【正文】 的要求有很大距離?；㈤T外來人口眾多，80%是文化層次不高的普通打工者，虎門培育中間層的道路還很漫長，社會結(jié)構不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設還有很漫長的路程要走。 虎門常住人口11萬，流動人口60多萬。外來人口的狀態(tài)處于動態(tài)變化中。全鎮(zhèn)70多萬人中，服裝從業(yè)人員達40多萬人；客戶集群：每天8－10萬客商來虎門形成了巨大的人流。 虎門企業(yè)高級管理人員與主要服裝設計與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。我們將此作為白領階層。而他們的住房消費習慣對虎門住宅市場具有很大影響。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。 投資20億，從去年就開始籌建的富民國際商貿(mào)城，現(xiàn)在終于可以浮出水面。這項超大型的建設，占地30萬平方米，建筑面積50余萬平方米。由一座23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的5層附樓、一座大型展館構成。商鋪總量近萬個，相當于虎門現(xiàn)在商鋪街商鋪量的總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運作，他們對高尚住宅將產(chǎn)生新的需求。 虎門現(xiàn)代化寫字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流，主要原因是外地客商來虎門主要是進貨，作為流通的中轉(zhuǎn)站，真正在虎門辦公的大公司人數(shù)較少。虎門酒店比較發(fā)達，僅五星級酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級的酒店更多，普通酒店項目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項目東面100米就有“爛尾”酒店項目。 虎門商鋪建筑面積總量已經(jīng)達到25萬平方米，結(jié)構不合理，普通住宅加上商鋪和簡單商場項目空置較多；而一些著名百貨公司進來選址又難以選到合適的商業(yè)面積，例如設計先進，面積3萬平方米以上百貨等。 位于電子城虎門商業(yè)步行街開發(fā)很有特點，選址準確，開發(fā)模式比較先進，規(guī)模較大，在商業(yè)布局與娛樂創(chuàng)新方面要下功夫，精雕細琢。外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要動力，虎門舉辦的服裝交易博覽會、電子信息產(chǎn)品博覽會成交額巨大，2002年中國（虎門）交易額，這些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其實的華南物流重鎮(zhèn)。物流業(yè)的發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢。三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析“花果山”項目東面山下是門市房，其中博頭衛(wèi)生站是小區(qū)的主要入口，寬12米，小區(qū)東面是虎門主要道路之一——人民北路。圖3 小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站）項目南面與西面是成片的農(nóng)民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)?！盎ü健?項目的北面是由近10個具有一定規(guī)模的服裝生產(chǎn)企業(yè)與幾十個以家庭為單位的小型生產(chǎn)線所組成，平時有馬達噪音，在小區(qū)靠北住房應該考慮有防噪音措施。圖4 項目周邊地農(nóng)民房與工廠鎮(zhèn)政府投資1000萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于2003年8月動工，10月完工,這對于提升本項目片區(qū)形象將是一件利好消息。項目附近學校有虎門第四中學、虎門一中、較遠的中學有國家級威遠中學，虎門政府計劃在2005年實現(xiàn)教育強鎮(zhèn)目標。附近有東方小學以及虎門中心小學，博愛幼兒園，項目附近缺乏高級幼兒園，發(fā)展商營銷部門在銷售過程中最好與相關教育機構協(xié)調(diào)，確保購房業(yè)主子女能夠有較好的學校就近上學，通過專業(yè)訪談我們發(fā)現(xiàn)教育因素已經(jīng)成為虎門業(yè)主選擇住房的重要因素。圖5博愛幼兒園與虎門第四中學周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設2萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務企業(yè)。主入口100左右有建設銀行儲蓄所，金融服務比較方便。圖6 建設銀行儲蓄所與博頭村菜市場需要在規(guī)劃中留出適當位置設置綠色果菜超市，但必須通過社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜市場問題。醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個重點樓盤。（一）豐泰華園山莊調(diào)研報告地理位置豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部——屬于赤崗管理轄區(qū)。該項目地塊緊鄰虎門林場且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因此，該項目自然景觀優(yōu)勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范圍內(nèi)具有唯一性和較強的排它性，綜合形成了該項目豪宅指標地段的獨特魅力。項目規(guī)模豐泰華園山莊的設計規(guī)模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等組成。設計總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項目。建筑外立面圖7 豐泰華園建筑外立面該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強，與自然景觀及項目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構設計一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對項目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產(chǎn)生相當?shù)挠绊?。社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點（1）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我主要思想是融合英國泰晤士河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家；突出表達人性健康特點的建筑風格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優(yōu)勢。但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。圖8 豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點（2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000畝的水庫和200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設計上突出親水創(chuàng)意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。景觀綠化上融會多國情調(diào)，形成8個人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園的規(guī)劃建設，形成郊野公園特色景區(qū)(如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園)。小區(qū)內(nèi)設置有24個休閑娛樂景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、(澳洲疊石)、綠野仙蹤。（3）建筑布局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項目規(guī)劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的同時更有利于回避外圍環(huán)境對項目的影響。從整體看，項目的產(chǎn)品布局基本是合理的。（4）配套設施規(guī)劃：社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場。社區(qū)的文化設施：雕塑廣場、藝術中心、中英文幼兒園、進修學校等。