【正文】 項(xiàng)目名稱：花果山裕隆花園住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 　　2. 開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 　　3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。 　　4. 工程概況：項(xiàng)目位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積27000平方米，主要建設(shè)小高層住宅，項(xiàng)目客戶市場(chǎng)定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營老板階層。 　　項(xiàng)目地塊—人民北路花果山一景 　　二、虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化與住宅市場(chǎng)總體狀況 　　 　　根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì),按可比價(jià)格計(jì)算,%,增長幅度已連續(xù)6年保持在18%左右的水平。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。，%；,%。，%。企業(yè)總體數(shù)量增加。 至2002年底止。 　　，%。其中，%；，%。，%，其中，%，%，說明企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需求增長。 　　 　　（1）虎門企業(yè)狀況 　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，常駐人口已近60萬。服裝企業(yè)三年間從600家增至1000家，1500家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占1/3。 服裝業(yè)是虎門的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國（虎門）國際服裝交易會(huì)成交額都在20億元以上，在國內(nèi)影響巨大。形成南有虎門服裝交易會(huì)，北有大連國際服裝交易會(huì)的一南一北格局。 　　虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場(chǎng)體系，逐步實(shí)現(xiàn)“民牌———國內(nèi)名牌———國際知名品牌”的三級(jí)跳。最終讓虎門與世界時(shí)裝之都巴黎、米蘭齊名———“到虎門能采購到天下最好的服裝”！ 更多從業(yè)人員活躍在多達(dá)20萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場(chǎng)上，工業(yè)總產(chǎn)值68億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計(jì)竟高達(dá)100億元。 　　鎮(zhèn)屬企業(yè)以富民市場(chǎng)為代表，在全國影響大、口碑佳、效益好。 　　虎門鎮(zhèn)比較重視民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民營企業(yè)發(fā)展發(fā)展迅猛，2001年有民營企業(yè)1135家，個(gè)體工商戶8500家，2001年民營企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值15億元，納稅1億元，虎門彩色印刷廠的利稅是3000萬元，虎門民營經(jīng)濟(jì)在華南民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中占有重要位置。 虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請(qǐng)專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個(gè)星期開協(xié)調(diào)會(huì)，實(shí)行聯(lián)合辦公，為民企實(shí)行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭?；㈤T鎮(zhèn)23項(xiàng)工程中有90％是民營企業(yè)參與。 　　虎門鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對(duì)虎門民營經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)：“首先是不能坐井觀天，要放眼全國，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄準(zhǔn)全國和世界最先進(jìn)的東西去學(xué)習(xí)去適應(yīng)。” 　?。?）虎門近兩年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 　??；；；，比2000年增長27％。 2002年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，?；㈤T利用外資取得突破，全年利用外資18億港元，比上年增加9億元，增幅108%。 　　。，%。 2002年虎門城市居民儲(chǔ)蓄達(dá)到170億元，程控電話超過10萬門。 　　 　　嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入海口，突出體現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險(xiǎn)精神，這是一個(gè)吃蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“棄士從商”與“棄官從商”的人比較多，面對(duì)遼闊的大海努力進(jìn)取，通過海上貿(mào)易大膽冒險(xiǎn)“冒萬險(xiǎn)而一擲之”，追逐財(cái)富，拼命享受；粵人務(wù)實(shí)，“敏于行訥于言”是粵人的行為特點(diǎn)，粵人的經(jīng)濟(jì)頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。 　　虎門作為重要的入海口，與海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品，1839年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價(jià)值。 　　虎門自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。改革開放以后，虎門的個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢(shì)和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購買一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個(gè)頗具規(guī)模的服裝和日用品市場(chǎng)。 1978年以后，虎門在全國商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)覺悟最早，虎門發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國第一批吃螃蟹的虎門商人。 　　由于虎門與香港交通便捷，經(jīng)濟(jì)文化的交流往來密切，虎門文化受到香港文化的影響，香港文化的突出特點(diǎn)是重商文化，成功的企業(yè)家備受社會(huì)尊重，與傳統(tǒng)的中國小農(nóng)文化產(chǎn)生劇烈沖撞，虎門具有濃郁的商業(yè)氛圍，講究效率，虎門服裝市場(chǎng)聞名全國。 　　虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時(shí)候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 　　由于本地人口只有十萬，外來人口50萬人以上，外來商人和高級(jí)經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進(jìn)的管理理念和先進(jìn)技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點(diǎn)。 　　服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對(duì)于人們生活來說，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類的財(cái)富的象征。這里面，就需要有服飾文化的突破。第七屆中國（虎門）國際服裝交易會(huì)，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實(shí)用思維，提高到弘揚(yáng)服飾文化的新的高度。 　　4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象 　　虎門城市化進(jìn)程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要，2002年虎門開始組織編制20022020年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制20022020年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃，2003年1月16日對(duì)根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評(píng)審，虎門開始注重城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃。 　　虎門鎮(zhèn)政府計(jì)劃在2003年投資11億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路4路和對(duì)太沙路建筑立面改造。新建大劇院、體育館、金寧路、擴(kuò)建改造虎門橋等27項(xiàng)工程，投資達(dá)到11億元。 　　2003年4月20啟動(dòng)23項(xiàng)工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（A、B區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學(xué)校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場(chǎng)風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標(biāo)志城市化進(jìn)程全面提速。 　　從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短20年的時(shí)間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當(dāng)初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來50多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負(fù)，本地農(nóng)民瞄準(zhǔn)外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴(yán)重影響城市形象。 由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門本地污水排放量急劇增加，不僅虎門市區(qū)內(nèi)河流污染嚴(yán)重，而且珠江入?？谖廴緡?yán)重，市區(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住的城市。 　　虎門市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網(wǎng)與水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。 　　虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市發(fā)展道路，虎門是地級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)總量，虎門文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。 　　本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進(jìn)取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。 虎門外來人口眾多，80%是文化層次不高的普通打工者，虎門培育中間層的道路還很漫長，社會(huì)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設(shè)還有很漫長的路程要走。 　　 　　虎門常住人口11萬，流動(dòng)人口60多萬。外來人口的狀態(tài)處于動(dòng)態(tài)變化中。 　　全鎮(zhèn)70多萬人中，服裝從業(yè)人員達(dá)40多萬人；客戶集群：每天8－10萬客商來虎門形成了巨大的人流。 　　虎門企業(yè)高級(jí)管理人員與主要服裝設(shè)計(jì)與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。我們將此作為白領(lǐng)階層。而他們的住房消費(fèi)習(xí)慣對(duì)虎門住宅市場(chǎng)具有很大影響。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場(chǎng)培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。