【正文】 %；，%；，%；，%。2005年，%。 2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，%。統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年～%、%，%、%。（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析 民營(yíng)企業(yè)家謝春明投資1000萬(wàn)元，將400平方米的保和福利院升級(jí)成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時(shí)為400多個(gè)老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬(wàn)元的“霞齡居”老年公寓也正在建設(shè)中。面對(duì)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。 近年來(lái)，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)象也開始多元化，僅XX市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)?！盭X市民政局社會(huì)福利處處長(zhǎng)李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)?！半S著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。 當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了XX市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)：；；，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會(huì)提供就業(yè)空間； XX以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，“秋麗”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于“秋麗”公司的進(jìn)入無(wú)疑將是一個(gè)極其有利的局面。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來(lái)發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。據(jù)悉，本次調(diào)整后，XX市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。昨天來(lái)自XX市勞動(dòng)和社會(huì)保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來(lái)的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，XX市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。而另一方面，XX市社會(huì)保障制度逐步完善，國(guó)家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長(zhǎng)速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。既然已然存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達(dá)238 萬(wàn)，占全市人口的18 % 。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題。隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^(guò)10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。四川新聞網(wǎng)XX商報(bào)訊　?。ㄓ浾邚堫＃禭X市“十一五”人口和計(jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺(tái)。十一五期間 XX人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 近10年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。再過(guò)20年。據(jù)預(yù)測(cè)，再過(guò)5年。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，購(gòu)房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì)上升，成為房地產(chǎn)需求主流。今后幾年XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。 隨著城市化進(jìn)程加快，近年XX的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無(wú)形地提升了XX房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)XX經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。 第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。從居住舒適度來(lái)講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。從國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來(lái)看，我們認(rèn)為，我國(guó)宜居城市應(yīng)具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2006年報(bào)告》，對(duì)國(guó)內(nèi)20個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、XX、蘇州和三亞，XX位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的中西部城市。2006 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國(guó)公眾城市宜居指數(shù) (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)情況分析 據(jù)最新的《XX五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告》顯示，XX市商品房市場(chǎng)中，%、%、%，呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 XX溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到XX來(lái)。而XX作為一座“來(lái)了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來(lái)此養(yǎng)老。“他們基本上都是在這里常住，逢年過(guò)節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決?！拔覀冞@兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來(lái)自上海、山東、西藏、河北的外地老人?！爆F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報(bào)個(gè)平安?！癤X養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。”昨日，在XX郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。而XX因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來(lái)20年成為全國(guó)退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。XX市民政局一位官員預(yù)測(cè)，在未來(lái)20年至30年內(nèi)，每4個(gè)XX人中將有1個(gè)老人。 這是2005年XX市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。 從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。 中國(guó)老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問(wèn)題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路?！碚摵蛯?shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù) (4)、理論與實(shí)踐 2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。 2000 年8 月， 中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》， 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營(yíng)造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問(wèn)題。 全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國(guó)家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問(wèn)題也將得到更好的解決。據(jù)2005年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年，%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。——國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (2)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。可以預(yù)見，未來(lái)的幾十年中，我國(guó)的人口老化問(wèn)題將更加嚴(yán)重。這表明，我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化國(guó)家的行列。同這些國(guó)家相比，我國(guó)人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國(guó)情，我國(guó)卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國(guó)家。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國(guó)、希臘、日本等。人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢(shì)。(1)、人口老齡化趨勢(shì) 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析 會(huì)計(jì)師職稱。4)、財(cái)務(wù)總監(jiān)XX女士 2002年，美國(guó)西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理； 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 劉先生長(zhǎng)期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。 XX先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級(jí)工程師職稱，中共黨員。2)、副總經(jīng)理XX先生 2001年，擔(dān)任陵園的董事長(zhǎng)。2003年，公司變更設(shè)立四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理； 1997年5月，“XX靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理； 1992年7月～1997年5月在香港偉確集團(tuán)XX辦事處任首席代表； 1985年4月～1992年2月，在中國(guó)華能集團(tuán)XX公司任總經(jīng)理； 1981年～1985年，XX貿(mào)易總公司總經(jīng)理； 1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長(zhǎng)、工會(huì)主席； 1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過(guò)西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎(jiǎng)，歷任學(xué)員、電影隊(duì)長(zhǎng)、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長(zhǎng)； XX先生1940年4月13日出生于XX市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。1)、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理XX先生 管理隊(duì)伍 公司曾通過(guò)借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡(jiǎn)單延伸出來(lái)的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒(méi)有成為公司的贏利源。公司在開展殯葬服務(wù)的過(guò)程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬(wàn)人。公司所經(jīng)營(yíng)的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客3萬(wàn)余人?？蛻舾艣r 本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過(guò)不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場(chǎng)中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢(shì)明顯得不償失“后工業(yè)化社會(huì)”中，為不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需要提供全方位的老年服務(wù)。 現(xiàn)在公司經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，留存利潤(rùn)已有3100萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對(duì)領(lǐng)先者。 根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號(hào)的塔位。四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。 靈新墓葬園區(qū)地處XX市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬(wàn)多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。這兩個(gè)項(xiàng)目完成后，將使公司的年?duì)I業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬(wàn)元上升到8000余萬(wàn)元，并可實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。公司主要通過(guò)在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場(chǎng)”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)十年左右的發(fā)展，使公司能夠達(dá)到年收入過(guò)億，在老年市場(chǎng)上，成為西南甚至全國(guó)最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。使以塔位銷售為主的經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。公司已開發(fā)項(xiàng)目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。 四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“XX靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊(cè)，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項(xiàng)目。公司概況 二、公司簡(jiǎn)介 實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤(rùn)目標(biāo)，由于銷售市場(chǎng)廣闊，市場(chǎng)需求旺盛，經(jīng)過(guò)專業(yè)的對(duì)本項(xiàng)目的投資分析，實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不超過(guò)3%。 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為18674萬(wàn)元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤(rùn)2375萬(wàn)元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬(wàn)元。這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來(lái)發(fā)展開拓市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。 老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問(wèn)題。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。 北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400－500元（《老年住房專題會(huì)議論文集》2002年）。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。以我國(guó)大連市為例，％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。 這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了