【正文】 中心相呼應(yīng)，運(yùn)用相似的建筑符號(hào)或設(shè)計(jì)母題。這里不但有蔚藍(lán)的大海、金色的沙灘，和煦的陽光、清新的空氣……更有輕松悠閑的生活情調(diào)，濃郁優(yōu)雅的文化氛圍，這一切構(gòu)成一幅地中海最 迷人的風(fēng)情畫?！　∥@批人前來的，需要年輕化、現(xiàn)代化的產(chǎn)品。 根據(jù)對(duì)中海康城的品牌策劃，我們開始對(duì)中?？党沁M(jìn)行進(jìn)一步精準(zhǔn)的品牌定位，首先進(jìn)行的是消費(fèi)者的定位。而且產(chǎn)品永遠(yuǎn)沒有極致，只有更好。稍貴的樓盤業(yè)績(jī)都相當(dāng)平平，就是市場(chǎng)對(duì)價(jià)格沒有支持力。三來天河是一個(gè)新區(qū)，而中?？党怯衷诮紖^(qū)，對(duì)老城區(qū)居民的吸引力不足，比起過往開發(fā)的市區(qū)精品住宅條件不同?！伴_發(fā)者將與消費(fèi)者展開拉鋸戰(zhàn)，原因在于市場(chǎng)必須尋找新的消費(fèi)潛能。 先有好的定位才有好的策略。 同時(shí)又指出，雖然華南板塊的供貨量大，但各樓盤都會(huì)有一個(gè)計(jì)劃，什么時(shí)候推盤、推多少，發(fā)展商是完全可以根據(jù)市場(chǎng)需求來作相應(yīng)的調(diào)整，而不是硬推、猛推。從“五一”至“十一”，華南板塊有好幾輪的推盤期，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，華南板塊會(huì)不斷有新盤推出。板塊已經(jīng)被多個(gè)項(xiàng)目從不同層面給瓦解了，未來更不斷有新盤入陣，去年華南的風(fēng)光實(shí)在難以為繼。 2002年4月27日，華南碧桂園、星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡香江、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園等八大開發(fā)商歡聚一堂，隆重宣布以“體驗(yàn)華南新生活”為主題的“華南板塊聯(lián)合艦隊(duì)”正式“啟航”，該艦隊(duì)將駛向一個(gè)聯(lián)手共贏的華南新世紀(jì)，去創(chuàng)造一個(gè)中國地產(chǎn)界前所未有神話。 華南板塊自從去年“五一”星河灣開售開始，成為廣州樓市的熱門區(qū)域以來，成功延續(xù)成亮點(diǎn)迭涌的板塊。在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個(gè)：一個(gè)是給市場(chǎng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，一個(gè)便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時(shí)燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。 1999年碧桂園開始進(jìn)入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車同時(shí)操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢(shì)，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤。第七節(jié)　鳳凰城背景資料研習(xí) 他認(rèn)為，這樣有一個(gè)好處就是大家可以共同造勢(shì)，共同做大市場(chǎng)。 事實(shí)上，“五一”長(zhǎng)假黃金周頭天，除了匯景新城、美林海岸花園外，天河還有其它不少具有一定規(guī)模的樓盤，如中海康城、旭景家園、駿景花園等，都取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。而另有一位地產(chǎn)界的知名策劃師表示，樓市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展是相輔相成的，不論是珠江新城，還是華南板塊，都是先有樓盤，再有商業(yè)，而在東圃地區(qū)，卻是商業(yè)先行，這對(duì)樓市發(fā)展的推動(dòng)作用是不言而喻的。廣園東板塊樓盤在廣園快速路沿線，該板塊過去和現(xiàn)在新開的樓盤不多，這次新推出兩個(gè)：碧桂園鳳凰城和中海康城。第一篇　銷售成績(jī) √“五一”黃金周開盤推出400套住宅，開盤當(dāng)日，中?？党蔷褪鄢?00套。第二篇 中國海外發(fā)展集團(tuán)在1993年進(jìn)入廣州，目前在穗的開發(fā)規(guī)模建筑面積已達(dá)100萬平方米。 華南板塊八大樓盤中，有七大樓盤的負(fù)責(zé)人在“華南聯(lián)合宣言”上簽了字。第一條是地鐵四號(hào)線；第二條則是和地鐵三號(hào)線直駁的機(jī)場(chǎng)快線；第三條是城市列車。屆時(shí)，這個(gè)購物中心及其輻射地帶，將會(huì)被打造成一個(gè)匯集世界商界巨頭的商業(yè)寶地。在這樣的大環(huán)境下，中?？党桥c碧桂園鳳凰城同時(shí)在這個(gè)板塊首次亮相，而這兩個(gè)大盤的歷史背景有著迥然的不同：碧桂園一直是一個(gè)擅長(zhǎng)在郊區(qū)興風(fēng)作浪的“老江湖”，鳳凰城是今年碧桂園重點(diǎn)開發(fā)的一個(gè)大項(xiàng)目；而中海康城的母公司中海發(fā)展（廣州）有限公司，一直是在市區(qū)內(nèi)開發(fā)精品樓盤的“業(yè)內(nèi)高手”，從城內(nèi)走向城外，中海首先面對(duì)的便是碧桂園這個(gè)擅長(zhǎng)郊區(qū)樓盤運(yùn)作的“巨無霸”。”為鳳凰城的價(jià)格戰(zhàn)買下伏筆，同時(shí)也暗示了鳳凰城產(chǎn)品的全方位多樣化。 同樣在五一前夕，中海集團(tuán)銷售部的負(fù)責(zé)人劉顯勇也向外界宣告：“從目前市場(chǎng)的情況看，買家的熱情很高，像中?？