【正文】 出路由于銀行利率不斷調(diào)低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。 二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于1991年，1992年至1995年為高速發(fā)展期，1996年至1997年為調(diào)整消化期，1998年至今為恢復(fù)上升期。從1997年至2000年的4年中，年均遞增10％；2000年至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例。一直以來，花都區(qū)的住宅市場都是由本地客源消化。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州人在花都購房的市場份額約占20％左右。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國際機場的搬遷，花都已構(gòu)建了一個航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)———在建的銜接地鐵二號線、直達國際新機場的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，都使人們到花都購房置業(yè)成為可能。同時，在廣州“南拓、東進、西聯(lián)、北優(yōu)”的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長迅速，各種市政配套進一步完善，并在新機場即將遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場購買力。據(jù)了解，從2003年開始，大量機場、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進入2004年，這種趨勢更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。l 發(fā)展數(shù)據(jù)一： 03年15月花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽本年累計完成投資（萬元）去年累計完成投資（萬元）同比增長（%）6048650876本年簽約面積（平方米）去年簽約面積（平方米）同比增長（%）377182260118本年均價（元／平方米）去年均價（元／平方米）同比增長（%）23472338l 發(fā)展數(shù)據(jù)二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的2004年前兩月廣州市商品房交易數(shù)據(jù)顯示：由于新機場和汽車城的拉動，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比，今年1月登記的預(yù)售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預(yù)售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。l 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04年首季廣州市房地產(chǎn)售價租價均有明顯上漲?！梢陨蠑?shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場在最近一兩年的時間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進的上升勢頭，上升還越來越快。按照以上的增長速度計算，到2005年、2006年……完成的投資和銷售額將會是2004年的幾倍或幾十倍。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年6月28日新國際機場的搬遷的利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年頭兩月的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點區(qū)域，成為廣州人置業(yè)的新熱點，大有擠進廣州樓市銷售三甲之勢?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象在花都區(qū)房地產(chǎn)市場不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢，具體分析如下：l 舊城板塊：規(guī)劃滯后，可持續(xù)發(fā)展空間不大在花都區(qū)舊城區(qū)中開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。這部分的零星樓盤由于規(guī)劃設(shè)計落后、缺乏居住環(huán)境營造，銷售一般，部分樓盤空置嚴重，雖經(jīng)2年多時間的消化，估計現(xiàn)在還有6000套左右。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中也涌現(xiàn)了如駿威廣場、金菊花小區(qū)、銀菊花小區(qū)、僑苑小區(qū)、華僑新城、鉆石花園為有一定規(guī)模、配套相對完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想?；ǘ紖^(qū)的購房消費者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占70％；外來經(jīng)商務(wù)工、購房入戶的也有不少。但由于舊城的規(guī)劃落后，交通擁擠，人口密集，可持續(xù)發(fā)展空間不大。從近幾年房價看，新區(qū)和舊區(qū)相比是交換式變化，新區(qū)房價越來越高，舊區(qū)越來越低。對居住環(huán)境有較高要求的買家都不愿意在舊城區(qū)置業(yè)，而趨向選擇環(huán)境優(yōu)越、空氣優(yōu)良的城市新區(qū)。故舊城區(qū)可持續(xù)發(fā)展空間較小。位處廣清高速公路新華鎮(zhèn)入口的雅景灣，占地面積達500畝，以“環(huán)湖豪宅”為開發(fā)理念，將于2004年底入市。由于與老城一橋相隔，該項目的入市將打破舊城區(qū)沒有大盤好盤的格局。l 政府廣場新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點區(qū)域目前花都政府廣場片區(qū)是發(fā)展的熱點區(qū)域?？拷畯V場的直接優(yōu)勢是座享市政規(guī)劃及配套的便利。該板塊目前在售的樓盤有雅居樂雍華廷、南航花園、福虹陽光美地等。雅居樂集團是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在2003年“五一”期間推出了雍華廷一期洋房組團，該期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品50％的價格入市，在8個月時間內(nèi)全部售罄，總銷售面積約10萬平方米，總體均價達到3000元/M2以上，凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場的巨大購買力。