《鑫苑置業(yè)公司內(nèi)部成本管理制度》-預(yù)覽頁
【正文】 欠缺的地產(chǎn)發(fā)展中心應(yīng)按照成本設(shè)計(jì)中心要求補(bǔ)充提供。 第三條 本制度作為集團(tuán)公司成本管理制度文件，集團(tuán)、各分子公司及合資公司必須遵守。 第二條 成本管理制度由項(xiàng)目立項(xiàng)（拿地）階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、保修階段（物業(yè)管理）等六個(gè)階段的成本管理，開發(fā)項(xiàng)目三項(xiàng)費(fèi)用的管理與分?jǐn)傓k法，成本信息系統(tǒng)管理和超標(biāo)管理組成 。 第六條 本階段工作由拿地前設(shè)計(jì)工作、 拿地前成本調(diào)查工作、拿地前成本測(cè)算工作組成。 四、成本設(shè)計(jì)中心在提供初步規(guī)劃方案的同時(shí)還須按照地產(chǎn)發(fā)展中心要求提供該方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，該技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須滿足方案成本測(cè)算的要求；對(duì)于無法滿足測(cè)算需求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地產(chǎn)發(fā)展中心可以要求成本設(shè)計(jì)中心限期提供，補(bǔ)充提供指標(biāo)的時(shí)間不能影響成本測(cè)算工作。 第八條、拿地前成本調(diào)查工作 一 、已成立公司的城市拿地前成本調(diào)查工作，由分子公司根據(jù)歷史項(xiàng)目和對(duì)所在城市成本分析，建立成本數(shù)據(jù)庫，具體要求參見《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測(cè)、下達(dá)、評(píng)估制度》，在有意向地塊時(shí)，根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫和集團(tuán)成本科目表，負(fù)責(zé)提供成本數(shù)據(jù)并對(duì)成本指標(biāo)的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心負(fù)責(zé)最終指標(biāo)的審定，并對(duì)最終成本的確定負(fù)責(zé)； 二 、對(duì)于新進(jìn)入城市，集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心成本人員根據(jù)集團(tuán)成本科目表和外地成本需求調(diào)查細(xì)則進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，成本調(diào)查對(duì)象應(yīng)包含房地產(chǎn)企業(yè)、行政服務(wù)中心、造價(jià)咨詢公司和施工現(xiàn)場(chǎng)，其中房 第 4 頁 共 19 頁 地產(chǎn)企業(yè)不少 2 家，同品質(zhì)和相似物業(yè)類型施工現(xiàn)場(chǎng)不少于 2 個(gè)，集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展中心必須對(duì)調(diào)查來的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)真甄別，并對(duì)由此形成的最終成本負(fù)責(zé)； 三 、成本數(shù)據(jù)的提供和調(diào)查必須在土地競(jìng)拍 7 天前完成。 第十四條 取得土地后地產(chǎn)發(fā)展中心須根據(jù)實(shí)際的土地成本確定拿地后的項(xiàng)目測(cè)算，并經(jīng) CFO 和總裁簽字認(rèn)可。產(chǎn)品定位及當(dāng)?shù)厝鏈?zhǔn)確的規(guī)劃條件由各分子公司按照集團(tuán)成本設(shè)計(jì)中心的清單要求提供，提供時(shí)間為規(guī)劃設(shè)計(jì)合同簽訂次日。 五、 集團(tuán)成本設(shè)計(jì)中心 提供報(bào)批文本，各分子公司負(fù)責(zé)規(guī)劃方案報(bào)批。 三、 經(jīng)測(cè)算符合指標(biāo)要求形成本階段成本總額，報(bào) CFO 和總裁批準(zhǔn)。 二、施工圖設(shè)計(jì)合同簽訂的同時(shí)由分子公司提供當(dāng)?shù)卣飨嚓P(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的常規(guī)要求及特殊限制，要求全面準(zhǔn)確。 