【正文】 交額巨大，2002年中國(guó)（虎門）交易額，這些會(huì)展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其實(shí)的華南物流重鎮(zhèn)?！盎ü健?項(xiàng)目的北面是由近10個(gè)具有一定規(guī)模的服裝生產(chǎn)企業(yè)與幾十個(gè)以家庭為單位的小型生產(chǎn)線所組成，平時(shí)有馬達(dá)噪音，在小區(qū)靠北住房應(yīng)該考慮有防噪音措施。圖5博愛(ài)幼兒園與虎門第四中學(xué)周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開(kāi)設(shè)2萬(wàn)平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務(wù)企業(yè)。下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個(gè)重點(diǎn)樓盤。設(shè)計(jì)總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。圖8 豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點(diǎn)（2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000畝的水庫(kù)和200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設(shè)計(jì)上突出親水創(chuàng)意。（3）建筑布局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項(xiàng)目規(guī)劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項(xiàng)目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項(xiàng)目配套的同時(shí)更有利于回避外圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響。豐泰華園山莊戶型比例分析表1豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計(jì)比例單位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 所占比例大兩房?jī)蓮d 96101 2130 24 15%小兩房?jī)蓮d 65 1925 24 15%小三房?jī)蓮d 117122 2941 49 31%大三房?jī)蓮d 140 3142 13 8%小四房?jī)蓮d 131140 3347 26 16%大四房?jī)蓮d 179180 5569 24 15%合計(jì) 160 100%注： 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第1113座的戶型面積會(huì)所的設(shè)計(jì)特點(diǎn)會(huì)所內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)置比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項(xiàng)目，會(huì)所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚(yú)、游艇觀光等服務(wù)；會(huì)所缺乏主題和亮點(diǎn)，個(gè)性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營(yíng)造會(huì)所休閑及活動(dòng)、健身的氛圍。物業(yè)管理物業(yè)管理小高層收費(fèi)：物業(yè)管理基金每戶2000元。如：紅外感應(yīng)式的水龍頭和沖水器。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購(gòu)買的需求是應(yīng)該得到滿足的，配套設(shè)施的滯后性將影響到項(xiàng)目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應(yīng)該成為本項(xiàng)目的重要宣傳渠道之一。小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時(shí)也有部分臺(tái)港澳內(nèi)地求親置業(yè)者,其中各個(gè)市場(chǎng)工商戶購(gòu)買就有50多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購(gòu)買住房送給父母居住也占有一定比例，購(gòu)買別墅的人群很多是度假居住。從整體上看該項(xiàng)目運(yùn)作比較成功，從發(fā)展趨勢(shì)看，部分別墅的滯銷、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對(duì)后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開(kāi)發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會(huì)在虎門獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出色的豐泰華園山莊一、二期將會(huì)成為虎門最大的住宅小區(qū)，為您營(yíng)造自由、自在、自我的美好生活空間。住宅建筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風(fēng)格回歸自然，屋頂變化錯(cuò)落形成和諧統(tǒng)一，使整個(gè)小區(qū)如同一座富有熱帶風(fēng)情的小城。