而最近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團“花樣巴黎”，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從6000—10000元/M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價格高出35倍。雖然價格堅挺，但比截至4月3日止，首期推出的150套單位也已認購過半，銷售勢頭迅猛。據(jù)了解，雅居樂的洋房和別墅以本地的生意人及公務(wù)員為主要購買對象。同時由于看好新機場和風(fēng)神汽車城帶給花都的發(fā)展機遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。小結(jié)：目前，政府廣場一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。該版塊房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了花都區(qū)的領(lǐng)頭羊。l 郊區(qū)大盤：航空港定位吸引穗買家于03年國慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價格震撼了整個廣州樓市，受到了各路買家的強烈追捧。據(jù)統(tǒng)計，開盤當(dāng)天前往金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達５萬多人，首期推出的６１７套山水別墅被一搶而空，成交額近５億元。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價格、位置、進展等等情況?？梢哉f，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤進入了一個新時代，一時間，花都樓盤受到了極大的關(guān)注。南航碧花園是由南方航空集團公司投入近36億元興建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。占地面積160萬平方米，建筑規(guī)模30多萬平方米，建筑物共781棟。有商務(wù)別墅、獨立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。該項目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯，配套齊全。業(yè)主可享受航空標準的服務(wù)體系，而未來新機場的建設(shè)將會帶動整個區(qū)域的發(fā)展。小結(jié)：諸如上面所說，花都郊區(qū)的眾多大型項目，以高端的定位贏得了廣州眾多買家的青睞。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設(shè)和銷售帶來長期穩(wěn)定的客源。l 西部板塊：風(fēng)神構(gòu)筑花都居住后花園作為花都區(qū)重中之重的龍頭項目，風(fēng)神汽車城從人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)帶動、商業(yè)發(fā)展都起到不可估量的帶動。據(jù)調(diào)查，花都汽車城于２００２年７月開始規(guī)劃建設(shè)，首期占地１５平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約５０平方公里，橫跨新華、炭步兩個鎮(zhèn)。目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風(fēng)大道月底招標施工，年底即可實現(xiàn)通車?；ǘ紖^(qū)要求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪里?；ǘ计嚦鞘且蛔ㄖ圃?、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國汽車的“硅谷”。風(fēng)神汽車的早期入駐，花都汽車城第一期幾百傾土地很快被四十多家擬設(shè)廠的全球各地汽車配件廠搶奪一空。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理近期穿梭日韓港臺，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，花都汽車城的投資熱將直線上升。今年上半年，花都區(qū)投資８０００萬元改建了風(fēng)神大道，近期還著重對風(fēng)神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設(shè)進行改造，還將規(guī)劃改建風(fēng)神大道往炭步方向路段。花都在默默地和同行們在廣州共同打造中國的底特律，花都汽車城的面積一擴再擴，現(xiàn)已規(guī)劃到５３平方公里，和有些地方花架子不一樣的，在花都汽車城，每平整一片土地，很快將出現(xiàn)一片廠房；緊跟著規(guī)劃后面的是一迭投資合同。汽車界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗得十分靈驗，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車城進入一個良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè)“綜合成本低、市場機會多”，投資風(fēng)險的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。汽車城的經(jīng)濟發(fā)展演變：2000年，重組云豹汽車廣州風(fēng)神橫空出世，逆風(fēng)飛揚，以當(dāng)年重組，當(dāng)年出車，當(dāng)年盈利的奇跡震驚業(yè)界2002年10月，第5萬輛藍鳥下線2002年10月，15萬輛新工廠奠基(花都)2003年8月22日，第10萬輛藍鳥下線2003年6月16日，東風(fēng)乘用車公司在花都設(shè)立，同日日產(chǎn)陽光下線2003年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城2003年10月，省政府批準花都汽車城為汽車產(chǎn)業(yè)基地2004年3月，東風(fēng)日產(chǎn)研發(fā)中心落戶花都2004年5月，15萬輛新工廠將建成投產(chǎn)……三年不到，花都汽車城產(chǎn)值直逼500億元的奇跡。50000個就業(yè)機會下的居住需求現(xiàn)時花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、計算機、信息工程等多學(xué)科的高度結(jié)合，將會對人才的需求提出更高的要求。