【正文】 少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺?；㈤T住宅市場(chǎng)過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項(xiàng)目。海珠大廈在虎門地區(qū)首創(chuàng)讓業(yè)主參與建筑布局討論，說明已經(jīng)開始注意客戶營銷理論的導(dǎo)入。該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金2000元，物業(yè)管理費(fèi)。 該項(xiàng)目配有客戶專車，每15分鐘一趟，吸引很多中低收入白領(lǐng)前來置業(yè)，同時(shí)充分考慮在香港經(jīng)商的香港人士對(duì)小戶型的需求特點(diǎn)。圖16 蟠龍山莊效果圖該項(xiàng)目列入2003年虎門23項(xiàng)開工建設(shè)項(xiàng)目。這里生態(tài)天然，山水緊緊依傍，四季林木常青，舒泰柔軟而春意盎然。大廈位于虎門城區(qū)標(biāo)志性的雙向八車道的虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運(yùn)站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)的理想之選?！〈髲B實(shí)施24小時(shí)封閉式智能化管理，并提供全方位家居生活服務(wù)，讓您盡情享受人生。臨窗眺望，環(huán)擁四面山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。套內(nèi)面積起價(jià)3400,最高3980元，平均價(jià)格3650元左右。普通戶型例如三室兩廳平均價(jià)格為3250元，高檔戶型平均價(jià)格為3500元物業(yè)管理該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi)，每平方米為2元，大戶型每月200平方米住宅為400元物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理基金收取每戶2000元，這在虎門都是最高收費(fèi)。(2). 立面與屋頂設(shè)計(jì)風(fēng)格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應(yīng)，整個(gè)建筑很有氣勢(shì)。整體規(guī)模建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。(4) 虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對(duì)于山景資源是粗放式開發(fā)。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰?，因此在住宅設(shè)計(jì)方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對(duì)大戶型的個(gè)性化需求。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為3754元/平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價(jià)在6萬元左右，每平方米相差165元左右。由于居住地乃是施工場(chǎng)所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意(2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。戶型比例飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點(diǎn)：六房三庭，套內(nèi)面積283平方米，視覺景觀較好。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項(xiàng)目的最重要賣點(diǎn)。(2) 飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計(jì)理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保留，新開發(fā)的怡和園北 后山地勢(shì)很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計(jì)比較粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒有精細(xì)規(guī)劃。外立面飛龍山莊不同時(shí)期開發(fā)的項(xiàng)目外觀反差較大,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。（三）飛龍山莊調(diào)研報(bào)告地理位置飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項(xiàng)目地塊靠近繁華的城市中心區(qū),且位居半山,是鬧中取靜的絕佳處所,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風(fēng)情。圖9豐泰今日名苑效果圖(二)豐泰裕田花園豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個(gè)占地約25萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。對(duì)它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，荔霖春曉在地段上具有一定優(yōu)勢(shì)。綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢(shì)條件，對(duì)潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。8．銷售情況價(jià)格定位：小高層的均價(jià)在3600元/平方米左右，其中西向街景的單位平米價(jià)格較低,為3000元/平米左右，湖景單位的每平方米價(jià)格較高為4000元/平米左右；別墅的定價(jià)6000元/平方米左右，靠近湖邊的單位價(jià)格明顯較高。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點(diǎn)的方位沒有明確的指示圖）。物業(yè)管理：具有四星級(jí)的環(huán)境，三星級(jí)的建筑設(shè)計(jì)和施工，一星級(jí)的物業(yè)管理隊(duì)伍。筆者對(duì)國內(nèi)知名會(huì)所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬科四季花城會(huì)所葉李等一批會(huì)所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)，豐泰華園會(huì)所的完善可以采取如下改進(jìn)措施：?1．將會(huì)所建成社區(qū)文化活動(dòng)中心，開展系列健身運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)，提高會(huì)所利用率。從整體看，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局基本是合理的。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。建筑外立面圖7 豐泰華園建筑外立面該項(xiàng)目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個(gè)建筑外觀的色彩搭配上缺乏個(gè)性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強(qiáng)，與自然景觀及項(xiàng)目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一般，綜合形成該項(xiàng)目無特色的整體外觀形象；另外，該項(xiàng)目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽＃ㄒ唬┴S泰華園山莊調(diào)研報(bào)告地理位置豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部——屬于赤崗管理轄區(qū)。主入口100左右有建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所，金融服務(wù)比較方便。圖4 項(xiàng)目周邊地農(nóng)民房與工廠鎮(zhèn)政府投資1000萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于2003年8月動(dòng)工，10月完工,這對(duì)于提升本項(xiàng)目片區(qū)形象將是一件利好消息。物流業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢(shì)?；㈤T酒店比較發(fā)達(dá)，僅五星級(jí)酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級(jí)的酒店更多，普通酒店項(xiàng)目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項(xiàng)目東面100米就有“爛尾”酒店項(xiàng)目。由一座23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的5層附樓、一座大型展館構(gòu)成。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場(chǎng)培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。全鎮(zhèn)70多萬人中，服裝從業(yè)人員達(dá)40多萬人；客戶集群：每天8－10萬客商來虎門形成了巨大的人流。 本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進(jìn)取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。圖2 虎門廣場(chǎng) 從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短20年的時(shí)間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當(dāng)初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來50多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負(fù)，本地農(nóng)民瞄準(zhǔn)外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴(yán)重影響城市形象。