酒店項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步，滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項(xiàng)目的一大優(yōu)點(diǎn)。雖然總體規(guī)模大, 由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂, 缺乏協(xié)調(diào)性。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過(guò)認(rèn)真挑選，精心策劃的。(4) 飛龍山莊主要依靠600畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的；有良好開(kāi)闊的視覺(jué)效果，可以給顧客以“居高臨下”的感受。二期怡和園建筑實(shí)用率從77%到80%。目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)（廣海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的二級(jí)公司——海軍部隊(duì)與地方合作的公司）；從管理的角度上來(lái)看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為3280元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為4801元/平米。108米以上大戶型主要購(gòu)買對(duì)象是本地人，也有少量在虎門長(zhǎng)期安家的外地人。(2) 營(yíng)銷最大賣點(diǎn)是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當(dāng)價(jià)格發(fā)售，營(yíng)銷狀況較好。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實(shí)的人們?nèi)ジ惺?，去?shí)現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營(yíng)銷效果可能會(huì)更好。地理位置柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項(xiàng)目地塊兩面臨路,交通方便，展示面較好；項(xiàng)目周邊無(wú)舊的工廠及居民區(qū)，項(xiàng)目后面為虎門公園，商住兩相宜。裙樓之上與住宅之間過(guò)渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會(huì)所，休閑會(huì)所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場(chǎng)、綠島、兒童樂(lè)園，假山等作為居民活動(dòng)場(chǎng)所，此外會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項(xiàng)目。銷售價(jià)格：本項(xiàng)目按照建筑面積計(jì)算起價(jià)為3000元，最高價(jià)格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價(jià)格，均價(jià)3400元。（五）能源華莊能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的商品房，包括62套別墅和高層住宅，最高為23層。表4 能源華莊戶型比例單 位 建筑面積（平方米） 每套售價(jià)（萬(wàn)元） 套 數(shù) 所占比例兩房?jī)蓮d 60 %小三房?jī)蓮d 150 %大三房?jī)蓮d 30 12%復(fù)式房 16 6%合計(jì) 256 100%（六）中聯(lián)大廈中聯(lián)大廈由三幢26層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬(wàn)貨商場(chǎng)，與后面的虎門公園四季園只有一小河之隔。園林景物將給您一個(gè)帶公園的家，使您身心與大自然融為一體，讓您其樂(lè)無(wú)究。圖14海港城大廈效果圖海港城大廈地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，集天時(shí)、地利、人和于一身。圖15豐泰官山碧水莊園豐泰官山碧水莊園處處洋溢山水豪情。項(xiàng)目總占地面積26萬(wàn)平方米，首期規(guī)劃面積73000平方米，其中大部分為別墅，同時(shí)有四棟小高層建筑和3棟多層住宅項(xiàng)目。富民花園正在發(fā)售的小高層平均售價(jià)3000元/平方米，82平方米兩室一廳小戶型較多，不僅在虎門發(fā)售，而且由于該項(xiàng)目距離虎門太平港澳客運(yùn)碼頭較近，在香港設(shè)有銷售處。樓盤銷售價(jià)格：按建筑面積計(jì)算，起價(jià)2880元，平均價(jià)格3400元，最高價(jià)格3780元。項(xiàng)目推廣理念：都市精英新生活 圖 18 海富華庭效果圖該項(xiàng)目推廣過(guò)程中注意打造企業(yè)品牌，對(duì)德盛建業(yè)公司的實(shí)力與業(yè)績(jī)進(jìn)行充分展示，該公司開(kāi)發(fā)了海珠大廈、太平新城—富民花園、南天商業(yè)中心?；㈤T居民目前擁有轎車6000部，20%家庭擁有轎車，教育與旅游成為虎門消費(fèi)亮點(diǎn)，虎門本地居民小孩讀書每年的正常開(kāi)支為6000元。鎮(zhèn)內(nèi)高層項(xiàng)目沿著進(jìn)入虎門港口路景觀大道分布，以柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住項(xiàng)目。370套 商鋪業(yè)主購(gòu)買50戶龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 建筑面積在3萬(wàn)平方米左右,是依靠前面海濱為主要題材的高尚住宅。