【正文】 按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。當(dāng)前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預(yù)。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應(yīng)聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。2011年各項調(diào)控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當(dāng)前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應(yīng)，審勢調(diào)整。大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題據(jù)REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個百分點。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算。，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動經(jīng)濟，可謂一箭雙雕。如規(guī)劃如期完成，將對房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。中國指數(shù)研究院專題報告指出：如只針對高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計全國每年針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，%，全國一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，%。據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)：，較前一年增加71%。；全國土地出讓收入預(yù)計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。金融機構(gòu)以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據(jù)國土資源部公告：，%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進入市場交易。如這期間市場形勢發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時，房價上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場的權(quán)重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場。 2011年一季度全國房地產(chǎn)市場運行分析與發(fā)展預(yù)測2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進一步加強。1月份，國務(wù)院頒布新“國十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011年度的房價調(diào)控目標(biāo)，同時對重點城市統(tǒng)一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調(diào)控房價和穩(wěn)定市場的信心和決心。2月份，未出臺限購政策的重點城市陸續(xù)出臺了限購細則，限購力度有所加大。截止3月31號，全國657個城市中已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房價目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標(biāo)進行修正。從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置意愿有所下降。預(yù)計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續(xù)下降，房價將會在成交量下降3個月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長2011年13月，%。%。90㎡以下住房增速略有回落。13月，90㎡，%。分類型看，%，其中，經(jīng)濟適用房完成投資146億元，%；，%、%。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計19268億元，%。其中，%，利用外資144億元，%，%，其他資金來源8161億元，%，%。與上年同期各資金來源的比重相比。土地購置面積增速加快從購置土地面積看，13月，㎡，%。，%。商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積增速同比大幅回落2010年13月，全國商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積增速同比大幅回落。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。從施工面積上看，㎡，%，；其中，㎡，%。其中，㎡，%，；其中，㎡，%。從竣工面積上看，㎡，%，；其中，㎡，%，比上年同期上升5個百分點。房屋銷售增速較為平穩(wěn)2011年13月，㎡，%，與上年同期相比回落21個百分點，；其中，㎡，%，%，%。商品房銷售額實現(xiàn)10152億元，%。其中，商品住宅銷售額為8607億元，%。從各季商品房銷售面積上看（季度值），一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長。房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多2011年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環(huán)比價格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)有16個，比2月份增加了12個；環(huán)比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。 2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測通過對1998年1月2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2011年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)進行預(yù)測。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購政策的升級會對市場交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計未來市場實際走勢可能要比模型預(yù)測的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個別指標(biāo)尤其是銷售面積會出現(xiàn)負增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增幅回落預(yù)計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。，%，；其中，%。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落受貨幣政策和房地產(chǎn)市場銷售形勢變化的影響，預(yù)計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達84554億元，%。2011年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況單位：億元、萬㎡、%房屋建設(shè)增長平穩(wěn)回落預(yù)計2011年全年，㎡，%；㎡，%。與2010年相比。在竣工面積上，預(yù)計2011年全年商品房竣工面積達76740萬㎡，%；商品住宅竣工63043萬㎡，%。與2010年相比，竣工面積增速有所回落。商品房銷售壓力增大2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預(yù)計2011年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落。