【正文】 項(xiàng)目品質(zhì)是否足夠高，裝修及配套是否能吸引高端人群； 項(xiàng)目規(guī)模是否適宜，太大或太小都會影響項(xiàng)目整體品質(zhì)； 公寓的管理和服務(wù)水平是吸引客戶的重要因素，也是長久因素之一； 公寓管理集團(tuán)的美譽(yù)度、知名度，管理水平和經(jīng)驗(yàn)也是重要因素之一； 長期穩(wěn)定的租賃客群和良好的投資保障模式。,終端使用者同時(shí)也是酒店式公寓類物業(yè)的影響因素—— 北京酒店式公寓的主要終端使用者是在京的外籍人士、企業(yè)高層、高級白領(lǐng)等、以及其他從事中短期商務(wù)，旅游活動的人員。,26,北京酒店式公寓的特征主要有以下5點(diǎn)—— 與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠。北京市酒店式公 寓，低者月均12美元/㎡，最高的在55美元/㎡左右，大多數(shù)定價(jià)為2030美元/㎡。 2. 主要用于中長期逗留的客戶租住。長期租戶則多為跨國公司中高級管理人員和各國駐華使館人員，他們在京工作時(shí)間較長，通常帶有家屬，租期一般超過3個月。 3. 公寓以1居、2居為主，3居以上需求量相對較小。1居的面積主要在5070㎡之間，2居的面積主要在90120㎡之間，3居面積主要在120200㎡之間。 4. 酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于4星級酒店。其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有一定的裝修要求。 5. 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行的配套比例都較高。,27,酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié),配套功能決定品質(zhì)形象,國際化大都會剛性需求,事件影響推動市場繁榮,區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性,28,目前北京在售酒店式公寓項(xiàng)目情況分析,租售價(jià)格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長,北京市酒店式公寓市場雖然起步晚，但短短幾年就進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。主要集中在亞奧、CBD及東二環(huán)、中關(guān)村等幾大商圈。其中朝陽區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的80%以上。,29,項(xiàng)目鑒賞 —— 瑞士公寓,項(xiàng)目地址：港澳中心東側(cè) 建筑面積：40358平方米 建筑類型：板樓公寓 裝修狀況：5000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 198套 容積率： 4 戶型區(qū)間：72 128㎡ 一到二居 主力戶型：9195㎡一居；120128㎡二居 平均價(jià)格：40000元/㎡ 物業(yè)公司：錦江（北方）管理公司 產(chǎn)權(quán)年限：70 項(xiàng)目賣點(diǎn)：東二環(huán)沿線，五星級管家服 務(wù)，新巴洛克裝修風(fēng)格，高品 質(zhì)精裝修。,30,項(xiàng)目鑒賞 —— 世界城,項(xiàng)目地址：東大橋路10號 建筑面積：12萬㎡，公寓部分61113㎡ 建筑類型：板樓 酒店式公寓 裝修狀況：3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 719套，包括酒店式公寓671套， 363 ㎡總裁級官邸豪宅48套. 容積率： 5.5 戶型區(qū)間: 5388㎡零居或一居 主力戶型：86㎡左右一居 平均價(jià)格：38000元/㎡ 物業(yè)公司：第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限：70年 優(yōu)惠政策：目前9.8折優(yōu)惠 項(xiàng)目賣點(diǎn)： CBD核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精 裝公寓,31,項(xiàng)目鑒賞 —— 長安驛,項(xiàng)目地址： 朝陽區(qū)建華南路永安南里 建筑面積： 108962.65平方米 建筑類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修狀況： 3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 883戶,分別A、B座和一棟商業(yè)樓 容積率： 6 戶型區(qū)間： 44107㎡ 一居，二居 主力戶型： 44—100㎡ 平均價(jià)格： 33000元/㎡ 物業(yè)公司： 第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 優(yōu)惠政策： 一次性付款9.8折，銀行按揭9.9折 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 絕版地段，CBD核心商圈,32,項(xiàng)目鑒賞 —— 北京INN,項(xiàng)目地址：東城區(qū) 東水井胡同3號 建筑面積：126000平方米 建筑類型：塔樓 公寓 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況：3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 400余套 容積率： 3.2 戶型區(qū)間：45166㎡ 一到三居 主力戶型：6062㎡一居 平均價(jià)格：27000元/㎡ 物業(yè)公司：東方銀座物業(yè) 產(chǎn)權(quán)年限：八組團(tuán)公寓50年產(chǎn)權(quán) 優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折，銀行按揭9.9折。 