【正文】 ，粵人比其它地區(qū)的中國人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“棄士從商”與“棄官從商”的人比較多，面對遼闊的大海努力進取，通過海上貿易大膽冒險“冒萬險而一擲之”，追逐財富，拼命享受；粵人務實，“敏于行訥于言”是粵人的行為特點，粵人的經濟頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。 虎門作為重要的入?？冢c海外的貿易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品， 1839 年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價值。 虎門自古是名商埠，虎門人素有務工經商的傳統(tǒng)。改革開放以 后，虎門的個體私營經濟逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關系，經常往返香港和沙頭角，購買一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經濟的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。 1978年以后，虎門在全國商品經濟意識覺悟最早，虎門發(fā)展商品經濟具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國第一批吃螃蟹的虎門商人。 由于虎門與香港交通便捷，經濟文化的交流往來密切，虎門文化受到香港文化的影響，香港文化的突出特點是重商文化，成功的企業(yè)家備受社會尊重，與傳統(tǒng)的中 國小農文化產生劇烈燁隆中國 沖撞，虎門具有濃郁的商業(yè)氛圍，講究效率，虎門服裝市場聞名全國。 虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 由于本地人口只有十萬，外來人口 50萬人以上，外來商人和高級經營管理、技術人才帶來先進的管理理念和先進技術，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點。 服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對于人們生活來說，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術，成為人類的財富的象征。這里 面，就需要有服飾文化的突破。第七屆中國（虎門）國際服裝交易會，就在糅合服飾文化基礎上尋求品位上的突破，將服裝的實用思維，提高到弘揚服飾文化的新的高度。 4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象 虎門城市化進程迅猛，原來的規(guī)劃已經不能滿足城市發(fā)展需要， 2020 年虎門開始組織編制20202020 年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設計院編制 20202020 年總體遠景規(guī)劃， 2020 年 1月 16日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進行評審，虎門開始注重城市發(fā)展遠景規(guī)劃。 虎門鎮(zhèn)政府計劃在 2020 年投資 11 億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路 4 路和對太沙路建筑立面改造。新建大劇院、體育館、金寧路、擴建改造虎門橋等 27項工程，投資達到 11億元。 2020年 4 月 20啟動 23項工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（ A、 B 區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海 港城大廈，標志城市化進程全面提速。 圖 2 虎門廣場 從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經過短短 20年的時間，從農業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿城市，由于當初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來 50多萬外來人口，原有的市政設施不堪重負，本地農民瞄準外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設低水平雜亂無章的農民房，獲取暴利且嚴重影響城市形象。 燁隆中國 由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門本地污水排放量急劇增加，不僅虎門市區(qū)內河流污染嚴重，而且珠江入?？谖廴緡乐?，市區(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住 的城市。 虎門市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網與水運網絡比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。 虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化 ,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市發(fā)展道路，虎門是地級城市的經濟總量，虎門文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。 本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當一部分人小富即安，不思進取，缺乏優(yōu)質服務的理念，本地普通居民的綜合素質與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。 虎門外來人口眾多， 80%是文化層次不高的普通打工者，虎 門培育中間層的道路還很漫長，社會結構不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設還有很漫長的路程要走。 虎門常住人口 11萬，流動人口 60多萬。外來人口的狀態(tài)處于動態(tài)變化中。 全鎮(zhèn) 70多萬人中，服裝從業(yè)人員達 40多萬人；客戶集群：每天 8－ 10萬客商來虎門形成了巨大的人流。 虎門企業(yè)高級管理人員與主要服裝設計與生產管理人才近萬人，其中服裝生產主管數(shù)量較大。我們將此作為白領階層。而他們的住房消費習慣對虎門住宅市場具有很大影響。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過 2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬 富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。 投資 20億，從去年就開始籌建的富民國際商貿城，現(xiàn)在終于可以浮出水面。這項超大型的建設，占地 30萬平方米，建筑面積 50余萬平方米。由一座 23層的主樓、四座呈旋轉式上落的 5 層附樓、一座大型展館構成。商鋪總量近萬個，相當于虎門現(xiàn)在商鋪街商鋪量的總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運作，他們對高尚住宅將產生新的需求。 虎門現(xiàn)代化寫字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流，主要原因是外 地客商來虎門主要是進貨，作為流通的中轉站，真正在虎門辦公的大公司人數(shù)較少。 