光明花園營(yíng)銷策劃方案-文庫吧
2025-04-11 07:21 本頁面
【正文】 市場(chǎng)日漸理性： 從 2020 年七月份開始，國家出臺(tái)了一系列的關(guān)于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱、防止房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大起大落、 加強(qiáng)保護(hù)基本農(nóng)田等措施，加大了對(duì)建筑業(yè)、鋼鐵冶煉業(yè)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，從土地政策、金融、建材供給等角度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。這給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了絲絲涼意。 加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度： 去年七月份以來，針對(duì)國家基本農(nóng)田使用量日益減少、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商大規(guī)模囤積土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高、局部行業(yè)投資過熱及土地供給政策存在漏洞等現(xiàn)象，國土資源部、建設(shè)部先后下達(dá)了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（明確界定政府土地征用權(quán)限和征用范圍、對(duì)于公益性用地實(shí)行征地價(jià)格聽證會(huì)制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地按市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作，推行 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度）、加強(qiáng)管理國家基本農(nóng)田的力度、嚴(yán)格審批大型商業(yè)、豪華商品房、娛樂建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于在建土地管理制度，規(guī)范土地市場(chǎng)供給，促使囤積大規(guī)模土地的開發(fā)商加快商品房建設(shè)、提高商品房市場(chǎng)供給量，抑制了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，給火暴房地產(chǎn)業(yè)帶來消極的影響。 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象： 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金量大、房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴銀行金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象多、房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)嫁給了國家銀行金融系統(tǒng)，國家要求銀行系統(tǒng)加強(qiáng)對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)融資、投資購房貸款市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，限制二次投資購房貸款金額、加強(qiáng)投資型房地產(chǎn)開發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)管理，提高開發(fā)商開發(fā)總金額中自有資金的比例（自有資金的比例有原來的 20%提高到 25%），抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻 ,增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，使部分實(shí)力弱的開發(fā)商掙相拋售商品房、土地，商品房市場(chǎng)可能出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)增大，投資者、消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下跌，大多數(shù)持幣觀望市場(chǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來消極的影響。 武川房地產(chǎn)市場(chǎng)供給開始多樣化，居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變 對(duì)武川城北、新北、城南、黃花、城西和城中各區(qū)域 的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：大眾化住宅市場(chǎng)需求量大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)供需雙方都在觀望市場(chǎng)走勢(shì)。 （二） 武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 武川房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)?？s小，住宅開發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)： 武川統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)在市場(chǎng)慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大幅攀升，新開工面積急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，市場(chǎng)供銷基本平衡。上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 37 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提 高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)到位資金 90 億元，其中銀行貸款 15 億元，同比下降 %，在全部資金來源中所占比重由去年同期的 下降為 %；企業(yè)自籌資金 億元，同比增長(zhǎng) 倍，在全部資金來源中的比重由去年同期的 %上升為%。商品房施工面積達(dá) ，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅施工面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資 ，同比增長(zhǎng) 4倍；施工面積達(dá) ，同比增長(zhǎng) 。新開工房屋建筑面積達(dá) ，同 比增長(zhǎng) %，占在建房屋施工總面積的 %。商品房銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %。 武川居民生活觀念、獲取信息渠道悄然改變： 武川城調(diào)隊(duì)近期對(duì) 2000 位城鄉(xiāng)居民開展了一次抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，被訪對(duì)象最感興趣的信息是健康與衛(wèi)生保健信息、選擇率高達(dá) %，有關(guān)科學(xué)技術(shù)方面的信息排到了 4位之后，其中醫(yī)學(xué)新進(jìn)展方面的信息關(guān)注度為 %、科學(xué)新發(fā)現(xiàn)的關(guān)注度為 %、新技術(shù)應(yīng)用的關(guān)注度為 %。 獲得的信息具體渠道看，被 訪者從電視、報(bào)紙獲取科技知識(shí)信息的最多，分別達(dá)到 %、 %；其次是雜志刊物、廣播，分別為 %、 %；選擇互聯(lián)網(wǎng)、圖書的比例相對(duì)較少，分別為 %、 %。 從接觸媒體的頻率看，被訪者每天接觸比例最高的是電視，達(dá) %，其次為報(bào)紙（ %）和廣播（ %）；接觸最多的是雜志刊物（ %），其次是報(bào)紙（ %）。從被訪者對(duì)媒體的信任程度看，居民對(duì)不同渠道獲取的科技知識(shí)的信任度有所不同，最信任的是電視、報(bào)紙兩大傳播媒體，分別達(dá) %和 %。 武 川 2020~2020 年拆遷量逐年下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸失去市場(chǎng)剛性消費(fèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈 根據(jù)武川房地產(chǎn)信息網(wǎng)武川房管局房屋住宅產(chǎn)業(yè)處公布的關(guān)于 2020 年~2020年舊房改造計(jì)劃顯示， 2020年舊房中拆遷戶達(dá)到 9000戶；預(yù)計(jì) 2020年舊房中拆遷戶達(dá)到 4500 戶；預(yù)計(jì) 2020 年舊房中拆遷戶達(dá)到 3500 戶。 從上面反映的資料可以看出 2020年拆遷戶約 9000 戶，是 2020 年計(jì)劃拆遷戶數(shù)的 2倍，計(jì)劃 2020 年動(dòng)遷戶數(shù)比 2020年少1000 戶。從 武川 國土資源局公布的關(guān)于 2020~2020 年土地供給量可以看出（見下表 ：2020~2020年土地供給量及其用途狀況一覽表）， 2020年全年出讓土地 萬平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬平方米、商辦建筑面積 萬平方米、商住建筑面積 萬平方米；截止至 2020年八月出讓土地 萬平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬平方米、商辦建筑面積 萬平方米、商住建筑面積 萬平方米。預(yù)計(jì)房屋拆遷、建造時(shí)間 1~2年后開始銷售商品房，則 2020年拆遷戶在 2020~2020年中消化。由于 2020年拆遷戶數(shù)多，市場(chǎng)消耗量大，刺激了 2020年土地的供給水平。 2020年前 三個(gè)季度商品房住宅建筑面積是 2020年全年的商品房住宅建筑面積 ，增長(zhǎng)約 180%，而拆遷戶數(shù)是 2020年的一半。我國土地政策規(guī)定，開發(fā)商拿到土地后必須在規(guī)定的時(shí)間開工，空置兩年后將無償收回。按開發(fā)商拿地到建造、開始銷售時(shí)間為 1年來計(jì)算， 2020年供給的土地將在 2020年五月份、十月份前后開始銷售商品房， 2020年商品房大量上市，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方 —— 開發(fā)商、消費(fèi)者 —— 都在觀望市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) 4 倍；施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長(zhǎng) 倍。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)
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