【正文】 199954428820006432012001無數(shù)據(jù)1052500無數(shù)據(jù)（中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》114頁(yè)，2001年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》60頁(yè)）住宅開發(fā)和銷售走勢(shì)圖住宅空置面積和空置率走勢(shì)圖從上圖中不難看出，成都市的住宅市場(chǎng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的走勢(shì)基本吻合。前面對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的總結(jié)也基本反映了住宅市場(chǎng)的成績(jī)和存在的問題。因?yàn)樽≌袌?chǎng)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)的主要特點(diǎn)集中表現(xiàn)在住宅市場(chǎng)上。住宅價(jià)格走勢(shì)2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2000年9989929839869929939909879869869859832001年9819869889929939919919929939959959962002年995992993995（資料來源于成都市房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）從以上圖表可以看出：178。 成都市住宅價(jià)格從2000年1月至2002年4月的28個(gè)月內(nèi)，價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)不大，為17點(diǎn)，其中最高為998點(diǎn)（2000年1月），最低為981點(diǎn)（2001年1月）。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。178。 后市住宅價(jià)格指數(shù)應(yīng)該繼續(xù)保持穩(wěn)定。從沿海住宅發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)看，成都的住宅價(jià)格應(yīng)該在現(xiàn)有價(jià)格平臺(tái)上反復(fù)整理，蓄勢(shì)待發(fā)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價(jià)格將尋求新的突破。178。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟(jì)能力的提高，對(duì)住宅物業(yè)的要求會(huì)進(jìn)一步提高。開發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會(huì)加大投入成本，從而會(huì)促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高；178。 同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。178。 上述兩方面決定了成都市住宅價(jià)格將會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)描述一、成都市區(qū)域市場(chǎng)分析城市分區(qū)：根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個(gè)大片區(qū)：城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。（一） 城東區(qū)域分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供應(yīng)量日益增長(zhǎng)城東片區(qū)近2000年以來市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商品房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加?，F(xiàn)在在售樓盤總建筑面積約92萬平方米。(2)供應(yīng)樓盤質(zhì)素不斷提高早期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主，2001年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個(gè)新的高度。成都許多著名開發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團(tuán)、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)等。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。 (3)樓盤銷售狀況良好從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如萬科城市花園一期基本售磬，蜀都花園一期銷售率也達(dá)85%左右。該區(qū)域總體銷售率約80%。多數(shù)大盤都開始進(jìn)行二期開發(fā)。（4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。經(jīng)過近兩年來的發(fā)展，特別是在眾多中高檔樓盤的開發(fā)建造的催化下，如萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等，高尚、寧?kù)o、文明的社區(qū)逐漸成型。再加上目前在城東儲(chǔ)地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模+品牌”的理想格局。預(yù)計(jì)在3至8年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒅饾u成熟。（5）優(yōu)越的教育環(huán)境片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。（6）區(qū)域配套尚不完善由于片區(qū)建設(shè)時(shí)間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購(gòu)物、生活不方便（7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不理想由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個(gè)臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時(shí)日。市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以中檔為主城東區(qū)域在整個(gè)市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對(duì)區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價(jià)格上。萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等一批高質(zhì)素樓盤的進(jìn)入，將帶動(dòng)該區(qū)域往中高檔開發(fā)發(fā)展。(2)戶型面積豐富，多種多樣經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積從40—300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。在片區(qū)內(nèi)的可選擇性大。(3)價(jià)格主要在17003000元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在17003000元/ m2左右。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價(jià)格也隨之變化。主力總價(jià)穩(wěn)定在2400左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等價(jià)位。未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）價(jià)格呈上升趨勢(shì)隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動(dòng)，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，由原來的20002500上升3000左右。（2）需求趨旺隨著舊城改造的開始，將涉及城鎮(zhèn)居民6460戶，拆遷面積達(dá)407405平方米；涉及農(nóng)村人口2155人。這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關(guān)注本片區(qū)，市場(chǎng)需求趨旺，片區(qū)市場(chǎng)的消化能力將逐年增加。（3）競(jìng)爭(zhēng)加劇未來一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤。供給市場(chǎng)的增長(zhǎng)過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場(chǎng)需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加劇烈，這就對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。