【正文】 偉確集團(tuán)XX辦事處任首席代表； 2003年，公司變更設(shè)立四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理； 4)、財(cái)務(wù)總監(jiān)XX女士 按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國、希臘、日本等。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。 (4)、理論與實(shí)踐 從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。XX市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個(gè)XX人中將有1個(gè)老人?！八麄兓旧隙际窃谶@里常住，逢年過節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。XX溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到XX來。 (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 2006年報(bào)告》，對(duì)國內(nèi)20個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、XX、蘇州和三亞，XX位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的中西部城市。 據(jù)預(yù)測，再過5年。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題。 昨天來自XX市勞動(dòng)和社會(huì)保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，XX市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。XX以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)?！半S著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)象也開始多元化，僅XX市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。統(tǒng)計(jì)資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。 近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。（2）、政府的關(guān)注與支持　 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，XX市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。%。（4）、XX——養(yǎng)老勝地 不可否認(rèn)XX的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢(shì)，未來的XX將是越來越多老年人的選擇，而XX的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機(jī)日漸明朗?！扒稃悺痹诓痪弥?，面對(duì)的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。另外，公司曾通過借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源?！扒稃悺表?xiàng)目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個(gè)更為廣闊的舞臺(tái)，讓他們的才華得以更加充分的施展。（4）、先入為主 一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務(wù)上面長期得到了如稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目建設(shè)的征地用地的優(yōu)惠等； 審視秋實(shí)公司的歷史進(jìn)程，我們不難發(fā)現(xiàn)，公司創(chuàng)立者之一正是XX天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的精英，那么秋實(shí)公司在房地產(chǎn)行業(yè)的信息獲取、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)等方面，自然具有其他競爭者所不具備的先天優(yōu)勢(shì)。 “秋麗”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)高價(jià)、高檔專業(yè)的形象進(jìn)入市場，是否能如預(yù)期的那樣得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可與接受？ 而此次秋實(shí)公司開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總戶數(shù)為2450，%，可見“秋麗”社區(qū)僅在XX就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入XX的外地購房者。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。該社區(qū)建設(shè)分為兩期，第一期建設(shè)面積7．8萬平方米，第二期建設(shè)面積7．7萬平方米，整個(gè)社區(qū)2003年10月開工，2004年7月竣工。完善配套的醫(yī)療保健設(shè)施和文化娛樂設(shè)施是這里的顯著特色，人車分離設(shè)計(jì)、無障礙通道、四層院落式電梯設(shè)計(jì)、雙扶手、梯級(jí)低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應(yīng)俱全?！丁扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的三大主張》 主張二：陽光院壩 鄰里如親 《“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的八項(xiàng)服務(wù)》 報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。 2003年11月中旬，為了照顧本公司多年來的老客戶，向老客戶限售第一期100套住房（無獨(dú)院），按第二檔優(yōu)惠價(jià)出售。同時(shí)開始出售獨(dú)院。社區(qū)提供的各項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)價(jià)格按照市場價(jià)格計(jì)算。（2）、隨著消費(fèi)者消費(fèi)行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要擴(kuò)大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另一方面又要走專業(yè)化道路，細(xì)分產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢(shì)的銷售代理商來完成。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營銷革命。我們已經(jīng)清楚地意識(shí)到，網(wǎng)絡(luò)營銷必然是未來房地產(chǎn)銷售的重要趨勢(shì)，秋實(shí)公司需要盡快適應(yīng)這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以秋實(shí)公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷勢(shì)在必行。（2）、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與人員推銷 在同一場所可同時(shí)進(jìn)行“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)模型的展覽會(huì)，在當(dāng)場派發(fā)公司印制的“秋麗”社區(qū)的宣傳資料，并有公司專門安排的咨詢?nèi)藛T進(jìn)行現(xiàn)場咨詢與推銷展示陳說； 從專業(yè)的老年醫(yī)療、健身等機(jī)構(gòu)尋找特定目標(biāo)顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷售目錄的方式進(jìn)行促銷 （鑒于資源限制，這里只提供了簡單的現(xiàn)金流量表） 現(xiàn)金流量表項(xiàng) 目金 額（萬元）一、房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售獨(dú)居式民居收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%）1404銷售院落式住宅樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%）11117銷售酒店式公寓樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%）4347銷售可出售格樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%）806銷售剩余房屋收到的現(xiàn)金（銷售額其余的10%）1000現(xiàn)金流入小計(jì)：18674建設(shè)總支出現(xiàn)金15769作為銷售費(fèi)用支出的現(xiàn)金530現(xiàn)金流出小計(jì)：16299房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：2375二、管理服務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（每年）利用公共服務(wù)設(shè)施收到的現(xiàn)金302銷售會(huì)員卡收到的現(xiàn)金109老年大學(xué)學(xué)費(fèi)收到的現(xiàn)金18幼兒園等服務(wù)收到的現(xiàn)金 12茶園茶館服務(wù)收到的現(xiàn)金30食堂餐廳服務(wù)收到的現(xiàn)金60交通車服務(wù)收到的現(xiàn)金12利用商業(yè)設(shè)施收到的現(xiàn)金50代戶出租服務(wù)收到的現(xiàn)金30家政等服務(wù)收到的現(xiàn)金30醫(yī)藥等服務(wù)收到的現(xiàn)金120現(xiàn)金流入小計(jì)：763作為人員。