【正文】 保持一定的熱度。網(wǎng)絡(luò)252。小資俱樂部252。小資配套：各類俱樂部，餐飲，酒吧252。252。讓消費者不需長途拔涉便能感受到我們的精品樓盤。252。活動考慮：與知名品牌合作舉辦不同主題的活動，建立橋梁，取得認(rèn)同，營造氣氛；吸引媒介關(guān)注，擴大影響。目標(biāo)：都市小資白領(lǐng)，新聞媒體252。網(wǎng)絡(luò)252。廣州各有線臺252。巴士車身252。現(xiàn)場包裝252。252。有方向感的生活252。252。樓書252。中海班車252。在已經(jīng)建立了一定的知名度的基礎(chǔ)上，通過前導(dǎo)廣告，以“有方向感的生活”為引子導(dǎo)入品牌主題概念，即“你想生活，C’est la252。 實施細(xì)則第一節(jié) 戶外252。 TV252。各階段推廣策略傳播計劃流程籌備和預(yù)熱——C’est la178?！　粜驮O(shè)計特點：一梯兩/四戶、南北對流通風(fēng)、景觀朝向采光通風(fēng)均好、“通氣窗”、“陽光衣帽間”、“大面積輔助生活陽臺”、大面積露臺、布局緊湊、實用率高、舒適性好。這些生動景觀元素將把人從喧鬧的都市引入一個充滿陽光的世外桃源。四、建筑設(shè)計　　中?？党墙ㄖL(fēng)格為現(xiàn)代西風(fēng)建筑，手法簡約、色彩明快、形式活潑?？党鞘堑刂泻Ｑ匕蹲蠲利惖臍W洲城市，一年一度的國際康城影展就在這里舉行?！　≈泻？党敲鎸?5－35歲之間的“都市精英”，以“健康、運動、陽光生活社區(qū)”為規(guī)劃設(shè)計訴求，充分利用地塊緊鄰奧林匹克休育中心的優(yōu)勢，以“城市中的花園”和“廣州標(biāo)志性建筑群”為建成目標(biāo)，致力塑造一個具有生機和活力，風(fēng)格現(xiàn)代簡約、環(huán)境優(yōu)雅互動、交流自由融洽的大型精品小區(qū)。龍爾綱認(rèn)為，未來競爭也是兩樣：產(chǎn)品、價格。 能夠避免價格戰(zhàn)的還是新型產(chǎn)品，但是大家已經(jīng)感受到性價比的沖擊力，未來，舊盤的保江山與新盤的搶江山都無可回避地促成運用起價格杠桿這一最有效的手段。 %的幅度，這意味著市民消費仍有能力，而樓市方面也暫時還沒有促成衰退的因素。因為廣州有近30%的消費者不靠其他信息左右，更依賴親朋口碑推薦，那么外來發(fā)展商天然就欠缺這30%的機會，要想得到認(rèn)同，仍需努力。但是不能忽略的一個對手是即將橫空出世的碧桂園鳳凰城。而南國奧園和華南新城都是舊面孔，但是不能忽略的一個對手是，將在五一登場的華南板塊最后一個巨無霸——廣州雅居樂花園。中?？党俏挥趶V園東路九運場館西側(cè)，一來沒有先天的環(huán)境優(yōu)勢，二來規(guī)模不大，所以不可能大作度假型樓盤文章，而且如果針對二、三次置業(yè)人士，無疑將戰(zhàn)線拉得更長。 而龍爾綱則從發(fā)展商的角度感受到壓力。所以我們特別注重通過以下工序的完成來結(jié)束整個行銷戰(zhàn)役：√廣告表現(xiàn)策略√廣告創(chuàng)作與設(shè)計√媒體策略√公關(guān)策略 第二節(jié)　品牌策劃——消費者研究一、有關(guān)專業(yè)人士論點背景資料DOshop策略機構(gòu)4in1Service房地產(chǎn)專業(yè)策略服務(wù)簡介 Account Planning 品牌策劃 華南新城總經(jīng)理秦彤分析認(rèn)為，華南板塊樓市總體上仍會呈上升勢頭，原因之一是華南板塊各大發(fā)展商新推的樓盤，是今年華南板塊主要亮點。而且對消費者而言，這種資源壟斷行為也并不是他們所希望得到的，他們更關(guān)注的是個盤的特色與實質(zhì)。盡管如此，華南板塊從誕生的一刻起就受到各種質(zhì)疑。 都說地產(chǎn)大鱷，但像這里這樣“大鱷”成群結(jié)隊，全國還有第二個地方嗎！應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。碧桂園市場部的負(fù)責(zé)人龍爾綱介紹，5月1日開盤當(dāng)日，據(jù)統(tǒng)計約有3．5萬人到鳳凰城參觀選購，最高峰時每分鐘的客流量達(dá)8000人，僅自己開車來看樓的就有5000車輛次。 第六節(jié)　廣園東兩大主角關(guān)聯(lián)背景資料研習(xí) 據(jù)遠(yuǎn)洋明苑有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，遠(yuǎn)洋明苑占地面積僅有7萬多平方米，是因為遠(yuǎn)洋明苑附近的用地已被許多發(fā)展商爭奪完，如美林基業(yè)、珠江投資、合景盈富、中興公司等。 