戶型 大戶型:6套 面積:244485平方米中戶型:20套 面積:197241平方米小戶型:40套 面積:130167平方米能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 建筑面積3萬(wàn)多平方米，5棟高層和50座別墅組成，它屬于中心區(qū)內(nèi)的高尚住宅。是以遼闊視野的山景資源為主要賣點(diǎn)。附錄說(shuō)明，統(tǒng)計(jì)計(jì)算過(guò)程：豐泰華園華園區(qū)南向湖景小高層實(shí)際建筑面積：11（+++）=11860平方米11(+++)=11816平方米11(+)=5896平方米小計(jì)11860+11816+5896=已經(jīng)銷售出2%，待銷售面積為28981豐泰華園豐泰區(qū)小高層2003年待銷售面積＋＝＋＋＋＝＋=＋=＋2＋＋3＋9＝第九座2（＋）＋＋2＋9＋11=第十座2（＋）＋＋2＋11＋11=第十一座3（＋）＋12（＋＋）＝第十二座3＋12（＋）＋11＝第十三座665＋10＋3=小計(jì)：21190平方米因此豐泰2003年小高層供應(yīng)量為5萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2004年推出多層與小高層住宅面積供應(yīng)量1825萬(wàn)平方米，其中小戶型供應(yīng)量60%，別墅供應(yīng)量在10萬(wàn)平方米左右，別墅供應(yīng)基本為大戶型。3. 部分為年輕人送給父母，例如一室一廳與兩室一廳最受歡迎。（4）都市感強(qiáng)，對(duì)物業(yè)的地理位置比較注重，對(duì)處于市區(qū)中心位置、配套齊全的項(xiàng)目情有獨(dú)衷；（5）注重物業(yè)的品質(zhì)，通常以項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌為指標(biāo)進(jìn)行衡量。他們傾向于：（1）選擇中小戶型，全裝修房以2房居多；（2）注重交通及進(jìn)出口岸的便捷。在從事職業(yè)方面，主要有私營(yíng)老板（%）、職業(yè)經(jīng)理人（20%）、醫(yī)生（%）、工程師（%）、個(gè)體工商戶（%），從事這些職業(yè)的人一般收入較高，對(duì)住房要求也相應(yīng)較高，其反映的需求信息對(duì)本項(xiàng)目預(yù)定為高尚住宅的定位較有參考價(jià)值。因職業(yè)關(guān)系，所被調(diào)查對(duì)象的月收入相對(duì)較高，1500—3000元收入者占40%，3000—%。在住房層高選擇方面，普遍鐘愛(ài)小高層住宅，主要集中在7—16層之間，而1—4層幾乎無(wú)人問(wèn)津。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買住宅時(shí)大家首先考慮的是房地產(chǎn)公司品牌、水景園林、綠化率、基礎(chǔ)配套設(shè)施和教育設(shè)施等，然后是價(jià)格和房型，可見(jiàn)房地產(chǎn)公司的品牌（綜合實(shí)力、誠(chéng)信度、號(hào)召力）及居住環(huán)境對(duì)消費(fèi)者作出購(gòu)房決策時(shí)具有極其重要影響。在被調(diào)查者中，眾多虎門本地人以及在虎門安家外地工商戶對(duì)改善居住環(huán)境的愿望比較強(qiáng)烈，他們收入較高，非常重視住宅的舒適性，對(duì)于許多外來(lái)置業(yè)者，特別是中低收入者，他們更注重住宅的實(shí)用性，被調(diào)查者普遍重視小區(qū)環(huán)境，美的環(huán)境塑造美的心靈，人們?cè)谖镔|(zhì)生活改善以后，對(duì)環(huán)境提出較高要求是非常自然的愿望。2. 缺乏全程營(yíng)銷意識(shí)，住宅房地產(chǎn)在發(fā)育中、還不成熟。營(yíng)銷導(dǎo)示系統(tǒng) 不系統(tǒng)，整體形象不鮮明 開(kāi)始系統(tǒng)導(dǎo)入CIS系統(tǒng)，取得良好效果，例如萬(wàn)科四季花城與金域藍(lán)灣均導(dǎo)入CIS發(fā)展商品牌 比較重視項(xiàng)目品牌，不夠重視發(fā)展商品牌，缺乏品牌運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)規(guī)劃。中介代理與物業(yè)管理 由于虎門住宅市場(chǎng)較好，發(fā)展商自己銷售為主，物業(yè)管理也是同樣 深圳大部分委托代理公司銷售，物業(yè)管理委托知名企業(yè)管理。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。隨著人們對(duì)思維科學(xué)的深入專研，人們對(duì)靈感思維的認(rèn)識(shí)發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學(xué)創(chuàng)造中，而且普遍存在科學(xué)實(shí)踐中，甚至以抽象思維為主的數(shù)學(xué)家研究抽象的數(shù)學(xué)也需要詩(shī)人的想象力和靈感。第二，戲劇化和互動(dòng)的概念，成為荔霖春曉營(yíng)銷策劃的核心概念和指導(dǎo)方法。由于項(xiàng)目位于半山生態(tài)環(huán)境比平地脆弱，因此，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)候，要充分考慮生態(tài)系統(tǒng)的平衡，減少對(duì)原有環(huán)境的破壞，重點(diǎn)運(yùn)用虎門鄉(xiāng)土植物，種植健康養(yǎng)生花卉與荔枝林結(jié)合，建立更合理的生態(tài)系統(tǒng)。本項(xiàng)目通過(guò)泛會(huì)所、嶺南文化展示、綠色裝修環(huán)境、景觀式游泳池、健康花卉種植等全方位展示荔霖春曉的賣點(diǎn)，從主入口到山上會(huì)所售樓處建設(shè)重點(diǎn)體驗(yàn)式路徑?！