開發(fā)商提供包租服務(wù)。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：HIP酒店式公寓【Highly Individual Property 具有高度個性的物業(yè) 】 項(xiàng)目推廣：邀請任達(dá)華代言,33,雖然2008年以來北京整體市場經(jīng)歷動蕩調(diào)整，各物業(yè)類型銷售普遍受到影響，但酒店式公寓銷售和租賃市場整體呈現(xiàn)相對良好態(tài)勢。 從2008年酒店式公寓市場來看，小戶型不再是市場絕對主力，大戶型產(chǎn)品比例有所增加，戶型結(jié)構(gòu)逐漸豐富，客戶的選擇余地增加。,目前北京酒店式公寓市場情況分析總結(jié),目前在售項(xiàng)目總體售價(jià)水平已經(jīng)從07年年初的1500020000元/平方米普遍上揚(yáng)到2000030000元/平方米。高端產(chǎn)品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓，CBD的世界城、長安驛，價(jià)格已大幅攀升至3300040000元/平方米。 目前北京的酒店服務(wù)式公寓平均租金水平為28美元/月/平方米。與去年相比每平方米出租價(jià)格上漲了34美元。出租率普遍在80%90%左右，與去年相比上漲了10%左右。,34,奧運(yùn)期間的高收益預(yù)期是導(dǎo)致酒店式公寓需求快速增長的一個短期利好因素。奧運(yùn)后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購買的首選，同時(shí)擁有豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢條件的產(chǎn)品更容易被市場所接受。,未來北京酒店式公寓市場發(fā)展預(yù)測總結(jié),35,酒店式公寓客戶分析,36,37,購房先決條件,1 價(jià)格水平——低總價(jià) 2 戶型設(shè)計(jì)——舒適/實(shí)用 3 裝修標(biāo)準(zhǔn)——時(shí)尚 4 物業(yè)服務(wù) 5 交通情況——便利 6 地段區(qū)位 7 生活配套,開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件,高級白領(lǐng),項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素,38,購房先決條件,,1戶型設(shè)計(jì)——舒適／實(shí)用 2裝修標(biāo)準(zhǔn)——實(shí)用 3地段區(qū)位 4交通情況 5物業(yè)服務(wù)——私密／服務(wù) 6會所娛樂——齊全 7產(chǎn)品形象——高雅 8商業(yè)配套 9生活配套,開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件,注意重點(diǎn),戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 地段區(qū)位很重要,成功人士,外籍客戶,項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素,39,40,項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素,投資者,購房先決條件,1投資回報(bào)——安全 2地段區(qū)位——核心商圈 3戶型設(shè)計(jì) 4交通情況 5物業(yè)服務(wù) 6產(chǎn)品形象 7生活配套 8商業(yè)配套,開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件,注意重點(diǎn),投資回報(bào)及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計(jì)很重要,41,不同層次的購房者的側(cè)重點(diǎn)不同，投資者更注重項(xiàng)目的投資回報(bào)率，而自住者更注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)。 而不同層次的客戶的共同點(diǎn)是都對戶型的設(shè)計(jì)很重視。,高級白領(lǐng),成功人士,投資者,低總價(jià)倍受關(guān)注 戶型實(shí)用及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要,投資回報(bào)及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計(jì)很重要,戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 地段區(qū)位很重要,外籍客戶,42,酒店式公寓需求分析,43,購房者對一居和二居的需求相對是較大的,購房者對房型的選擇 百分比,44,一居面積需求主要集中于5070㎡，其次需求較多的是7090㎡,計(jì)劃購買一居的客戶對面積的要求 百分比,平米,45,二居面積需求主要集中于90120㎡,計(jì)劃購買二居的客戶對面積的要求 百分比,平米,46,PART 2 —項(xiàng)目定位篇,一、項(xiàng)目分析 二、產(chǎn)品定位 三、客戶定位,47,