【正文】 保持一定的熱度。網(wǎng)絡(luò)252。小資俱樂部252。小資配套：各類俱樂部，餐飲，酒吧252。252。讓消費(fèi)者不需長(zhǎng)途拔涉便能感受到我們的精品樓盤。252?；顒?dòng)考慮：與知名品牌合作舉辦不同主題的活動(dòng)，建立橋梁，取得認(rèn)同，營(yíng)造氣氛；吸引媒介關(guān)注，擴(kuò)大影響。目標(biāo)：都市小資白領(lǐng)，新聞媒體252。網(wǎng)絡(luò)252。廣州各有線臺(tái)252。巴士車身252。現(xiàn)場(chǎng)包裝252。252。有方向感的生活252。252。樓書252。中海班車252。在已經(jīng)建立了一定的知名度的基礎(chǔ)上，通過前導(dǎo)廣告，以“有方向感的生活”為引子導(dǎo)入品牌主題概念，即“你想生活，C’est la252。 實(shí)施細(xì)則第一節(jié) 戶外252。 TV252。各階段推廣策略傳播計(jì)劃流程籌備和預(yù)熱——C’est la178?！　粜驮O(shè)計(jì)特點(diǎn)：一梯兩/四戶、南北對(duì)流通風(fēng)、景觀朝向采光通風(fēng)均好、“通氣窗”、“陽(yáng)光衣帽間”、“大面積輔助生活陽(yáng)臺(tái)”、大面積露臺(tái)、布局緊湊、實(shí)用率高、舒適性好。這些生動(dòng)景觀元素將把人從喧鬧的都市引入一個(gè)充滿陽(yáng)光的世外桃源。四、建筑設(shè)計(jì)　　中?？党墙ㄖL(fēng)格為現(xiàn)代西風(fēng)建筑，手法簡(jiǎn)約、色彩明快、形式活潑?？党鞘堑刂泻Ｑ匕蹲蠲利惖臍W洲城市，一年一度的國(guó)際康城影展就在這里舉行?！　≈泻？党敲鎸?duì)25－35歲之間的“都市精英”，以“健康、運(yùn)動(dòng)、陽(yáng)光生活社區(qū)”為規(guī)劃設(shè)計(jì)訴求，充分利用地塊緊鄰?qiáng)W林匹克休育中心的優(yōu)勢(shì)，以“城市中的花園”和“廣州標(biāo)志性建筑群”為建成目標(biāo)，致力塑造一個(gè)具有生機(jī)和活力，風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約、環(huán)境優(yōu)雅互動(dòng)、交流自由融洽的大型精品小區(qū)。龍爾綱認(rèn)為，未來競(jìng)爭(zhēng)也是兩樣：產(chǎn)品、價(jià)格。 能夠避免價(jià)格戰(zhàn)的還是新型產(chǎn)品，但是大家已經(jīng)感受到性價(jià)比的沖擊力，未來，舊盤的保江山與新盤的搶江山都無可回避地促成運(yùn)用起價(jià)格杠桿這一最有效的手段。 %的幅度，這意味著市民消費(fèi)仍有能力，而樓市方面也暫時(shí)還沒有促成衰退的因素。因?yàn)閺V州有近30%的消費(fèi)者不靠其他信息左右，更依賴親朋口碑推薦，那么外來發(fā)展商天然就欠缺這30%的機(jī)會(huì)，要想得到認(rèn)同，仍需努力。但是不能忽略的一個(gè)對(duì)手是即將橫空出世的碧桂園鳳凰城。而南國(guó)奧園和華南新城都是舊面孔，但是不能忽略的一個(gè)對(duì)手是，將在五一登場(chǎng)的華南板塊最后一個(gè)巨無霸——廣州雅居樂花園。中?？党俏挥趶V園東路九運(yùn)場(chǎng)館西側(cè)，一來沒有先天的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，二來規(guī)模不大，所以不可能大作度假型樓盤文章，而且如果針對(duì)二、三次置業(yè)人士，無疑將戰(zhàn)線拉得更長(zhǎng)。 而龍爾綱則從發(fā)展商的角度感受到壓力。