【正文】 ? 從各個(gè)方面體現(xiàn)“以人 為本” 隨去年以來(lái)御景園，樂(lè)瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將 這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位全面抬升。 由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來(lái)社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 本區(qū)域內(nèi)近幾年來(lái)物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂(lè)瀾寶邸、世橋國(guó)貿(mào)公寓、世紀(jì)陽(yáng)光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。 樓體分析 （ 1）建筑形式 居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項(xiàng)目只有東環(huán)十八古柏家居。 （ 2）環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率 低。 （ 3）小區(qū)規(guī)模 除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。 （ 4）市場(chǎng)表現(xiàn) 項(xiàng)目銷售過(guò)程中，戶型合理的小戶型市場(chǎng)表現(xiàn)突出。 物業(yè)樓型統(tǒng)計(jì)表 住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù) 世紀(jì)陽(yáng)光 塔樓、板樓 剪力墻 3棟 塔樓 15層、 22層 怡馨園 塔樓 剪力墻 3棟 塔樓 25層 廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1棟塔樓， 1棟 多層 新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2棟塔樓 未定 勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1棟塔樓， 1棟 多層 A座 24層； B座 14層 世橋國(guó)貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓， 2棟板樓 22層、 12層 中國(guó)最大管理資源中心 九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9棟塔樓， 3棟板樓 多種層數(shù) 東環(huán) 18 板式小高層 剪力墻 3棟 塔樓 11層、 15層 樂(lè)瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5棟 塔樓 17 層、 28 層、 25層、 16層 華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7棟 塔樓 28層、 25層 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評(píng)價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 現(xiàn)在除了 2 個(gè)情況未定項(xiàng)目外，只有最近兩年推出的 3 個(gè)項(xiàng)目外部裝修采用面磚，其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料 ，具體裝修情況如下表。 物業(yè)外部裝修情況表 住宅名稱 外墻裝修 怡馨園 涂料 廣馨居 涂料 華騰園 防水涂料 世紀(jì)陽(yáng)光 高級(jí)涂料 九龍花園 高級(jí)涂料 樂(lè)瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級(jí)淺灰色涂料 勁松嘉園 面磚 東環(huán) 18 瓷磚 世橋國(guó)貿(mào)公寓 無(wú)釉瓷磚 鑫兆豪園 未定 新青年公寓 未定 （ 2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目?jī)H有 3 個(gè)項(xiàng)目 多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修， 而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。 毛坯 及粗裝修項(xiàng)目表 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間 世紀(jì)陽(yáng)光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯 怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修 中國(guó)最大管理資源中心 廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯 勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯 九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修 粗裝修 華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修 精裝修項(xiàng)目表 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間 世 橋 國(guó) 貿(mào)公寓 實(shí) 木 復(fù) 合木地板 涂 料 或 壁紙 優(yōu)質(zhì)木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修 東環(huán) 18 實(shí)木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修 樂(lè)瀾寶邸 復(fù) 合 木 地板 四白落地 普通門 噴 涂 鋁 合 金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修 推出時(shí)間分析 由下表可見(jiàn)， 19982000 每年入住項(xiàng)目都為一個(gè)， 2001 年為兩個(gè)， 2002 年猛增為四個(gè)項(xiàng)目 ，因此 2002 年該地區(qū)住宅市場(chǎng)竟?fàn)幖ち摇? 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間表 住宅名稱 開(kāi)工日期 正式開(kāi)盤日期 最早入住時(shí)間 怡馨園 勁松嘉園 廣馨居 1999 1999 樂(lè)瀾寶邸 九龍花園 1998 東環(huán) 18 世紀(jì)陽(yáng)光 華騰園 中國(guó)最大管理資源中心 世橋國(guó)貿(mào)公寓 2002 2020 （二）需求分析 近兩年來(lái)隨著 CBD 區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直不錯(cuò) 特別是兩廣大街進(jìn)行改造后，尤為突出，去年很多項(xiàng)目都有很好的 市場(chǎng)表現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略計(jì)算了一下，市場(chǎng)的吸納率為 36 萬(wàn)平方米 /年。 本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是以居住為主，部分項(xiàng)目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。 其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項(xiàng)目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項(xiàng)目現(xiàn)在重新包裝運(yùn)做，很多因素還未確定。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。 需求主要特點(diǎn)： （ 1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在； （ 2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住 和工作的人群； （ 3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素； （ 4）近年來(lái)隨著 CBD 的發(fā)展，吸納量逐年增加； （ 5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較??； （ 6）小戶型更容易被市場(chǎng)所接受； （三）價(jià)格分析 本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價(jià)格在 7000 元左右 但是這些項(xiàng)目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計(jì)新穎，精裝修項(xiàng)目占的比重要大一些，而且多數(shù)項(xiàng)目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。 在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格表 物業(yè)名稱 均價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間 中國(guó)最大管理資源中心 華騰園 5800 毛坯房 2000 年 1 月 樂(lè)瀾寶邸 7500（塔） ,7800(板 ) 毛坯房 2000 年 11 月 世橋國(guó)貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2001 年 12 月 世紀(jì)陽(yáng)光公寓 7500 粗裝修 2002 年 4 月 本區(qū)域內(nèi)已售完項(xiàng)目怡馨園、廣馨居、東環(huán) 1勁松嘉園和九龍花園五個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為毛坯房或粗裝修 本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在不斷的漲價(jià)，而且一些價(jià)格雖然比較高但是卻有著很好的市場(chǎng)表現(xiàn)，新推出的項(xiàng)目尤為突出，東環(huán) 18 在 2001 年 3 月開(kāi)盤，在運(yùn)作短短的 1 年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項(xiàng)目雖然價(jià)格比較高，但是良好的性價(jià)比得到市場(chǎng)的完全吸納。 已售完項(xiàng)目?jī)r(jià)格 表 物業(yè)名稱 當(dāng)時(shí)售價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間 入住時(shí)間 怡馨園 5900 粗裝修 1998 年 1998 年 11 月 廣馨居 5770 毛坯房 1999 年 2000 年 4 月 勁松嘉園 6800 毛坯房 1999 年 3 月 2001 年 10 月 九龍家園 5700 精裝修 1998 年 9 月 2001 年 6 月 東環(huán) 18 8300 精裝修 2001 年 3 月 2002 年 6 月 （四）結(jié)論 現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。 現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。 買方市場(chǎng)日漸成熟并趨于理性。 性能價(jià)格比是中檔住宅市 場(chǎng)客群考慮的首要因素。 對(duì)于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 二、項(xiàng)目分析 我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。通過(guò)我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)存在一些不足。本項(xiàng)目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)存在一定的威脅。以下我們對(duì)此加以分析。 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢(shì)。 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國(guó)風(fēng)都的地位。本地域歷史 悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見(jiàn)證。 如今北京商務(wù)中心區(qū)（ CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽(yáng)路，總占地約 4 平方公里