【正文】 項(xiàng)目的順利銷售和持久繁榮。2. 全方位立體包裝、充分發(fā)揮“實(shí)體展示 + 媒介表現(xiàn) + 口碑傳頌 + 活動(dòng)表達(dá)”包裝組合的強(qiáng)大威力3. 持續(xù)熱銷才能成就商業(yè)地產(chǎn)，緊湊的營(yíng)銷節(jié)奏，需要全程廣告轟炸，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力，確保項(xiàng)目一舉成功。(四) 分期銷售，重點(diǎn)推廣1. 項(xiàng)目分二期進(jìn)行推廣，化解大體量銷售壓力，層層剝筍、穩(wěn)步推進(jìn)；2. 針對(duì)有錢人集中居住的區(qū)域、有錢人工作的區(qū)域、有錢人休閑的區(qū)域進(jìn)行直接有效的廣告宣傳，加大訴求密度和訴求強(qiáng)度，進(jìn)行重點(diǎn)攻擊。(五) 活動(dòng)營(yíng)銷，文化營(yíng)銷1. 增加與客戶溝通的機(jī)會(huì)，通過(guò)感情訴求、利益訴求來(lái)吸引、篤定、加速客戶的最終成交。(六) 品牌為先，招商帶動(dòng)銷售1. 主力店、品牌店優(yōu)先引進(jìn)，為后續(xù)炒作做足由頭2. 結(jié)合招商節(jié)奏和項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏，炒作主力商家，促進(jìn)銷售(七) 整合營(yíng)銷/直效行銷1. 統(tǒng)籌市場(chǎng)、產(chǎn)品等多種資源，使其相互促進(jìn)、發(fā)揮最佳銷售力2. 整合某新老客戶資源，達(dá)到銷售全面開花二、總體戰(zhàn)略布局4大運(yùn)動(dòng)節(jié)奏緊張，相互促進(jìn) 地?zé)徇\(yùn)動(dòng) 炒熱地塊價(jià)值，有利于招商與商鋪銷售次主力商家招商運(yùn)動(dòng)主力商家招商運(yùn)動(dòng)全省客商商貿(mào)聯(lián)誼會(huì)堅(jiān)定投資客戶信心 刺激商鋪熱銷帶領(lǐng)小資本向大資本看齊認(rèn)籌、發(fā)售運(yùn)動(dòng) 強(qiáng)勢(shì)推廣，形成熱銷確保投資者與次主力商家信心三、營(yíng)銷 / 時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分o 工程 / 營(yíng)銷重要時(shí)間點(diǎn)—30——房展會(huì)——護(hù)城河治理/項(xiàng)目開工——某首屆商業(yè)投資峰會(huì)—— 一期VIP公開認(rèn)籌——A區(qū)開工儀式（廣場(chǎng)接待中心開放）—— 一期公開解籌/選房—— 一期開盤儀式——第一次體驗(yàn)營(yíng)銷（某丹尼斯、銀基，蘇州觀前街）—— 一期封盤——二期推介+二期認(rèn)籌——春節(jié)活動(dòng)+禮品發(fā)放——現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)中心開放二期開盤（大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌）——第二次體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)四、推廣節(jié)奏選擇及考慮正式入市： A. 十月份，秋高氣爽，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，以房展會(huì)為契機(jī)，高調(diào)入市；B. 依托前期廣告宣傳，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)有了一定的了解，市場(chǎng)期盼項(xiàng)目入市；C. 其他商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)相入市，為了攔截客戶，必須搶占市場(chǎng)先機(jī)；D. 護(hù)城河治理與某購(gòu)物公園項(xiàng)目全城關(guān)注，充分利用行政資源和市政新聞，加之軟文炒作，必將形成某社會(huì)的焦點(diǎn)新聞，達(dá)到區(qū)域價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值與社會(huì)價(jià)值四大價(jià)值的完美統(tǒng)一，樹立良好的社會(huì)形象和高端的市場(chǎng)地位。一期認(rèn)籌時(shí)間： 目前市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度較高，投資興趣濃厚，登記了大量（約3000名）意向客戶，具備打快速戰(zhàn)的先決條件，在全城廣告轟炸，大批客戶競(jìng)相咨詢的情況下，開啟一期認(rèn)籌，以求達(dá)到穩(wěn)定前期客戶資源、篩選意向客戶、開盤即熱銷的效果。