【正文】 經(jīng)營理念是——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。5．管理隊(duì)伍三、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析1．養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，，%（其中，%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)據(jù)2007年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2006年,%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會階段。全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。(3)政治保障——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《社會保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》等文件。2000 年8 月, 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》, 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出, 要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè), 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè), 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能, 要鼓勵(lì)社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。 (4)理論與實(shí)踐——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會員對如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。(5)人文環(huán)境——休閑大連 要做全國最佳養(yǎng)老地大連正成為不少外地人（尤其是東北人）退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入大連養(yǎng)老業(yè)。，這是2007年大連市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。10年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。大連市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個(gè)大連人中將有1個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而大連因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。(1)房地產(chǎn)需求旺盛2007 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)2007 年報(bào)告》，對國內(nèi)20 個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、大連、蘇州和三亞，大連位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的東北部城市。從大連市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，大連的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了大連這個(gè)城市宜居指數(shù)的均衡性特征。從國內(nèi)外評價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為大連具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。隨著城市化進(jìn)程加快，近年大連的東北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了大連房地產(chǎn)的價(jià)值，對大連經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激大連市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來大連市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。 (2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國進(jìn)入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 。 再過10 年, 億。 再過20 年, 億。 再過50 年, 億, 屆時(shí), %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年大連老年人已突破85萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題。目前我國社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達(dá)238 萬,占全市人口的18 % 。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2007年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級城市和4個(gè)直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。，%。 而另一方面，大連市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。市場結(jié)論通過以上分析,我們可以看出,大連對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求,在大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“夕陽紅”未來發(fā)展的重頭戲，“夕陽紅”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“夕陽紅”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。3．主要競爭情況分析（1）養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的大連市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“夕陽紅養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，大連市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“夕陽紅”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“夕陽紅”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。大連以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如**老年公寓、**老年休養(yǎng)院、***生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省醫(yī)院老年中心、***老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足大連“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著“夕陽紅”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會提供就業(yè)空間；“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢?！贝筮B市民政局社會福利處處長認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。據(jù)了解，在10年前，大連全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，僅大連市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。（2）房地產(chǎn)市場的競爭分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年～%、%，%、%。近幾年，%，%，2006年1～%。統(tǒng)計(jì)資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。大連的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長，2007年，%，%；，%。2007年全市商品房交易均價(jià)6173元/平方米，%；商品住宅交易均價(jià)6578元/平方米，%。2007年，%。在所有的投資中，%。，%；新開工項(xiàng)目146個(gè)，%；，%；，%；，%；，%。以上數(shù)據(jù)表明，大連的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場，這樣領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者， 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1．機(jī)會（1）巨大的“銀色市場”來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2007年大連老年人已突破85萬。在這大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之十的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是未來發(fā)展的重頭戲。（2）政府的關(guān)注與支持　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題?！跋﹃柤t”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。（3）GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2007年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)