（4）市場(chǎng)差異化加大各發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，所開發(fā)樓盤的市場(chǎng)形象將各有特點(diǎn)，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附加值。形成市場(chǎng)差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場(chǎng)。城東區(qū)域樓盤資料列表（二） 城南區(qū)域分析城南區(qū)域是成都市商品房開發(fā)較早的區(qū)域，由于開發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等具有其它社區(qū)不可替代的優(yōu)勢(shì)。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。（2）區(qū)域配套較完善城南區(qū)域整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。 (3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移由于土地供給的有限性，城南新開工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，城南房產(chǎn)將向外轉(zhuǎn)移。市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以高檔為主城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。 城南樓盤在規(guī)劃上講究室內(nèi)室外環(huán)境的協(xié)調(diào)搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，修建一些循環(huán)水系統(tǒng)，用大量的水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境。形成了高檔社區(qū)。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。其中以100250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。(3)價(jià)格主要在25004500元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在25004500元/ m2左右。主力總價(jià)在3600左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較高價(jià)位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。（4）市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī)十分好該區(qū)域出現(xiàn)了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新綠彩世界等，深受市民喜愛，銷售火爆，開盤不久銷售率就能達(dá)到80%左右。未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這些有利因素必將帶動(dòng)城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。（2）近期會(huì)出現(xiàn)一些大盤隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺(tái)，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長(zhǎng)城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積1300畝。(3)項(xiàng)目更具特色從1999年開始，城南開始大量開發(fā)高檔樓盤，這就消化了大量的高檔住宅消費(fèi)群體，并沉淀了大量的空置面積。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。（4）成都市其他區(qū)域的消費(fèi)者南向購(gòu)房增加城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到城南市場(chǎng)。城南區(qū)域樓盤資料列表（三） 城西區(qū)域分析“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)較大的需求市場(chǎng)保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展城西無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。據(jù)市房產(chǎn)管理局調(diào)查，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購(gòu)房（摘自《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告20021》），強(qiáng)大的需求市場(chǎng)為該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很好的支撐作用。(2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個(gè)區(qū)域的開發(fā)水平。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至80%。（3）樓盤區(qū)域劃分比較明顯城西的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年十分火爆。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。各個(gè)片區(qū)無論從風(fēng)格還是價(jià)格上都形成了自己的特色。市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤供應(yīng)多樣化城西分為幾個(gè)典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。既有高檔樓盤，如成都花園，錦城豪庭、御都花園別墅等，也有置信金沙園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤。表現(xiàn)在價(jià)格上價(jià)格區(qū)間跨度大。 (2)戶型面積以中等為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積主要集中在100180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主(3)價(jià)格主要隨片區(qū)不同起伏較大緊鄰風(fēng)景區(qū)的項(xiàng)目，特別是在浣花版塊，價(jià)格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價(jià)格的3倍。而其他片區(qū)中從21003500元/ m2不等，屬于中高水平價(jià)位。(4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主說到城西，大部分都會(huì)聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)?？梢灶A(yù)見的是，在高新西區(qū)周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)具有十分良好的發(fā)展前景。（2）城西住宅今后將以高層、小高層為主目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房?jī)r(jià)偏低，地價(jià)不斷上漲，二是政府規(guī)劃對(duì)房屋類型、層高、綠化率等限制很多。因此，為分?jǐn)偟貎r(jià)，降低房?jī)r(jià)，城西住宅今后將以高層、小高層為主。（3）購(gòu)房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托——高新西區(qū)，作為政府的“一號(hào)工程”，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。因而購(gòu)房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購(gòu)買中小戶型，從而市場(chǎng)形成梯級(jí)消費(fèi)。 城西區(qū)域樓盤資料列表（四） 城北區(qū)域分析多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運(yùn)儲(chǔ)運(yùn)已成規(guī)模，然而由于物流缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個(gè)理想的安居之地。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)有一定的需求市場(chǎng)長(zhǎng)期在城北生活工作的人以及經(jīng)商的外地人，他的工作地點(diǎn)、親朋好友、社交娛樂都在城北，他一般很認(rèn)同城北，愿意在城北選擇環(huán)境優(yōu)美的房屋，要讓他到其它區(qū)域去買房，可能性并不大。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購(gòu)房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。(2)樓盤供應(yīng)量少城北由于其特定的環(huán)境影響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時(shí)間的供應(yīng)量