一期開盤： 市場(chǎng)對(duì)某購(gòu)物公園有了較為詳盡的認(rèn)識(shí)，VIP認(rèn)籌獲得火熱氣氛，在他們最具購(gòu)買意愿最強(qiáng)烈的時(shí)候，一鼓作氣，快速銷售。一期封盤： 該階段一期基本售罄。在春節(jié)之前，全面啟動(dòng)二期認(rèn)籌，爭(zhēng)取達(dá)到較高的認(rèn)籌量，為明年順利解籌和開盤鋪路。二期推介/認(rèn)籌： 根據(jù)目前市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)一期將在很短的時(shí)間內(nèi)（約兩周）銷售完畢，在火爆銷售的背景下，趁熱打鐵，隆重推出二期。二期認(rèn)籌的必要性：A. 一期沒有買到房子的客戶，按照原來(lái)的順序直接成為二期認(rèn)籌客戶，使其對(duì)二期產(chǎn)品有一個(gè)考量、選擇的時(shí)間；B. 春節(jié)前開始認(rèn)籌，為春節(jié)后的全面提價(jià)埋下伏筆。新春拜年 + 禮品發(fā)放： 經(jīng)過(guò)十天的二期認(rèn)籌，積累了大量的意向客戶，在春節(jié)前邀請(qǐng)其進(jìn)行一次新春客戶聯(lián)誼會(huì)，穩(wěn)定其購(gòu)買決心，并通過(guò)“活動(dòng)+禮品贈(zèng)送”的形式增進(jìn)彼此之間的感情溝通，達(dá)到口碑傳播的營(yíng)銷目的，爭(zhēng)取春節(jié)后掀起第二輪銷售高潮。 五、營(yíng)銷階段劃分市場(chǎng)預(yù)熱/認(rèn)籌期 一期解籌/開盤強(qiáng)銷 二期認(rèn)籌05/1105/12/1406/1/1506/206/3二期解籌/開盤強(qiáng)銷 4705/1105/1206/106/206/306/4o 護(hù)城河/西城根開工o 南陽(yáng)首屆商業(yè)投資峰會(huì)o 一期VIP認(rèn)籌o A區(qū)開工大型儀式o 一期解籌o 大型開盤活動(dòng)（鄭州/南陽(yáng)/鎮(zhèn)平同步）o 八大商會(huì)南陽(yáng)行o 地市巡回演出o 鋪王拍賣會(huì)o 體驗(yàn)營(yíng)銷o 一期封盤o 二期推介會(huì) + 二期認(rèn)籌o 春節(jié)客戶答謝酒會(huì)+禮品發(fā)放o o 二期開盤強(qiáng)銷o 大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌o 3月中第二屆體驗(yàn)營(yíng)銷尾盤銷售六、推廣次序策略建議112112112推廣次序建議及考慮1) 共分二期推廣一期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；二期——B區(qū)臨民主街部分+A區(qū)空中商業(yè)街西半部分 + C、D區(qū)步行街 + E區(qū)酒店式小戶型公寓2）、推廣次序考慮一期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；B區(qū)臨靠人民路，位置較好，價(jià)值較高；臨主入口兩棟樓位置最好，價(jià)值最高，在一期推出時(shí)拍賣，既可以達(dá)到烘托氣氛亦可獲得最高的利潤(rùn)；而A區(qū)封閉式空中商業(yè)街，不大符合現(xiàn)代人群購(gòu)物習(xí)慣，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，而將兩部分結(jié)合推廣，主要有以下幾點(diǎn)考慮：A. 靠B區(qū)臨街商鋪快速聚攏人氣，打開銷售局面，形成市場(chǎng)熱銷,實(shí)現(xiàn)開門紅，這對(duì)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。B. 快速回籠資金，降低開發(fā)成本，減小投資風(fēng)險(xiǎn)C. 目前登記了大量的客戶，人氣旺盛，再借助價(jià)格杠桿，全面帶動(dòng)A區(qū)封閉式空中商業(yè)街的銷售；D. 將B區(qū)最好位置商鋪封存，待后期銷售時(shí)提升銷售價(jià)格，達(dá)到快速啟動(dòng)人氣、帶動(dòng)A區(qū)封閉式空中商業(yè)街銷售和利潤(rùn)最大化三者的平衡。二期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；A. 二期主要是步行街+主力店，位置相對(duì)獨(dú)立，鋪鋪臨主干道或者步行街，人氣流通方便，均好性強(qiáng)，便于整體推廣；B. 在一期熱銷的基礎(chǔ)上，未實(shí)現(xiàn)購(gòu)買愿望的一期客戶直接轉(zhuǎn)化為二期的認(rèn)購(gòu)客戶，客戶儲(chǔ)備迅速，便于快速啟動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)推出，乘勝追擊。