 / 99產(chǎn)業(yè)的資金流動，有效規(guī)避金融信貸風險，使房地產(chǎn)業(yè)進入良性的開發(fā)建設(shè)軌道。? 央行宣布加息中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長達近 9 年的降息周期。由于廣州房地產(chǎn)市場相對理性、成熟度較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，而且隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實施和申亞所帶來的商機等眾多利好消息的帶動下，在短期內(nèi)對廣州房地產(chǎn)業(yè)的影響不會太明顯。但從目前的經(jīng)濟形勢來看，我國仍存在加息的壓力，長遠來講，加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成資金上的壓力。加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)是高借貸運作的行業(yè)，加息令房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升，對資金實力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風險能力強，加息的影響不會太大；而資金實力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對較大，會出現(xiàn)企業(yè)之間的合作、合并現(xiàn)象，甚至會出現(xiàn)不良資質(zhì)企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。此次加息是政府宏觀調(diào)控的一個警示信號，日后加息的不確定性仍存在，令不少購房者抱持幣觀望的態(tài)度。加息影響了中低端消費群，特別是首次置業(yè)人群的購房積極性，會致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。目前廣州市場供應量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個較高的水平，廣州土地供應比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點之一，在市民對入市更謹慎的情況下，樓價大幅上漲失去強有力的支持，升幅將回歸理性。11 / 99? 即將開征物業(yè)稅消息傳出廣東省財政工作會議上，傳出了廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅的消息。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高” 。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅” 。開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)市場造成的影響如下：? 平抑過高的房價，降低消費者入市門檻，促進房地產(chǎn)發(fā)展。以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。有利于增強市民改善住房的機會和能力，促進房地產(chǎn)發(fā)展；? 打擊炒買炒賣行為，擠掉房產(chǎn)泡沫。樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風險也將增大。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。? 土地政策針對土地閑置的問題，政府出臺了一系列的政策嚴防項目“爛尾”現(xiàn)象，同時控制土地的批出。其一，閑置土地在兩年內(nèi)不開發(fā)的將無條件收回；其二，國土資源部發(fā)布的 71 號令要求到 2022 年 8 月 31 日以后，國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓；其三，要求土地出讓金須一次性繳納。各項政策均制約土地的批出，土地供應近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場供應。12 / 9971 號令頒布的影響如下：? 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講：開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本，有利于促進各開發(fā)商之間的良性競爭。有實力的開發(fā)商將會更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實力弱、資質(zhì)差的開發(fā)商將會面臨被市場淘汰的危機，最終導致汰弱留強的情況出現(xiàn)。? 廣州市各大發(fā)展商，特別是有實力的發(fā)展商，都有較為充足的土地儲備，71 號令對他們來講不會造成非常大的沖擊；短期內(nèi)，由于廣州的發(fā)展商土地儲備充足，市場供應仍會呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的狀態(tài)。? 公積金政策2022 年 6 月 1 日重新修訂《廣州市住房公積金個人住房抵押貸款實施辦法》 ，新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有利于個人的購房消費。主要有下列六點變化：? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額；? 減少首付款比例；? 提高個人可貸額度比例系數(shù)；? 放寬申請貸款的貸款人關(guān)系；? 提升公積金貸款的使用頻率；? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。辦法的實施，對廣州房地產(chǎn)市場有積極的促進意義：? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場；? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。13 / 99? 戶籍改革政策今年，廣州對戶籍制度再次進行改革，有效地吸納人才的流入。2022 年 1 月 1 日起將正式以準入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學招生政策也隨之變化。戶籍政策的改革，對廣州的發(fā)展具有深遠的意義：? 鼓勵人才留居本地發(fā)展，鼓勵人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動本地經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對子女的入學教育問題也作出相應的規(guī)定，有效促進房地產(chǎn)消費的市場化。? 各項與房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)范出臺? 開發(fā)商沒有預售許可證不得賣房廣東省建設(shè)廳和中國人民銀行廣州分行聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對申請預售商品房項目認真審查，未具備條件的不得核發(fā)《商品房預售許可證》 ，房地產(chǎn)開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》前，不得以任何形式對外銷售正在開發(fā)建設(shè)的商品房和收取購房人的誠意金、訂金等費用。? 