【正文】 項目的順利銷售和持久繁榮。2. 全方位立體包裝、充分發(fā)揮“實體展示 + 媒介表現(xiàn) + 口碑傳頌 + 活動表達”包裝組合的強大威力3. 持續(xù)熱銷才能成就商業(yè)地產(chǎn)，緊湊的營銷節(jié)奏，需要全程廣告轟炸，強化競爭力，確保項目一舉成功。(四) 分期銷售，重點推廣1. 項目分二期進行推廣，化解大體量銷售壓力，層層剝筍、穩(wěn)步推進；2. 針對有錢人集中居住的區(qū)域、有錢人工作的區(qū)域、有錢人休閑的區(qū)域進行直接有效的廣告宣傳，加大訴求密度和訴求強度，進行重點攻擊。(五) 活動營銷，文化營銷1. 增加與客戶溝通的機會，通過感情訴求、利益訴求來吸引、篤定、加速客戶的最終成交。(六) 品牌為先，招商帶動銷售1. 主力店、品牌店優(yōu)先引進，為后續(xù)炒作做足由頭2. 結(jié)合招商節(jié)奏和項目推進節(jié)奏，炒作主力商家，促進銷售(七) 整合營銷/直效行銷1. 統(tǒng)籌市場、產(chǎn)品等多種資源，使其相互促進、發(fā)揮最佳銷售力2. 整合某新老客戶資源，達到銷售全面開花二、總體戰(zhàn)略布局4大運動節(jié)奏緊張，相互促進 地熱運動 炒熱地塊價值，有利于招商與商鋪銷售次主力商家招商運動主力商家招商運動全省客商商貿(mào)聯(lián)誼會堅定投資客戶信心 刺激商鋪熱銷帶領(lǐng)小資本向大資本看齊認籌、發(fā)售運動 強勢推廣，形成熱銷確保投資者與次主力商家信心三、營銷 / 時間節(jié)點劃分o 工程 / 營銷重要時間點—30——房展會——護城河治理/項目開工——某首屆商業(yè)投資峰會—— 一期VIP公開認籌——A區(qū)開工儀式（廣場接待中心開放）—— 一期公開解籌/選房—— 一期開盤儀式——第一次體驗營銷（某丹尼斯、銀基，蘇州觀前街）—— 一期封盤——二期推介+二期認籌——春節(jié)活動+禮品發(fā)放——現(xiàn)場體驗中心開放二期開盤（大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌）——第二次體驗營銷活動四、推廣節(jié)奏選擇及考慮正式入市： A. 十月份，秋高氣爽，房地產(chǎn)市場旺季，以房展會為契機，高調(diào)入市；B. 依托前期廣告宣傳，市場對項目已經(jīng)有了一定的了解，市場期盼項目入市；C. 其他商業(yè)項目競相入市，為了攔截客戶，必須搶占市場先機；D. 護城河治理與某購物公園項目全城關(guān)注，充分利用行政資源和市政新聞，加之軟文炒作，必將形成某社會的焦點新聞，達到區(qū)域價值、商業(yè)價值、項目價值與社會價值四大價值的完美統(tǒng)一，樹立良好的社會形象和高端的市場地位。一期認籌時間： 目前市場對項目關(guān)注度較高，投資興趣濃厚，登記了大量（約3000名）意向客戶，具備打快速戰(zhàn)的先決條件，在全城廣告轟炸，大批客戶競相咨詢的情況下，開啟一期認籌，以求達到穩(wěn)定前期客戶資源、篩選意向客戶、開盤即熱銷的效果。一期開盤： 市場對某購物公園有了較為詳盡的認識，VIP認籌獲得火熱氣氛，在他們最具購買意愿最強烈的時候，一鼓作氣，快速銷售。一期封盤： 該階段一期基本售罄。在春節(jié)之前，全面啟動二期認籌，爭取達到較高的認籌量，為明年順利解籌和開盤鋪路。二期推介/認籌： 根據(jù)目前市場反應(yīng)，預(yù)計一期將在很短的時間內(nèi)（約兩周）銷售完畢，在火爆銷售的背景下，趁熱打鐵，隆重推出二期。二期認籌的必要性：A. 一期沒有買到房子的客戶，按照原來的順序直接成為二期認籌客戶，使其對二期產(chǎn)品有一個考量、選擇的時間；B. 春節(jié)前開始認籌，為春節(jié)后的全面提價埋下伏筆。新春拜年 + 禮品發(fā)放： 經(jīng)過十天的二期認籌，積累了大量的意向客戶，在春節(jié)前邀請其進行一次新春客戶聯(lián)誼會，穩(wěn)定其購買決心，并通過“活動+禮品贈送”的形式增進彼此之間的感情溝通，達到口碑傳播的營銷目的，爭取春節(jié)后掀起第二輪銷售高潮。 