【正文】 關(guān)系，這指的是酒店對(duì)公寓起到的支撐作用。作為一般的公寓項(xiàng)目，由于定位的限制，其配套設(shè)施、服務(wù)水平，都與高檔酒店存在著較大的差距。但“酒店公寓”則恰恰能以相 對(duì)較低的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)這兩方面的優(yōu)勢(shì)，其最主要的源動(dòng)力也就是來(lái)自于所依附的酒店。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于五星級(jí)酒店的存在，我們可以把酒店的公共設(shè)施以會(huì)員制的形式對(duì)公寓客戶開(kāi)放，從而使得公寓變成了“酒店公寓”，這絕對(duì)是一個(gè)非常突出的優(yōu)勢(shì)。從成本上來(lái)說(shuō)是“公寓”，與酒店相比成本很低，從品質(zhì)上來(lái)說(shuō)，則是“酒店”，因?yàn)樗呀?jīng)接近了酒店的舒適度，恰當(dāng)?shù)睦闷鹁频旮咂焚|(zhì)的硬件、配套設(shè)施及管理服務(wù)，這就是我們對(duì)本項(xiàng)目公寓的定位 —— “酒店公寓”。 說(shuō)到這兒，我們還可以談一下“服務(wù)式公寓”。所謂的“服務(wù)式公寓”，是指一些管理公司為 公寓提供酒店式的配套服務(wù)，其與普通公寓的區(qū)別主要在于所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)比較高，達(dá)到了星級(jí)酒店的水平。服務(wù)式公寓是沒(méi)有酒店可以依托的，它們能夠做到的就是軟件服務(wù)，硬件上還是公寓本身的基礎(chǔ)，這一點(diǎn)就是它跟我們的“酒店公寓”的差別。比如在北京由雅詩(shī)閣（ ASCOTT BEIJING）部分擁有并經(jīng)營(yíng)管理的福景苑服務(wù)公寓（ SOMERSET FORTUNE GARDEN）就是比較典型的服務(wù)式公寓的例子。形象的打個(gè)比方，如果把公寓比作“ A”的話，那么服務(wù)式公寓就是“ A+”，而“酒店公寓”就是“ A++”。酒店公寓和酒店相比較， 具有以下特點(diǎn)： 服務(wù)方面幾乎沒(méi)有什么區(qū)別，而且除了能夠利用酒店的硬件及公共配套設(shè)施外，還能夠提供更多。酒店公寓提供的全部硬件有包括洗衣機(jī)、電熨斗等家用電器，包括微波爐、電烤箱等廚具和餐具。 價(jià)格相對(duì)酒店要低很多，但卻可以花錢(qián)隨時(shí)得到酒店式的服務(wù)，其中的一些則可以由家庭成員自己完成，不必使用酒店的昂貴服務(wù)項(xiàng)目，如洗衣、更換被單等，自主選擇性更高、更靈活。 由于是公寓，因此可以更自由、方便，不象酒店生活中隨時(shí)有人看著的感覺(jué)； 相比酒店更具有家的感覺(jué)，而帶家眷出國(guó)出差的，也正會(huì)特別看重這一點(diǎn)。酒店公寓 的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，所以居住者的身份和氣派也可張顯。本項(xiàng)目公寓的定位將完全依附于酒店，整體從格局、配套、管理都應(yīng)該嚴(yán)格按照酒店的要求做，相應(yīng)的物業(yè)管理、服務(wù)都應(yīng)完全由酒店的管理公司直接負(fù)責(zé)。這樣，從品質(zhì)上說(shuō)，完全擁有高檔酒店的服務(wù)質(zhì)量，從價(jià)位上說(shuō)，是高檔公寓的價(jià)格，從功能上說(shuō)，則是酒店的補(bǔ)充，但其客戶群又與酒店存在較大的差異，兩者形成互補(bǔ)而不是競(jìng)爭(zhēng)。目前現(xiàn)有的大型酒店一般都會(huì)把附屬的公寓作為自己的配樓，并不對(duì)外銷(xiāo)售，而由酒店管理公司隨酒店一同對(duì)外經(jīng)營(yíng)。比如京廣、國(guó)貿(mào)等等。因此，酒店公寓對(duì)外銷(xiāo)售，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō) 具有三大優(yōu)勢(shì)：第一是硬件配套可以依托酒店，檔次很高；第二是公寓立項(xiàng)，可以按揭，資金壓力可以通過(guò)貸款完成，自己只需交納首付；第三是產(chǎn)權(quán)完全自有，不管是投資還是自住，業(yè)主都會(huì)有足夠的選擇空間；第四是酒店管理公司直接服務(wù)，服務(wù)水準(zhǔn)高。