【正文】 長、成本較高。五、風(fēng)險控制（一）發(fā)現(xiàn)客戶涉及債務(wù)糾紛的，要及時采取有效措施防范風(fēng)險。為盡可能控制債務(wù)人/擔(dān)保人的有效資產(chǎn)及其處分的主動權(quán)，防止其轉(zhuǎn)移或惡意處分財產(chǎn)，在提交訴訟（或仲裁）時應(yīng)及時向管轄法院申請財產(chǎn)保全，必要時采取訴前保全，力爭首封，掌握資產(chǎn)處置權(quán)。盡可能避免發(fā)生普通債權(quán)人的審理或執(zhí)行法院先采取查封、扣押、凍結(jié)等措施，取得對擔(dān)保物的處置權(quán)。（二）訴訟前應(yīng)完整收集并向法院提交證據(jù)材料，同時密切跟進(jìn)訴訟審理進(jìn)程，盡早取得生效的法律文書，以確立債權(quán)的合法性。（三）依據(jù)生效法律文書要求嚴(yán)格監(jiān)督債務(wù)人/擔(dān)保人在規(guī)定時間內(nèi)履行清償義務(wù)或依法申請強(qiáng)制執(zhí)行。（四）在訴訟及執(zhí)行過程中要密切關(guān)注法院查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人資產(chǎn)的效期及效力情況，及時申請續(xù)期或采取相關(guān)措施。（五）對明顯錯誤或顯失公平的判決或裁定，應(yīng)及時提起上訴或申訴。延伸閱讀延伸閱讀銀行貸款清收訴訟中，如何攻克保全難關(guān)？銀行不良貸款清收訴訟中，對于辦理了抵押登記的抵押物，法院基于各種顧慮，通常并不傾向于裁定財產(chǎn)保全。雖然理論上財產(chǎn)保全并不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但實際上如果不采取財產(chǎn)保全，可能會導(dǎo)致抵押權(quán)人的權(quán)利難以實現(xiàn)。那么，在這種情況下，作為債權(quán)方的代理人，如何才能排除法院的顧慮，攻克保全難關(guān)呢？銀行不良貸款清收訴訟中，法院往往對于已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物，認(rèn)為基于優(yōu)先受償權(quán)的保障，不存在會使銀行合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的緊急情況或其他使判決不能執(zhí)行或難以執(zhí)行的情況，因此認(rèn)定銀行的財產(chǎn)保全措施沒有必要性。但實際上，即使辦理了抵押登記，亦應(yīng)對抵押房屋采取財產(chǎn)保全措施。盡管民事訴訟法司法解釋規(guī)定了人民法院對抵押物采取保全措施，不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但這僅是就實體權(quán)利的規(guī)定。而在司法程序中，基于首封法院對查封財產(chǎn)的優(yōu)先處置權(quán)，會使抵押權(quán)人喪失主動權(quán)，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。司法實踐中，不同階段申請財產(chǎn)保全的程序存在差異，各地法院對于提供擔(dān)保的具體要求不同，再加上管轄法院辦事流程的差異，實踐中保全也會遇到重重障礙。部分法院對該類案件的保全申請設(shè)置較高的門檻，給申請人設(shè)置障礙，例如在申請人已提供上級分行的擔(dān)保函外，額外要求提供抵押房屋的評估報告、以及不少于保全數(shù)額20%的現(xiàn)金擔(dān)保等，因此，在涉及具體案件時，需要與保全法官進(jìn)行充分的溝通，打破法官先入為主的偏見。以下以北京為例說明申請人面對此種保全障礙時的應(yīng)對策略：一、銀行作為特殊主體，以上級機(jī)構(gòu)出具的擔(dān)保函作為信用擔(dān)保有法可依根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于財產(chǎn)保全若干問題的規(guī)定（試行）》、《北京市高級人民法院關(guān)于立案階段財產(chǎn)保全試點工作若干規(guī)定（試行）》相關(guān)規(guī)定，申請人申請財產(chǎn)保全可以以下列方式提供擔(dān)保：（一）申請人提供物的擔(dān)?