豐泰華園山莊戶型比例分析表1豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計比例單位 建筑面積（平方米） 每套售價（萬元） 套數(shù) 所占比例大兩房兩廳 96101 2130 24 15%小兩房兩廳 65 1925 24 15%小三房兩廳 117122 2941 49 31%大三房兩廳 140 3142 13 8%小四房兩廳 131140 3347 26 16%大四房兩廳 179180 5569 24 15%合計 160 100%注： 統(tǒng)計數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第1113座的戶型面積會所的設計特點會所內(nèi)項目的設置比較全，上層設有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項目，會所外面設有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等服務；會所缺乏主題和亮點，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氛圍。筆者對國內(nèi)知名會所進行了深入分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進措施：?1．將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。2．重點調(diào)整會所商場，側(cè)重居民便利服務，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。3．將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓，側(cè)重中高層次培訓，帶動基層培訓，全面提高物業(yè)管理水準，重點開展知識型社區(qū)服務。物業(yè)管理物業(yè)管理小高層收費：物業(yè)管理基金每戶2000元。物業(yè)管理：具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設計和施工，一星級的物業(yè)管理隊伍。結(jié)論：一星級的物業(yè)管理水平。以人為本設計：在設計上，采用相對較多的智能型的設置和設備。如：紅外感應式的水龍頭和沖水器。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點的方位沒有明確的指示圖）。開通客戶專車：目前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒有公交線路。總體看，物業(yè)管理對于定位高檔的房地產(chǎn)項目的影響非常的大，該項目的物業(yè)水平直接影響到項目的后續(xù)知名度和客戶口碑。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購買的需求是應該得到滿足的，配套設施的滯后性將影響到項目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應該成為本項目的重要宣傳渠道之一。8．銷售情況價格定位：小高層的均價在3600元/平方米左右，其中西向街景的單位平米價格較低,為3000元/平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為4000元/平米左右；別墅的定價6000元/平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。一期小高層住宅已全部銷售完畢（總數(shù)400多套），二期銷售過大半（總數(shù)400多套），三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比較受歡迎外，其余別墅部分銷售不理想。從客戶構成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時也有部分臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者,其中各個市場工商戶購買就有50多戶，白領人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購買住房送給父母居住也占有一定比例，購買別墅的人群很多是度假居住。綜合評價該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。戶型設計方面，小高層物業(yè)的戶型設計與市場需求的對接情況較好。該項目的宣傳推廣缺乏整體性，會所建設主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定的差距，對項目的推廣銷售產(chǎn)生一定的不利影響。從整體上看該項目運作比較成功，從發(fā)展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨領風騷。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，荔霖春曉在地段上具有一定優(yōu)勢。因此，長遠看，該項目的別墅對荔霖春曉的影響不大，但是小高層對我們具有較大的競爭壓力。10. 豐泰華園山莊二期豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地35萬平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預計總共可入住6,000戶，人口達20,000人，并設商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設施，為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設施出色的豐泰華園山莊一、二期將會成為虎門最大的住宅小區(qū)，為您營造自由、自在、自我的美好生活空間。圖9豐泰今日名苑效果圖(二)豐泰裕田花園豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約25萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。小區(qū)規(guī)劃有30幢別墅，高層住宅約2,000戶，相關有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會所、泳池、網(wǎng)球場等配套設施。豐泰裕田花園依山傍水，開敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運用，利用自然通風采光達到人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一，使整個小區(qū)如同一座富有熱帶風情的小城。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風情。豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念——給你一個寧靜而樸實的港灣圖10豐泰裕田花園與豐泰花園酒店豐泰花園酒店坐落于虎門樹田325省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風情為特色的，集商務會議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約65,000平方米，建筑面積給60,000平方米，功能分區(qū)包括商務會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運動區(qū)、公共服務區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務。酒店項目與住宅項目開發(fā)同步，滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項目的一大優(yōu)點。（三）飛龍山莊調(diào)研報告地理位置飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項目地塊靠近繁華的城市中心區(qū),且位居半山,是鬧中取靜的絕佳處所,深得部分當?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。整體規(guī)模飛龍山莊的占地面積是75043平方米；總建筑面積為19萬平方米；綠化面積20705平方米；道路面積22566平方米；建筑密度42%；。小區(qū)按照山勢設計為三棟小高層和100棟別墅組成；小區(qū)主要戶型有三種，由100—283平方米組成不等；小高層由三棟16層（每棟由A、B座組成）的建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大, 由于建設規(guī)劃及次序較亂, 缺乏協(xié)調(diào)性。外立面飛龍山莊不同時期開發(fā)的項目外觀反差較大,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。目前正在發(fā)售的怡和園，首層架空作為車庫，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍色，力求與周圍環(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。圖11飛龍山莊立面圖規(guī)劃設計特點飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅:(1) 設計理念：“龍騰天下”；用千百年前盤踞于擔桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點，表現(xiàn)一