【正文】 養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過(guò)20萬(wàn)人，也就是說(shuō)，目前全國(guó)在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過(guò)100萬(wàn)人，不足老年人口總數(shù)的1%。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢(shì)，一邊是經(jīng)濟(jì)收入有限，不可能把老年公寓當(dāng)作高消費(fèi)的場(chǎng)所，老年人的需求是舒適、安逸又價(jià)格適中的老人居，這對(duì)于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去?！　∑浯?，從已建成的老年公寓來(lái)看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問(wèn)題。前文已經(jīng)提到，我國(guó)現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓800家，規(guī)模都比較小，初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂(lè)山莊、天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對(duì)這種新型房地產(chǎn)商品類型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型?！　≡俅危忻嫔犀F(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來(lái)的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營(yíng)不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和“以老人為中心”的愛(ài)心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)?！　?．我國(guó)城市老年公寓的發(fā)展方向　　（一）綜合性通用住宅應(yīng)成為老年公寓開發(fā)建設(shè)的主導(dǎo)產(chǎn)品根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)，世界衛(wèi)生組織對(duì)全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測(cè)定重新劃分了年齡組：其中60～74歲為年青老人，75～89歲為老年人，90歲以上為長(zhǎng)壽老人。由于各個(gè)年齡組的老人對(duì)住宅的需求有所不同，因此筆者認(rèn)為開發(fā)修建一種適應(yīng)不同齡組老人特點(diǎn)的老年公寓，在這里不妨稱其為綜合性通用住宅，它應(yīng)作為有志于開發(fā)老年住宅的開發(fā)商考慮的關(guān)鍵。綜合性通用住宅與其他相比最大的不同在于：在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎(chǔ)上，它能根據(jù)居住老人的實(shí)際情況，改善和增加必要的設(shè)施及醫(yī)護(hù)系統(tǒng)來(lái)幫助提高老年人的自主和自理能力?！　。ǘ┚C合性通用住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)適合不同層次的老年人的需求針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)，綜合性通用住宅的設(shè)計(jì)要點(diǎn)就是避弊趨利。樓層不能太高，6層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過(guò)，并在通過(guò)處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦、防滑、沒(méi)有高差，不可設(shè)門檻等障礙物，防止老人摔跤和便于輪椅通過(guò)，浴池底也應(yīng)防滑。廚房衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅時(shí)使用，日照采風(fēng)要順暢。除了以上這些特點(diǎn)之外，通用住宅的一個(gè)顯著特點(diǎn)是依據(jù)老人在不同時(shí)期因生理變化帶來(lái)的不同需求而設(shè)計(jì):　　（1）年青型階段。這類型老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲(chǔ)物室，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和相應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，如菜市、超市為這些老人提供生活方便。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機(jī)構(gòu)中參加活動(dòng)或?qū)で髱椭?，服?wù)人員可提供上門服務(wù)。（2）老年型階段。這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導(dǎo)致生活不能完全自理，但還無(wú)須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)施，因此室內(nèi)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，可將用于儲(chǔ)物的空間重新利用起來(lái)，拆除后以便增大活動(dòng)空間；家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、衛(wèi)生局、浴池、坐便器旁應(yīng)增設(shè)扶手?jǐn)y動(dòng)；地板防滑措施再次鞏固；門最好改為推拉式并要有顯明的色彩標(biāo)志，以提醒老人注意；房間照明要提高兩倍以上，便于老人靠視覺(jué)獲取信息。