如果實(shí)現(xiàn)，這不僅在朝外地區(qū)將是獨(dú)一無(wú)二的，在整個(gè)北京市場(chǎng)也是少有的，它對(duì)于投資客戶來(lái)說(shuō)將是很好的投資機(jī)會(huì)，很有可能受到市場(chǎng)的追捧。當(dāng)然，以上分析的實(shí)現(xiàn)有兩個(gè)基本的前提：一是五星級(jí)酒店的定位和實(shí)施一定不能出現(xiàn)偏差；二是酒店管理公司的品牌一定要響亮，這樣才能給投資者以更多的信心。針對(duì)項(xiàng)目 定位于“酒店公寓”的特點(diǎn)，我們有如下建議： l 盡早找到品牌突出的酒店管理公司開(kāi)展合作，這會(huì)給公寓的銷(xiāo)售帶來(lái)非常大的好處，而盡早通過(guò)公寓及寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，也會(huì)對(duì)酒店的進(jìn)程產(chǎn)生推動(dòng)作用； l 銷(xiāo)售是可以給客戶多種選擇，如客戶有投資意向的話可以通過(guò)酒店管理公司提供委托經(jīng)營(yíng)服務(wù)，簽約時(shí)既有開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的合約，也有酒店管理公司與業(yè)主的合約； l 以會(huì)員制方式允許公寓客戶使用酒店、會(huì)所的配套設(shè)施如泳池、健身房、商務(wù)中心、娛樂(lè)室等等； l 裝修方式建議采用統(tǒng)一精裝修，統(tǒng)一裝飾、家居設(shè)計(jì)，統(tǒng)一安排家具、電器供 應(yīng)商，同時(shí)在不同戶型也可以有格調(diào)不同的安排，但也可以根據(jù)預(yù)售時(shí)的客戶反饋意向來(lái)確定； l 結(jié)構(gòu)最好是框架結(jié)構(gòu)，面積靈活，可大可?。?l 設(shè)分戶式中央空調(diào)，降低物業(yè)管理費(fèi)用； l 具備最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，并且可以擴(kuò)充； 另外，對(duì)于酒店公寓的戶型設(shè)計(jì)等方面，我們提出如下建議： l 但從酒店公寓的定位來(lái)看，面積略微偏大。建議將現(xiàn)有戶型調(diào)小，一居室面積調(diào)整到70 平方米左右，二居室在 100 平米。 l 戶室比比較合理，室內(nèi)居室安排也比較合適，封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)該設(shè)置上下水，為將來(lái)的洗衣機(jī)等設(shè)備使用提供方便。 l 為了保證酒店公寓良好的私密性，建議將電梯分開(kāi)設(shè)置，改為分開(kāi)設(shè)成兩組，以此將公寓分割為兩個(gè)組團(tuán)，并應(yīng)在大堂增設(shè)單獨(dú)服務(wù)人員用房，這也將對(duì)公寓的服務(wù)形象起到一定的好處。 、寫(xiě)字樓 —— 甲級(jí)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓總建筑面積 7 萬(wàn)平方米。全框架結(jié)構(gòu)，靈活間隔，適應(yīng)不同客戶的需要。寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)每戶預(yù)留衛(wèi)生間、淋浴間、茶水間等，使之具備住的功能。實(shí)際上，在香港因?yàn)榈貎r(jià)太貴，只有特大型企業(yè)的總裁才可以擁有帶衛(wèi)生間、茶水間的辦公室。但在歐洲，這些配備是常見(jiàn)的，并且這些配套往往是企業(yè)文化的基本要素。因?yàn)橛辛诉@些配套，老板與員工、 公司與客戶之間相處更加融洽。正規(guī)的企業(yè)不可能在家里辦公，但辦公室有家的感覺(jué)卻是效益的象征。這樣的定位近期可吸引需要商住的客戶和投資型客戶，遠(yuǎn)期來(lái)看更加符合寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展方向。同時(shí)這個(gè)概念也是目前市場(chǎng)沒(méi)有的，具備炒作空間。 、基本要求 5A 智能化管理，融合最新的科技，并保證未來(lái)擴(kuò)展的可能性。 