【正文】 “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)將主要目標定位于中高端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務，社區(qū)房屋的銷售價格自然比一般樓盤略高，但從性價比的角度衡量，購買“秋麗”絕對會帶給消費者物超所值的收獲。2004年4月，第一期已經建成，公開向全社會出售第一期現房，按第四檔價出售。 音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業(yè)務。 凡租住、購買“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項服務： （3）、經驗豐富的管理團隊 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園林觀光和休閑時的）附加服務。優(yōu)勢 雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識，服務意識差。威脅 以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。而另一方面，XX市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。 再過10年。在房地產開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場供應提供了足夠的保障；另一方面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，％。在所有的投資中，%。XX的經濟狀況高速增長，2005年，%，%；，%。同時，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務機構也不斷出現。據XX市老齡委辦公室一位工作人員介紹，％，興辦養(yǎng)老機構是必然趨勢。（1）、養(yǎng)老服務市場的競爭分析 %。隨著經濟持續(xù)發(fā)展，XX市城市居民家庭收支呈現出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質量得到進一步改善。 目前我國社區(qū)中的診所，%的老人需要，%的老人得到服務；保健指導，%的老人需要，%的老人得到服務；家庭病床，%的老人需要，%的老人得到服務；定期體檢，%的老人需要，%的老人得到服務；應急服務，%的老人需要，%的老人得到服務。來自XX市老齡委的數據：2006年XX老年人已突破165萬。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。第三，隨著工業(yè)化的進程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農政策支持下，城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產市場帶來一定的積極發(fā)展空間。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激XX市房地產市場的繁榮興旺，未來XX市的房地產市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。其次，應考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。更加顯現了XX這個城市宜居指數的均衡性特征。據記者調查，現在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng)老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設施和醫(yī)療設施。 四川在線華西都市報消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進入XX養(yǎng)老業(yè)。(5)、人文環(huán)境 該決定還明確指出， 要加強社區(qū)建設， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè)， 進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施?！h和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障 嚴格的計劃生育制度，經濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。1954年生，從事財務工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經理，現任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務總監(jiān)，編寫過多種財務制度，培訓過多名財務人員。XX先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，XX理工學院大專畢業(yè)，具有高級經營師職稱。 經營理念 此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標要求，進行產業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。 政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓的價位偏高。老年公寓的布局不盡合理。 老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。 老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。 ％。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。老年公寓（老年社區(qū)）是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。 頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位： 二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況： 當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。體現在：規(guī)劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設施。五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有： 投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。七、老年公寓的宣傳： 一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。 九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。它既體現老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。據世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居??；現與子女同住的老人中，％認為這種方式很理想，％的老人則希望能分開??；現與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。 借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。隨著我國經濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。老年公寓的建設供不應求。目前老年公寓和養(yǎng)老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。一些老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全。老年公寓和養(yǎng)老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。實現以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現本計劃書的市場風險不超過3%。擁有2個全資子公司和一個控股公司。這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實現公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標之要求。四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設施和配套服務的殯葬服務企業(yè)。經過在殯葬服務業(yè)領域的6年經營，公司以成為這項業(yè)務領域中的絕對領先者。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務業(yè)務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。管理隊伍 XX先生1940年4月13日出生于XX市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。2)、副總經理XX先生 1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經理； 2002年，美國西北大學獲MBA學位。 養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。 ——國民經濟的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經濟基礎 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。 而XX作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。據最新的《XX五城區(qū)住房狀況及需求調查報告》顯示，XX市商品房市場中，%、%、%，呈逐年增長態(tài)勢。 第三，要看城市的經濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。 第四，投資投機性需求仍很旺盛。 四川新聞網XX商報訊　?。ㄓ浾邚堫＃禭X市“十一五”人口和計劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現并不斷加重。在最早進入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達238 萬，占全市人口的18 % 。2005年最新統(tǒng)計結果顯示，%。 社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：；；，增強雙方的安全感；，減輕政府的負擔；，為社會提供就業(yè)空間； 據統(tǒng)計，2001年～%、%，%、%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，%；商品住宅交易均價2875元/平方米，%。%；新開工項目446個，%；，%；，%；，%；，%。 再過20年。目前我國社區(qū)中的診所，%的老人需要，%的老人得到服務；保健指導，%的老人需要，%的老人得到服務；家庭病床，%的老人需要，%的老人到服務；定期體檢，%的老人需要，%的老人得到服務；應急服務，%的老人需要，%的老人得到服務。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。 這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務社區(qū)的開發(fā)產生一些阻力。經過在殯葬服務業(yè)領域的6年經營，公司以成為這項業(yè)務領域中的絕對領先者。簡而言之，長期從事老年產業(yè)，使得公司對于“銀色市場”的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對于“秋麗”項目的開發(fā)將有著極大的指導意義。上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設“秋麗”個人養(yǎng)老服務項目，提供外人很難了解和發(fā)現的好處及贏利機會。劣勢 然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數，但是“秋麗”多年從事老年產業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產業(yè)的先天優(yōu)勢、充足的人財物的資源優(yōu)勢，以及搶先進入養(yǎng)老服務市場的先機的獲得，使得“秋麗”的養(yǎng)老服務社區(qū)項目在起點已經領先對手，只要有足夠的實力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領先、一往無前。根據財務計劃提供的數據，“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的總建筑成本與銷售費用的合計，預估為16299萬元；整個社區(qū)的各類住房共2450戶，銷售預估收入為18674萬元，計算可知社區(qū)住房銷售可獲得現金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產2025萬元。六、營銷計劃 “秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)主要面向三類目標顧客群體： 產品 心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進行心理咨詢與治療。家政護理：為客戶提供經過培訓之后持證上崗的養(yǎng)老護理員以不同方式（