六、經(jīng)測(cè)算符合指標(biāo)要求形成本階段成本總額，報(bào) CFO 和總裁批準(zhǔn)。 一、主體工程招標(biāo)由 集團(tuán)招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)組織完成。 三、咨詢公司的資質(zhì)為乙級(jí)以上。 三、圖紙審查的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。 四、投標(biāo)單位應(yīng)由分子公司確定 ,主體工程投標(biāo)單位須報(bào)集團(tuán)招標(biāo)委員會(huì)批準(zhǔn)。 四、所有招標(biāo)文件各分子公司須報(bào)成本設(shè)計(jì)中心備案。 二、開標(biāo)程序要滿足公司要求，評(píng)標(biāo)內(nèi)容分為商務(wù)標(biāo)及技術(shù)標(biāo)兩部分，由相關(guān)評(píng)委進(jìn)行評(píng)定。 四、簽定施工合同 1．施工合同由分子公司起草、談判、確定，主體工程施工合同須報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)后簽署。 第三十條 有關(guān)招投標(biāo)詳細(xì)事宜遵照《鑫苑（中國）置業(yè)有限公司招標(biāo)委員會(huì)管理制度》執(zhí)行。若必須變更，則必須提前十五天提出，杜絕施工完畢后提出變更。 第三十五條 成本監(jiān)控月報(bào) 一、 成本監(jiān)控月報(bào)要及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映項(xiàng)目成本情況、控制狀況以及下一步成本具體控制措施。 第 11 頁 共 19 頁 五、成本監(jiān)控月報(bào)統(tǒng)一格式 1．成本監(jiān)控月報(bào)（文字說明）。 二、 結(jié)算項(xiàng)目 1．主樓工程。 2．“工程竣工驗(yàn)收技術(shù)資料”滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，且完整、清晰、準(zhǔn)確。 3．營銷部樣板間工程：竣工聯(lián)辦單（附表一）、施工合同、甲供材料清單（附表二）、匯總的工程簽證單及工程簽證單目錄（附表三）、樣板間材料認(rèn)價(jià)清單（附表七）、營銷部審核的結(jié)算書。 六、 審核 內(nèi)容 和職責(zé)劃分 1．分子公司對(duì)竣工結(jié)算資料的完整性、真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)計(jì)算的準(zhǔn)確性、合法性負(fù)責(zé)。集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心根據(jù)年度戰(zhàn)略目標(biāo)及人力資源中心下達(dá)的人員編制薪酬審定有關(guān)費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)總裁辦批準(zhǔn)后執(zhí)行。公共的營銷費(fèi)用（屬于共擔(dān)的費(fèi)用），按照當(dāng)期分子公司開發(fā)的在建項(xiàng)目年累計(jì)銷售合同額的比例分?jǐn)偟礁?項(xiàng)目中。 三、計(jì)算方法：當(dāng)月項(xiàng)目管理費(fèi)用的分?jǐn)傓k法按照當(dāng)月分子公司在建開發(fā)項(xiàng)目年累計(jì)投資額（不含土地款）的比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 第 四十一 條 管理范圍包括在質(zhì)保期內(nèi)的所有工程。維修過程控制參見物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)文件相關(guān)內(nèi)容。 第四十五條 工程質(zhì)量保證金的退還應(yīng)按照以下程序執(zhí)行： 一、由施工單位按分子置業(yè)公司工程部的要求，填寫《 質(zhì)保金支付申請(qǐng)表》 ； 二、按照 分子置業(yè)公司 工程部 分子置業(yè)公司 財(cái)務(wù)部 物業(yè)公司分子置業(yè)公司 財(cái)務(wù)部的順序，由各相關(guān)部門填寫評(píng)價(jià)。 第 四十六 條 質(zhì)保金的退付手續(xù)應(yīng)在質(zhì)保期滿后 1 個(gè)月內(nèi)完成；質(zhì)保期內(nèi)工程維修及賠償費(fèi)用應(yīng)不超過質(zhì)保金的
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