《鑫苑置業(yè)公司內(nèi)部成本管理制度》-文庫吧
2025-04-30 15:28 本頁面
【正文】 、最終確定的初步規(guī)劃方案必須經(jīng)集團(tuán)總建筑師、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師簽字確認(rèn)。 第八條、拿地前成本調(diào)查工作 一 、已成立公司的城市拿地前成本調(diào)查工作，由分子公司根據(jù)歷史項目和對所在城市成本分析，建立成本數(shù)據(jù)庫，具體要求參見《項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測、下達(dá)、評估制度》，在有意向地塊時，根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫和集團(tuán)成本科目表，負(fù)責(zé)提供成本數(shù)據(jù)并對成本指標(biāo)的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心負(fù)責(zé)最終指標(biāo)的審定，并對最終成本的確定負(fù)責(zé)； 二 、對于新進(jìn)入城市，集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心成本人員根據(jù)集團(tuán)成本科目表和外地成本需求調(diào)查細(xì)則進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，成本調(diào)查對象應(yīng)包含房地產(chǎn)企業(yè)、行政服務(wù)中心、造價咨詢公司和施工現(xiàn)場，其中房 第 4 頁 共 19 頁 地產(chǎn)企業(yè)不少 2 家，同品質(zhì)和相似物業(yè)類型施工現(xiàn)場不少于 2 個，集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心必須對調(diào)查來的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)真甄別，并對由此形成的最終成本負(fù)責(zé)； 三 、成本數(shù)據(jù)的提供和調(diào)查必須在土地競拍 7 天前完成。 第九條 拿地前成本測算工作 一 、拿地前成本測算必須包含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、成本測算表、投資利潤表、土地競拍表、現(xiàn)金流量表； 5 個表格必須采用集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心提供的中英文對照模板； 二 、對于已有分子公司的城市 地塊，各分子公司地產(chǎn)部根據(jù)已有成本數(shù)據(jù)和方案設(shè)計完成地塊的土地成本測算，并于土地競拍前 4 天上報集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心審批，由集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心確定最終成本測算數(shù)據(jù)，經(jīng)分子公司總經(jīng)理、集團(tuán)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師、 CFO 和總裁簽字確認(rèn)后，作為土地競拍依據(jù)和向投資者匯報的基本資料； 三 、對于新進(jìn)入城市地塊的土地成本測算，由集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心根據(jù)成本調(diào)查情況和成本設(shè)計中心提供的方案設(shè)計，于土地競拍前 3天完成，經(jīng)集團(tuán)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師、 CFO 和總裁簽字確認(rèn)后，作為土地競拍依據(jù)和向投資者匯報的基本資料； 四 、土地成本測算階段，集團(tuán)成 本設(shè)計中須參與，配合地產(chǎn)發(fā)展中心成本測算工作，并了解成本設(shè)想，在后期方案設(shè)計階段嚴(yán)格落實產(chǎn)品定位設(shè)計和成本控制； 五 、經(jīng)確認(rèn)的土地成本測算必須注明對后期成本控制的細(xì)部要求，集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心必須提出對設(shè)計和成本方面的具體建議，并在后期設(shè)計過程中監(jiān)督落實情況； 第十條 經(jīng)批準(zhǔn)的土地成本測算由各分子公司負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)； 第十一條 集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心對土地成本測算的真實性和準(zhǔn)確性 第 5 頁 共 19 頁 負(fù)責(zé)，集團(tuán)成本設(shè)計中心和各分子公司須在土地成本測算過程中積極配合，測算的誤差率在177。 2%以內(nèi)； 第十二條 經(jīng)優(yōu)化和簽字確認(rèn)的項目測算 ， 項目投資利潤率不低于 12%和項目年內(nèi)部收益率不低于 50%。 第十三條 原則上經(jīng)測算項目投資利潤率低于 12%和項目年內(nèi)部收益率低于 50%的地塊予以放棄；但對公司發(fā)展有重大影響的宗地，即使測算指標(biāo)不滿足要求而又必須拿時，必須征得董事會和投資人的同意，以拿地時的實際測算指標(biāo)作為下階段的控制指標(biāo)。 第十四條 取得土地后地產(chǎn)發(fā)展中心須根據(jù)實際的土地成本確定拿地后的項目測算，并經(jīng) CFO 和總裁簽字認(rèn)可。原則上，項目投資利潤率不低于 12%和項目年內(nèi)部收益率不低于 50%。 第三章 規(guī)劃設(shè)計階段成本管理 第十五條 本階段成本管理 目標(biāo)：確定規(guī)劃方案成本總額、擴初設(shè)計方案成本總額、施工圖設(shè)計成本總額。 第十六條 確定規(guī)劃方案成本總額 一、 由集團(tuán)成本設(shè)計中心確定規(guī)劃方案設(shè)計單位，依據(jù)產(chǎn)品定位及當(dāng)?shù)匾?guī)劃條件，并結(jié)合拿地時初步規(guī)劃方案展開規(guī)劃方案設(shè)計，每個項目規(guī)劃方案不少于三個。產(chǎn)品定位及當(dāng)?shù)厝鏈?zhǔn)確的規(guī)劃條件由各分子公司按照集團(tuán)成本設(shè)計中心的清單要求提供，提供時間為規(guī)劃設(shè)計合同簽訂次日。 二、 集團(tuán)成本設(shè)計中心 組織對規(guī)劃方案進(jìn)行評審和成本測算，經(jīng)測算的規(guī)劃方案必須滿足 12%的投資回報率（或經(jīng)董事會和投資人認(rèn)可的投資回報率），否則該方案重新設(shè)計。 三、 成 本測算是以單位工程（產(chǎn)品或棟）為核算單位，故各階段成本的編制也須按單位工程進(jìn)行編制。 四、 經(jīng)評審規(guī)劃方案滿足項目定位、測算指標(biāo)符合要求時，形成 第 6 頁 共 19 頁 本階段成本總額報 CFO 和總裁批準(zhǔn)。 五、 集團(tuán)成本設(shè)計中心 提供報批文本，各分子公司負(fù)責(zé)規(guī)劃方案報批。 六、 規(guī)劃方案完成時間為土地拿到后三十天內(nèi)。 第十七條 確定擴初設(shè)計方案成本總額 一、依據(jù)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案（或確保能通過規(guī)劃局審批的規(guī)劃方案）進(jìn)行擴初方案設(shè)計。 二、 成本設(shè)計中心組織分子公司參與對擴初設(shè)計提供的建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、各安裝專業(yè)方案進(jìn)行評審，確保 方案合理；同時進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算， 必須滿足不低于 12%的投資回報率（或經(jīng)董事會和投資人認(rèn)可的投資回報率）。 三、 經(jīng)測算符合指標(biāo)要求形成本階段成本總額，報 CFO 和總裁批準(zhǔn)。 四、擴初設(shè)計完成時間
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