；颥F(xiàn)金擔(dān)保；（二）第三人提供物的擔(dān)保或現(xiàn)金擔(dān)保；（三）法院許可的金融機(jī)構(gòu)、融資性擔(dān)保公司提供信用擔(dān)保。商業(yè)銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)申請財產(chǎn)保全的，人民法院可以接受其上級機(jī)構(gòu)出具的擔(dān)保函作為信用擔(dān)保。法院許可的金融機(jī)構(gòu)、融資性擔(dān)保公司提供信用擔(dān)保的，在出具擔(dān)保書的同時，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交上級機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、有關(guān)財務(wù)狀況資料。值得注意的是，銀行以上級機(jī)構(gòu)出具的擔(dān)保函作為信用擔(dān)保雖然有法可依，但不意味著法院必須接受擔(dān)保函形式的擔(dān)保。具體采取哪種方式作為擔(dān)保，目前北京市各個法院并無統(tǒng)一的做法，法院有自主選擇物的擔(dān)保、現(xiàn)金擔(dān)保抑或信用擔(dān)保的權(quán)利。二、超標(biāo)的額查封的例外實務(wù)中，為避免超標(biāo)的采取財產(chǎn)保全措施，法院會要求申請人提供必要的證據(jù)證明標(biāo)的物的大概價值，在大概價值不超過申請標(biāo)的情況下即可采取保全措施。按揭貸款清收訴訟中，申請人申請保全抵押房屋的，有些保全法官要求申請人提供需保全房屋的評估報告，評估房屋價值，如果房屋價值超過法律文書確定的債權(quán)額，則做出不予保全的裁定。因房屋評估的金錢花費(fèi)、時長耗費(fèi)，影響保全進(jìn)程，以及評估價值往往高于請求的債權(quán)額，結(jié)果引向不利，故為了保證申請人利益，盡快查封房屋，需與保全法官進(jìn)行充分的溝通，協(xié)商要求不提供評估報告的前提下進(jìn)行財產(chǎn)保全。法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條的規(guī)定：查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以其價額足以清償法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費(fèi)用為限，不得明顯超標(biāo)的額查封、扣押、凍結(jié)。發(fā)現(xiàn)超標(biāo)的額查封、扣押、凍結(jié)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)被執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)，及時解除對超標(biāo)的額部分財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，但該財產(chǎn)為不可分物且被執(zhí)行人無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)或者其他財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的除外。該條規(guī)定屬于超標(biāo)的額查封的例外，被保全財產(chǎn)難以明確分割或具體價值難以判斷的，可以整體查封、凍結(jié)。房屋屬于不可分割物，法院不能以價值明顯超過申請保全標(biāo)的額的不可分割物為由拒絕接受財產(chǎn)保全申請，在這個論點的支撐下，法院要求提供房屋評估報告也就沒有必須提供的必要了。三、現(xiàn)金擔(dān)保義務(wù)的免除上文提到，按揭貸款清收訴訟中，銀行以上級機(jī)構(gòu)出具的擔(dān)保函作為信用擔(dān)保雖然有法可依，但不意味著法院必須接受信用擔(dān)保。法院有權(quán)選擇具體采取哪種方式作為擔(dān)保。在法院要求提供現(xiàn)金擔(dān)保的情況下，如何和法官進(jìn)行行之有效的溝通，免除現(xiàn)金擔(dān)保的義務(wù)？