【正文】 ? 從各個方面體現(xiàn)“以人 為本” 隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將 這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位全面抬升。 由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項目有很大的提升。 樓體分析 （ 1）建筑形式 居住類物業(yè)項目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目只有東環(huán)十八古柏家居。 （ 2）環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率 低。 （ 3）小區(qū)規(guī)模 除九龍花園外大多數(shù)項目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。 （ 4）市場表現(xiàn) 項目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。 物業(yè)樓型統(tǒng)計表 住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù) 世紀(jì)陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3棟 塔樓 15層、 22層 怡馨園 塔樓 剪力墻 3棟 塔樓 25層 廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1棟塔樓， 1棟 多層 新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2棟塔樓 未定 勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1棟塔樓， 1棟 多層 A座 24層； B座 14層 世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓， 2棟板樓 22層、 12層 中國最大管理資源中心 九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9棟塔樓， 3棟板樓 多種層數(shù) 東環(huán) 18 板式小高層 剪力墻 3棟 塔樓 11層、 15層 樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5棟 塔樓 17 層、 28 層、 25層、 16層 華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7棟 塔樓 28層、 25層 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價項目品質(zhì)的一項非常重要的指標(biāo)。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 現(xiàn)在除了 2 個情況未定項目外，只有最近兩年推出的 3 個項目外部裝修采用面磚，其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料 ，具體裝修情況如下表。 物業(yè)外部裝修情況表 住宅名稱 外墻裝修 怡馨園 涂料 廣馨居 涂料 華騰園 防水涂料 世紀(jì)陽光 高級涂料 九龍花園 高級涂料 樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級淺灰色涂料 勁松嘉園 面磚 東環(huán) 18 瓷磚 世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚 鑫兆豪園 未定 新青年公寓 未定 （ 2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項目僅有 3 個項目 多數(shù)項目為毛坯房和粗裝修， 而且大部分精裝修項目為近兩年推出項目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。 毛坯 及粗裝修項目表 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間 世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯 怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修 中國最大管理資源中心 廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯 勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯 九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修 粗裝修 華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修 精裝修項目表 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間 世 橋 國 貿(mào)公寓 實 木 復(fù) 合木地板 涂 料 或 壁紙 優(yōu)質(zhì)木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修 東環(huán) 18 實木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修 樂瀾寶邸 復(fù) 合 木 地板 四白落地 普通門 噴 涂 鋁 合 金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修 推出時間分析 由下表可見， 19982000 每年入住項目都為一個， 2001 年為兩個， 2002 年猛增為四個項目 ，因此 2002 年該地區(qū)住宅市場竟?fàn)幖ち摇? 項目運(yùn)作時間表 住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時間 怡馨園 勁松嘉園 廣馨居 1999 1999 樂瀾寶邸 九龍花園 1998 東環(huán) 18 世紀(jì)陽光 華騰園 中國最大管理資源中心 世橋國貿(mào)公寓 2002 2020 （二）需求分析 近兩年來隨著 CBD 區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項目在市場上的表現(xiàn)一直不錯 特別是兩廣大街進(jìn)行改造后，尤為突出，去年很多項目都有很好的 市場表現(xiàn)，多數(shù)項目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略計算了一下，市場的吸納率為 36 萬平方米 /年。 本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。 其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項目現(xiàn)在重新包裝運(yùn)做，很多因素還未確定。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。 需求主要特點(diǎn)： （ 1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在； （ 2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住 和工作的人群； （ 3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素； （ 4）近年來隨著 CBD 的發(fā)展，吸納量逐年增加； （ 5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較??； （ 6）小戶型更容易被市場所接受； （三）價格分析 本區(qū)域內(nèi)在售項目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價格在 7000 元左右 但是這些項目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數(shù)項目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。 在售項目價格表 物業(yè)名稱 均價 裝修情況 項目開盤時間 中國最大管理資源中心 華騰園 5800 毛坯房 2000 年 1 月 樂瀾寶邸 7500（塔） ,7800(板 ) 毛坯房 2000 年 11 月 世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2001 年 12 月 世紀(jì)陽光公寓 7500 粗裝修 2002 年 4 月 本區(qū)域內(nèi)已售完項目怡馨園、廣馨居、東環(huán) 1勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修 本區(qū)域內(nèi)項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項目尤為突出，東環(huán) 18 在 2001 年 3 月開盤，在運(yùn)作短短的 1 年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。 已售完項目價格 表 物業(yè)名稱 當(dāng)時售價 裝修情況 項目運(yùn)作時間 入住時間 怡馨園 5900 粗裝修 1998 年 1998 年 11 月 廣馨居 5770 毛坯房 1999 年 2000 年 4 月 勁松嘉園 6800 毛坯房 1999 年 3 月 2001 年 10 月 九龍家園 5700 精裝修 1998 年 9 月 2001 年 6 月 東環(huán) 18 8300 精裝修 2001 年 3 月 2002 年 6 月 （四）結(jié)論 現(xiàn)階段在售項目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。 現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。 買方市場日漸成熟并趨于理性。 性能價格比是中檔住宅市 場客群考慮的首要因素。 對于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、項目分析 我們對本項目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項目具有一定的優(yōu)勢，同時存在一些不足。本項目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。 （一）項目優(yōu)勢分析 本項目存在以下的優(yōu)勢。 地理位置優(yōu)勢 本項目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。本地域歷史 悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。 如今北京商務(wù)中心區(qū)（ CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約 4 平方公里