【正文】 壁紙 優(yōu)質(zhì)木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修東環(huán)18 實(shí)木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修 樂瀾寶邸 復(fù)合木地板 四白落地 普通門 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修推出時間分析　由下表可見，19982000每年入住項(xiàng)目都為一個，2001年為兩個，2002年猛增為四個項(xiàng)目，因此2002年該地區(qū)住宅市場竟?fàn)幖ち摇ｍ?xiàng)目運(yùn)作時間表住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時間怡馨園 勁松嘉園 廣馨居 1999 1999 樂瀾寶邸 九龍花園 1998 東環(huán)18 世紀(jì)陽光 華騰園 世橋國貿(mào)公寓 2002 2003（二）需求分析近兩年來隨著CBD區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項(xiàng)目在市場上的表現(xiàn)一直不錯特別是兩廣大街進(jìn)行改造后，尤為突出，去年很多項(xiàng)目都有很好的市場表現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略計算了一下，市場的吸納率為36萬平方米/年。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是以居住為主，部分項(xiàng)目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項(xiàng)目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項(xiàng)目現(xiàn)在重新包裝運(yùn)做，很多因素還未確定。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。需求主要特點(diǎn)：（1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在；（2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群；（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素；（4）近年來隨著CBD的發(fā)展，吸納量逐年增加；（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較??；（6）小戶型更容易被市場所接受；（三）價格分析本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價格在7000元左右但是這些項(xiàng)目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計新穎，精裝修項(xiàng)目占的比重要大一些，而且多數(shù)項(xiàng)目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。在售項(xiàng)目價格表物業(yè)名稱 均價 裝修情況 項(xiàng)目開盤時間華騰園 5800 毛坯房 2000年1月樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2001年12月世紀(jì)陽光公寓 7500 粗裝修 2002年4月本區(qū)域內(nèi)已售完項(xiàng)目怡馨園、廣馨居、東環(huán)1勁松嘉園和九龍花園五個項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為毛坯房或粗裝修本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項(xiàng)目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開盤，在運(yùn)作短短的1年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項(xiàng)目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。已售完項(xiàng)目價格表物業(yè)名稱 當(dāng)時售價 裝修情況 項(xiàng)目運(yùn)作時間 入住時間怡馨園 5900 粗裝修 1998年 1998年11月廣馨居 5770 毛坯房 1999年 2000年4月勁松嘉園 6800 毛坯房 1999年3月 2001年10月九龍家園 5700 精裝修 1998年9月 2001年6月東環(huán)18 8300 精裝修 2001年3月 2002年6月（四）結(jié)論現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好?，F(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。買方市場日漸成熟并趨于理性。性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。對于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。二、項(xiàng)目分析　我們對本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢，同時存在一些不足。本項(xiàng)目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析　　本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢。地理位置優(yōu)勢　本項(xiàng)目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證?！∪缃癖本┥虅?wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約4平方公里。北京商務(wù)中心區(qū)效果圖　這一地區(qū)的國貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國公司和金融機(jī)構(gòu)。目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有160余家，其中入駐CBD及周邊地區(qū)的達(dá)120多家，僅國貿(mào)中心就有76家。藍(lán)島、貴友、賽特等著名商廈和陽光100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設(shè)施，促進(jìn)了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質(zhì)，已成為外國在京人士最為集中的地區(qū)?！”卷?xiàng)目近鄰CBD南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街500米，西至建國門，東到國貿(mào)。項(xiàng)目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢。價格優(yōu)勢　本項(xiàng)目的價格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對于周邊的項(xiàng)目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。開發(fā)商具有比較強(qiáng)的背景、實(shí)力優(yōu)勢工期完成，現(xiàn)房入住的優(yōu)勢相對于通惠河的水景優(yōu)勢（二）項(xiàng)目劣勢分析　　本項(xiàng)目存在以下的不足。R57樓外立面、戶型等方面存在不足　本項(xiàng)目由于立項(xiàng)較早，設(shè)計存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。n　　　大部分戶型東西向，南向戶型少n　　　D型客廳入口無直接采光n　　　D型客廳不方正，不好布置n　　　A型客廳入口無直接采光n　　　A型客廳不方正，不好布置n　　　裝修標(biāo)準(zhǔn)低，窗為鋼窗n　　　　使用率低n　　　　外立面陳舊n　　　　價格高016樓戶型等方面存在不足n　　　　戶型非南北向n　　　廚房為三角型，影響使用n　　　　D戶型采光差n　　　原有的戶型資料制作差，使客戶感覺廚房、陽臺面積過大環(huán)境較差　本項(xiàng)目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。n　　　有拆遷空地，使客戶感覺建設(shè)工期長，入住后會受影響n　　　　人員素質(zhì)不高n　　　　缺乏中高檔餐飲車位少總體規(guī)劃環(huán)境沒有體現(xiàn)南面尚為北京重型機(jī)械廠，居住環(huán)境不成熟項(xiàng)目距離主路較遠(yuǎn)沒有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象項(xiàng)目北側(cè)近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側(cè)居民的居?。ㄈ┐嬖诘臋C(jī)會　　本項(xiàng)目近期推出會面臨以下的機(jī)會。n　　　CBD園區(qū)開始大規(guī)模建設(shè)n　　　本區(qū)域南面土地大規(guī)模開發(fā)，土地已經(jīng)升值(四)面臨的威脅　　本項(xiàng)目會面臨如下的威脅。n　　　區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量三、銷售方案　通過我們對本項(xiàng)目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報。（一）目前存在的問題　我們認(rèn)為目前本項(xiàng)目存在以下兩個矛盾，項(xiàng)目的營銷和推廣需要解決由此而帶來的一些問題。