【正文】 按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見(jiàn)效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算。，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，可謂一箭雙雕。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題。房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：，較前一年增加71%。；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：，%。2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2011年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與發(fā)展預(yù)測(cè)2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。1月份，國(guó)務(wù)院頒布新“國(guó)十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011年度的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)城市統(tǒng)一要求出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，凸顯了政府調(diào)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和決心。2月份，未出臺(tái)限購(gòu)政策的重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則，限購(gòu)力度有所加大。截止3月31號(hào)，全國(guó)657個(gè)城市中已有608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來(lái)部分政府會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行修正。從政策影響來(lái)看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到遏制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置意愿有所下降。預(yù)計(jì)，隨著各市限購(gòu)政策的落實(shí)，全國(guó)各重點(diǎn)城市房屋成交量將會(huì)繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)將會(huì)在成交量下降3個(gè)月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)2011年13月，%。%。90㎡以下住房增速略有回落。13月，90㎡，%。分類型看，%，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資146億元，%；，%、%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年13月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)19268億元，%。其中，%，利用外資144億元，%，%，其他資金來(lái)源8161億元，%，%。與上年同期各資金來(lái)源的比重相比。土地購(gòu)置面積增速加快從購(gòu)置土地面積看，13月，㎡，%。，%。商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開(kāi)工面積增速同比大幅回落2010年13月，全國(guó)商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開(kāi)工面積增速同比大幅回落。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開(kāi)工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。從施工面積上看，㎡，%，；其中，㎡，%。其中，㎡，%，；其中，㎡，%。從竣工面積上看，㎡，%，；其中，㎡，%，比上年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售增速較為平穩(wěn)2011年13月，㎡，%，與上年同期相比回落21個(gè)百分點(diǎn)，；其中，㎡，%，%，%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)10152億元，%。其中，商品住宅銷售額為8607億元，%。從各季商品房銷售面積上看（季度值），一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多2011年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)城市，比2月份增加了4個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有16個(gè)，比2月份增加了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。 2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)1998年1月2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來(lái)的政策走向，利用ARIMA預(yù)測(cè)模型，我們對(duì)2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購(gòu)政策的升級(jí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)可能要比模型預(yù)測(cè)的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個(gè)別指標(biāo)尤其是銷售面積會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅回落預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。，%，；其中，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速回落受貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)變化的影響，預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增幅會(huì)出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)84554億元，%。2011年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況單位：億元、萬(wàn)㎡、%房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)回落預(yù)計(jì)2011年全年，㎡，%；㎡，%。與2010年相比。在竣工面積上，預(yù)計(jì)2011年全年商品房竣工面積達(dá)76740萬(wàn)㎡，%；商品住宅竣工63043萬(wàn)㎡，%。與2010年相比，竣工面積增速有所回落。商品房銷售壓力增大2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)觀望心理加強(qiáng)，商品房銷售形勢(shì)壓力較大，預(yù)計(jì)2011年全年商品房銷售會(huì)出現(xiàn)回落。從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2011年全年，㎡，%；其中，㎡，%。 2011年河北省房地產(chǎn)情況據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，15月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，規(guī)模擴(kuò)大，㎡，%，商品房銷售形勢(shì)較好。前5個(gè)月，%。其中，商品住宅完成投資 ，%；，%。 15月，㎡，%。㎡，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積99萬(wàn)㎡。，%，%；%，%。由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，這些措施均會(huì)對(duì)商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實(shí)際銷售情況要比預(yù)測(cè)的數(shù)值更低。 **市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003年以來(lái)，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格一路攀升。