【正文】 放碑，40分鐘到達(dá)江北機(jī)場(chǎng)，對(duì)白領(lǐng)上班一族極具吸引力。□居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線2004年的開(kāi)通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對(duì)居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來(lái)巨大的影響?！踅鑴?shì)開(kāi)發(fā)，潛力巨大：本項(xiàng)目方圓2公里內(nèi)為雙橋區(qū)知名樓盤(pán)，如天辰華府，三木花園，春暉花園等，該區(qū)域已經(jīng)成為雙橋標(biāo)榜樓盤(pán)的代表，其升值潛力和遠(yuǎn)景已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，為本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)起到了借勢(shì)的功效?！踔苓吪涮壮墒欤褐苓吪涮妆容^完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。6項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解□發(fā)展商缺乏社會(huì)知名度：發(fā)展商進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間較短，未能形成強(qiáng)的社會(huì)知名度。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度?！跻?guī)模小，為單體樓盤(pán)：項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住樓，戶型設(shè)計(jì)，園林綠化、相關(guān)配套等受到限制。2．項(xiàng)目定位1產(chǎn)品定位2．1．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買(mǎi)方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。2．1．2建議采用的建筑風(fēng)格本項(xiàng)目名稱為“安特?鴻程酈景”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來(lái)之意。因此從含義上來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目宜采用中西接合式建筑風(fēng)格。然而，建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺(jué)效果。從消費(fèi)者心理來(lái)看，希望自己購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡(jiǎn)約、流暢，視覺(jué)效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色．頂部造型：西式風(fēng)格、線條簡(jiǎn)約、流暢，意境深遠(yuǎn)2．1．3配套設(shè)施及功能建議配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無(wú)污染、選用有益于健康的綠色建材。□房屋配置門(mén)、窗：建議選用經(jīng)中國(guó)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會(huì)認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門(mén)具有防盜、防火、隔音、保溫功能。設(shè)不銹鋼大堂防盜門(mén)，具智能化可視對(duì)講、自動(dòng)開(kāi)閉等功能。屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來(lái)現(xiàn)代化生活需求。天然氣：安裝設(shè)計(jì)選位應(yīng)考慮使用的舒適、方便及美觀。有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置。電話?cǎi)g口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。□會(huì)所：氧吧健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥兒童看護(hù)室家政服務(wù)中心□智能化設(shè)備：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)停車(chē)管理、收費(fèi)系統(tǒng)一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi)2．2價(jià)格定位本項(xiàng)目總體定位為實(shí)用性商住樓，建議總體均價(jià)控制在1558元／平方米，整個(gè)銷售過(guò)程中價(jià)格策略為低開(kāi)高走。開(kāi)盤(pán)的時(shí)候以一個(gè)比周邊項(xiàng)目較有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格打入市場(chǎng)，隨著工程進(jìn)度和銷售情況的進(jìn)展逐步抬高價(jià)格。2．3客戶定位由于本項(xiàng)目屬于近郊住宅，使得本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位有一定程度的差異。公寓為中檔實(shí)用型住宅，吸引部分投資者和工作3－5年的白領(lǐng)階層、欲改善目前居住環(huán)境的購(gòu)買(mǎi)者以及部分富豪階層，不排除部分投資者和家庭支付能力強(qiáng)的離退休者購(gòu)買(mǎi)。2．3．1目標(biāo)顧客的區(qū)域設(shè)定和分析本項(xiàng)目位于雙橋商業(yè)步行街，地理位置優(yōu)越。目標(biāo)客戶區(qū)域構(gòu)成來(lái)自區(qū)域所占比例渝中區(qū)5%南岸區(qū)5%巴南區(qū)5%雙橋區(qū)70%九龍坡區(qū)10%其他區(qū)5%2．3．2目標(biāo)顧客群組成成份的分析與判斷職業(yè)構(gòu)成所占比例購(gòu)房目的民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶30％投資、改善居住環(huán)境高級(jí)白領(lǐng)25％投資、改善居住環(huán)境機(jī)關(guān)單位中高層管理者10％投資、自住自由職業(yè)者（SOHO）10％改善居住環(huán)境離退休人員5％改善居住環(huán)境其他10％投資、改善居住環(huán)境2．3．3目標(biāo)顧客群的消費(fèi)層次設(shè)定職業(yè)構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)戶型購(gòu)買(mǎi)能力（萬(wàn)元）民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶大戶型及中小戶型公寓2540高級(jí)白領(lǐng)801301220機(jī)關(guān)單位中高層管理者801301220自由職業(yè)者（SOHO）801101218離退休人員601108—18其他8020012302．3．4目標(biāo)顧客群的消費(fèi)心理分析□民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶：這類買(mǎi)家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費(fèi)較多，具強(qiáng)烈的區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)?！醺呒?jí)白領(lǐng)：這類客戶由于知識(shí)層次高，綜合素質(zhì)高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔，屬于完美主義者。由于長(zhǎng)期工作于辦公室，對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視，同時(shí)對(duì)樓盤(pán)建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤(pán)是其首選。這部分人付款方式普遍采取銀行按揭，希望裝修一次到位，最希望開(kāi)發(fā)商提供套餐裝修方式供其選擇。□機(jī)關(guān)單位中高層管理者：這類客戶年齡在40－55歲，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)，這類客戶由于子女相繼成年，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)一套自住或給子女預(yù)備，對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)要求較高，消費(fèi)行為趨于理性。□自由職業(yè)者（SOHO）這類客戶年齡在22－40歲左右，職業(yè)為自由撰稿人、廣告人、電臺(tái)電視臺(tái)主持人、藝人等，追求較高的生活素質(zhì)，同時(shí)對(duì)樓盤(pán)的智能化程度要求較高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求較高?！蹼x退休人員：主要是指離退休以前任職較高、知識(shí)層次較高的群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員。他們購(gòu)買(mǎi)的首要因素是周邊生活配套成熟、完善，價(jià)格和戶型是其購(gòu)買(mǎi)決策的重要決定因素?！跗渌蛻簦褐饕侵竿獾爻Ｍ涤谥貞c的商家，外省市長(zhǎng)駐重慶的人士，本項(xiàng)目的地理位置是其購(gòu)買(mǎi)的首要原因。2．4開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想2．4．1開(kāi)發(fā)速度建議重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)10來(lái)年的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入成熟期，開(kāi)發(fā)商面臨的黃金開(kāi)發(fā)期預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)5－10年，可以說(shuō)目前是進(jìn)入第二個(gè)春天。因此，建議加快本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進(jìn)入后期銷售回籠資金。2．4．2銷售指導(dǎo)思想□若開(kāi)發(fā)商希望盡快回籠資金，建議設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，以低價(jià)入市，推出“低價(jià)精品房”——即總價(jià)低、首付低的高級(jí)實(shí)用住宅，先聲奪人，達(dá)到盡快回收獎(jiǎng)金的目的。□若開(kāi)發(fā)商希望走品牌道路，則建議加大媒體宣傳，進(jìn)行社會(huì)營(yíng)銷，做復(fù)合地產(chǎn)，借助社會(huì)力量，口碑宣傳，以樹(shù)立企業(yè)形象，從而帶動(dòng)產(chǎn)品的推廣。2．4．3產(chǎn)品開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想□據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前購(gòu)房者對(duì)住宅戶型平面設(shè)計(jì)極為關(guān)注，戶型設(shè)計(jì)是否美觀、實(shí)用已成為影響購(gòu)房決策的關(guān)鍵，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)針對(duì)目標(biāo)客戶的需要，盡可能完善戶型設(shè)計(jì)?！醺鶕?jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)目標(biāo)客戶完善物