l 樓宇管理自動(dòng)化， MAl 通訊自動(dòng)化， CAl 消防自動(dòng)化， FAl 辦公自動(dòng)化， OAl 設(shè)施自動(dòng)化， FA先進(jìn)的配套設(shè)備 .l 綜合布線系統(tǒng)； l 計(jì)算機(jī) 通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； l 電梯：采用進(jìn)口知名品牌； l 供電：提供 220 伏和 380 伏高低兩路電壓； l 給排水系統(tǒng)：變頻給水，純凈水入戶； l 采用分戶式中央空調(diào)，帶有新風(fēng)； l 消防系統(tǒng)： 包括自動(dòng)報(bào)警、噴淋和消火栓系統(tǒng)； l 保安監(jiān)控系統(tǒng)； l 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，只提供各方面配套在門(mén)口，自由裝修組合； l 電梯大堂有明顯、足夠位置做大量公司名錄（水牌）。 l 每層都應(yīng)有公共衛(wèi)生間，而且檔次不能太低，要方便清理； l 有廚房和淋浴間，但可以拆割改做其他用途； l 豪華的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓大堂、電 梯廳 、智能化系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則一棟現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓當(dāng)然要滿足樓宇管理自動(dòng)化（ MA）、通訊自動(dòng)化（ CA）、消防自動(dòng)化（ FA）、辦公自動(dòng)化（ OA）、設(shè)施自動(dòng)化（ FA）的 5A 要求，而在設(shè)計(jì)方面我們應(yīng)遵循以下原則： l 先進(jìn)性，采用國(guó)際通行的先進(jìn)技術(shù)，適應(yīng)技術(shù)發(fā)展需要； l 可靠性，主要采用成熟技術(shù)，局部可以兼顧領(lǐng)先概念的炒作，大膽采用一些最前沿的技術(shù)； l 開(kāi)放性，采用開(kāi)放的標(biāo)準(zhǔn)，避免互聯(lián)與擴(kuò)展的障礙； l 擴(kuò)展性，充分考慮未來(lái)發(fā)展，留有冗余； l 經(jīng)濟(jì)性，按需配備，保證領(lǐng)先不是 盲目提高造價(jià)，應(yīng)合理把握概念與實(shí)質(zhì)的度。 服務(wù)配套員工餐廳、 24 小時(shí)超市、郵局、洗衣、美容美發(fā)、保健診所、會(huì)議室、商務(wù)中心、翻譯、機(jī)票代售、咖啡廳、餐廳、娛樂(lè)等。 、設(shè)計(jì)建議 根據(jù)對(duì)朝外市場(chǎng)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有寫(xiě)字樓的低層采光及景觀都存在一定的問(wèn)題，個(gè)別甚至出現(xiàn)黑屋子，這樣的房間設(shè)置對(duì)銷(xiāo)售和出租都是很不利的。我們建議在三層以下盡量采用落地玻璃來(lái)處理外立面，這對(duì)改善低樓層處的采光性能是大有好處的。 規(guī)劃中現(xiàn)有寫(xiě)字樓的停車(chē)位集中在地下車(chē)庫(kù)，并且沒(méi)有對(duì)三個(gè)不同類(lèi)型的物業(yè)酒店、寫(xiě)字樓、公 寓的客戶使用車(chē)位進(jìn)行單獨(dú)設(shè)置，從現(xiàn)有地下平面看，這也會(huì)給要求私密性較高的酒店及酒店公寓帶來(lái)一些不利之處。建議地下平面增加適當(dāng)?shù)母魯啵员苊鈱?xiě)字樓人員能通過(guò)地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)入酒店及公寓。 寫(xiě)字樓底層可考慮設(shè)置為小型服務(wù)性商鋪或小型餐廳，如航空訂票中心、小型藝術(shù)品店鋪等。 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售過(guò)程中可在本層預(yù)留部分空間，作為微型會(huì)議室，并加設(shè)投影、寬帶等設(shè)施，在銷(xiāo)售過(guò)程中成為滯銷(xiāo)層賣(mài)點(diǎn)。 、物業(yè)管理建議物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶構(gòu)成及銷(xiāo)售策略。其物業(yè)管理策略是以豐滿本項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足銷(xiāo)售戰(zhàn)略的物業(yè) 要求，最終能成為打動(dòng)客戶直至使本項(xiàng)目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。