相應(yīng)的，隨著外貿(mào)、旅游、環(huán)境保護、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入WTO后所面對的新的經(jīng)濟環(huán)境的變化、對通曉國際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護等專業(yè)人才的迫切需求，對人才需求也將會提出更高的要求。再用發(fā)展的眼光來看，整個花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也更引起更高層人才需求關(guān)系的變化。花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來50000個就業(yè)機會，據(jù)調(diào)查一個汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來8個其他行業(yè)的就業(yè)機會，花都市的社會人員的層次結(jié)構(gòu)也會因此而得到改善。到2010年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動、汽車專賣店品牌林立、每年50萬臺轎車從這里駛向世界各地、每年近5000名汽車專業(yè)人才從這里進出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休閑、購物等為市民帶來全新體驗。汽車城給我們帶來的遠遠不只這些，因為它必定帶來花都的繁榮，并影響著市民的現(xiàn)實生活。小結(jié)：伴隨明年國際機場的開場的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)，大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達數(shù)十上百億元；同時外資企業(yè)的涌入，將會拉動花都區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)的發(fā)展。這些巨額資金的注入將會給花都地區(qū)社會與經(jīng)濟的發(fā)展帶來量的訊猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)理論，巨額資金的注入將會引起該地區(qū)原來低級無序的經(jīng)濟模式變成為高級有序的大工程格局的模式，由經(jīng)濟投入的量的變化引起經(jīng)濟格局的質(zhì)的變化，這無疑由舒爾茨的《人力資本論》可以看出，當(dāng)然會帶來科技人力結(jié)構(gòu)的比例的變化。本項目所在版塊離風(fēng)神汽車城不足3公里，是汽車城經(jīng)濟、政治、文化輻射區(qū)域，項目的建設(shè)也將得到汽車城龐大就業(yè)人員源源不斷的補充和支持?；ǘ紖^(qū)商品房價格變化分析1997年——2003年花都的房價變化情況： 區(qū)域年份新區(qū)舊區(qū)1997年1500元／平方米1700元／平方米1998年1600元／平方米1700元／平方米1999年2100元／平方米1500元／平方米2000年2500元／平方米1600元／平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元／平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小結(jié)：1） 從1997年——2000年的房價分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價相比呈交換式變化，新區(qū)房價越來越高，舊區(qū)越來越低。2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標前進，市場的趨勢呈上升態(tài)勢。3） 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時，新移進來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會促進新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。4） 通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從1997年到目前，花都區(qū)的房價基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場還有待挖掘，還沒有出現(xiàn)一個真正的領(lǐng)頭羊，市場的發(fā)展空間還是較大的。5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格正程良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟拉動。根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價變動參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價的發(fā)展趨向，可預(yù)測在未來2年，花都區(qū)樓盤價格將突破3500元大關(guān)，逐漸上升。在未來5年將會逐漸向廣州樓價看齊?；ǘ紖^(qū)近年樓價變動圖：花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析A、城市化進程推動房地產(chǎn)的全面發(fā)展根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)城市群規(guī)劃》預(yù)測，隨著城市化進程的發(fā)展，到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達40萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)；同時，反過來，由于耕地的減少，促進更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。B、政策促進商品房的需求量的上升由于取消的福利分房，原來機關(guān)國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費市場的一大主力。而這一部分人，在未來幾年內(nèi)都將進入置業(yè)年齡，商品房需求量較大。 C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè) 隨著廣州市民購房置業(yè)對環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢將日漸突現(xiàn)?；ǘ紖^(qū)區(qū)的綠化面積６．９平方公里，綠化覆蓋率高達４３．５％，人均占有綠地面積８．５平方米，一直有“廣州后花園”的美譽。在這個有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時間距離花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機場的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時，在建的銜接地