五、營銷階段劃分市場預(yù)熱/認籌期 一期解籌/開盤強銷 二期認籌05/1105/12/1406/1/1506/206/3二期解籌/開盤強銷 4705/1105/1206/106/206/306/4o 護城河/西城根開工o 南陽首屆商業(yè)投資峰會o 一期VIP認籌o A區(qū)開工大型儀式o 一期解籌o 大型開盤活動（鄭州/南陽/鎮(zhèn)平同步）o 八大商會南陽行o 地市巡回演出o 鋪王拍賣會o 體驗營銷o 一期封盤o 二期推介會 + 二期認籌o 春節(jié)客戶答謝酒會+禮品發(fā)放o o 二期開盤強銷o 大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌o 3月中第二屆體驗營銷尾盤銷售六、推廣次序策略建議112112112推廣次序建議及考慮1) 共分二期推廣一期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；二期——B區(qū)臨民主街部分+A區(qū)空中商業(yè)街西半部分 + C、D區(qū)步行街 + E區(qū)酒店式小戶型公寓2）、推廣次序考慮一期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；B區(qū)臨靠人民路，位置較好，價值較高；臨主入口兩棟樓位置最好，價值最高，在一期推出時拍賣，既可以達到烘托氣氛亦可獲得最高的利潤；而A區(qū)封閉式空中商業(yè)街，不大符合現(xiàn)代人群購物習慣，競爭力相對較弱，而將兩部分結(jié)合推廣，主要有以下幾點考慮：A. 靠B區(qū)臨街商鋪快速聚攏人氣，打開銷售局面，形成市場熱銷,實現(xiàn)開門紅，這對商業(yè)項目來說至關(guān)重要。B. 快速回籠資金，降低開發(fā)成本，減小投資風險C. 目前登記了大量的客戶，人氣旺盛，再借助價格杠桿，全面帶動A區(qū)封閉式空中商業(yè)街的銷售；D. 將B區(qū)最好位置商鋪封存，待后期銷售時提升銷售價格，達到快速啟動人氣、帶動A區(qū)封閉式空中商業(yè)街銷售和利潤最大化三者的平衡。二期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；A. 二期主要是步行街+主力店，位置相對獨立，鋪鋪臨主干道或者步行街，人氣流通方便，均好性強，便于整體推廣；B. 在一期熱銷的基礎(chǔ)上，未實現(xiàn)購買愿望的一期客戶直接轉(zhuǎn)化為二期的認購客戶，客戶儲備迅速，便于快速啟動，強勢推出，乘勝追擊。C. 空中商業(yè)街西半部分，依托建筑基本完工和景觀即將呈現(xiàn)的時候推出，取得較高的銷售價格和銷售速度。D. E區(qū)酒店式小戶型公寓，商業(yè)部分開發(fā)商持有，沒有銷售壓力，任務(wù)主要是完成主力店招商；酒店式小戶型公寓，戶型面積小，在某屬于稀貴產(chǎn)品，消去難度較小。第三部分：各階段營銷推廣事件/主題安排（一）、市場預(yù)熱/認籌期（.—）重在造勢/大量吸籌本階段為市場預(yù)熱階段，確立推廣方案，落實推廣節(jié)奏，制定出一個具體的、有序的、可操作的執(zhí)行方案；以護城河和項目開工為契機，進行立體式包裝和轟炸式廣告宣傳，重點訴求 “黃金地段 + 投資價值 + 項目高端形象”，引起市場的強烈關(guān)注，為項目的公開發(fā)售創(chuàng)造最火熱的市場氛圍。該階段充分挖掘客戶資源，達到最大的客戶儲備量。1. 階段目標：A. 區(qū)域成焦點：炒作護城河改造和項目撼世動工，使該區(qū)域成為某市場 關(guān)注的焦點B. 樹立高端形象：項目風云入市，樹立第一休閑商業(yè)形象C. 認籌儲備：儲備大量客戶資源、搜集市場反饋，為項目公開銷售做準備D. 重點招商：主力商家重點招商E. 壟斷發(fā)言權(quán)：大體量廣告轟炸，壟斷某商業(yè)發(fā)言權(quán)，封殺競爭對手2. 推廣主題A. 地段+區(qū)域環(huán)境+未來前景，炒作項目誕生的土壤B. 爆炸式啟動項目認籌，制造某街頭巷議第一熱點新聞C. 市中心絕版商街+樹立主題形象D. 結(jié)合工程節(jié)點舉辦新聞發(fā)布會，活動炒作3. 