倍拍恋摹哆^(guò)華清宮》就是千古名詩(shī)，具有深刻的歷史文化內(nèi)涵。會(huì)所的部分文化展示內(nèi)容將重視嶺南民間文化的收集與展示，豐富社區(qū)文化活動(dòng)內(nèi)容。山上會(huì)所前期是項(xiàng)目售樓處，作為主要賣場(chǎng)，我們高度重視體驗(yàn)環(huán)境的建立與維護(hù)。3．品牌場(chǎng)：體驗(yàn)營(yíng)銷從設(shè)計(jì)改造、落實(shí)項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)開(kāi)始，通過(guò)廣告公司設(shè)計(jì)的導(dǎo)示系統(tǒng)構(gòu)成，因此，建議荔霖春曉項(xiàng)目全面導(dǎo)入CIS.4．心理場(chǎng)：通過(guò)輕松愉快的氛圍、獎(jiǎng)勵(lì)物與標(biāo)志物、體驗(yàn)信息語(yǔ)言、強(qiáng)化的刺激和氛圍，引導(dǎo)周圍人群開(kāi)放和接受我們的賣場(chǎng)理念，最后形成搶購(gòu)的羊群效應(yīng)。小區(qū)紅線外環(huán)山道路8米，發(fā)展商已經(jīng)支付費(fèi)用，是小區(qū)機(jī)動(dòng)車道路。建筑外部采用樹(shù)墻遮擋外圍建筑，形成本小區(qū)良好景觀特征。小區(qū)花壇景觀主花壇中間保留原來(lái)的荔枝樹(shù)，采用四色花卉，圍合的辦法。園林中設(shè)置若干體育鍛煉設(shè)施，方便人們晨練等需要。戶型構(gòu)思：鑒于荔霖春曉價(jià)格中低檔，因此，我們?cè)趶V泛研究市場(chǎng)供應(yīng)的情況下，重點(diǎn)參考了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型比例，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際定位。價(jià)格：小戶型100平方米3000=30萬(wàn)元 小戶型三室兩庭1103200=。引進(jìn)知名店，由物業(yè)管理公司把控制好人口門欄，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施招商管理，提升社區(qū)品質(zhì)，重點(diǎn)使提高居民滿意度。超市專門經(jīng)營(yíng)國(guó)家級(jí)大型果菜基地生產(chǎn)的、經(jīng)過(guò)國(guó)家質(zhì)檢部門嚴(yán)格檢疫合格的各類蔬菜、水果，是真正的環(huán)保、無(wú)公害果菜。（一） 會(huì)所理念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣存在開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問(wèn)題。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實(shí)例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項(xiàng)目博采歐美文化之所長(zhǎng)。理念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂。推廣主題語(yǔ)：追求自然 貼近自然 擁有可持續(xù)發(fā)展的健康人生 生命加油站 健康儲(chǔ)蓄所邁著自信的腳步走入荔霖春曉健康社區(qū) 體驗(yàn)健康快樂(lè)生活（二） 荔霖春曉會(huì)所成為社區(qū)教育與活動(dòng)中心人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營(yíng)要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本，而且是特殊的資本。 3. 重視心理訓(xùn)練，培養(yǎng)員工良好的心理素質(zhì)。深圳在健康會(huì)所經(jīng)營(yíng)方面已經(jīng)作出有益的探索，例如中航健身會(huì)進(jìn)行健身會(huì)所連鎖經(jīng)營(yíng)，頗有成績(jī)。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項(xiàng)目的配合，注重健康服務(wù)項(xiàng)目的獨(dú)創(chuàng)性。球類運(yùn)動(dòng)：籃球、羽毛球場(chǎng)等設(shè)置在室外運(yùn)動(dòng)區(qū)，讓人們?cè)谧匀画h(huán)境中享受鍛煉身體，增強(qiáng)人的免疫力。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過(guò)茶文化，有利于文化交流。，收集治療和保健美容方劑９６００余首，藥膳食譜８００余張，藥物與食物１２００余味，并利用電腦優(yōu)勢(shì)，對(duì)于這些方藥從內(nèi)服、外用、功效、主治等多方面進(jìn)行了分類，為中藥美容的臨床應(yīng)用及中藥美容產(chǎn)品的研制開(kāi)發(fā)提供了全面的文獻(xiàn)資料。針灸美容美體，遵循中醫(yī)的辯證論治理論，通過(guò)疏通經(jīng)絡(luò)、運(yùn)行氣血而達(dá)到治療損美性疾病、美化容顏、延緩衰老的目的，從內(nèi)調(diào)節(jié)臟腑功能而達(dá)到外部美化容顏，促進(jìn)皮膚新陳代謝，從根本上解決皮膚老化的問(wèn)題，使人們?cè)诮】档幕A(chǔ)上更美麗。針對(duì)健康刮痧：引進(jìn)呂教授的刮痧疏經(jīng)法，與全息生物學(xué)理論結(jié)合，利用人體第二掌骨側(cè)相同的穴位群相同的穴位分布規(guī)劃，升華呂氏刮痧法。數(shù)字圖書館是一項(xiàng)前無(wú)古人的開(kāi)創(chuàng)性事業(yè)，需要長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，需要探索精神，需要腳踏實(shí)地的工作，更需要