東圃板塊一位發(fā)展商表示，在一個板塊樓市還未發(fā)展成熟時，政府如此大手筆地投入資金進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，這在廣州還是第一次。第四節(jié)　廣園東（東圃板塊）市政背景資料研習(xí) 這在競爭激烈的廣州房地產(chǎn)市場絕無僅有，在全國的房地產(chǎn)界也是頭一次。但今年“五一”該板塊的開發(fā)商居然首次坐下來談起了“聯(lián)合陣線”，何故？皆因華南板塊遇到了一個強勁的對手——廣園東板塊。 中國海外發(fā)展集團在拓展香港業(yè)務(wù)的同時，以戰(zhàn)略的眼光投身到內(nèi)地發(fā)展，在北京、上海、廣州、深圳都投資多個項目，包括北京中海雅苑，上海海華花園、中海大廈，廣州東山廣場、錦城花園、中海錦苑等，其中的海華花園、東山廣場更獲得中國建筑業(yè)最高獎——“魯班獎”。但是這個規(guī)模中等，地段也不是很突出的樓盤，卻能取得如此出色的成績，確實很有研習(xí)一番的必要。案例背景資料研習(xí) 第一節(jié)　發(fā)展商背景資料研習(xí) 穩(wěn)扎穩(wěn)打、步履堅實的中海廣州公司，近幾年開發(fā)的項目個個可圈可點：從商業(yè)物業(yè)東山廣場，到錦城花園、中海錦苑、中海名都等高尚住宅，曾是廣州地產(chǎn)不同階段的驕傲，每一個樓盤的推出都引發(fā)一陣市場騷動，帶來一股清新的異域風(fēng)，中海集團憑著高素質(zhì)的精品住宅受到市場的肯定和追捧。 如果說去年的黃金周被華南板塊搶了頭彩的話，那么今年黃金周最大的贏家恐怕就是碧桂園鳳凰城了。不管其實質(zhì)意義在哪里，華南板塊聯(lián)盟宣告其去年的無限風(fēng)光已經(jīng)成為歷史，也將意味著面臨其他板塊的更強大壓力。這三條輕軌都將橫貫東圃。 因此，隨著城市的東移，奧林匹克體育中心、科學(xué)城、世界大觀等新舊交替的大型項目的實施，新廣園東路的開通為以往默默無聞的廣園東沿線的房地產(chǎn)迎來曙光，地鐵四號線和輕軌將從車陂路經(jīng)過，人流、物流、資金流的迅猛流入，該線物業(yè)受到市民更多的關(guān)注。因此，中?？党菬o論是郊區(qū)樓盤的“從業(yè)”經(jīng)驗、抑或是項目規(guī)模，還是在廣告宣傳上、以及市場的注意力上，中?？党桥c碧桂園相比，均不能望其項背。果然，碧桂園鳳凰城“五一”開盤就以迅雷不及掩耳之勢一鳴驚人，創(chuàng)造了新的碧桂園速度。加上今年“五一”上市的新盤要比原來猜測的有所減少，所以憑借看樓的人氣，預(yù)測今年‘五一’樓市的整體氣氛不會比去年差。發(fā)售日那天，望不到尾的候車人群、廣園東路的塞車長龍、像買白菜一樣下單的購房者，用“轟動全城”來形容其火爆已嫌不夠生猛，只能呼其為“神話”。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。今年，“大戰(zhàn)”剛剛開始，華南板快就率先從“賣生活方式”到實實在在塑造新生活方式、實現(xiàn)對消費者的人性關(guān)懷、價值關(guān)懷，讓消費者真正體驗到新生活，這是廣州房地產(chǎn)的新里程碑，將帶動居住的最新潮流。目前已獲得預(yù)售證的洋房單位就已有1286套。 在廣州房地產(chǎn)市場激烈的競爭中，各開發(fā)商雖然有充裕的資金、周密的推盤計劃、強勁的廣告攻勢，但絕不能具備區(qū)域發(fā)展商合縱聯(lián)合后產(chǎn)生的爆發(fā)力。一是華南開盤價太高，透支升值空間，并制約其銷售；二是新鮮感已過去，他引述郭梓文的說法，“如打青霉素，開始反映大，現(xiàn)在打多了，沒什么反應(yīng)了。在談到未來競爭時首先提出，今年“五一”的板塊是徹底瓦解了，板塊競爭能力式微。 針對外界的質(zhì)疑，南國奧林匹克花園董事總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，事實上，華南板塊其各盤才剛剛拉開序幕，別人對華南的質(zhì)疑是建立在對大盤開發(fā)不了解的基礎(chǔ)上。在這期間各發(fā)展商的營銷手法及產(chǎn)品本身，均能吸引市場的注意力；其三，去年華南板塊所推出的樓盤，都將在今年陸續(xù)交樓，隨著各大小區(qū)入住率的增加，華南板塊會逐漸步入一個良性循環(huán)的發(fā)展軌道：入住的業(yè)主不僅會帶旺小區(qū)，同時還可