党?月20日這兩天剛對(duì)外開放，兩天就接待了5000多人，平均每天都有80多人做認(rèn)購登記。 廣園東碧桂園鳳凰城，碧桂園集團(tuán)的第九個(gè)也是面積（一萬畝）最大的樓盤，離廣州市中心30公里，坐車約30分鐘時(shí)間，“五一”正式向外發(fā)售。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個(gè)，讓同行看得目瞪口呆，讓消費(fèi)者大開眼界?！?第八節(jié)　華南板塊背景資料研習(xí)”2001年，華南板塊實(shí)現(xiàn)了從賣房子到賣生活方式的第一次轉(zhuǎn)型，成為了廣州板塊的佼佼者。其中尤以廣州雅居樂的貨量為同區(qū)之最。第十節(jié)　業(yè)內(nèi)人士對(duì)華南板塊質(zhì)疑背景資料研習(xí) 手握廣州樓市大量理性數(shù)據(jù)的黎文江先生最近對(duì)華南提出5個(gè)疑問。隨著新產(chǎn)品、新價(jià)格、新板塊的崛起，華南板塊所面臨的挫折將在所難免。不僅如此，發(fā)展商在經(jīng)過一年的開發(fā)，有很多的東西表現(xiàn)在市場(chǎng)方面，比如他所開發(fā)的樓盤會(huì)怎么樣，消費(fèi)者心中有數(shù)，這對(duì)各個(gè)樓盤也會(huì)有一個(gè)重新的定位，因此，華南板塊的競(jìng)爭(zhēng)不但會(huì)更加激烈，其競(jìng)爭(zhēng)方式也會(huì)升級(jí)。而華南板塊則通過一年努力，已經(jīng)積累了相當(dāng)多的客戶群，市場(chǎng)上有一定的認(rèn)可度；其二華南板塊是一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的中央居住區(qū)，她還有好幾年的發(fā)展過程，目前還沒有達(dá)到頂點(diǎn)，在發(fā)展過程中，她將還會(huì)經(jīng)歷一個(gè)上升期、發(fā)展期、頂峰期。一是老城區(qū)的扎根情結(jié)太深，過往專家以及開發(fā)商們幻想的老人家住山水郊區(qū)享受晚年是不具備現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的，這批消費(fèi)力很難拉出市區(qū)；二是外來白領(lǐng)的消費(fèi)能力會(huì)越來越大，成為郊盤區(qū)的支柱力量；三是手中有物業(yè)有能力二、三次置業(yè)的買家，這些人無論區(qū)域、價(jià)位，只要有前景都會(huì)出手。 二、目前的“東圃盤”素質(zhì)參差不齊，消費(fèi)群多為外來移民和本地買家，不是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但白領(lǐng)也開始關(guān)注東圃板塊。 三、基本上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定格在廣州雅居樂花園和鳳凰城。但是，著名地產(chǎn)策劃人王志綱聲言，廣州雅居樂花園要比星河灣便宜1/3才能暢銷。 結(jié)論：針對(duì)雅居樂花園，只要靜觀其動(dòng)，隨機(jī)應(yīng)變，畢竟比起對(duì)廣州消費(fèi)者把握相對(duì)經(jīng)驗(yàn)老到，而且口碑頗佳的中海來說，雅居樂不算可怕。 但是，市場(chǎng)上過多的同類型產(chǎn)品只能打價(jià)格戰(zhàn)，象合生、富力、城建總等大發(fā)展商都以各種形式作出了大幅增值或讓利策略，比較有效的實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)及地位的鞏固，雖然尚未至于災(zāi)難性的價(jià)格戰(zhàn)，但實(shí)際上就是變相降價(jià)，多賣未必就多賺?！　　　V園東與奧林匹克中心在大資源方面的先天條件對(duì)康城而言幸福無比，在此基礎(chǔ)上，中海重墨構(gòu)筑小資文章?；诖?，我們多次安排設(shè)計(jì)人員前往康城實(shí)地考察，吸取其規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的精華，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況加以創(chuàng)新、改良，力求把本項(xiàng)目建設(shè)成洋溢著地中海浪漫風(fēng)情的高尚住區(qū)。　　建筑立面采用跳躍的體塊和色彩，避免簡(jiǎn)單刻板?！　　「鶕?jù)自然組團(tuán)的劃分，一期分為：中心花園、商業(yè)步行街，及5個(gè)組團(tuán)花園（巴洛克花園、塞拉花園、莫內(nèi)花園、馬諦斯花園、塞納花園）。 第七節(jié)　價(jià)格定位　　均價(jià)4350元／平方米（分析略）第八節(jié)　廣告定位178。 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝252?！Z動(dòng)效應(yīng)目標(biāo)：持續(xù)發(fā)展第六篇報(bào)紙前導(dǎo)廣告252。地鐵252。圣誕和新年節(jié)日氣氛濃，易于調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的情緒。252。第二節(jié)將蓄積已久的懸念以創(chuàng)意的形式崩發(fā)出來，使本項(xiàng)目主體概念迅速傳達(dá)到目標(biāo)消費(fèi)群，制造轟動(dòng)效應(yīng)。報(bào)紙252。電視廣告片1X30”252。地鐵燈箱252。地鐵252。公關(guān)/活動(dòng)252。場(chǎng)地：會(huì)所和各主題花園252。252。與廣之旅合作推廣九運(yùn)主會(huì)場(chǎng)一日游，派發(fā)中海禮品。252。與樓盤形象及產(chǎn)品有關(guān)的表演及游戲。第三節(jié)個(gè)性化裝修套餐252。報(bào)紙252。戶外252。252