所以我們特別注重通過以下工序的完成來結(jié)束整個(gè)行銷戰(zhàn)役：√廣告表現(xiàn)策略√廣告創(chuàng)作與設(shè)計(jì)√媒體策略√公關(guān)策略 第二節(jié)　品牌策劃——消費(fèi)者研究一、有關(guān)專業(yè)人士論點(diǎn)背景資料DOshop策略機(jī)構(gòu)4in1Service房地產(chǎn)專業(yè)策略服務(wù)簡(jiǎn)介 Account Planning 品牌策劃 華南新城總經(jīng)理秦彤分析認(rèn)為，華南板塊樓市總體上仍會(huì)呈上升勢(shì)頭，原因之一是華南板塊各大發(fā)展商新推的樓盤，是今年華南板塊主要亮點(diǎn)。而且對(duì)消費(fèi)者而言，這種資源壟斷行為也并不是他們所希望得到的，他們更關(guān)注的是個(gè)盤的特色與實(shí)質(zhì)。盡管如此，華南板塊從誕生的一刻起就受到各種質(zhì)疑。 都說地產(chǎn)大鱷，但像這里這樣“大鱷”成群結(jié)隊(duì)，全國(guó)還有第二個(gè)地方嗎！應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。碧桂園市場(chǎng)部的負(fù)責(zé)人龍爾綱介紹，5月1日開盤當(dāng)日，據(jù)統(tǒng)計(jì)約有3．5萬人到鳳凰城參觀選購(gòu)，最高峰時(shí)每分鐘的客流量達(dá)8000人，僅自己開車來看樓的就有5000車輛次。 第六節(jié)　廣園東兩大主角關(guān)聯(lián)背景資料研習(xí) 據(jù)遠(yuǎn)洋明苑有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，遠(yuǎn)洋明苑占地面積僅有7萬多平方米，是因?yàn)檫h(yuǎn)洋明苑附近的用地已被許多發(fā)展商爭(zhēng)奪完，如美林基業(yè)、珠江投資、合景盈富、中興公司等。 東圃板塊一位發(fā)展商表示，在一個(gè)板塊樓市還未發(fā)展成熟時(shí)，政府如此大手筆地投入資金進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，這在廣州還是第一次。第四節(jié)　廣園東（東圃板塊）市政背景資料研習(xí) 這在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)絕無僅有，在全國(guó)的房地產(chǎn)界也是頭一次。但今年“五一”該板塊的開發(fā)商居然首次坐下來談起了“聯(lián)合陣線”，何故？皆因華南板塊遇到了一個(gè)強(qiáng)勁的對(duì)手——廣園東板塊。 中國(guó)海外發(fā)展集團(tuán)在拓展香港業(yè)務(wù)的同時(shí)，以戰(zhàn)略的眼光投身到內(nèi)地發(fā)展，在北京、上海、廣州、深圳都投資多個(gè)項(xiàng)目，包括北京中海雅苑，上海海華花園、中海大廈，廣州東山廣場(chǎng)、錦城花園、中海錦苑等，其中的海華花園、東山廣場(chǎng)更獲得中國(guó)建筑業(yè)最高獎(jiǎng)——“魯班獎(jiǎng)”。但是這個(gè)規(guī)模中等，地段也不是很突出的樓盤，卻能取得如此出色的成績(jī)，確實(shí)很有研習(xí)一番的必要。案例背景資料研習(xí) 第一節(jié)　發(fā)展商背景資料研習(xí) 穩(wěn)扎穩(wěn)打、步履堅(jiān)實(shí)的中海廣州公司，近幾年開發(fā)的項(xiàng)目個(gè)個(gè)可圈可點(diǎn)：從商業(yè)物業(yè)東山廣場(chǎng)，到錦城花園、中海錦苑、中海名都等高尚住宅，曾是廣州地產(chǎn)不同階段的驕傲，每一個(gè)樓盤的推出都引發(fā)一陣市場(chǎng)騷動(dòng)，帶來一股清新的異域風(fēng)，中海集團(tuán)憑著高素質(zhì)的精品住宅受到市場(chǎng)的肯定和追捧。 