【正文】 買家將有多方面的選擇，因市場(chǎng)供應(yīng)量太大，潛在的消費(fèi)力有限而可能重起。好產(chǎn)品降價(jià)可刺激持幣待購者入市，降價(jià)對(duì)消費(fèi)者而言是一件好事，但對(duì)發(fā)展商來講卻是一種考驗(yàn)。”為鳳凰城的價(jià)格戰(zhàn)買下伏筆，同時(shí)也暗示了鳳凰城產(chǎn)品的全方位多樣化。果然，碧桂園鳳凰城“五一”開盤就以迅雷不及掩耳之勢(shì)一鳴驚人，創(chuàng)造了新的碧桂園速度?！拔逡弧遍_盤當(dāng)天就將一期推出的260套獨(dú)立花園別墅、120套浪漫陽光別墅售罄，成為轟動(dòng)業(yè)界的爆炸性新聞。同日，銷售榜第二名、同處廣園東的“中海康城”銷售額沒有超過2億。碧桂園市場(chǎng)部的負(fù)責(zé)人龍爾綱介紹，5月1日開盤當(dāng)日，據(jù)統(tǒng)計(jì)約有3．5萬人到鳳凰城參觀選購，最高峰時(shí)每分鐘的客流量達(dá)8000人，僅自己開車來看樓的就有5000車輛次。 同樣在五一前夕，中海集團(tuán)銷售部的負(fù)責(zé)人劉顯勇也向外界宣告：“從目前市場(chǎng)的情況看，買家的熱情很高，像中?？党?月20日這兩天剛對(duì)外開放，兩天就接待了5000多人，平均每天都有80多人做認(rèn)購登記。加上今年“五一”上市的新盤要比原來猜測(cè)的有所減少，所以憑借看樓的人氣，預(yù)測(cè)今年‘五一’樓市的整體氣氛不會(huì)比去年差。”結(jié)果，五一頭兩天推盤迎來成千上萬看樓的市民。據(jù)其銷售負(fù)責(zé)人劉顯勇表示，有200多套房子已經(jīng)被登記認(rèn)購，買家以年輕的兩口之家居多，總價(jià)在40萬元左右的最合他們的胃口。第七節(jié)　鳳凰城背景資料研習(xí) 廣園東碧桂園鳳凰城，碧桂園集團(tuán)的第九個(gè)也是面積（一萬畝）最大的樓盤，離廣州市中心30公里，坐車約30分鐘時(shí)間，“五一”正式向外發(fā)售。發(fā)售日那天，望不到尾的候車人群、廣園東路的塞車長(zhǎng)龍、像買白菜一樣下單的購房者，用“轟動(dòng)全城”來形容其火爆已嫌不夠生猛，只能呼其為“神話”。鳳凰城的節(jié)日，對(duì)房地產(chǎn)的不少同行來講是灰色的，而對(duì)諸多的專業(yè)人士和新聞?dòng)浾邅碚f也是大跌眼鏡。 碧桂園是一個(gè)善于制造神話的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運(yùn)作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個(gè)，讓同行看得目瞪口呆，讓消費(fèi)者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。 1999年碧桂園開始進(jìn)入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車同時(shí)操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢(shì)，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。王志綱對(duì)此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店。” 。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時(shí)燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當(dāng)人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時(shí)，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費(fèi)者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費(fèi)者的心。 王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，碧桂圓的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個(gè)：一個(gè)是給市場(chǎng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，一個(gè)便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價(jià)格打破了消費(fèi)者的心理底線，而其“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞。 第八節(jié)　華南板塊背景資料研習(xí) 全國樓市看廣東，廣東樓市看華南板塊；華南板塊在廣州新建制的番禺區(qū)，方圓不過十幾平方公里的范圍內(nèi)竟集中了大小八個(gè)樓盤，大的不說，“小”的也在千畝以上。都說地產(chǎn)大鱷，但像這里這樣“大鱷”成群結(jié)隊(duì)，全國還有第二個(gè)地方嗎！ 南國奧園總經(jīng)理張維倫說：“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，靠某一個(gè)長(zhǎng)處贏得市場(chǎng)的可能性已經(jīng)沒有了，消費(fèi)者的眼睛是雪亮的。”2001年，華南板塊實(shí)現(xiàn)了從賣房子到賣生活方式的第一次轉(zhuǎn)型，成為了廣州板塊的佼佼者。