【正文】 結(jié)合方案一的規(guī)劃設(shè)計，故建議項目在一期開發(fā)時，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個原則：總體量不應過大，以防市場抗性較大，不利于后期調(diào)整；以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；以80平米和65平米的戶型作為前期主打產(chǎn)品；具體規(guī)劃如下：（圖中紅色區(qū)域為建議一期開發(fā)區(qū)域）如圖中紅色區(qū)域所示，*幢、*幢和*幢住宅樓距康體中心最近，總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個單元皆規(guī)劃為80平米戶型； 1幢兩個單元規(guī)劃為80平米，另外三個單元規(guī)劃為65平米的戶型；1幢兩個單元規(guī)劃為65平米戶型，剩余一單元規(guī)劃為45平米戶型。 產(chǎn)品精裝修建議根據(jù)《****前期調(diào)研定位報告》調(diào)查結(jié)果顯示，57％的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現(xiàn)在價格和裝修風格上，在價格問題上，項目具有存在優(yōu)勢的可能性；對于裝修風格上，可以通過多種裝修風格并舉的模式，供目標客戶選擇。（交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置） 采取分散租賃模式的價格定位參照目前大連租賃市場的價格水準，在高品質(zhì)配套服務設(shè)施的基礎(chǔ)上，項目的分散租賃價格應放在**元/平米/月的水準上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到**元平米/月左右。 采取會員制盈利模式的價格定位會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。盈利模式建議：在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合大連市場實際情況，在項目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強目標客戶投資信心；在項目開發(fā)中期，在配套服務設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)模或開始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當降低入駐門檻；在項目開發(fā)后期，在前期配套服務等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。分散租賃模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習慣和置業(yè)慣性，上海親和源對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。 盈利模式的比較、分析和建議根據(jù)對上海親和源項目盈利模式的調(diào)查和研究，以及參考國外相關(guān)老年公寓的操作經(jīng)驗，在中國式創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。根據(jù)現(xiàn)況，現(xiàn)就****項目的去化盈利模式和價格初步定位作如下論述：一、根據(jù)政府對宗地用途的要求限定，項目可能要面臨著沒有產(chǎn)權(quán)銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會使項目的資金占用量加大，而且將嚴重影響到項目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。 金目 5．促銷此次的“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的促銷將采用圍擋、報紙軟文、路牌等廣告；銷售促進；公共關(guān)系；人員推銷和直接營銷并用的模式：（1）廣告由于銷售主要針對大連地區(qū)進行，故“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的廣告將主要當?shù)貓罂?、專門針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。此次，“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售就是某某公司進入這一模式的大好時機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺。作為傳統(tǒng)的營銷方式的補充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動的實現(xiàn)。網(wǎng)絡(luò)營銷實質(zhì)是營造網(wǎng)上經(jīng)營環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡(luò)服務商、合作伙伴、供應商、銷售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。（3）21世紀是信息化的世紀，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時候。因此，對于面向社會銷售住房的80%，某某公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制?！跋﹃柤t”養(yǎng)老服務社區(qū)將主要目標定位于中端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務，社區(qū)房屋的銷售價格自然比一般樓盤略低，從性價比的角度衡量，購買“夕陽紅”絕對會帶給消費者物超所值的收獲。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。2010年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會出售第一期現(xiàn)房，按第四檔價出售。收全款。預收80%。收全款。 某某公司始終堅信，社區(qū)的房屋銷售只完成了“夕陽紅”項目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場中進一步發(fā)展的真正基石。老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要盡可能地為還能夠服務社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。房屋置換：為了方便部分在大連城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關(guān)業(yè)務。購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班；園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時巡邏。交通服務：開設(shè)大巴專線往返于大連與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。凡租住、購買“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項服務：醫(yī)療保健與康復療養(yǎng)：按會員制設(shè)立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養(yǎng)咨詢；免費參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。 充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛。這里有常年的寄宿式老年大學，是專為老年人設(shè)計的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標顧客群的需求?！跋﹃柤t”養(yǎng)老服務社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．77，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。這類目標顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。其二，經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。綜上分析，我們可以得出結(jié)論，某某開發(fā)實業(yè)股份有限公司進軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。另外，社區(qū)每年的管理服務活動還將為某某公司創(chuàng)造一定的利潤。簡言之，“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數(shù)，但是“夕陽紅”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢、充足的人財物的資源優(yōu)勢，以及搶先進入養(yǎng)老服務市場的先機的獲得，使得“夕陽紅”的養(yǎng)老服務社區(qū)項目在起點已經(jīng)領(lǐng)先對手，只要有足夠的實力與耐力，我們有充分的理由相信“夕陽紅”可以一路領(lǐng)先、一往無前?！跋﹃柤t”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務，并配有專門的硬件設(shè)施，但用地性質(zhì)上的缺陷，“夕陽紅”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上低于其他樓盤，如果單單從地產(chǎn)（無產(chǎn)權(quán)）一個指標衡量，“夕陽紅”的競爭優(yōu)勢將相對較弱。上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)“夕陽紅”個人養(yǎng)老服務項目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機會。（3）先入為主眾所周知，中國的老年市場長期以來由政府設(shè)立的專門壟斷機構(gòu)，這類機構(gòu)通過進行相應的改革走向市場化道路，“夕陽紅”公司率先進入這樣的行