【正文】 的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面 積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？ (1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在 1987 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅上海金貝朝剛貴邦專案 第 9 頁 共 62 頁 的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 (2)住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度。在 1987 年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。為了保證住宅具有良好的自 然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。（ 3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在 1987 年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)： 2. 6 米、 2 .7 米、 米。 (4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高：層高 — 樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高 (即住宅的寬度、長度和高度 )，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。 如果住宅的尺寸越大 (即開間、進(jìn)深、層高越大 )，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。 什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？ 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計 算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層 (如閣樓 )也應(yīng)計算建筑面積。 (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。 (3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻 (不包括采光井、防潮層及其保護(hù) 墻 )外圍的水平面積計算。 (4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 (5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。 (7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層 (放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用 )，層高超過 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。 (8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計 算建筑面積。 (9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 (10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 (11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 (12)封閉式陽臺、挑廓按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積 (包括陽臺欄板 )的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 (13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按 每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，開設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一上海金貝朝剛貴邦專案 第 10 頁 共 62 頁 半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有； (1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛 (壁 )板，如：柱、垛、勒腳等。 (2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在 60 厘米以內(nèi)的鋼梯。 (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。 (4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。 (5)層高在 米以 內(nèi)的技術(shù)層 (設(shè)備層 )。 (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 (7)層高小于 米的深基礎(chǔ)地下 架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量汁算。 十種情況不計入建筑面積 根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)一 — 一《房產(chǎn)測量規(guī)范》，十種情況下建筑面積不計算。 10 種情況包括： 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； 架空通廊； 、挑臺、天面上的花園、泳池； 5. 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺、建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 6. 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 7. 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 8. 活動簡易房屋； 9. 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫； 10. 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。 、177。 、177。 ，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為177。 。 什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率 消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活質(zhì)量也越來越 注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度和綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動場地等。 商品房銷 售面積如何計算 按照＜北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定＞：商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和．即商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和．一、建筑面積的計算方法：①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算上海金貝朝剛貴邦專案 第 11 頁 共 62 頁 ：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種： （ 1）共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空 間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： 梯井，樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟建筑服務(wù)的公共實施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%。下列空間不得計入公用建筑面積：（ 1）作為獨立使用空間租，售的地下室，車棚等。（ 2）作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積 =整棟建筑的面積 — 各套套內(nèi)建筑面 積之和 —己作為獨立使用空間租，售的地下室，車棚，人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =各套套內(nèi)建筑面積 X 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積（ 1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 什么叫房屋的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)包括什么？ 房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋 抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售、出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及 /或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該房屋所在整棟樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房 屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介結(jié)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。 什么是樓盤均價？ “均價”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”，到底是什么樣 的一個價格？“均價 ”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓 盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。 上海金貝朝剛貴邦專案 第 12 頁 共 62 頁 什么是房地產(chǎn)登記？ 房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房 地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積、明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。 什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？ “全部產(chǎn)權(quán)” 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于， “部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。 什么是印花稅？購房者如何納稅？ 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。 征收范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了 13 類。房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的， 書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。 稅率利計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額 =計稅金額適用稅率。 減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈與政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證 的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線