此外，改變方向或有高度的地方應(yīng)用鮮明色彩；安裝警鈴以便及時(shí)或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，使老人能夠得到幫助；增設(shè)專門家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必需服務(wù)。（3）長(zhǎng)壽型階段。這類型老人是需要特別護(hù)理的。這段時(shí)間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設(shè)計(jì)的大部分功能外，還應(yīng)開設(shè)治療、護(hù)理、康復(fù)及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)要給護(hù)理人員留下足夠的護(hù)理空間，特別是浴室和衛(wèi)生間一定要放大尺寸，保證老人活動(dòng)需要和協(xié)助老人所需空間。電話、電燈開關(guān)都要裝在老人床頭易觸摸的位置。室內(nèi)應(yīng)設(shè)有同整棟大樓安全警報(bào)系統(tǒng)相連的緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和其它突發(fā)事件的發(fā)生?？傊?，要融服務(wù)、醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施為一體，老人在這里能夠得到全方位的護(hù)理?！　。ㄈ┚C合性通用住宅的周邊環(huán)境應(yīng)滿足老年人的要求　　綜合性通用住宅是根據(jù)老年人的身體、生理、心理的特殊性而設(shè)置的。老年人一進(jìn)入黃昏期，大多會(huì)產(chǎn)生失落感和憂傷感，這會(huì)極大地?fù)p害他們的身心健康。因此在設(shè)計(jì)人居環(huán)境時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有選擇地與兒童、青年人的活動(dòng)場(chǎng)所相結(jié)合而進(jìn)行布置，以豐富老年人的生活內(nèi)容，要讓老年人能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就他們的身心健康。除此之外還應(yīng)加強(qiáng)家政服務(wù)建設(shè)，建立家政服務(wù)制度、健康管理制度、社會(huì)福利保險(xiǎn)等，把工作做到每個(gè)老人的身邊?！　×硗猓捎诶夏耆说纳砝硖攸c(diǎn)，特別要求住宅應(yīng)修建在城郊交界處，環(huán)境幽靜、依山傍水、空氣清新、交通方便的風(fēng)景區(qū)并要有廣闊的綠化帶，做到見綠不見塵，抑制塵土飛揚(yáng)，這樣的環(huán)境能使老人心情舒暢。良好的生態(tài)環(huán)境能滿足老年人的生活行為性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、靈活性、方便性、自然回歸性，讓老人在良好的環(huán)境中愉快地度過(guò)晚年?！　【C上所述，面對(duì)老齡化的發(fā)展前景，修建老年公寓是時(shí)代的需要，歷史的必然，是落實(shí)老年人“老有所養(yǎng)、老有所居、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)、老有所為”的重要措施。興辦老年公寓，尤其是綜合性通用住宅，促進(jìn)了由傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老向社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的過(guò)渡，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而煩惱，同時(shí)也消除了孤獨(dú)感和寂寞感，也有助于增強(qiáng)老年人獨(dú)立生活的能力，還有助于帶動(dòng)老年服務(wù)行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護(hù)理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問(wèn)題，有利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。因此它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)、一次挑戰(zhàn)。B、宿遷老年公寓市場(chǎng)分析1．老齡化現(xiàn)狀宿遷市于1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)，目前，全市60周歲以上老年人已達(dá)69萬(wàn)，%，預(yù)計(jì)到2010年，宿遷市老年人將占全市總?cè)丝跀?shù)的15%。人口老齡化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中面臨的重要挑戰(zhàn)，對(duì)社會(huì)保障、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、財(cái)政支付結(jié)構(gòu)、文化體育事業(yè)、社會(huì)服務(wù)、社會(huì)穩(wěn)定等方面，都帶來(lái)了重大影響。2．老年公寓市場(chǎng)C、案例分析1）北京東方太陽(yáng)城——“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)” 東方太陽(yáng)城位于北京市順義區(qū)雙青林場(chǎng)境內(nèi)、潮白河西側(cè)，占地面積3500畝，總建筑面積70萬(wàn)平方米，總投資額30億人民幣，預(yù)計(jì)在46年內(nèi)全面完成建設(shè)。東方太陽(yáng)城以美國(guó)太陽(yáng)城中心為藍(lán)本，旨在打造符合中國(guó)特色的大型退休生活社區(qū)，引領(lǐng)全新退休生活方式。【銷售均價(jià)】￥3400元/平米【地理位