【正文】 權(quán) 、集體土地使用權(quán) 和 土地他項權(quán)利 的登記。 二、土地登記的內(nèi)容 （一）土地登記人 （二）土地位置 （三）土地權(quán)屬性質(zhì) （四）用地面積、共有使用權(quán)面積及分攤面積 （五）地類面積 （六）土地實際用途 （七）土地等級 （八）土地權(quán)屬來源及依據(jù) （九）地上附著物的情況 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 29 ? 依據(jù) 2022年 2月 1日起實行的 《 土地登記辦法 》 的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地登記體系包括土地 總登記 、 初始登記 、 變更登記 、 注銷登記 和 其他登記 。 ? 其他登記 具體又包括 更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記 。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 30 ? 土地總登記，是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 31 ? 國有土地 ： ? (1)依法 以劃撥方式取得 國有建設(shè)用地使用權(quán)的： 批準用地文件 、 國有土地劃撥決定書 、新開工的大中型建設(shè)項目還應(yīng)當提供 建設(shè)項目竣工驗收報告 。 ? (2)依法 以出讓方式取得 國有建設(shè)用地使用權(quán)的： 付清全部國有土地出讓價款 后，持 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價款繳納憑證 。 ? ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 32 ? (3)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)已 依法轉(zhuǎn)為出讓 國有建設(shè)用地使用權(quán)的： ? 原國有土地使用證 、 出讓合同 、 土地出讓價款繳納憑證 。 ? (4)依法 以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式 取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的： ? 當事人應(yīng)當持 原國有土地使用證 、 土地使用權(quán)出資或者入股批準文件。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 33 ? 集體土地使用權(quán) ： ? (1)依法 使用本集體土地進行建設(shè)的 ： 批準用地文件 ? (2)集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式 興辦企業(yè)的 ： 批準文件 和 相關(guān)合同 。 ? (3)依法使用本集體土地 進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的 ： 持 農(nóng)用地使用合同 。 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 34 ? 土地變更登記 ： ? 主體 變更 ? 客體 和 內(nèi)容 變更 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 土地登記 35 房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。 ? 房屋所有權(quán)登記 初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記 ? 房屋抵押權(quán)登記 ? 地役權(quán)登記 ? 房屋預(yù)告登記 ? 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 36 ? 房屋初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 37 ? 房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況變化而進行的登記。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 38 ? 房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移而進行的登記 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 39 ? 因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權(quán)等情形，導(dǎo)致喪失房屋所有權(quán)而進行的登記。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 40 ? 房屋登記機構(gòu)根據(jù)抵押當事人申請，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。 ? 也包括：設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 41 ? 房屋登記機構(gòu)根據(jù)地役權(quán)當事人申請，依法將地役權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 42 ? 甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個東門，為了讓職工上下班進出方便，想開個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立 “ 通行地役權(quán) ” ，利用期限為 10年。雙方向登記機構(gòu) 申請地役權(quán)登記 。 ? 根據(jù) 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。 ? 在上述案例中，假設(shè)辦理了地役權(quán)登記后，乙工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠，由于地役權(quán)合同已經(jīng)登記，丙工廠不得以 “ 不知情 ” 為由拒絕履行地役權(quán)合同，丙工廠須繼續(xù)履行原地役權(quán)合同。因此，甲工廠、乙工廠和丙工廠，應(yīng)簽訂 “ 地役權(quán) ” 轉(zhuǎn)讓合同，并向原登記機構(gòu)申請地役權(quán)變更登記。 43 ? 《 物權(quán)法 》 第二十條 “ 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議， 為保障將來實現(xiàn)物權(quán) ，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ? 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者 自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 。 ” 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 44 ? 變更登記、異議登記、撤銷登記、查封登記等。 房屋所有權(quán)登記 初始登記 變更登記 轉(zhuǎn)移登記 注銷登記 房屋抵押權(quán)登記 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 —— 房屋登記 45 ? 我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由 房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別登記。 46 房屋登記的時限 國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 30個工作日； 集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記 60個工作日； 抵押權(quán)、地役權(quán)登記 10個工作日； 預(yù)告登記、更正登記 10個工作日； 異議登記 1個工作日。 47 第三節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理 48 ? 不動產(chǎn)產(chǎn)籍 是以記載不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)取得方式、界址，以及土地和房屋的使用狀況等為主要內(nèi)容的專用圖簿冊的總稱。 不動產(chǎn)產(chǎn)籍是城鎮(zhèn)不動產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性資料，是進行城市規(guī)劃與建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理，以及處理產(chǎn)權(quán)糾紛、保護產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的依據(jù)。 ? 49 一、不動產(chǎn)產(chǎn)籍由以下幾類組成： ? 第一， 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案 。即 在登記中形成的各種產(chǎn)權(quán)證明文件和歷史資料 等，如《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、《 房屋共有權(quán)證 》 、 《 房屋他項權(quán)證書 》 和其他證明，以及以后發(fā)生的產(chǎn)權(quán)變更登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中取得的各種證件、證明等。 產(chǎn)權(quán)檔案主要記錄的是產(chǎn)權(quán)的原始取得和以后的歷史變更情況等。 50 ? 第二， 圖紙 。反映不動產(chǎn)的地理位置、占地面積、建筑面積、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等的專題地圖。主要包括 地籍圖、