【正文】 業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設的劃撥用地優(yōu)惠等；二是原來由政府壟斷經營的行業(yè)或業(yè)務，在政府主動試行改革之時，先進入者就沒有什么競爭者，經營風險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性循環(huán)的狀態(tài)。（2）專業(yè)化的服務隊伍長期的老年市場服務經驗，無疑也為某某公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質的老年服務隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質服務、深受顧客信賴?！跋﹃柤t”在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內部的現存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務社區(qū)的開發(fā)產生一些阻力。不可否認大連的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的大連將是越來越多老年人的選擇，而大連的養(yǎng)老產業(yè)的市場商機日漸明朗。20年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。（4）大連——養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風景優(yōu)美。有了經濟的保障，才能保證服務的實現，這也正是某某此次開發(fā)該項目實現利潤的重要條件之一。%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。（3）GDP的保障隨著經濟持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質量得到進一步改善。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。（2）政府的關注與支持　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現并不斷加重。在這大連市現有的85萬老年人口中，如果有百分之十的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。%；新開工項目146個，%；，%；，%；，%；，%。2007年，%。大連的經濟狀況高速增長，2007年，%，%；，%。近幾年，%，%，2006年1～%。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構正不斷涌現，服務對象也開始多元化，僅大連市民政局審批的民辦養(yǎng)老機構就達到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務機構和一些以老年公寓等形式存在的機構?！贝筮B市民政局社會福利處處長認為，老年產業(yè)也是朝陽產業(yè)，未來幾年時間內，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強雙方的安全感；，減輕政府的負擔；，為社會提供就業(yè)空間；“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。大連以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如**老年公寓、**老年休養(yǎng)院、***生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省醫(yī)院老年中心、***老年電梯公寓等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點?？梢哉f，“夕陽紅”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“夕陽紅”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。因此，開發(fā)建設和經營養(yǎng)老服務社區(qū)是“夕陽紅”未來發(fā)展的重頭戲，“夕陽紅”公司有一定的老年市場的服務經驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“夕陽紅”肯定會在老年產業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 而另一方面，大連市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。 調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。2007年最新統(tǒng)計結果顯示，%。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。在最早進入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達238 萬,占全市人口的18 % 。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現并不斷加重。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。 再過10 年, 億。 (2)養(yǎng)老服務需求迫切隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數量不斷攀升。隨著城市化進程加快，近年大連的東北部經濟、政治、文化中心地位的進一步凸現，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了大連房地產的價值，對大連經濟的持續(xù)發(fā)展也將產生積極的深遠的影響。第三，要看城市的經濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。從國內外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“ 三大環(huán)境”基本特質，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經濟環(huán)境。(1)房地產需求旺盛2007 年5 月，第一財經與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數———中國公眾城市宜居指數2007 年報告》，對國內20 個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、大連、蘇州和三亞，大連位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的東北部城市。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。10年前，占總人口的比例不到10％。(5)人文環(huán)境——休閑大連 要做全國最佳養(yǎng)老地大連正成為不少外地人（尤其是東北人）退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進入大連養(yǎng)老業(yè)。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。他們普遍認同，鑒于我國目前的經濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構無法替代的。該決定還明確指出, 要加強社區(qū)建設, 依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè), 進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務院陸續(xù)頒布了《關于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。(3)政治保障——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。但我國的國民經濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。嚴格的計劃生育制度，經濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。從出生率出現下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。同時，國內外近期人口預測發(fā)現，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點。有關數據顯示，%（其中，%）。人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。二、公司簡介1．公司概況2．發(fā)展目標3．現有業(yè)務4．經營理念本公司的經營理念是——在老年服務業(yè)務領域內，以誠信經營為基本行為準則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務產品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。5．實現以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現本計劃書的市場風險不超過3%?！跋﹃柤t”養(yǎng)老服務社區(qū)各類住房共2450套，根據精確預估，社區(qū)住房銷售的預期收入為24000萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現金利潤7500萬元，此外還可以得到公用建筑的資產7250萬元。這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業(yè)鏈，完善了老年產業(yè)服務體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。2．本計劃書涉及的時間為2008年~2010年兩年。養(yǎng)老服務社區(qū)的市場情況分析3.管理隊伍三、項目市場背景與市場情況分析1.經營理念5.l 案例（一） 老年公寓和養(yǎng)老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。4．一些老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。目前老年公寓和養(yǎng)老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。以我國大連市為例，％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構的老人占總人口的比重，按3％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。1．老年公寓的建設供不應求。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現狀與問題老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展