4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象虎門城市化進(jìn)程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要，2002年虎門開始組織編制20022020年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制20022020年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃，2003年1月16日對(duì)根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評(píng)審，虎門開始注重城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃。由于本地人口只有十萬，外來人口50萬人以上，外來商人和高級(jí)經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進(jìn)的管理理念和先進(jìn)技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點(diǎn)。改革開放以后，虎門的個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢(shì)和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個(gè)頗具規(guī)模的服裝和日用品市場(chǎng)。 嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入?？?，突出體現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征?；㈤T利用外資取得突破，全年利用外資18億港元，比上年增加9億元，增幅108%。虎門鎮(zhèn)23項(xiàng)工程中有90％是民營企業(yè)參與。最終讓虎門與世界時(shí)裝之都巴黎、米蘭齊名———“到虎門能采購到天下最好的服裝”！更多從業(yè)人員活躍在多達(dá)20萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場(chǎng)上，工業(yè)總產(chǎn)值68億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計(jì)竟高達(dá)100億元。服裝企業(yè)三年間從600家增至1000家，1500家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占1/3。 ，%。%；,%。對(duì)此項(xiàng)目，我們極具必勝信心！一、荔霖春曉項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目名稱：花果山荔霖春曉住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)2. 開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。2003年虎門銷售樓盤平均價(jià)格樓盤名稱/ 參考平均價(jià)格（元/平方米）/建筑面積計(jì)算 /項(xiàng)目類型豐泰華園 4000 小高層（湖景單位）3600 小高層（離湖面有一定距離）飛龍山莊 3280 小高層柏景豪庭 低層普通戶型平均價(jià)3250元，高層平均價(jià)格為3500元 高層能源華莊 3240 高層海富華庭 3400 高層根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案。營銷賣點(diǎn)權(quán)重表主要賣點(diǎn)名稱/ 權(quán)重/ 附注山景與園林 30% 荔枝林特色山景特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門實(shí)際情況，引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水 10% 綠色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng)物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理ISO9000認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證發(fā)展商品牌 10% 含營銷CIS系統(tǒng)導(dǎo)入建筑特色 20% 包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車位建議戶型比例名稱 /建筑面積平方米/ 比例 /備注兩房一廳一(二)衛(wèi) 90100 10% 小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 115120 15% 大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 125141 15% 四房兩廳三衛(wèi)二陽臺(tái) 134137 30% 148 5% 186 10% 五房二廳三衛(wèi)二陽臺(tái) 153 15% （包括復(fù)式）177 200 合計(jì) 100% 在大戶型市場(chǎng)日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場(chǎng)開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場(chǎng)也供應(yīng)非常充足。我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。 針對(duì)虎門樓盤的三個(gè)明顯缺陷：。因此，我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是荔霖春曉（本項(xiàng)目暫定名）如何達(dá)到均價(jià)3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項(xiàng)目品牌的根本要旨。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計(jì)算），4層賣價(jià)3600元，5層以上售價(jià)4000元，頂層復(fù)式售價(jià)4600元；飛龍山莊最低價(jià)格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為3754元/平方米，均價(jià)為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價(jià)為3000元，最高價(jià)格4127元，均價(jià)3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價(jià)格。通過專業(yè)訪談和初步分析，我們?cè)O(shè)計(jì)了住宅調(diào)查問卷，通過對(duì)問卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對(duì)荔霖春曉的環(huán)境分析，提出了主要賣點(diǎn)，根據(jù)主要賣點(diǎn)以及市場(chǎng)情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。這與過去傳統(tǒng)被動(dòng)的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營銷之路。戶型的動(dòng)態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。通過多次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計(jì)方案的園林與總體布局合理，通過財(cái)務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計(jì)方案是可行的，具有較好的性能價(jià)格比，在虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。至2002年底止。（1）虎門企業(yè)狀況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，常駐人口已近60萬。 虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場(chǎng)體系，逐步實(shí)現(xiàn)“民牌———國內(nèi)名牌———國際知名品牌”的三級(jí)跳。虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請(qǐng)專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個(gè)星期開協(xié)調(diào)會(huì)，實(shí)行聯(lián)合辦公，為民企實(shí)行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭。2002年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。2002年虎門城市居民儲(chǔ)蓄達(dá)到170億元，程控電話超過10萬門?；㈤T自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)?；㈤T本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時(shí)候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。第七屆中國（虎門）國際服裝交易會(huì)，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實(shí)用思維，提高到弘揚(yáng)服飾文化的新的高度。2003年4月20啟動(dòng)23項(xiàng)工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（A、B區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學(xué)校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場(chǎng)風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標(biāo)志城市化進(jìn)程全面提速?；㈤T市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市發(fā)展道路，虎門是地級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)總量，虎門文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。外來人口的狀態(tài)處于動(dòng)態(tài)變化中。而他們的住房消費(fèi)習(xí)慣對(duì)虎門住宅市場(chǎng)具有很大影響。這項(xiàng)超大型的建設(shè)，占地30萬平方米，建筑面積50余萬平方米。 虎門現(xiàn)代化寫字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流，主要原因是外地客商來虎門主要是進(jìn)貨，作為流通的中轉(zhuǎn)站，真正在虎門辦公的大公司人數(shù)較少。外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，虎門舉辦的服裝交易博覽會(huì)、電子信息產(chǎn)品博覽會(huì)成