首先，需要思考和區(qū)分不同立場上采取保全措施的影響，站在申請人的立場，考慮的是通過控制財產(chǎn)線索以保障裁判文書的執(zhí)行，但是站在法官的立場，更多考慮的是最大可能的保證不發(fā)生保全錯誤的情形。區(qū)分了這一點，就能明白法官為什么要申請人提供相應(yīng)的擔(dān)保，尤其是現(xiàn)金擔(dān)保這種最簡易操作變現(xiàn)的方式。掌握了法官的心理，就可以從是否會發(fā)生保全錯誤的情形這一角度出發(fā)，向法官闡明理由和觀點。銀行貸款清收訴訟案件一般事實清楚,權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，證據(jù)充分，且申請保全的房屋為申請人已設(shè)立抵押權(quán)的抵押物，采取保全措施合法合理，風(fēng)險小，并屬于可以控制的范圍內(nèi)。且申請人已按規(guī)定提供了上級機(jī)構(gòu)以自有資產(chǎn)提供擔(dān)保的擔(dān)保函，為風(fēng)險的發(fā)生提供了可供救濟(jì)的保障。其次，可以從司法實踐中的慣例說服法官，比如同法院的其他法官可以接受擔(dān)保函形式的擔(dān)保，無需額外提供現(xiàn)金擔(dān)保，其他同級法院甚至上級法院也無需現(xiàn)金擔(dān)保，采納接受信用擔(dān)保。以實例舉例和保全法官建立良好的溝通，曉之以理，動之以情，爭取最大化的為當(dāng)事人減輕負(fù)擔(dān)，保障保全手續(xù)和訴訟程序的順利進(jìn)行。律師在訴訟過程中，如何處理與法官的關(guān)系，以何種姿態(tài)與法官相處，如何使法官更易于接受律師的觀點，這是律師在執(zhí)業(yè)過程中需要不斷思考和改進(jìn)的。律師在積極主張和維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利的同時，要時刻想著法官在審理過程中遇到的困難、法官的思維模式和審判習(xí)慣。在觀點發(fā)生分歧的時候，律師都應(yīng)當(dāng)發(fā)揮專業(yè)的分析能力、表達(dá)能力和溝通能力，用法官最容易接受的方式，適時的為法官提供建議和幫助，奠定律師作為幫助者的地位和作用。.不良資產(chǎn)清收處置手段與流程（三）第三節(jié) 處置抵質(zhì)押物一、定義處置抵質(zhì)押物是指債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)人（在本節(jié)中即指抵押權(quán)人/質(zhì)權(quán)人，下同）未受清償或者發(fā)生約定的實現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)的情形時，債權(quán)人通過與債務(wù)人（在本節(jié)中即指抵押人/出質(zhì)人，下同）協(xié)商或向法院申請通過司法途徑對抵質(zhì)押物予以變現(xiàn)，變現(xiàn)所得優(yōu)先用于償還所擔(dān)保債務(wù)的清收處置方式。二、適用條件（一）辦理了抵質(zhì)押登記手續(xù)，抵質(zhì)押權(quán)人對抵質(zhì)押人的抵押權(quán)必須有效；（二）主債權(quán)未受清償且已屆清償期，或抵質(zhì)押人同意處置抵質(zhì)押物用于清償所擔(dān)保的債務(wù)。三、工作流程（一）通過押品管理團(tuán)隊對押品的現(xiàn)場核查情況確認(rèn)抵質(zhì)押物的現(xiàn)狀和登記的有效性，若現(xiàn)場核查的時間間隔較長，應(yīng)在處置前到相關(guān)部門重新核實。（二）通知債務(wù)人和抵質(zhì)押人對設(shè)定的抵質(zhì)押物進(jìn)行處置以及處置的方式，如果采取變賣或折價方法處置抵質(zhì)押物，變賣價格或折價金額由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，應(yīng)采取拍賣的方式進(jìn)行。（三）采取拍賣的方式處置時，抵質(zhì)押權(quán)人和抵押人共同委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對擬處置的抵質(zhì)押物進(jìn)行評估確定處置價格。（四）抵質(zhì)押權(quán)人和抵押人共同選定拍賣行依據(jù)評估價格進(jìn)行公開拍賣。