某招商策劃方案-文庫吧
2025-04-10 04:40 本頁面
【正文】 、商服物業(yè)投資比較紅火的天時(shí)地利情況下也可嘗試整體發(fā)售給經(jīng)營商家或大面積劃分出售的銷售策略。所以，返租成本非必然成本，只是不可預(yù)見成本。假設(shè)返租期10年、返租回報(bào)率8%，5年固定租約、一次性返3年租金，招租后即時(shí)發(fā)售、均價(jià)17,㎡（見C13），銷售率100%:則A；c={17,㎡247。12－（65元/㎡+75元/㎡）247。2}6,㎡3年12月=11,670,658元。 B:c=0裝修成本變動(dòng)：不同類型的商家對(duì)商場(chǎng)的內(nèi)外部裝修、軟硬件設(shè)施的要求是不一樣的，既不同的經(jīng)營布局和環(huán)境要求有不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)部處理，其直接引起了裝修成本的變動(dòng)，此項(xiàng)指標(biāo)的測(cè)算采用估算（無預(yù)算）。方案現(xiàn)金值：屬商場(chǎng)階段性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其大概表明了在商場(chǎng)發(fā)售時(shí)發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場(chǎng)相關(guān)的一種產(chǎn)權(quán)收益，負(fù)值表示發(fā)展商為了完成銷售目標(biāo)而可能承擔(dān)的成本，不能完全以此項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行方案的評(píng)估，必須要結(jié)合方案的質(zhì)量指標(biāo)來進(jìn)行方案的優(yōu)選。 A；e=a－b－c－d=2,327,697元－116,385元11670658元=9,459,346元 B：e=a－b－c－d=4,065,779元－331,005元=3,737,774元 銷售價(jià)格負(fù)擔(dān)：分擔(dān)在商場(chǎng)單位面積上的方案現(xiàn)金值，可以與商場(chǎng)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀相互的轉(zhuǎn)化，其價(jià)值量表現(xiàn)為『旗艦商家』商場(chǎng)經(jīng)營管理品牌給投資者造成的心理效應(yīng)——優(yōu)良的增值性，負(fù)數(shù)表示單價(jià)的提升。A：f=e247。6927㎡=9,459,346元247。6927㎡=1365元/㎡B：f=e247。6927㎡=3,737,774元247。6927㎡=539元/㎡招商方案的直接目的是最大化地實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的商業(yè)使用功能，銷售的目的是要實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的貨幣價(jià)值，前者的實(shí)施效果會(huì)反映在后者目的的實(shí)現(xiàn)效果上。C13相關(guān)指標(biāo)推算表：樓層租金范圍（元/㎡）組中值銷售單價(jià)（元/㎡）面積（㎡）銷售收益（元）首層180~21526,0702,07854,173,460二層110~13516,1702,41839,099,060三層80~9511,5502,43028,066,500平均值//17,//總值///6,926121,339,020銷售總體均價(jià)：17,㎡，:1(價(jià)格78折,即13,:17,)，則方案A、B的銷售影響計(jì)量分析如下表（C14）：C14銷售影響計(jì)量分析方 案AB單 位說 明相關(guān)銷售方式分割反租銷售整體、大面積發(fā)售或以租代售計(jì)量指標(biāo)銷售總額121,339,02094,644,436元返租成本19,451,0960元共5年?duì)I銷費(fèi)用3,033,4761,892,889元A::銷售凈額98,854,44892,751,547元A、B銷售凈額差6,102,901//元可見,方案A和B對(duì)銷售的影響可描述為:方案A的成功實(shí)施可比方案B 多給銷售帶來6,102,901元的貨幣收入。，以下是對(duì)工作任務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)描述方 案優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)A銷售額較高客戶源豐富單個(gè)個(gè)體銷售實(shí)現(xiàn)容易銷售不暢預(yù)期收入無法實(shí)現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營者的溝通協(xié)調(diào)增加經(jīng)營的難度經(jīng)營運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商返租的財(cái)務(wù)壓力承擔(dān)回購的風(fēng)險(xiǎn)B無返租財(cái)務(wù)壓力無銷售壓力無招商壓力無后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展商無回購風(fēng)險(xiǎn)資金回籠快速(整體性的)售價(jià)較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大
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