C. 空中商業(yè)街西半部分，依托建筑基本完工和景觀即將呈現(xiàn)的時(shí)候推出，取得較高的銷售價(jià)格和銷售速度。D. E區(qū)酒店式小戶型公寓，商業(yè)部分開發(fā)商持有，沒有銷售壓力，任務(wù)主要是完成主力店招商；酒店式小戶型公寓，戶型面積小，在某屬于稀貴產(chǎn)品，消去難度較小。第三部分：各階段營(yíng)銷推廣事件/主題安排（一）、市場(chǎng)預(yù)熱/認(rèn)籌期（.—）重在造勢(shì)/大量吸籌本階段為市場(chǎng)預(yù)熱階段，確立推廣方案，落實(shí)推廣節(jié)奏，制定出一個(gè)具體的、有序的、可操作的執(zhí)行方案；以護(hù)城河和項(xiàng)目開工為契機(jī)，進(jìn)行立體式包裝和轟炸式廣告宣傳，重點(diǎn)訴求 “黃金地段 + 投資價(jià)值 + 項(xiàng)目高端形象”，引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，為項(xiàng)目的公開發(fā)售創(chuàng)造最火熱的市場(chǎng)氛圍。該階段充分挖掘客戶資源，達(dá)到最大的客戶儲(chǔ)備量。1. 階段目標(biāo)：A. 區(qū)域成焦點(diǎn)：炒作護(hù)城河改造和項(xiàng)目撼世動(dòng)工，使該區(qū)域成為某市場(chǎng) 關(guān)注的焦點(diǎn)B. 樹立高端形象：項(xiàng)目風(fēng)云入市，樹立第一休閑商業(yè)形象C. 認(rèn)籌儲(chǔ)備：儲(chǔ)備大量客戶資源、搜集市場(chǎng)反饋，為項(xiàng)目公開銷售做準(zhǔn)備D. 重點(diǎn)招商：主力商家重點(diǎn)招商E. 壟斷發(fā)言權(quán)：大體量廣告轟炸，壟斷某商業(yè)發(fā)言權(quán)，封殺競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2. 推廣主題A. 地段+區(qū)域環(huán)境+未來(lái)前景，炒作項(xiàng)目誕生的土壤B. 爆炸式啟動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)籌，制造某街頭巷議第一熱點(diǎn)新聞C. 市中心絕版商街+樹立主題形象D. 結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)舉辦新聞發(fā)布會(huì)，活動(dòng)炒作3. 營(yíng)銷事件1) 護(hù)城河/濱河商業(yè)街開工（）一、 事件考慮：護(hù)城河開工與濱河商業(yè)街開工兩項(xiàng)合一，拉開項(xiàng)目動(dòng)工與舊城改造的序幕， 其一：通過(guò)兩項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，在市場(chǎng)上制造一個(gè)大大的熱點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)區(qū)域形象、地段價(jià)值、旅游價(jià)值、政府關(guān)注度、商業(yè)價(jià)值進(jìn)行新聞熱炒，形成更強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度。其二：兩項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，把項(xiàng)目的純商業(yè)行為與城市建設(shè)相關(guān)聯(lián)，將某公司“城市運(yùn)營(yíng)商”的市場(chǎng)地位充分展現(xiàn)，同時(shí)也將某購(gòu)物公園社會(huì)價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。其三：借護(hù)城河改造的東風(fēng)，享受政府免費(fèi)媒體資源充分報(bào)道，促進(jìn)人們對(duì)項(xiàng)目的更深入了解，使項(xiàng)目順利入市做好輿論基礎(chǔ)。其四：時(shí)間緊湊，兩項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，有利于節(jié)省人力、物力。二、事件目標(biāo)：某購(gòu)物公園在房展會(huì)成功亮相的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目動(dòng)工，營(yíng)造緊鑼密鼓的工程氣氛；讓周邊客戶對(duì)某購(gòu)物公園有更深的認(rèn)知；三、信息發(fā)布：1. 通過(guò)政府資源免費(fèi)報(bào)道；2. 