【正文】 應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）； 電梯前廳和電梯內(nèi)要確 保擔(dān)架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透； 樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于 300 ㎜ ， 坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 ? 環(huán)境要園林化 （低容積率 ） 幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 結(jié)合我們的定位 ，在此提出社區(qū) 規(guī) 劃方案，以期達成美好的愿景 。 地塊距離城郊 不易超過 10 km，老年公寓 不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的 地方 ， 老人突發(fā)狀況較多，遠離 社會 ， 心理將會 承受很大的壓力，不利于身心健康。 ? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則 100～ 200 畝，大則 500～ 800 畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 三 、老年公寓 選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務(wù)性消費為主。這種 消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費 是很不利的。目前，商品市場常常以經(jīng)濟效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。當(dāng)然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應(yīng)會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家 庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應(yīng)是相對獨立的，消費能力是自主的。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成 時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而據(jù) 1998 年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為 71 歲，其中男性為 69 歲，女性為 73 歲。 2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。 （二）老年住宅目標(biāo)客戶消費特征分析 13 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費有如下特 點： 1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。 在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選 擇老年公寓 主要是從以下幾個方面考慮： ① 為父母提供一個優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護了 老人 、子女 的 雙重尊嚴； ② 老年建筑的特殊功能 能為老人提供 居住 安全的 保障 ； ③ 老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細致的照顧 ，解除了子女們 的后顧之憂 ； ④ 社區(qū)活動可以豐富父母的生活。 年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。 由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓 的需求是加快增長的。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。 ? 老年住宅的 外 在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分： (1)社會居住觀念的改變 中國 “養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。 可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老 年人。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì) 的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過 億，占世界老年人口的 1／ 5，占全國總?cè)丝诒戎氐?10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。總之中檔老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓 、低檔公寓 也將占有一席之地。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求 相對較大。 ? 老年 公寓 將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進入養(yǎng)老社區(qū) 的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原 因，大多選址于市中心，噪音 和空氣污染相當(dāng)嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年 住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓 無法滿足 寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年 公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住 宅深受老年人喜愛。 因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。 總之 ， 目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群 ， 提供的是最基本的服務(wù) 。 ? 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工 和農(nóng)民 工 ，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護 理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只 是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、 生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 ? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 、 管理水平低下 目前 鄭州 市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個床位以上規(guī)模的還比較少。 ? 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 、服務(wù) 范圍狹窄 目前鄭州 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間， 8 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人 生活 的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上 體 現(xiàn)人性化關(guān)懷。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。 （ 四 ） 鄭州 市老年公寓 現(xiàn)狀 ? 老年人口高齡化日趨明顯 人口抽樣調(diào)