四、利弊分析（一）有利方面有利于債務(wù)盡快得到償還，特別是在貸款形成不良之后，有利于盡快收回不良資產(chǎn)，改善資產(chǎn)質(zhì)量。債務(wù)人在現(xiàn)金流不足的情況下，處置抵質(zhì)押物有利于緩解債務(wù)人資金緊張的狀況，維持其正常經(jīng)營。（二）不利方面企業(yè)在剛剛出現(xiàn)經(jīng)營困難的情況下，處置其抵質(zhì)押物可能會影響其還款的積極性，甚至不配合清收處置工作，從而造成處置的被動，甚至走向法律訴訟。在不通過法律程序處置抵質(zhì)押物時，抵質(zhì)押物的真實狀況、瑕疵狀況較難調(diào)查清楚，處置的難度相應(yīng)增大。抵押人不同意處置或者提出異議的時候?qū)⒂绊懫涮幹?。一旦抵質(zhì)押物被其他債權(quán)人查封在先，即使我行審定了抵押且有效，但仍無法實現(xiàn)處置，只有等其他債權(quán)人處置時主張優(yōu)先受償。五、風(fēng)險控制（一）我國擔(dān)保法對不同抵押物的抵押登記規(guī)定了不同的法律意義，即抵押合同生效要件和對抗要件，抵押合同須經(jīng)登記才生效。質(zhì)押包括動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。動產(chǎn)質(zhì)押以動產(chǎn)的交付為合同生效要件。而權(quán)利質(zhì)押需要進(jìn)行質(zhì)押登記。依法辦理抵（質(zhì)）押物登記，是確保銀行擔(dān)保手續(xù)合法有效的前提。也是債權(quán)人處置和行使抵質(zhì)押權(quán)的前提。（二）盡早通過司法程序處置抵質(zhì)押物，避免處置過程中發(fā)生其它難以預(yù)料的情況，盡快回收現(xiàn)金和其它資產(chǎn)。延伸閱讀銀行不良貸款抵押物處置現(xiàn)狀及策略分析一、不良貸款抵押物處置困難的現(xiàn)狀當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增速下行明顯，行業(yè)風(fēng)險、區(qū)域風(fēng)險疊加，信用風(fēng)險突出，銀行業(yè)面臨的經(jīng)營形勢十分嚴(yán)峻，與之相應(yīng)的是，不良貸款的快速和大幅上升，銀行有被動成為“房東”的趨勢，手中掌握的抵押物也越來越多，但抵押物的處置與執(zhí)行卻進(jìn)展緩慢，有些抵押物明明產(chǎn)權(quán)清晰、狀況良好也很難處置，迫不得已，只有通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或核銷方式來化解不良貸款，銀行的正常經(jīng)營受到不同程度的影響，營業(yè)利潤也受到了較大侵蝕。目前，抵押物執(zhí)行中遇到的障礙主要存在有以下幾種情況：、借款人失聯(lián)或不配合，人為拉長了抵押物處置時間當(dāng)?shù)盅嘿J款逾期且催收進(jìn)展緩慢、銀行迫不得已進(jìn)行訴訟并通過法院處置抵押物時，抵押人往往以種種理由推脫、搪塞，拒不配合，或者試圖通過各種途徑阻礙司法執(zhí)行，拖延抵押物的處置，如：拒絕簽收法院相關(guān)文書，導(dǎo)致銀行在處置環(huán)節(jié)需要進(jìn)行公告，或者，不斷向法院提出異議或上訴來拖延處置時間，進(jìn)而影響抵押物的處置效率。據(jù)了解，此類情況比較普遍，占執(zhí)行困難案件的比例近40%.，需要首封法院推動才能進(jìn)行司法拍賣，使得銀行在后期的司法拍賣中較為被動由于多種原因，一些借款企業(yè)或擔(dān)保企業(yè)在銀行的抵押物往往被多家執(zhí)法機(jī)構(gòu)查封，如果抵押物被他人首封，抵押銀行即使抵押手續(xù)完備也不能獨(dú)立推動司法拍賣，商業(yè)銀行對此反響不斷。在社會各界的強(qiáng)烈呼吁下，江蘇省高院執(zhí)行局對首封法院怠于啟動拍賣的情況作了推動，發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行疑難若干問題的解答》，其中，對同一財產(chǎn)被多個法院查封，而首封法院怠于處置查封財產(chǎn)的情形進(jìn)行了規(guī)范，但具體措施在基層法院還未落地或者執(zhí)行不到位，大量抵押物均由于貸款銀行非首封而導(dǎo)致銀行貸款無法受償。此外，個別債務(wù)人為了在后期處置中掌握一定的談判權(quán)，在風(fēng)險暴露前就采取措施對抵押給銀行的抵押物進(jìn)行惡意查封。