通過(guò)購(gòu)買版面炒作項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)、旅游資源、商業(yè)優(yōu)勢(shì)、某市商業(yè)形象、市容市貌的提升的巨大作用。四、具體安排：《某日?qǐng)?bào)》豎半版 主題：千年龍脈，旺鋪“掘”金+開工信息2）某首屆商業(yè)投資峰會(huì)（）一、峰會(huì)構(gòu)想216。 作為某購(gòu)物公園系列新聞炒作的契機(jī)，營(yíng)造某商業(yè)投資熱點(diǎn)；216。 詳細(xì)推介項(xiàng)目（產(chǎn)品+景觀+招商經(jīng)營(yíng)+管理+銷售信息），解決客戶對(duì)項(xiàng)目本身所有的關(guān)心點(diǎn)和疑問(wèn)；216。 正式認(rèn)籌前，堅(jiān)定客戶信心，進(jìn)一步聯(lián)絡(luò)客戶感情；216。 提升客戶心理預(yù)期價(jià)位。二、峰會(huì)形式邀請(qǐng)發(fā)達(dá)城市商業(yè)專家、某省直機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、大河報(bào)駐某站記者、某本地權(quán)威媒體記者、某購(gòu)物公園負(fù)責(zé)人參加。會(huì)議由某地產(chǎn)內(nèi)部人員主持，由全國(guó)知名商業(yè)專家、政府領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)巨頭負(fù)責(zé)人等對(duì)某市的商業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)商業(yè)模式進(jìn)行深入討論，得出某市缺乏真正的商業(yè)中心的現(xiàn)狀，某市迫切需要發(fā)展新型的大型商業(yè)中心，最后落腳于某購(gòu)物公園對(duì)某商業(yè)的復(fù)興、振興所起到的革命性作用。三、峰會(huì)組織主辦單位：某市政府協(xié)辦單位：某市規(guī)劃局、《某日?qǐng)?bào)》承辦單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 峰會(huì)地點(diǎn)：某影劇院（或某理工學(xué)院，待定）峰會(huì)時(shí)間：（會(huì)議+午宴）四、與會(huì)人員省政協(xié)、人大領(lǐng)導(dǎo)，市級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)，大型商家，所有售樓中心登記客戶，某電視臺(tái)、大河報(bào)、某日?qǐng)?bào)、某晚報(bào)等媒體記者五、物料準(zhǔn)備：現(xiàn)場(chǎng)包裝+主持人串詞+專題片+單張+演講PPT （執(zhí)行方案詳見附件）3）一期公開認(rèn)籌（—）一、認(rèn)籌形式：接待中心現(xiàn)場(chǎng)VIP發(fā)售，按照認(rèn)籌的先后順序給予不等的優(yōu)惠金額：認(rèn)籌時(shí)間優(yōu)惠備注10萬(wàn)抵13萬(wàn)10萬(wàn)元/張VIP優(yōu)惠額每天遞減5000元最高優(yōu)惠3萬(wàn)元10萬(wàn)抵12萬(wàn)10萬(wàn)抵11萬(wàn)——常規(guī)優(yōu)惠二、VIP誠(chéng)意金：10萬(wàn)元/張VIP卡（僅限認(rèn)購(gòu)一個(gè)框架單元）三、地點(diǎn)：中心廣場(chǎng)售樓部四、安全考慮o 銀行現(xiàn)場(chǎng)辦公，以刷卡形式進(jìn)行o 多名保安維護(hù)秩序，確保一切安全4）、A區(qū)動(dòng)工奠基儀式（）一、活動(dòng)構(gòu)想：在前面區(qū)域價(jià)值炒作、項(xiàng)目形象塑造、護(hù)城河開工和舉辦商業(yè)投資峰會(huì)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)勢(shì)開工，制造市場(chǎng)最大新聞。二、 活動(dòng)目標(biāo)：1. 告知市場(chǎng)，項(xiàng)目正式動(dòng)工2. 盤點(diǎn)前期系列炒作，將炒作效果落實(shí)到項(xiàng)目上來(lái)3. 為后續(xù)某購(gòu)物公園商鋪系列營(yíng)銷活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。三、活動(dòng)考量1. 某購(gòu)物公園隆重開工，必將掀起某輿論高潮，為火熱認(rèn)籌再添一把火。2. 通過(guò)已認(rèn)籌客戶的口碑宣傳，開發(fā)潛在客戶，擴(kuò)大認(rèn)籌量；四、活動(dòng)地點(diǎn)：基地現(xiàn)場(chǎng)五、活動(dòng)時(shí)間：2005