今年，“大戰(zhàn)”剛剛開始，華南板快就率先從“賣生活方式”到實(shí)實(shí)在在塑造新生活方式、實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的人性關(guān)懷、價(jià)值關(guān)懷，讓消費(fèi)者真正體驗(yàn)到新生活，這是廣州房地產(chǎn)的新里程碑，將帶動(dòng)居住的最新潮流。 華南板塊自從去年“五一”星河灣開售開始，成為廣州樓市的熱門區(qū)域以來，成功延續(xù)成亮點(diǎn)迭涌的板塊。經(jīng)過一年的反復(fù)推廣，除了老牌名盤華南碧桂園、祈福新村外，南國奧林匹克花園、華南新城、星河灣等等都已成市場(chǎng)耳熟能詳?shù)闹麡潜P。 轉(zhuǎn)眼又到了今年“五一”，此刻相信又是華南板塊再創(chuàng)輝煌的時(shí)刻。因?yàn)?，如今不單有老牌、新丁齊齊上陣，而且今年還有規(guī)模巨大的“巨無霸”雅居樂也在“五一”登場(chǎng)與買家的“新歡舊愛”比拼一番。 統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，在“五一”期間華南板塊上的廣州雅居樂、華南新城、星河灣、華南碧桂園、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、祈福新村這7大樓盤將有超過3000套的洋房和別墅推向市場(chǎng)。其中尤以廣州雅居樂的貨量為同區(qū)之最。目前已獲得預(yù)售證的洋房單位就已有1286套。第九節(jié)　華南板塊五一戰(zhàn)術(shù)背景資料研習(xí) 2002年4月27日，華南碧桂園、星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡香江、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園等八大開發(fā)商歡聚一堂，隆重宣布以“體驗(yàn)華南新生活”為主題的“華南板塊聯(lián)合艦隊(duì)”正式“啟航”，該艦隊(duì)將駛向一個(gè)聯(lián)手共贏的華南新世紀(jì)，去創(chuàng)造一個(gè)中國地產(chǎn)界前所未有神話。 在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，各開發(fā)商雖然有充裕的資金、周密的推盤計(jì)劃、強(qiáng)勁的廣告攻勢(shì)，但絕不能具備區(qū)域發(fā)展商合縱聯(lián)合后產(chǎn)生的爆發(fā)力。這次華南板塊聯(lián)合艦隊(duì)的組成，傾注了各開發(fā)商的激情，它將更多地吸引消費(fèi)者的“眼球”，對(duì)華南板塊產(chǎn)生持續(xù)的注意力，以刺激消費(fèi)者的購買欲望，達(dá)到擴(kuò)大該區(qū)域需求的目的。 5月1日9日，位于華南板塊的八大開發(fā)商，將組織一支龐大的車隊(duì)，分別從天河宏城廣場(chǎng)、江南大酒店始發(fā)，穿梭于各樓盤之間，讓消費(fèi)者在旅游渡假的同時(shí)，方便地看樓。同時(shí)，在每輛穿梭巴士上有一位氣質(zhì)佳、業(yè)務(wù)熟的禮儀小姐，作為“華南板塊”形象代表，為看樓者提供導(dǎo)游式的睇樓觀光貴賓服務(wù)。 參加“華南聯(lián)合宣言”發(fā)展商：星河灣、華南碧桂園、南國奧林匹克花園、錦繡香江、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園。 參加“華南聯(lián)合艦隊(duì)”發(fā)展商：星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園。第十節(jié)　業(yè)內(nèi)人士對(duì)華南板塊質(zhì)疑背景資料研習(xí) 去年華南各盤火爆已無須贅言，一組數(shù)據(jù)足以表明全部問題：全年華南板塊銷售總面積約73萬平方米。盡管如此，華南板塊從誕生的一刻起就受到各種質(zhì)疑。 手握廣州樓市大量理性數(shù)據(jù)的黎文江先生最近對(duì)華南提出5個(gè)疑問。一是華南開盤價(jià)太高，透支升值空間，并制約其銷售；二是新鮮感已過去，他引述郭梓文的說法，“如打青霉素，開始反映大，現(xiàn)在打多了，沒什么反應(yīng)了?！比枪苍O(shè)施短期內(nèi)很難解決，特別是醫(yī)院，像“祈?！蓖度?0億元搞醫(yī)院的做法畢竟不多；四是契稅過高，高于4000元／平方米的房子要交3%，比市內(nèi)高一倍；五是其它區(qū)域都出現(xiàn)了大盤，這些大盤有的更具地價(jià)優(yōu)勢(shì)，并且這些大盤的放貨量會(huì)直接牽動(dòng)華南的樓價(jià)。 碧桂園市場(chǎng)總監(jiān)龍爾綱認(rèn)為，華南板塊從去年“五一”到今年“五一”，經(jīng)歷了不平凡的市場(chǎng)周期，各大樓盤都采用了不同的手段來贏得市場(chǎng)效益，使華南板塊一直保持了持續(xù)的關(guān)注度。今后隨市場(chǎng)的改變，跨區(qū)域規(guī)模大盤的誕生和其它板塊的崛起，是否對(duì)華南板塊形成威脅，主要看市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)替代性的產(chǎn)品，來帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的注意力，其價(jià)格能否會(huì)進(jìn)一步地刺激消費(fèi)者，這樣，華南板塊才會(huì)遭遇“奇兵偷襲”。隨著新產(chǎn)品、新價(jià)格、新板塊的崛