如果說去年的黃金周被華南板塊搶了頭彩的話，那么今年黃金周最大的贏家恐怕就是碧桂園鳳凰城了。不管其實(shí)質(zhì)意義在哪里，華南板塊聯(lián)盟宣告其去年的無限風(fēng)光已經(jīng)成為歷史，也將意味著面臨其他板塊的更強(qiáng)大壓力。這三條輕軌都將橫貫東圃。 因此，隨著城市的東移，奧林匹克體育中心、科學(xué)城、世界大觀等新舊交替的大型項(xiàng)目的實(shí)施，新廣園東路的開通為以往默默無聞的廣園東沿線的房地產(chǎn)迎來曙光，地鐵四號(hào)線和輕軌將從車陂路經(jīng)過，人流、物流、資金流的迅猛流入，該線物業(yè)受到市民更多的關(guān)注。因此，中海康城無論是郊區(qū)樓盤的“從業(yè)”經(jīng)驗(yàn)、抑或是項(xiàng)目規(guī)模，還是在廣告宣傳上、以及市場(chǎng)的注意力上，中海康城與碧桂園相比，均不能望其項(xiàng)背。果然，碧桂園鳳凰城“五一”開盤就以迅雷不及掩耳之勢(shì)一鳴驚人，創(chuàng)造了新的碧桂園速度。加上今年“五一”上市的新盤要比原來猜測(cè)的有所減少，所以憑借看樓的人氣，預(yù)測(cè)今年‘五一’樓市的整體氣氛不會(huì)比去年差。發(fā)售日那天，望不到尾的候車人群、廣園東路的塞車長(zhǎng)龍、像買白菜一樣下單的購(gòu)房者，用“轟動(dòng)全城”來形容其火爆已嫌不夠生猛，只能呼其為“神話”。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。今年，“大戰(zhàn)”剛剛開始，華南板快就率先從“賣生活方式”到實(shí)實(shí)在在塑造新生活方式、實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的人性關(guān)懷、價(jià)值關(guān)懷，讓消費(fèi)者真正體驗(yàn)到新生活，這是廣州房地產(chǎn)的新里程碑，將帶動(dòng)居住的最新潮流。目前已獲得預(yù)售證的洋房單位就已有1286套。 在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，各開發(fā)商雖然有充裕的資金、周密的推盤計(jì)劃、強(qiáng)勁的廣告攻勢(shì)，但絕不能具備區(qū)域發(fā)展商合縱聯(lián)合后產(chǎn)生的爆發(fā)力。一是華南開盤價(jià)太高，透支升值空間，并制約其銷售；二是新鮮感已過去，他引述郭梓文的說法，“如打青霉素，開始反映大，現(xiàn)在打多了，沒什么反應(yīng)了。在談到未來競(jìng)爭(zhēng)時(shí)首先提出，今年“五一”的板塊是徹底瓦解了，板塊競(jìng)爭(zhēng)能力式微。 針對(duì)外界的質(zhì)疑，南國(guó)奧林匹克花園董事總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，事實(shí)上，華南板塊其各盤才剛剛拉開序幕，別人對(duì)華南的質(zhì)疑是建立在對(duì)大盤開發(fā)不了解的基礎(chǔ)上。在這期間各發(fā)展商的營(yíng)銷手法及產(chǎn)品本身，均能吸引市場(chǎng)的注意力；其三，去年華南板塊所推出的樓盤，都將在今年陸續(xù)交樓，隨著各大小區(qū)入住率的增加，華南板塊會(huì)逐漸步入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展軌道：入住的業(yè)主不僅會(huì)帶旺小區(qū)，同時(shí)還可