本項(xiàng)目屬于中高檔綜合型項(xiàng)目，客戶不僅對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)要求極高，同樣對(duì)樓宇的物業(yè)服務(wù)也會(huì)有較高的期望值，我們希望借助知名物業(yè)公司的品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶對(duì)本項(xiàng)目的好感，增加客戶的購(gòu)買(mǎi)信心；加之本區(qū)域同檔次項(xiàng)目均采用知名物業(yè)公司作項(xiàng)目銷(xiāo)售及后期管理的保護(hù)傘，因此我們建議本項(xiàng)目在物業(yè)公司的選擇上應(yīng)采取如下策略，即： 因我們的項(xiàng)目是一個(gè)商務(wù)、投資概念濃郁的綜合樓，因此在物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和細(xì)則上應(yīng)呈多元化狀態(tài)，既滿足辦公區(qū)部分客戶的諸如消防，安全，保潔 ，智能化，相對(duì)獨(dú)立性等特殊要求，又可滿足其他客戶居住中的細(xì)節(jié)性要求。 應(yīng)盡量選用國(guó)內(nèi)外知名的頂級(jí)酒店管理公司對(duì)酒店和酒店公寓（如果可能，還可以包括寫(xiě)字樓）進(jìn)行統(tǒng)一管理，并提供五星級(jí)酒店檔次的管理服務(wù)。 因?yàn)榉?wù)內(nèi)容上的差異，寫(xiě)字樓也可以進(jìn)行單獨(dú)運(yùn)作，但也應(yīng)保證其服務(wù)水平?？蛇x用中海物業(yè)、戴德梁行或國(guó)貿(mào)物業(yè)作本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，他們成熟的管理模式、豐富而完善的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)化的運(yùn)作帶來(lái)的良好口碑，將會(huì)打消我們的客戶在房地產(chǎn)市場(chǎng)上常見(jiàn)的對(duì)后期物業(yè)因運(yùn)行或服務(wù)不到位而帶來(lái)的不方便所產(chǎn)生的疑慮。 四、項(xiàng) 目客戶定位 、酒店客戶商務(wù)酒店的客戶群，首先應(yīng)該是該地區(qū)寫(xiě)字樓內(nèi)中型公司的管理層，還應(yīng)包括涉外公司的外籍高層管理人員?？紤]到專(zhuān)業(yè)性，此處暫不進(jìn)行論述。 、寫(xiě)字樓客戶 、客戶區(qū)域 l 周邊地緣性客戶，比如現(xiàn)有在周邊寫(xiě)字樓里租房的公司、周邊與政府機(jī)構(gòu)有關(guān)系的企業(yè)等； l 要搬離 CBD 的中小企業(yè)； l 外省市駐京機(jī)構(gòu)。 、客戶形態(tài)朝外地區(qū)由于其特有的涉外氛圍，外企相當(dāng)密集，港資背景的企業(yè)占相當(dāng)比例。另外一方面，外企數(shù)量雖多，但從規(guī)模上看，雖也有少量大型公司入駐，但整體上以中小 型企業(yè)居多，這也是跟本地區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)位密切相關(guān)的?？偟目磥?lái)，項(xiàng)目目標(biāo)客戶應(yīng)以中小型企業(yè)為主體，包括： 看重 CBD 概念的客戶、即認(rèn)為 CBD 核心區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格太貴，但又需要依托 CBD 的公司，它們主要包括尚未達(dá)到一流水平的國(guó)際性公司、外資中型企業(yè)和國(guó)內(nèi)較大型企業(yè)，行業(yè)類(lèi)型則以金融、保險(xiǎn)為主。它們對(duì)寫(xiě)字樓的形象關(guān)注度很高，配套設(shè)施要求也較高，其購(gòu)買(mǎi)行為非常理智，并且潛在的搬遷趨勢(shì)較高，一旦 CBD 核心區(qū)因?yàn)閷?xiě)字樓供應(yīng)量猛增導(dǎo)致價(jià)格水平下滑，它們必將是東遷的客戶主體； 為 CBD 內(nèi)大企業(yè)服務(wù)的小型企業(yè)，它們對(duì) CBD 大 環(huán)境的附屬度比較高，但由于實(shí)力無(wú)法承受核心區(qū)內(nèi)的高價(jià)位，一般都是在 CBD 周