如某客戶自身經(jīng)營不佳，自知銀行貸款難以到期歸還，抵押人就通過民間借貸債權(quán)人對銀行抵押物先行查封，導(dǎo)致銀行處置推動困難，并以此要挾，在后期與銀行的談判中要求對利息甚至部分本金進(jìn)行減免。、房產(chǎn)被分開抵押，需與其他抵押權(quán)人合并處置由于部分地區(qū)抵押不夠規(guī)范，一些借款人在取得土地證后將土地抵押給甲銀行，用甲銀行的貸款進(jìn)行項目建設(shè)，待項目建成后，又將辦妥產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)抵押給乙銀行，再次在乙銀行辦理貸款，一旦借款人發(fā)生風(fēng)險，無論是甲銀行或是乙銀行都將無法單獨(dú)處置抵押物。我們就曾碰到過此類情況，某貸款人抵押給銀行的土地為整個廠區(qū)土地中的一部分，其與廠區(qū)其他土地(其他債權(quán)人的抵押物)相連，較難分割處理；也曾碰到過某客戶的抵押物由于之前企業(yè)生產(chǎn)需要，地下鋪設(shè)了大量管道，而管道又抵押給了其他債權(quán)人，導(dǎo)致了單靠銀行一家無法推動處置的情況?，F(xiàn)階段，企業(yè)大多與地方政府關(guān)系千絲萬縷，出于種種目的，一些地方政府會對銀行處置抵押物設(shè)置障礙。如某企業(yè)抵押貸款產(chǎn)生不良，遲遲不還，進(jìn)入法院執(zhí)行階段后，借款人住所地的區(qū)政府卻正式發(fā)函至法院，聲稱該企業(yè)債務(wù)眾多，為了維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣姆€(wěn)定，要求對該企業(yè)訴訟案件進(jìn)行集中、整體處理(實質(zhì)是抵制該銀行對抵押物的處置)，并要求法院停止執(zhí)行，最終還得到了當(dāng)?shù)胤ㄔ旱恼J(rèn)可。，法院對銀行受償范圍進(jìn)行了限定主要表現(xiàn)為以下兩方面，一是受償范圍僅限于房產(chǎn)登記部門登記的債權(quán)金額，不包括利息或?qū)崿F(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。例如，江蘇省高院公布的《關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》和《江蘇省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于執(zhí)行疑難若干問題的解答〉的通知》，將擔(dān)保范圍限定在抵押權(quán)登記簿登記的范圍內(nèi)，銀行貸款的利息和費(fèi)用得不到法院支持的情況可能會越來越多。如某客戶，抵押登記時債權(quán)金額僅登記了本金500萬元，判決中法院認(rèn)定銀行僅能就該500萬本金優(yōu)先受償，而利息和相關(guān)費(fèi)用只能作為普通債權(quán)處理；二是表現(xiàn)為即使房地產(chǎn)價格有所上漲，也僅能就當(dāng)時登記的債權(quán)受償，且受償金額不能超過授信時的評估價格。，從而給正常拍賣造成障礙銀行貸款的抵押物上通常會附有租賃合同，由于法律上有“買賣不破租賃”的規(guī)定，即：如租賃合同發(fā)生在借款人在銀行借款前，或租賃合同是經(jīng)銀行同意的，即使抵押物進(jìn)行拍賣，此前的租賃合同仍然有效。當(dāng)然，該項規(guī)定在保護(hù)承租人權(quán)益的同時，也為抵押人編造虛假租賃進(jìn)而阻止銀行處置抵押物提供了便利。去年，某銀行在處置一客戶的抵押物某菜場時，承租人舉證該菜場上附有十年期限的租賃合同，面對這一抵押物瑕疵，該銀行經(jīng)過較長時間的不懈努力，做了許多方面的溝通協(xié)調(diào)工作，耗用了大量的人力、財力和物力，通過多種渠道積極對抵押物進(jìn)行營銷，最終才得以在三拍中以合理的價格拍賣出該抵押物。，法院一般不支持推動執(zhí)行對于住宅進(jìn)行抵押的貸款，可能會遇到抵押人用唯一居所抗辯執(zhí)行的問題。某客戶的抵押物為一套別墅，但在執(zhí)行時，由于被執(zhí)行人提出，該抵押物為其唯一居所，即使該房產(chǎn)為別墅，借款人有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，法院也不支