從具體指標(biāo)上看，預(yù)計2011年全年，㎡，%；其中，㎡，%。 2011年河北省房地產(chǎn)情況據(jù)河北省統(tǒng)計局最新資料顯示，15月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，規(guī)模擴大，㎡，%，商品房銷售形勢較好。前5個月，%。其中，商品住宅完成投資 ，%；，%。 15月，㎡，%。㎡，%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積99萬㎡。，%，%；%，%。由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進一步加大，各地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施均會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實際銷售情況要比預(yù)測的數(shù)值更低。 **市房地產(chǎn)市場從2003年以來，**市房地產(chǎn)市場需求旺盛，價格一路攀升。**市新建房地產(chǎn)項目銷售率基本在95%以上，市場年漲幅超過30%，有的樓盤與開盤時售價相比，其漲幅甚至超過一半。目前**市上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有十余個，其中名氣較大的有榮盛地產(chǎn)、華夏地產(chǎn)、興勝地產(chǎn)等，目前**市住宅市場以多層和小高層板樓為主，但高板也逐漸為人們所接受，譬如山水花園與宏瑞御景高板樓盤很受市場歡迎。高檔樓盤均價由2007年初的每平方米2150元左右，2008年上漲到每平方米25002700元以上，2009年上漲到33003700元每平方米，有個別樓盤最高價達到4500左右（**山水花園），但隨著城中村改造、**三年大變樣及**高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)的開發(fā)，將促使未來12年內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)激增的局面，市場競爭將異常激烈。與此同時，**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)也將在未來同時釋放大量的產(chǎn)品面市，**市樓市將在未來一兩年內(nèi)競爭異常激烈。當(dāng)然，中央推動城鎮(zhèn)化建設(shè)及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造將吸引一部分農(nóng)村人口進城就業(yè)安家等，這就為**房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。主要樓盤表21 **在建主要樓盤規(guī)模項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣占地面積（萬㎡）202210建筑面積（萬㎡）4033332整體銷售率%802期銷售98%2期銷售98%1期銷售90%2期銷售完畢區(qū)域內(nèi)總體建筑面積約為180萬㎡；現(xiàn)存量約為95萬㎡（預(yù)估）。銷售價格表22 銷售價格對比項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣占地面積（萬㎡）202210價格區(qū)間2400～300033004200339045002300300031003400均價30003600370026003050區(qū)域內(nèi)項目的銷售均價主要集中在3000—3600元/㎡左右。區(qū)域內(nèi)項目的價格銷售區(qū)間為24004500元/㎡左右之間，價格差距較大。容積率與綠化率對比表23 容積率與綠化率對比項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣占地面積（萬㎡）202210容積率2綠化率%35363040。區(qū)域內(nèi)項目的綠化率主要集中在30%40%之間。區(qū)域內(nèi)項目相對容積率低，綠化率較高，舒適性較佳。容積率對比表24 戶型對比項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣左岸主力戶型二室、三室三室二室、三室二室、三室二室、三室二室、三室面積區(qū)間㎡80200105200702208814090140120300區(qū)域內(nèi)項目的主力戶型為兩居室，面積為80－105㎡，其次為三居室，面積為120－150㎡左右。山水花園⑴基本情況開 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目位置：位于**市開發(fā)區(qū)**道北側(cè)。使用年限：70年。物業(yè)費用：㎡月。 建筑面積：30萬㎡。商業(yè)面積：4萬㎡。綠 化 率：35%。均價 ： 33904500元/㎡。物業(yè)類型：高層 小高層。主要客群：當(dāng)?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。銷售情況：2期銷售98%。主力戶型：2室、3室。戶型區(qū)間：90－㎡左右。⑵項目分析項目主要以高層、小高層為主，項目對面是**市人民政府。優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利，配套齊全：項目位于市政府以北，一中以南，項目周邊學(xué)校、餐飲、娛樂、購物等配套設(shè)施齊全，三處公園圍合，景觀環(huán)境優(yōu)越，項目建筑精良，質(zhì)量安全保證劣勢：價位較高，產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高。地理位置決定了小區(qū)南側(cè)道路的建設(shè)與開發(fā)對于整個小區(qū)銷售的影響 宏瑞御景⑴項目概況投 資 商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目位置：位于**市開發(fā)區(qū)**道。使用年限：70年。建筑面積：20萬㎡。物業(yè)費用：㎡月 容 積 率：。綠 化 率：35%。中心花園：㎡。銷售價格： 33004200 元/㎡。物業(yè)類型：高層 小高層、洋房。主要客群：當(dāng)?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。主力戶型：洋房戶型160㎡左右的3室。⑵項目分析優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利 。配套齊全：項目位于市政府以北，一中以南，項目周邊學(xué)校、餐飲、娛樂、購物等配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品形象較佳，市場口碑良好。劣勢：產(chǎn)品為塔板型結(jié)構(gòu)，并且成品為厚板（14米），價位較高。物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)很低使未來的服務(wù)質(zhì)量的提高受到影響。產(chǎn)品的性價比低，相對價格相對較貴。 第三章 項目選址與建設(shè)條件分析眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，有利于場區(qū)合理布置和安全運行，有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：符合**市建設(shè)規(guī)劃的要求。適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。擁有便利的交通條件。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。**小區(qū)項目位于**市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北，規(guī)劃總占地58045㎡（）。項目所在區(qū)域?qū)匍_發(fā)區(qū)城中村改造項目，從政府規(guī)劃方面可以看出，城中村改造優(yōu)惠政策將使該區(qū)域的面貌發(fā)生翻天覆地的變化，未來區(qū)域內(nèi)配套，交通，市政，景觀，商業(yè)等將更為完善，區(qū)域價值將進一步提高，這為項目品質(zhì)奠定區(qū)域價值基礎(chǔ)。**市投資環(huán)境分析*