營銷事件1) 護城河/濱河商業(yè)街開工（）一、 事件考慮：護城河開工與濱河商業(yè)街開工兩項合一，拉開項目動工與舊城改造的序幕， 其一：通過兩項目聯(lián)動，在市場上制造一個大大的熱點，對項目的未來區(qū)域形象、地段價值、旅游價值、政府關(guān)注度、商業(yè)價值進行新聞熱炒，形成更強的市場關(guān)注度。其二：兩項目聯(lián)動，把項目的純商業(yè)行為與城市建設(shè)相關(guān)聯(lián)，將某公司“城市運營商”的市場地位充分展現(xiàn)，同時也將某購物公園社會價值體現(xiàn)出來。其三：借護城河改造的東風，享受政府免費媒體資源充分報道，促進人們對項目的更深入了解，使項目順利入市做好輿論基礎(chǔ)。其四：時間緊湊，兩項目聯(lián)動，有利于節(jié)省人力、物力。二、事件目標：某購物公園在房展會成功亮相的基礎(chǔ)上，項目動工，營造緊鑼密鼓的工程氣氛；讓周邊客戶對某購物公園有更深的認知；三、信息發(fā)布：1. 通過政府資源免費報道；2. 通過購買版面炒作項目的地段優(yōu)勢、旅游資源、商業(yè)優(yōu)勢、某市商業(yè)形象、市容市貌的提升的巨大作用。四、具體安排：《某日報》豎半版 主題：千年龍脈，旺鋪“掘”金+開工信息2）某首屆商業(yè)投資峰會（）一、峰會構(gòu)想216。 作為某購物公園系列新聞炒作的契機，營造某商業(yè)投資熱點；216。 詳細推介項目（產(chǎn)品+景觀+招商經(jīng)營+管理+銷售信息），解決客戶對項目本身所有的關(guān)心點和疑問；216。 正式認籌前，堅定客戶信心，進一步聯(lián)絡(luò)客戶感情；216。 提升客戶心理預(yù)期價位。二、峰會形式邀請發(fā)達城市商業(yè)專家、某省直機關(guān)負責商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、大河報駐某站記者、某本地權(quán)威媒體記者、某購物公園負責人參加。會議由某地產(chǎn)內(nèi)部人員主持，由全國知名商業(yè)專家、政府領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)巨頭負責人等對某市的商業(yè)發(fā)展、市場現(xiàn)狀及未來商業(yè)模式進行深入討論，得出某市缺乏真正的商業(yè)中心的現(xiàn)狀，某市迫切需要發(fā)展新型的大型商業(yè)中心，最后落腳于某購物公園對某商業(yè)的復(fù)興、振興所起到的革命性作用。三、峰會組織主辦單位：某市政府協(xié)辦單位：某市規(guī)劃局、《某日報》承辦單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 峰會地點：某影劇院（或某理工學院，待定）峰會時間：（會議+午宴）四、與會人員省政協(xié)、人大領(lǐng)導(dǎo)，市級主要領(lǐng)導(dǎo)，大型商家，所有售樓中心登記客戶，某電視臺、大河報、某日報、某晚報等媒體記者五、物料準備：現(xiàn)場包裝+主持人串詞+專題片+單張+演講PPT （執(zhí)行方案詳見附件）3）一期公開認籌（—）一、認籌形式：接待中心現(xiàn)場VIP發(fā)售，按照認籌的先后順序給予不等的優(yōu)惠金額：認籌時間優(yōu)惠備注10萬抵13萬10萬元/張VIP優(yōu)惠額每天遞減5000元最高優(yōu)惠3萬元10萬抵12萬10萬抵11萬——常規(guī)優(yōu)惠二、VIP誠意金：10萬元/張VIP卡（僅限認購一個框架單元）三、地點：中心廣場售樓部四、安全考慮o 銀行現(xiàn)場辦公，以刷卡形式進行o 多名保安維護秩序，確保一切安全4）、A區(qū)動工奠基儀式（）一、活動構(gòu)想：在前面區(qū)域價值炒作、項目形象塑造、護城河開工和舉辦商業(yè)投資峰會的基礎(chǔ)上，強勢開工，制造市場最大新聞。二、 活動目標：1. 告知市場，項目正式動工2. 盤點前期系列炒作，將炒作效果落實到項目上來3. 為后續(xù)某購物公園商鋪系列營銷活動奠定基礎(chǔ)。三、活動考量1. 某購物公園隆重開工，必將掀起某輿論高潮，為火熱認籌再添一把火。2. 通過已認籌客戶的口碑宣傳，開發(fā)潛在客戶，擴大認籌量；四、活動地點：基地現(xiàn)場五、活動時間：2005