虎門酒店比較發(fā)達，僅五星級酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級的酒店更多，普通酒店燁隆中國 項目已經有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項目東面 100 米就有“爛尾”酒店項目。 虎門商鋪建筑面積總量已經達到 25萬平方米，結構不合理，普通住宅加上商鋪和簡單商場項目空置較多；而一些著名百貨公司進來選址又難以選到合適的商業(yè)面積，例如設計先進，面積 3 萬平方米以上百貨等。 位于電子城虎門商業(yè)步行街開發(fā)很有特點，選址準確，開發(fā)模式比較先進，規(guī)模較大，在商業(yè)布局 與娛樂創(chuàng)新方面要下功夫，精雕細琢。 外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產持續(xù)發(fā)展的重要動力，虎門舉辦的服裝交易博覽會、電子信息產品博覽會成交額巨大， 2020年中國（虎門）國際服裝交易會實現(xiàn) 億元交易額，這些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經成為名副其實的華南物流重鎮(zhèn)。 物流業(yè)的發(fā)展帶動了其它產業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產業(yè)形成主導產業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產的興旺已成為必然趨勢。 三、片區(qū)市場調查與競爭對手分析 “花果山”項目東面山下是門市房，其中博頭衛(wèi)生站是小區(qū)的主 要入口，寬 12米，小區(qū)東面是虎門主要道路之一 —— 人民北路。 圖 3 小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站） 項目南面與西面是成片的農民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)。 “花果山” 項目的北面是由近 10 個具有一定規(guī)模的服裝生產企業(yè)與幾十個以家庭為單位的小型生產線所組成，平時有馬達噪音，在小區(qū)靠北住房應該考慮有防噪音措施。 圖 4 項目周邊地農民房與工廠 鎮(zhèn)政府投資 1000 萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于 2020 年 8 月動工， 10月完工 ,這對于提升本項 目片區(qū)形象將是一件利好消息。 項目附近學校有虎門第四中學、虎門一中、較遠的中學有國家級威遠中學，虎門政府計劃在2020年實現(xiàn)教育強鎮(zhèn)目標。 附近有東方小學以及虎門中心小學，博愛幼兒園，項目附近缺乏高級幼兒園，發(fā)展商營銷部門在銷售過程中最好與相關教育機構協(xié)調，確保購房業(yè)主子女能夠有較好的學校就近上學，通過專業(yè)訪談我們發(fā)現(xiàn)教育因素已經成為虎門業(yè)主選擇住房的重要因素。 燁隆中國 圖 5 博愛幼兒園與虎門第四中學 周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設 2 萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服 務企業(yè)。主入口 100 左右有建設銀行儲蓄所，金融服務比較方便。 圖 6 建設銀行儲蓄所與博頭村菜市場 需要在規(guī)劃中留出適當位置設置綠色果菜超市，但必須通過社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜市場問題。 醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。 下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個重點樓盤。 （一）豐泰華園山莊調研報告 地理位置 豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結合部 —— 屬于赤崗管理轄區(qū)。該項目地塊緊鄰虎門林場且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山 ；因此，該項目自然景觀優(yōu)勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范圍內具有唯一性和較強的排它性，綜合形成了該項目豪宅指標地段的獨特魅力。 項目規(guī)模 豐泰華園山莊的設計規(guī)模由 14棟小高層商住樓、 17棟高層、 304 棟別墅以及山莊公園等組成。設計總用地為 500 畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產項目。 建筑外立面 圖 7 豐泰華園建筑外立面 該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強，與自然景觀及項目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結構設計 一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質較差，對項目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產生相當?shù)挠绊憽? 社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點 燁隆中國 （ 1）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我 主要思想是融合英國泰晤士河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家； 突出表達人性健康特點的建筑風格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優(yōu)勢。 但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導致較大的產品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產生不利影響。 圖 8 豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點 （ 2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000 畝的水庫和 200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設計上突出親水創(chuàng)意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。 景觀綠化上融會多國情調，形成 8個人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園的規(guī)劃建設，形成郊野公園特色景區(qū)(如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園 )。小區(qū)內設置有 24個休閑 娛樂景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、 (澳洲疊石 )、綠野仙蹤。 （ 3）建筑布局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項目規(guī)劃有 8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的