**市新建房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售率基本在95%以上，市場(chǎng)年漲幅超過(guò)30%，有的樓盤與開(kāi)盤時(shí)售價(jià)相比，其漲幅甚至超過(guò)一半。目前**市上規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有十余個(gè)，其中名氣較大的有榮盛地產(chǎn)、華夏地產(chǎn)、興勝地產(chǎn)等，目前**市住宅市場(chǎng)以多層和小高層板樓為主，但高板也逐漸為人們所接受，譬如山水花園與宏瑞御景高板樓盤很受市場(chǎng)歡迎。高檔樓盤均價(jià)由2007年初的每平方米2150元左右，2008年上漲到每平方米25002700元以上，2009年上漲到33003700元每平方米，有個(gè)別樓盤最高價(jià)達(dá)到4500左右（**山水花園），但隨著城中村改造、**三年大變樣及**高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)的開(kāi)發(fā)，將促使未來(lái)12年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)激增的局面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。與此同時(shí)，**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)也將在未來(lái)同時(shí)釋放大量的產(chǎn)品面市，**市樓市將在未來(lái)一兩年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。當(dāng)然，中央推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造將吸引一部分農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)安家等，這就為**房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。主要樓盤表21 **在建主要樓盤規(guī)模項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)痴嫉孛娣e（萬(wàn)㎡）202210建筑面積（萬(wàn)㎡）4033332整體銷售率%802期銷售98%2期銷售98%1期銷售90%2期銷售完畢區(qū)域內(nèi)總體建筑面積約為180萬(wàn)㎡；現(xiàn)存量約為95萬(wàn)㎡（預(yù)估）。銷售價(jià)格表22 銷售價(jià)格對(duì)比項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)痴嫉孛娣e（萬(wàn)㎡）202210價(jià)格區(qū)間2400～300033004200339045002300300031003400均價(jià)30003600370026003050區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的銷售均價(jià)主要集中在3000—3600元/㎡左右。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格銷售區(qū)間為24004500元/㎡左右之間，價(jià)格差距較大。容積率與綠化率對(duì)比表23 容積率與綠化率對(duì)比項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)痴嫉孛娣e（萬(wàn)㎡）202210容積率2綠化率%35363040。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的綠化率主要集中在30%40%之間。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目相對(duì)容積率低，綠化率較高，舒適性較佳。容積率對(duì)比表24 戶型對(duì)比項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)匙蟀吨髁粜投?、三室三室二室、三室二室、三室二室、三室二室、三室面積區(qū)間㎡80200105200702208814090140120300區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主力戶型為兩居室，面積為80－105㎡，其次為三居室，面積為120－150㎡左右。山水花園⑴基本情況開(kāi) 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。項(xiàng)目位置：位于**市開(kāi)發(fā)區(qū)**道北側(cè)。使用年限：70年。物業(yè)費(fèi)用：㎡月。 建筑面積：30萬(wàn)㎡。商業(yè)面積：4萬(wàn)㎡。綠 化 率：35%。均價(jià) ： 33904500元/㎡。物業(yè)類型：高層 小高層。主要客群：當(dāng)?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。銷售情況：2期銷售98%。主力戶型：2室、3室。戶型區(qū)間：90－㎡左右。⑵項(xiàng)目分析項(xiàng)目主要以高層、小高層為主，項(xiàng)目對(duì)面是**市人民政府。優(yōu)勢(shì)：地處核心區(qū)域，交通便利，配套齊全：項(xiàng)目位于市政府以北，一中以南，項(xiàng)目周邊學(xué)校、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊全，三處公園圍合，景觀環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目建筑精良，質(zhì)量安全保證劣勢(shì)：價(jià)位較高，產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高。地理位置決定了小區(qū)南側(cè)道路的建設(shè)與開(kāi)發(fā)對(duì)于整個(gè)小區(qū)銷售的影響 宏瑞御景⑴項(xiàng)目概況投 資 商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。項(xiàng)目位置：位于**市開(kāi)發(fā)區(qū)**道。使用年限：70年。建筑面積：20萬(wàn)㎡。物業(yè)費(fèi)用：㎡月 容 積 率：。綠 化 率：35%。中心花園：㎡。銷售價(jià)格： 33004200 元/㎡。物業(yè)類型：高層 小高層、洋房。主要客群：當(dāng)?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。主力戶型：洋房戶型160㎡左右的3室。⑵項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：地處核心區(qū)域，交通便利 。配套齊全：項(xiàng)目位于市政府以北，一中以南，項(xiàng)目周邊學(xué)校、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品形象較佳，市場(chǎng)口碑良好。劣勢(shì)：產(chǎn)品為塔板型結(jié)構(gòu)，并且成品為厚板（14米），價(jià)位較高。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)很低使未來(lái)的服務(wù)質(zhì)量的提高受到影響。產(chǎn)品的性價(jià)比低，相對(duì)價(jià)格相對(duì)較貴。 第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行，有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：符合**市建設(shè)規(guī)劃的要求。適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。擁有便利的交通條件。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。**小區(qū)項(xiàng)目位于**市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)**村，東鄰**國(guó)道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北，規(guī)劃總占地58045㎡（）。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)匍_(kāi)發(fā)區(qū)城中村改造項(xiàng)目，從政府規(guī)劃方面可以看出，城中村改造優(yōu)惠政策將使該區(qū)域的面貌發(fā)生翻天覆地的變化，未來(lái)區(qū)域內(nèi)配套，交通，市政，景觀，商業(yè)等將更為完善，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提高，這為項(xiàng)目品質(zhì)奠定區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)。**市投資環(huán)境分析*