公司將拿出面向社會(huì)銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò)銷售的對(duì)象，嘗試網(wǎng)絡(luò)銷售，為將來公司的銷售積累經(jīng)驗(yàn)、奠定基礎(chǔ)。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)上宣傳對(duì)客戶進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋或通過商品房網(wǎng)上競拍給項(xiàng)目造勢(shì)，提升項(xiàng)目人氣。這種銷售模式的優(yōu)勢(shì)在于：①它簡化了商品市場的交易活動(dòng)，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和力的不足,提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；②相對(duì)于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更廣泛的客戶關(guān)系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。（1）、對(duì)于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式，因?yàn)楣緦?duì)于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷模式，,銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用也完全可由開發(fā)商來控制，高效從嚴(yán)支出可以大大降低物業(yè)銷售的費(fèi)用。渠道 2004年4月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動(dòng)工，向全社會(huì)出售第二期期房，按第四檔價(jià)出售。 2003年10月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無獨(dú)院），按第一檔最低價(jià)出售?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)戶型分檔銷售價(jià)格 院落式住宅樓（元/平方米）1080118012801380酒店式公寓樓（元/平方米）1180128013801480獨(dú)居式民居（萬元/院）39 幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時(shí)代管。 社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實(shí)際，有針對(duì)性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年?duì)I養(yǎng)餐飲服務(wù)。除此之外，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、茶園茶館、食堂餐廳、交通車等公共設(shè)施，以及日用百貨、美容美發(fā)、音響出租、花店、洗衣房等商業(yè)設(shè)施滿足老年人日常生活需求。“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是由四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司開發(fā)的我國西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，秋實(shí)公司在開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的構(gòu)想提出之初，就將“秋麗”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。 這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。目標(biāo)市場 由XX眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的錦繡華都、鷺島國際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東陽光、科華天城、東籬居等一系列熱銷樓盤，將會(huì)與公司即將開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)激烈地爭奪顧客群。 以這樣一批優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)者為核心的公司管理隊(duì)伍，既擁有豐富的市場經(jīng)驗(yàn)，又具備深厚的知識(shí)基礎(chǔ)。 20年后，中國的哪個(gè)城市會(huì)成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是秋實(shí)此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的重要條件之一。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。在這XX市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。 以上數(shù)據(jù)表明，XX的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營銷、中房XX公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。（2）、房地產(chǎn)市場的競爭分析 面對(duì)機(jī)會(huì)和市場空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金?！盭X市民政局社會(huì)福利處處長李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了XX市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。 可以說，“秋麗”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于“秋麗”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。據(jù)悉，本次調(diào)整后，XX市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。而另一方面，XX市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。十一五期間 XX人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 再過20年。今后幾年XX市國民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。從國內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 “我們這兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。“XX養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。而XX因?yàn)闅夂蛞巳恕⒔?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。這是2005年XX市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。 據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年，%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。(2)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。(1)、人口老齡化趨勢(shì) 三、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析 1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； XX先生于1942年12月22日出生于四川省