處罰違規(guī)辦合同登記開發(fā)商加強對開發(fā)商預售和銷售商品房的檢查監(jiān)督，要求開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽訂后，應按規(guī)定在 30 天內(nèi)到房管部門辦理合同登記手續(xù)。14 / 99 ? 建立房產(chǎn)交易公開查詢系統(tǒng)加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機構(gòu)可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易和抵押登記的信息和有關(guān)情況。防止一屋多售、重復抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。? 廣東將出臺規(guī)定打破“霸王條款”目前在售樓中盛行的“認購書”將被取消。一份關(guān)于加強商品房預售與銷售管理的文件，將要求開發(fā)商與購樓者直接簽定購樓合同。此外，無論何種情況導致不能簽定購樓合同，開發(fā)商均應向購房者退還訂金。? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點城市。根據(jù)建設(shè)部的標準，必須依據(jù)環(huán)保節(jié)能的準則，及城市的實際情況對住宅進行設(shè)計，各項細則將于 05 年 7 月出臺。該規(guī)范的出臺，促使加大開發(fā)商對產(chǎn)品設(shè)計的投入力度，在產(chǎn)品方面推出更多亮點，增加房產(chǎn)進步的增長點。置業(yè)觀點 ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費市場上對消費進行適當引導。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會在經(jīng)濟的帶領(lǐng)下，正常穩(wěn)定發(fā)展。地價、利息、經(jīng)濟將會是平衡市場供求的法碼15 / 99 影響房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要經(jīng)濟因素? CEPA 的簽署2022 年 6 月 28 日正式簽署《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》 （簡稱 CEPA） ，除帶動香港經(jīng)濟發(fā)展外，廣州市經(jīng)濟也同時開始騰飛，吸引更多的港商回內(nèi)地發(fā)展，包括的行業(yè)有：房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、廣告業(yè)、零售業(yè)等。廣州為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時引入了更多先進的管理經(jīng)驗、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進步。對廣州發(fā)展的促進作用主要有：? 吸引港商進駐發(fā)展，如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進入本地房地產(chǎn)市場，能為本地房地產(chǎn)市場注入新元素，加強競爭機制，為本地市場提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。? 各行業(yè)人員進入廣州發(fā)展，有效地增加市場對各類物業(yè)的需求，為房地產(chǎn)發(fā)展提供更多的機會。? “泛珠三角”合作協(xié)議的簽署“泛珠三角”合作協(xié)議的簽署與 CEPA 的簽署有異曲同工之效，目的是加強本地與周邊地區(qū)的經(jīng)濟合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，以便經(jīng)濟優(yōu)勢互補。協(xié)議的簽定:? 一方面能實現(xiàn)地區(qū)間的資源互補，加速廣州市的經(jīng)濟發(fā)展，如物流業(yè)、制造業(yè)等，提升本地的經(jīng)濟實力；? 另一方面則加強地區(qū)間的技術(shù)人才流入，增加各類物業(yè)的需求，增加房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。16 / 99? 申亞的成功今年，廣州地區(qū)成功申辦 2022 年的亞運會。申亞的成功將為廣州地區(qū)未來的規(guī)劃建設(shè)帶來發(fā)展的機遇。? 廣州市各部門將全力搞好城市建設(shè)工作，投入大量的資金加快城市建設(shè)、推進“青山綠地，碧水藍天”工程等，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的環(huán)境基礎(chǔ)；? 提供更多的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會，來廣州發(fā)展的人才將會逐步增多，對住房的需求也會隨之加大，房地產(chǎn)潛在消費市場會逐步擴大。置業(yè) 觀點： 各種利好消息，整體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，給樓市注入強心針，明年廣州樓市將會持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。17 / 99 熱點區(qū)域分析廣州“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點精彩紛呈。? 珠江新城板塊特點：廣州市國土房管局將完善珠江新城路網(wǎng)、規(guī)劃建設(shè)七大標志性建筑、廣州市第二少年宮破土動工，其他公建配套也有啟動跡象，區(qū)域配套將會更加完善，區(qū)域的發(fā)展前景和優(yōu)勢逐步展現(xiàn)，加上眾多商用物業(yè)將在明年投入使用，使珠江新城又重新受到關(guān)注，住宅項目和寫字樓項目都持續(xù)升溫。代表項目：? 住宅：保利香檳花園、利雅灣、凱旋新世界、利雅灣、碧海灣；? 寫字樓：星匯國際、華普廣場、勤建商務(wù)大廈置業(yè) 觀點：? 市場繼續(xù)消化各項利好消息，投資仍會在較短時間內(nèi)繼續(xù)升溫；? 小區(qū)配套的完善也將成為日后開發(fā)項目一項必須解決的問題；? 寫字樓、公寓成為本板塊的代表，但是后續(xù)市場將會出現(xiàn)困局及潛在較大的同質(zhì)化競爭。18 / 99? 員村板塊特點：既在東進軸線和南拓軸線的交會點，同時擁有江景。該板塊特殊的地理位置，對其他板塊起到一定的影響作用。對珠江新城而言，員村會成為珠江新城的一個居住配套區(qū)域；對琶洲會展來說，員村將承擔商旅配套功能。琶洲大橋的開通、地鐵五號線的建設(shè)、規(guī)劃中的沿江大道和員村二橫路立交等工程，建成后將把居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、會展區(qū)打通。代表項目：美林海岸花園、東璟花園、都市蘭亭? 東圃板塊特點：由于左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費群，獨特的地理位置決定了東圃繼 2022 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。代表項目：駿景南苑、旭景家園、中?？党?、盈彩美居、金碧世紀花園、美林湖畔花園置業(yè)觀點：員村儲備用地的規(guī)劃指標為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。隨著土地供應減少，2022 年可能成為各地產(chǎn)集團兵家必爭之地。置業(yè) 觀點： 廣州申亞成功后，令東圃板塊不斷升溫，為板塊樓盤直接帶來了經(jīng)濟效益，區(qū)內(nèi)在售的樓盤均價將會不斷提升，并且板塊內(nèi)土地儲存量眾多，05 年依然是樓市的熱點。19 / 99? 黃埔板